Spørsmål 2. Problemstillingen dreier seg om LAS har rett til å heve leiekontrakten.

Transkript

1 Spørsmål 1 Problemstillingen i oppgaven dreier seg om Peder Ås har avgitt en rettslig forpliktende aksept om at avtalen med Lunch AS avsluttes uten ytterlige forpliktelser for Lunch AS. Grensen mellom hva som er å anse som et rettslig forpliktende utsagn og et rettslig uforpliktende utsagn, er ikke regulert i avtaleloven. For å løse denne tvisten må drøftelsen baseres på ulovfestet rett, som er utviklet gjennom rettspraksis og juridisk teori og som i hovedsak er basert på avgjørelser fra Høyesterett. Det sentrale vurderingstema er om det er skapt en berettiget forventning hos adressaten, om at avvgiver har ment å binde seg med utsagnet. Altså om Lunch AS (LAS) har rimelig grunn til å tro at Peder Ås har ment å binde seg med sitt utsagn. Et sentralt vurderingstema er ordlyden. Da Kirkerud tar kontakt med Ås, gjør hun det klart for han at de ønsker å skaffe nye lokaler. Ås sier at han er kjent med at LAS sliter med økonomien, og at han har forståelse for beslutningen. Han uttrykker også at det ikke vil berøre han. Ut fra ordlyden er det liten tvil om at Ås godkjenner at LAS får flytte ut av lokalet, selv om dette strider i mot avtalens bestemmelse om at leieforholdet ikke kan sies opp i leieperioden. Det at han ønsker LAS lykke til videre indikerer at partene ikke skal ha noe med hverandre å gjøre lengre. Det er rimelig å anta at dette har skapt en berettiget forventning hos Kirkerud, om at hun får flytte ut av lokalet. Ås sier dog ingenting om videre forpliktelser til å betale, så dette er heller et uklart tema. Det er lite i Ås sin ordlyd og uttrykksmåte som tilsier at LAS ikke er forpliktet til å betale videre leie, men han uttrykker at dette ikke vil berøre han. Dersom LAS skulle få flyttet ut uten å slippe å betale noen forpliktelser videre, hadde dette berørt Ås. Han hadde da gått glipp av leieinntektene, og må eventuelt finne en ny leietaker. Dette antyder at Ås ikke har ment å binde seg med utsagnet sitt. Det fremkommer av oppgaveteksten at Ås er kjent med de økonomiske problemene som LAS står ovenfor. Da han vet at LAS sliter økonomisk, er det ikke rimelig å tro fra hans side at de er økonomisk rustet til å betale hans leie videre. Han burde derfor ha nevnt dette under samtalen ved Kirkerud, med grunnlag i hans kunnskap om deres økonomiske situasjon. Dette momentet peker i retning av at han har akseptert at LAS ikke trenger å betale leie videre, og dermed skapt en berettiget forventning hos LAS. Grad av spesifikasjon, og om partene har avklart vesentlige momenter, vil også være sentralt. Partene har ikke diskutert hvordan de skal gjøre det med de videre forpliktelser i det hele tatt. Dette er av vesentlig betydning for videre løp, og spesielt siden LAS sliter økonomisk. Det at det ikke er nevnt i kommunikasjon mellom partene, tyder på at vesentlige punkter ikke er avklart, og dermed at utsagnet ikke er å anse som en aksept når det gjelder videre forpliktelser. Det vil også være nødvendig å drøfte partenes etterfølgende atferd. LAS fortsetter driften i andre lokaler, og med tanke på at de sliter med økonomiske problemer, ville nok ikke LAS inngått en ny leieavtale med mindre de var sikre på at det ikke var noen forpliktelser fra tidligere leieforhold. Det at LAS inngår en ny leieavtale, indikerer at det er skapt en berettiget forventning hos denne part om at det ikke skal påløpe ytterligere forpliktelser fra Ås. Det er ikke rimelig å tro at en bedrift som sliter økonomisk, ville påtatt seg to forpliktelser til å betale leie, uten at dette er nødvendig. Hvis Kirkerud, på vegne av LAS, hadde vært klart over at det ville påløpe videre forpliktelser fra tidligere leieforhold, vil det med rimelig grunn antas at hun hadde handlet annerledes.

