Vedrørende vilkår i husleiekontrakt

Transkript

1 Fredensborg Eiendomsselskap AS Møllerveien OSLO Deres ref. Vår ref. Dato: Jeanette Berg Sak nr: 14/ Saksbehandler: Ida Øygard Haavardsholm Dir.tlf: Vedrørende vilkår i husleiekontrakt Det vises til tidligere korrespondanse i saken, senest deres e-post av der deres kontrakt ble oversendt. Forbrukerombudet har gått gjennom og vurdert husleieavtalen, og nedenfor følger vurderingen av denne etter mfl. 22. For ordens skyld nevnes det at vi vurderer denne avtalen som et eksempel på deres standard leiekontrakt og ikke foretar en konkret rimelighetsvurdering av de avtalene dere har inngått med leietakere. Vi gjør oppmerksom på at det ikke har blitt foretatt en fullstendig vurdering av alle vilkårene i avtalen, men kun en gjennomgang av noen prioriterte vilkår. Ved behov vil vi derfor kunne komme tilbake til eventuelle andre forhold ved et senere tidspunkt. 1. Generelt om rimelighetsvurderingen etter markedsføringsloven 22 Av mfl. 22 følger det at: «Vilkår som nyttes eller tilsiktes nyttet i næringsvirksomhet overfor forbrukere kan forbys når de finnes urimelige overfor forbrukerne, og det finnes at forbud tilsies av allmenne hensyn. Ved rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter og på hensynet til klarhet i kontraktsforhold.» Bestemmelsen skal verne forbrukerne mot uklare og ubalanserte avtalevilkår. Dessuten vil en klar presentasjon av vilkårene kunne bidra til sunnere konkurransevilkår på det aktuelle området, jf. Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 18. Mfl. 22 er en videreføring av markedsføringsloven av a, og praksis etter denne bestemmelsen er derfor relevant for tolkningen av mfl. 22, jf. Ot.prp. nr. 55 ( ) s I forarbeidene til bestemmelsen heter det at i vurderingen av om et vilkår i en kontrakt er urimelig, så skal det vurderes om kontraktsvilkårene gjennomsnittlig sett gir en rimelig Forbrukerombudet Sandakerveien 138, 0484 Oslo Telefon Telefaks Forbrukerombudet Trondheim Dronningens gate 10B (inngang fra Borkeplassen), 7011 Trondheim E-post post@forbrukerombudet.no Internett Foretaksnummer

