AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christian Hellevang

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2012/201 Dato: Utvalget: Klager: Innklaget: Eiendom: Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christian Hellevang A1 og A2 B X, 0688 Oslo Sammendrag Saken gjelder utleiernes krav om erstatning for ny parkett og maling av vegger, etter at leierens hunder og hamster hadde urinert på gulvet og det var brent stearinlys på veggen. Videre krav om skyldig leie og erstatning for hovedrengjøring og inngangsdør/karm og låssylinder/nøkler etter at politiet hadde brutt opp døren og leieren ble borte antatt fengslet. Leieren bestred ikke direkte utleierens krav og fremla ikke kvittering for betalt husleie, men opplyste at utleieren hadde stengt henne ute etter at politiet hadde brutt opp døren for å kaste ut en mann. I den anledning krevde hun erstatning for skadet/bortkommet innbo som var satt i garasjen for at hun skulle hente det. Utleierne avviste kravet med henvisning til at tingene var behandlet pent, det meste var hentet av leieren, det leieren ikke tok med seg var søppel, og pistolen ble levert til politiet. Husleietvistutvalget ga utleier medhold i kravene om betaling av husleie og erstatning for parkett, maling, dør/karm og sylinder/nøkler. Utleier fikk ikke medhold kravet om rengjøring da det ikke var tilstrekkelig godtgjort at leieren hadde fått mulighet til å vaske. Leieren beviste ikke at det var grunnlag for kravet om erstatning for tingsskade, og fikk ikke medhold i dette. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget den Ved Husleietvistutvalgets brev av ble klagen forkynt for innklagede Udatert tilsvar ble mottatt Da bare klageren møtte opp til meklingsmøtet , ble dette avlyst. Klageren ønsket ikke å forsøke et nytt møte. Saken avgjøres derfor uten mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av nr (HTUforskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Partene fikk frist til med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Siste skriv innkom ved e-post av , oversendt den annen part ved brev av Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom klagerne som utleiere og innklagede som leier og gjaldt en 2-roms leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 8 000,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet var kr ,-. Klageren har i det vesentlige anført Saken gjelder ødelagt leilighet og manglende husleie etter leieforhold. I kravbrev av opplyser utleier at leiligheten ble ødelagt etter at leieren hadde bodd der fra til Det har vært mistanke om narkotikahandel og sexhandel i leiligheten. Det har vært konstant bråk til stor sjenanse for naboer. To hunder og en hamster har urinert på 1

2 parketten slik at den har blitt ødelagt. Det er brennmerke og stearin på veggen etter brenning av stearinlys på veggen. Veggen må males og renses. Utleierne har ikke oppnådd kontakt med leieren siden tross gjentatte forsøk. Da de oppsøkte leiligheten var det skiftet til annen lås og døren var ødelagt av politiet. De antok da at leieren satt i fengsel. Utleierne måtte bytte lås. Hovedrengjøring er ikke utført. Kravet spesifiseres slik: Hovedrengjøring kr 3 000,- Ny parkett kr 2 000,- Oppmaling vegger kr 1 000,- Ny inngangsdør/karm kr ,- Ny låssylinder/nøkler kr 3 000,- Husleie januar 2012 kr 8 000,- Til sammen kr ,- Møblert og gjenstander ble pent plassert i garasjen. Jeg låste opp da leieren og hennes far kom og hentet de påstått ødelagte møblene fra garasjen. Ingen klager ble da fremført. Da de var ferdige og vi skulle låse garasjen, stod det fortsatt eiendeler igjen. Vi purret mange ganger om at eiendelene måtte fjernes, men leieren kom ikke og hentet disse. Det som stod igjen, var diverse søppelsekker med skrot og klær de ikke ønsket å beholde. Det ble kjørt på Brobekk Gjenbruksstasjon. Det eneste som ikke ble tilbakelevert til leieren var et håndvåpen en pistol. Denne ble levert på Sentrum politistasjon og kan muligens avhentes der. Jeg fraskriver meg derfor ethvert ansvar hva skade på møbler angår, da disse ble behandlet svært varsomt. Klageren har nedlagt slik Påstand: 1. Hovedkrav kr ,- + rente etter loven. 2. Jeg fraskriver meg ethvert ansvar hva skade på møbler angår. 3. Saksomkostninger kr 860,- + renter fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Innklagede har i det vesentlige anført Jeg vedkjenner meg overhodet ikke kravet, men krever erstatning og depositumet. Jeg mener at utleierne burde erstatte mine eiendeler som har blitt borte, hærverket på mine møbler, ulovlige utkastelse, trusselen de sendte sin sønn (som torpedo) til å utføre, og for alt dette medførte meg både psykisk og fysisk. De har vært såpass sleipe at de har stjålet alle mine kvitteringer og mye av papirene mine. Det ble i hvert fall borte da de brøt opp låsen til leiligheten. Jeg forventer at politiet tar seg av denne saken som jeg har anmeldt og straffeforfølger huseierne og sønnen. Brev fra politiet om anmeldelsesnummer og svar ventes. Jeg forventer at Husleietvistutvalget setter seg inn i saken slik at dette får et rettferdig resultat. Av det vedlagte anmeldelsesbrevet fra leieren fremgår blant annet følgende: Den kom politiet og hentet en mann ut av leiligheten min. De måtte bryte seg inn, fordi han ikke ville åpne. Jeg ønsket ikke å ha mannen der, men han var mye sterkere enn meg. Og han hadde banket meg , så jeg var svært redd for ham. De fikk en låsesmed til å skifte lås, og politiet kom med nøklene til meg Huseierne fikk ikke nøkkel. Den banket det på døren. Det var en gutt som påstod at han var sønnen til utleierne. Han var ubehagelig og hadde to menn som stod i gangen. Han kom med et ark hvor det stod oppsigelse. Han truet meg til å skrive under, men jeg nektet og sa at jeg kunne flytte om en måned. Jeg dro til min mor for å slappe av etter påkjenningen i julen. Da jeg kom hjem igjen, var låsen brutt opp, og hamsterne mine stod på utsiden. Da jeg ringte politiet ba de meg om å anmelde forholdet. Da 2