2 Da vesentlige forhold ikke er avklart mellom partene, og Ås ikke nevner noe om videre forpliktelser for Kirkerud, er det rimelig å påstå at det ikke er skapt noen berettighet forventning hos Kirkerud. Konklusjonen er at Ås ikke har akseptert at avtalen med Lunch AS avsluttes uten ytterlige forpliktelser for Lunch AS. Spørsmål 2 Problemstillingen dreier seg om LAS har rett til å heve leiekontrakten. Husleieloven regulerer avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag jf husleieloven 1-1, og det er derfor denne lov som legges til grunn for drøftelsen. Etter husleieloven 2-12 kan leieavtalen heves dersom det foreligger mislighold som medfører vesentlig kontraktsbrudd. For å vurdere om LAS har rett til å heve kjøpet, må det først vurderes om det faktisk foreligger en mangel. Mangelen som eventuelt foreligger i dette tilfellet, er at eiendommen ikke er offentlig godkjent som serverdingssted. Etter husleieloven 2-2, skal husrommet være i samsvar med de krav som følger av avtalen. For å vurdere dette er det nødvendig å ta utgangspunkt i den avtalen som ble inngått mellom partene. Prinsipper for avtaletolkning er ikke regulert i lov, men følger av rettspraksis og juridisk teori basert på avgjørelser fra Høyesterett. Dersom partene ikke hadde en felles forståelse av avtalen på tidspunktet for avtaleinngåelse, skal en objektiv tolkningsteori legges til grunn. Det er ingen punkter som tilsier at partene hadde en felles forståelse av hvem som har ansvaret for at eiendommen tilfredsstiller offentligrettslige krav til et serveringssted. Kirkerud hevder at det er Ås sitt ansvar å sørge for at lokalet kunne benyttes som serveringssted, mens Ås mener han har fraskrevet seg dette. Begge parter hevder altså at det er annen parts ansvar. Det må derfor legges til grunn en tolkning basert på objektive tolkningsprinsipp, der formålet er å finne den fornuftige og rimelige mening med kontraktens bestemmelser. Det vil være naturlig å starte med selve ordlyden. Det fremkommer av oppgaveteksten at leietaker er ansvarlig for at deres benyttelse av leieobjektet tilfredstiller gjeldende offentlige krav. Dette peker i retning mot at LAS kun er ansvarlig for at deres bruk tilfredsstiller de offentlige krav, og ikke at selve bygget er i rett påkrevd stand. Videre står det i avtalen at utleier skal sørge for at leieobjektet er i samsvar med gjeldende offentligrettslige krav. Dette tyder i motsatt retning på at Ås kun er ansvarlig for at selve bygget er i offentligrettslig stand, og ikke at den er godkjent for bruk til serveringsted. Ordlyden i avtalen gir ikke noe presist svar på hvem som har ansvaret for eiendommen er i rett stand. Den kan med rimelighet tolkes i begges favør. Selve formålet med avtalen var for leietaker å benytte lokalet som serveringssted. Da dette fremkommer klart i avtalen, bør det vektlegges. Ås var dermed kjent med leietakers formål, og bør da sørge for at leieobjektet tilfredsstiller kravene til dette formålet. LAS ville ikke ha inngått en avtale som ikke innfridde deres formål med selve avtalen, og dette bør Ås forstå. Det er også rimelig å tro at, for Kirkerud sin del, så lenge formålet er gjort så klart for Ås, måtte han gitt opplysninger hvis formålet ikke kan realiseres med inngått avtale. Vederlagets størrelse er også av betydning her. Det er snakk om et leiebeløp på kr per måned i ti år, og det er for mange bedrifter en stor forpliktelse å inngå. Til et såpass høyt leiebeløp, er det