2 balanse mellom kontraktspartenes rettigheter og plikter, jf. Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 18. Vurderingstemaet er ikke om vilkårene virker rimelige i det enkelte tilfellet. Dette må sees i sammenheng med at et forbud etter mfl. 22 har virkning for fremtidige avtaler. Et eventuelt forbud har ingen direkte sivilrettslige konsekvenser for avtaler som allerede er inngått. Hvorvidt avtalevilkår i en konkret avtale er gyldige, og dermed bindende for partene, må vurderes etter alminnelig avtalerett, herunder avtaleloven 36 og 37. Videre er det vilkårene slik de fremstår samlet sett som skal vurderes. Et vilkår som tilgodeser den ene kontraktsparten kan oppveies ved at andre vilkår tilgodeser den andre parten i avtalen, jf. Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 18. I rimelighetsvurderingen etter mfl. 22 vil bakgrunnsretten ha betydning. Av Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 38 fremgår det at: «[V]ilkår som strider mot preseptorisk lovgivning, [vil] alltid anses for urimelige. Men motsatt vil det ikke kunne utelukkes at et vilkår forbys selv om det stemmer med preseptorisk lovgivning. Det kan ikke utelukkes at vilkårets eller vilkårenes rimelighet vurderes etter en strengere norm enn det som følger av slik lovgivning.» Vilkår i leiekontrakter som er i strid med husleieloven eller annen preseptorisk lovgivning vil således også være urimelige etter markedsføringsloven 22. Også vilkår som ikke er i strid med spesiallovgivning vil etter en helhetsvurdering kunne anses som urimelige etter denne bestemmelsen. Om kravet til balanse i avtaleforholdet har Høyesterett i Rt s (Østlandske Autoberging) uttalt at: For øvrig tilsier det forbrukerhensynet som 9a har som formål å verne, at det normalt ikke bør kreves særlig stor ubalanse før Markedsrådet kan gripe inn. Men det kan ikke være tilstrekkelig at man finner at balansen kunne ha vært bedre. Også i forarbeidene til bestemmelsen er det uttalt at det skal legges til grunn en streng norm i vurderingen av om det er en rimelig balanse mellom kontraktspartenes rettigheter og plikter, jf. NOU 1976: 61 s. 78. Forbrukerombudets hovedinntrykk av kontrakten fra Fredensborg er at enkelte av vilkårene fremstår som ubalanserte i forbrukerens disfavør, og det er også enkelte uklare punkter i avtalen. Dette harmonerer dårlig med tanken om å verne den svake kontraktspart. Ved kontraktsinngåelsen vil den jevne forbruker ikke ha en særlig god forhandlingsposisjon, og man må dermed legge til grunn at forbruker verken vil eller kan kreve endringer i standardkontrakten. Derfor er det viktig at standardkontrakten er klar, rimelig og balansert. Vilkåret i mfl. 22 første ledd om at et forbud tilsies av allmenne hensyn er oppfylt ved den store økonomiske og praktiske betydningen husleieforhold har for mange forbrukere. I det følgende vil vi foreta en nærmere vurdering av de enkelte vilkårene som etter vårt syn er problematiske etter mfl

3 2. Vedlikeholdsplikt Husll. 5-3 regulerer vedlikeholdsplikten i leieforholdet. 5-3 første ledd gir uttrykk for lovens normalordning, som er at utleier har ansvar for vedlikeholdet av boligen. Andre ledd pålegger leietaker en mer begrenset plikt til å vedlikeholde boligen. Det fremgår videre av bestemmelsen at partene kan avtale en annen fordeling av vedlikeholdsplikten enn den som fremgår av 5-3. Det fremgår av deres kontrakt i pkt. 8 at «Leietager forestår det normale indre vedlikehold. Til dette hører vedlikehold og fornying av gulvbelegg, maling og tapet på og innenfor de vegger som omgir leieobjektet. ( )» Ved dette legger man opp til at det er leietaker, ikke utleier, som har ansvaret for vedlikeholdet av husrommet. Dette vilkåret går langt ut over den fordelingen av vedlikeholdsplikten som er utgangspunktet etter husll Selv om loven åpner for avtalefrihet når det gjelder vedlikeholdsansvaret, er spørsmålet om et så vidtrekkende vilkår vil være å trekke avtalefriheten så langt at vilkåret er urimelig etter mfl. 22. Av forarbeidene til husleieloven fremgår det blant annet at ett av formålene med å åpne for avtalefrihet når det gjelder vedlikeholdsplikten er at det i enkelte tilfeller kan være hensiktsmessig å avtale en annen fordeling av vedlikeholdsplikten, jf. NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler s. 61. I Husleieavtaler av Parelius og Bragdø-Ellenes står det på s. 139 at det er naturlig at utgangspunktet er at utleier har vedlikeholdsansvaret; «fordi det er utleier som har den langsiktige interessen av at eiendommen holdes i god stand. Leier har i mange leieforhold kun en kortvarig tilknytning til eiendommen, og det er derfor ikke naturlig at han skal stå for nødvendig vedlikehold i og med at det er betalt vederlag for bruksretten. Det er vanlig å si at i leiebetaling ligger et element kompensasjon for slitasje og elde av eiendommen i leietiden.» Etter Forbrukerombudets vurdering kan det derimot i svært langvarige leieforhold i enkelte tilfeller være naturlig og hensiktsmessig at leietaker har et vedlikeholdsansvar som går noe ut over det som fremgår av 5-3 andre ledd. Selv om husll. 5-3 er fravikelig fremgår det av Parelius og Bragdø-Ellenes på s.146 at det går en grense for hva som kan anses som et rimelig vedlikeholdsansvar: «Avtaler som pålegger leier en så vidtrekkende vedlikeholdsplikt at det fremstår som urimelig, vil kunne anses delvis ugyldig etter avtaleloven 36. Det kan for eksempel være aktuelt i kortvarige tidsbestemte leieforhold eller leieforhold hvor det er avtalt høy husleie.» 3