3 advokaten min ringte utleier, bekreftet hun at de hadde tømt leiligheten, satt tingene i garasjen og ville at jeg skulle hente det så fort som mulig. Jeg gjorde det, men mesteparten var ødelagt og verdisakene borte. Innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Jeg vedkjenner meg ikke kravet. 2. Jeg krever at utleierne gir meg tilbake mott depositum, i tillegg til at de gir meg et beløp på ca. kr ,-. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Innledningsvis bemerker utvalget at hvis utleier selv har stengt leieren ute, så er det ulovlig og kritikkverdig. Det er bare namsmannen som kan foreta utkastelse. Utvalget må imidlertid ta stilling kun til de kravene som er reist i saken. Utleiernes hovedkrav Erstatning Av kontraktens punkt 19 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og at utleier hvis vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer normal slit og elde. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Klageren må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Tvil må gå ut over klageren. 1. Hovedrengjøring, kr 3 000,- 2. Ny parkett, kr 2 000,- 3. Oppmaling vegger, kr 1 000,- 4. Ny inngangsdør/karm, kr ,- 5. Ny låssylinder/nøkler, kr 3 000,- Leieren har ikke bestridt utleiernes fremstilling når det gjelder at politiet brøt seg inn i leiligheten og derved forårsaket skader på dør og karm, og heller ikke med hensyn til at parketten ble skadet som følge av at leierens dyr hadde urinert, at veggen var skadet som følge av at leieren hadde brent stearinlys på veggen og at leieren ikke hadde vasket hovedrengjøring. Utvalget legger derfor til grunn dette faktum, og at leieren er erstatningsansvarlig for forholdene. Selv om politiet kastet ut en mann som oppholdt seg i leiligheten og leieren skulle ha fått nøkkel av politiet etterpå, endrer det ikke at leieren er ansvarlig overfor utleieren for den skade som kom på leiligheten i hennes leietid. Utvalget legger derfor til grunn at det er grunnlag for kravene vedrørende ny parkett, maling av vegger, ny inngangsdør/karm og ny låssylinder/nøkler. Utleier har ikke fremlagt kvitteringer som kan godtgjøre påløpt tap, men utgiftene overstiger ikke det som ved en nøktern beregning pleier å påløpe i tilsvarende tilfelle og legges dermed til grunn. Partene har imidlertid forskjellig forklaring med hensyn til at utleier sier at de ikke har oppnådd kontakt med leieren siden og at de grunnet politiets oppbryting av døren trodde hun var i fengsel, mens leieren sier at utleiers sønn da politiet hadde vært der den leverte 3