3 rimelig for LAS å anta at eiendommen er passende til deres bruk, og at de ikke selv må sørge for dette. Det følger også av husleieloven 2-2, 2 pkt b) at husrommet skal passe til særlige formål som leietaker skulle bruke husrommet til. Det fremkommer klart i avtalen mellom partene at LAS har som formål å bruke eiendommen til serveringssted. Det er også å anse som en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet, som utleier kjente til jf 2-4. Vilkåret for å benytte denne er at det må ha hatt innvirkning på avtalen. Det fremkommer av oppgaveteksten at Ås hadde hatt en tidligere leietaker som hadde fått avslag i søknad om å bruke stedet som serveringssted. Dette er opplysninger av vesentlig betydning, selv om det var noen år siden. Det er rimelig å tro at dersom LAS hadde fått disse opplysningene ved tidspunkt for avtaleinngåelse, ville det hatt innvirkning på avtalen. Med utgangspunkt i avtalens formål basert på både en objektiv tolkning av avtalen, og husleielovens reguleringer er det rimelig å konkludere med at det foreligger en mangel. Unnlatelsen av vesentlig opplysninger fra utleiers side bidrar også til å forsterke avgjørelsen om at det foreligger en mangel. For at LAS skal kunne heve leieavtalen, må det foreligge en mangel som medfører vesentlig mislighold jf Det må derfor foretas en vurdering av om mangelen som foreligger er av vesentlig karakter. Det skal foretas en helhetsvurdering av flere momenter, og det sentrale vurderingsspørsmålet er om leietaker har rimelig grunn til å fri seg fra avtalen. Vurderingen skal ikke kun baseres på selve avviket, men en helhetsvurdering av hele forholdet mellom partene jf rettspraksis og juridisk teori fra Høyesterett. Det er sentralt å se på selve avviket, og om dette gir LAS rimelig grunn til å fri seg fra avtalen. Selve formålet med avtalen var at leietaker (LAS) skulle benytte stedet til servering, og dette er tydelig fremlagt for begge parter. Det at leieobjektet ikke tilfredsstiller dette kravet, er å anse som et vesentlig avvik fra avtalen. Formålet med avtalen fra leietakers side blir ikke ivaretatt. Det vil også være naturlig å se på hvilke konsekvenser dette har for leietaker. Det er helt klart at det har store konsekvenser for LAS at stedet ikke er godkjent som serveringssted. Avtalen skal gjelde for hele 10 år, og dersom ikke LAS får godkjent stedet som serveringssted, er det en stor økonomisk belastning for selskapet å skulle være forpliktet til å betale leie for en eiendom de ikke kan bruke til sitt formål. Fra utleiers side er ikke konsekvensene like store. Ås har mulighet til å leie ut til bedrifter med andre formål, som er mer passende til eiendommens bruk. Når det gjelder skyld på misligholders side, er dette et sentralt moment. Ås var klar over at eiendommen ikke var offentlig godkjent som serveringssted, men unnlot å fortelle LAS om dette. Det er ingen tvil om at dette er opplysninger av vesentlig betydning for hele avtaleinngåelsen. Det følger også av rettspraksis at skyld på misligholders side er av stor betydning ved vurdering om det foreligger en vesentlig mangel. Basert på vurderingen med særskilt vekt på skyld på misligholders side, konkluderes det dermed med at mangelen medfører vesentlig mislighold.