4 Forbrukerombudet vil her bemerke at det er en lavere terskel for å vurdere vilkår som urimelig etter mfl. 22 enn etter avtl. 36. Dette henger sammen med at avtl. 36 griper inn i allerede inngåtte avtaler, mens mfl. 22 retter seg mot en fremtidige bruk av vilkår. Som nevnt innledningsvis har Høyesterett av hensyn til forbrukervernet lagt til grunn at det normalt ikke bør kreves særlig stor ubalanse før avtalen kan anses som urimelig etter 22, jf. Rt s Det er naturlig å se vilkår om vedlikeholdsplikt i sammenheng med vilkår for tilbakelevering av boligen etter at leieforholdet har opphørt. Av husll annet ledd fremgår det at med mindre noe annet er avtalt, skal husrommet ved overlevering etter leieforholdets slutt være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Normalordningen er altså at en alminnelig bruk av husrommet ikke utløser noen oppussingsplikt. Av deres kontrakt pkt. 14 fremgår det at: «Leieobjektet med tilbehør skal ved tilbakeleveringen være ryddet, grundig rengjort og for øvrig, i god håndverksmessig - (samme tekniske stand som da leietaker overtok det) og i god vedlikeholdt stand.» Videre fremgår det av pkt 14, 6. ledd at «Er leieobjektet i dårligere stand enn hva som er avtalt, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring.» I kontrakten oppstilles ikke noe unntak for alminnelig slit og elde. Leietaker skal levere tilbake husrommet vedlikeholdt etter pkt. 8. I praksis vil utleier kunne kreve en oppgradering av boligen. Husleieloven gjelder både ved leie av lokaler og leie av bolig. Loven gjelder både der forbrukere leier ut til forbrukere og der profesjonelle aktører leier ut til forbrukere, og både korte og langvarige leieforhold faller innunder lovens virkeområde. Slik Forbrukerombudet ser det gjør begrunnelsen for å følge normalordningen seg sterkest gjeldende i kortere leieforhold for forbrukere med en profesjonell utleier den typen utleieforhold vi antar Fredensborg har flest av. Etter Forbrukerombudets vurdering fraviker Fredensborg normalordningen uten at det er noen åpenbare forhold som taler for det. Snarere tvert imot fraviker man lovens utgangspunkt i tilfeller der avtaleforholdet er av en slik art at normalordningen fremstår som den naturlige løsningen. Med de vedlikeholdsvilkår Fredensborg har, fremstår det som vilkårlig hvilken leietaker som blir sittende med vedlikeholdsansvaret. Leiligheten kan være i god nok stand gjennom flere år før den normale forringelsen etter slit og elde er av en sånn karakter at det krever oppussing. Man vedlikeholder ikke tak, vegger og gulv hvert år. Utleier har muligheten til å spre vedlikeholdskostnadene utover mange leietakere over flere år ved å legge inn et element av kompensasjon for slit og elde i leieprisen. Slik vilkårene nå er utformet løper den 4