4 en oppsigelse til henne og at utleierne noe senere tømte boligen og skiftet lås da hun var hos moren. Utvalget legger dermed til grunn at hovedvask ikke var gjennomført da leieforholdet ble avsluttet. Etter det opplyste trodde utleierne at det foregikk ulovligheter i form av narkotika- og sexsalg fra leiligheten. Videre har leieren opplyst at hun fikk en oppsigelse, men at hun ikke ville godta å flytte før om en måned. Det foreligger ikke opplysninger eller dokumentasjon som tilsier at leieren har flyttet frivillig eller som følge av ordinær utkastelse ved namsmannen tvert om synes det som om partene har en felles oppfatning om at leieren ikke flyttet helt frivillig og at utleierne i hvert fall til sist byttet lås. Utvalget anser det derfor etter en konkret helhetsvurdering likevel mest sannsynlig at utleieren utestengte leieren fra leiligheten, med den følge at leieren ikke fikk anledning til å vaske før fraflytting. I så fall foreligger det kreditormora, det vil si at utleier som hadde krav på rengjøring selv er skyld i at leieren ikke fikk anledning til å oppfylle denne plikt. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i dette kravet. Husleietvistutvalget gir derfor medhold i kravene om erstatning for parkett, maling, dør/karm og lås med til sammen kr ,-. Husleie, kr 8 000,- (januar 2012) Det følger av kontraktens punkt 6 at innklagede plikter å betale leie med kr 8 000,- per måned. Leien for januar forfalt til betaling Leieren har ikke godtgjort å ha gyldig grunn for ikke å betale for januar 2012, og hun har ikke godtgjort å ha betalt, for eksempel ved å fremlegge kvittering. For ordens skyld bemerkes at en leier må betale ut måneden selv om hun flytter før månedens utløp. Utvalget har dessuten lagt til grunn at utleieren måtte utføre noen arbeider før boligen ble klar for ny bruk, slik at utleier i den anledning uansett vil ha lidt leietap ut januar. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om skyldig leie med kr 8 000,-. Leierens motkrav Depositumet er kun en økonomisk sikkerhet i leieforholdet. Lovens system er at leieren må henvende seg til banken og kreve utbetaling. Når klagesak er reist, kommer det an på i hvilken grad partene gis medhold i de kravene som er reist, om depositumet blir utbetalt. Depositumet behandles derfor ikke som et eget krav her. 1. Erstatning for skadet innbo, kr ,- Utleierne har avvist kravet med henvisning til at de behandlet tingene pent, og at leieren hentet det meste av tingene uten å fremsette klage. Videre at det som leieren lot stå igjen og som utleierne etter forgjeves purring kastet, var søppel, og at pistolen ble levert til politiet. Leieren har verken gitt opplysninger om hvilke ting hun krever erstatning for, noe som kan dokumentere at utleier har skadet tingene, eller tingenes eventuelle verdi osv. Når det gjelder de tingene som leieren hentet, er det ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at utleieren hadde skadet disse på en slik måte at leieren kan kreve erstatning. Utvalget har dermed ingen konkrete holdepunkter verken for kravets eksistens eller størrelse. Utvalget finner derfor at det ikke det er grunnlag for å kreve erstatning for dette. Når det gjelder tingene som utleieren har opplyst at leieren satte igjen og at ble kastet, foreligger det lite opplysninger om hva dette dreiet seg om, utover at det også var noen klær. Av 10-4 første ledd følger det blant annet at rent skrot kan kastes. For øvrig har utleieren slik utvalget ser det, ivaretatt sin omsorgsplikt for leierens ting ved å passe på dem i garasjen, og oppfordre leieren til å hente tingene. Når da leieren har unnlatt å ta med seg tingene til tross for 4

5 at hun har hentet mesteparten, er det dessuten nærliggende å tro at hun ikke ville ha det. Videre har leieren ikke godtgjort at tingene hadde noen erstatningsmessig verdi. Utvalget kan dermed ikke se at leieren nå kan kreve erstatning for dette. Når det gjelder pistolen, har utleieren opplyst at han leverte våpenet han fant til politiet. Leieren har ikke spesielt nevnt våpenet, fremlagt noe som viser at hun hadde tillatelse til å ha dette, eller noe som kan dokumentere våpenets eventuelle økonomiske verdi. Utvalget finner derfor etter omstendighetene ikke tilstrekkelig grunnlag til å tilplikte utleieren å betale erstatning til leieren for våpenet. Husleietvistutvalget gir derfor leieren ikke medhold i kravet om erstatning for skade på ting. Renter Klageren har krevd rente. Husleie Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente av det skyldige husleiebeløpet fra terminens forfall til betaling skjer, jf. rl. 3. Erstatning Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har ikke fremlagt noe skriftlig påkrav til skyldneren om betaling av beløpet. Forliksklage og prosesskriv regnes i rettspraksis som betalingsoppfordring, og klage for Husleietvistutvalget må likestilles med forliksklage. Rente beregnes således fra 30 dager etter at klagen ble forkynt Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra og til betaling skjer. Rentekalkulator: se Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klageren har i hovedsak vunnet frem. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning I hovedklagen: 1. B tilpliktes å betale skyldig leie med kr 8 000,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av det skyldige leiebeløpet fra terminens forfall og til betaling skjer. 5

6 2. B tilpliktes å betale erstatning med kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra og til betaling skjer. 3. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. 1. A1 og A2 frifinnes. I motklagen: Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christian Hellevang 6