5 enkelte leietaker en risiko for å måtte pusse opp etter tidligere leietakere fordi utleieobjektet gradvis har blitt slitt ned. Etter Forbrukerombudets vurdering medfører deres vedlikeholdsbestemmelse en slik ubalanse i avtaleforholdet at den må anses som urimelig etter mfl. 22. Vi ber på denne bakgrunn om at Fredensborg endrer pkt. 8 i kontrakten slik at denne ikke pålegger leietaker en så vidtrekkende vedlikeholdsplikt. 3. Leietakers rettigheter ved utleiers mislighold Det fremgår av husleieloven 2-9 til 2-13 at ved utleiers mislighold av avtalen kan leietaker kreve fastholdelse av avtalen, retting av mangel, avslag i leie, heving av avtalen og/eller erstatning. I deres kontrakt er ingen av disse rettighetene til leietaker nevnt. Det fremgår imidlertid tydelig hvilke konsekvenser det har dersom leietaker ikke oppfyller sine forpliktelser etter avtalen. Som eksempel nevnes punkt 4 om forsinkelsesrente, pkt. 9 om ansvar for skade som det ikke er meldt fra om, pkt. 13 om heving ved vesentlig mislighold og pkt. 14, 6. ledd om erstatning ved manglende vedlikehold. Det følger av forarbeidene til markedsføringsloven (NOU 1976: 61 side 83) at «Det er av vesentlig betydning at partene gjennom kontrakten får klarhet i sine rettigheter og forpliktelser og at ingen vesentlige vilkår gjøres mindre framtredende enn andre.» Markedsrådet uttalte i MR-sak 1/02: Forbrukerombudet - Dansommer AS at det vil anses som urimelig i henhold til markedsføringsloven dersom partenes plikter og rettigheter er fremsatt på en ubalansert måte selv om man har utfyllende lovregler som balanserer rettstilstanden. Det at leietakers rettigheter ved utleiers mislighold ikke er nevnt gjør avtalen uklar for forbrukerne. Når bare utleiers rettigheter er listet opp slik vi har vist over, utgjør dette en ubalanse i avtalen, som etter Forbrukerombudets vurdering gjør avtalen urimelig etter mfl. 22. Vi ber derfor om at leietakers rettigheter tas inn i kontrakten. 4. Gebyr ved leietakers mislighold I husleieloven 3-7 fremgår det et forbud mot å kreve andre eller større pengebeløp enn leie, betaling for elektrisitet og brensel, depositum og garanti. Av 5-8 fremgår det at utleier kan kreve erstatning for tap som følge av at leietaker ikke oppfyller sine plikter. I deres kontrakt fremgår det at leietaker kan bli belastet med ekstra utgifter i forbindelse med tap av nøkkel (pkt. 8 annet ledd), manglende vedlikehold av røykvarsler og sluk (pkt. 9 tredje ledd) og brudd på ulike ordensbestemmelser (pkt. 9 fjerde ledd). Etter Forbrukerombudets vurdering vil vilkår som gir utleier rett til å kreve annen økonomisk kompensasjon for leietakers mislighold enn det som følger av 5-8, være i strid med 3-7. Det betyr at gebyr for mislighold vil være i strid med husleieloven og anses som urimelige avtalevilkår etter mfl. 22 all den tid det ikke dekker reelle utgifter for utleier. 5

6 Forbrukerombudet ber derfor om at Fredensborg påser at alle gebyrene vi har nevnt over stemmer overens med den reelle kostnaden utleier har ved disse tilfellene, og eventuelt at de gebyrene som ikke dekker reelle utgifter for utleier endres eller tas ut av kontrakten. 5. Avslutning Ved vurderingen av om en kontrakt er urimelig etter mfl. 22 skal det sees hen til helheten i avtalen. Forbrukerombudet har nå påpekt at deres kontrakt etter vår vurdering både har urimelige vilkår knyttet til vedlikehold og leietakers rettigheter. Begge disse forholdene utgjør en ubalanse i avtalen. Forbrukerombudet kan ikke se at det er andre vilkår i avtalen som tilgodeser leietaker på en slik måte at det veier opp for denne ubalansen. Vi ber om at dere foretar en gjennomgang av deres utleiekontrakt og at denne endres i samsvar med Forbrukerombudets standpunkter. Deres svar i saken imøteses så snart som mulig og senest innen Med vennlig hilsen for Forbrukerombudet Ida Øygard Haavardsholm juridisk rådgiver 6