4 For at LAS skal kunne heve kjøper, er det også et krav at leietaker har gjort mangelen gjeldende ovenfor utleier jf 2-8. Melding til utleier om mangel må pårobes innen rimelig tid, etter leietaker burde oppdaget den. Kirkerud blir klar over mangel i desember 2010, og LAS søkte til kommunen om bruksendring i januar Hun tar ikke kontakt med Ås før i mai Ås hevder at denne reklamasjonen er for sent fremsatt. Her er det rimelig å gi Ås medhold, da Kirkerud bruker hele 5 måneder på å kontakte Ås. Dette burde hun gjort før, og ikke ventet så lenge. Det vil altså ikke være innenfor rimelig tid, men det foreligger likevel en unntaktsbestemmelse i 2-8. Reklamasjonsfrist på innen rimelig tid, er ikke gjeldende dersom utleier har handler grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det at Ås har forsømt å gi opplysninger om at eiendommen ikke er passende til leietakers formål med avtalen, er i strid med redelighet. Så lenge han var klar over formålet med avtalen, er det rimelig å anse han som å ha vært i ond tro, da han likevel inngikk avtalen med LAS. Disse vesentlige opplysningene burde ha kommet frem, og unntaksbestemmelsen trer derfor inn, og LAS har likevel reklamert innen rimelig tid. Konklusjonen basert på en helhetsvurdering av relevante momenter er at LAS har rett til å heve kontrakten. Spørsmål 3 Problemstillingen dreier seg om LAS har krav på erstatning for tap av omsetning. Leietaker kan kreve erstatning etter husleielovens 2-13 for tap som følge av mangel. For at dette kravet skal kunne gjøres gjeldende ovenfor Ås, er det tre vilkår som må foreligge jf rettspraksis og juridisk teori. Det må være et ansvarsgrunnlag, en årsakssammenheng og leietaker må ha hatt et økonomisk tap. Ås bestrider at disse vilkårene foreligger. Når det gjelder årsakssammenheng, må det drøftes om mangelen ved lokalet har hatt en påvirkning på at kunder uteble, og dermed tapt omsetning for LAS. Det fremkommer av oppgaveteksten at kundene klaget på støy og dårlig luft i lokalet, og at det er derfor kundene valgte å ikke komme igjen. Det at virksomheten gikk bra først, tilsier også at de nye lokalene har hatt innvirkning på en senere redusert omsetning. Det foreligger derfor en årsakssammenheng mellom redusert omsetning og lokalets manglende egenskaper til passende formål. Det at LAS lider et økonomisk tap som følge av at lokalet ikke er passende til formålet, er det liten tvil om. Det fremkommer av oppgaveteksten at mange av de faste kundene uteble, og at LAS fikk store økonomiske problemer på grunnlag av dette. Det foreligger derfor også et økonomisk tap. Det siste vilkåret er at det må foreligge et ansvarsgrunnlag. Basert på tidligere drøftelser og konklusjoner, er det fremkommet at det er utleiers ansvar å sørge for at lokalet er tilpasset særlige formål, så lenge disse er gjort kjent for partene. Det er derfor Ås sitt ansvar at eiendommen er i samsvar bruk som serveringssted. Et lokale med støy og dårlig luft, er ikke velegnet som serveringssted, og derfor foreligger også dette vilkår om ansvarsgrunnlag. Etter 2-13 (5) a) fremkommer det at leietaker i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom mangelen skyldes feil eller forsømmelse på på utleiers side. Ås har i dette tilfellet forsømt å gi opplysninger av vesentlig betydning for leieforholdet. Det at han ikke gjorde LAS klar over at bygget ikke var godkjent som serveringssted, da dette var hele formålet med avtalen fra leietakers side, er av ikke uvesentlig betydning.

5 Konklusjonen er dermed at LAS har krav på erstatning for tapt omsetning. Spørsmål 4 Problemstillingen som reiser seg i oppgaven er om avtalens kan settes til side som ugyldig etter avtalelovens 36. Vurderingstemaet i denne tvisten er om det vil være urimelig eller i strid med god forretningsskikk å gjøre avtalen gjeldende. I 36 redegjøres det for hvilke momenter som skal vektlegges. Av rettspraksis og juridisk teori følger det at terskelen for å kunne gjøre denne paragraf gjeldende er høy, og dette må tas hensyn til under vurderingen. Når det gjelder avtalens innhold så er det ikke gjort noen konkret avtale mellom KAS og LAS på at det vil bli gitt tillatelse om bruk til servering. Det presiseres kun at det er svært sannsynlig at søknad om tillatelse blir godkjent, men det gis ingen garanti for dette. Avtalevilkår som er presisert i avtalen er at KAS har ansvar for at nødvendige tillatelser blir gitt. Dette setter KAS i en urimelig situasjon, da det er ikke helt sikkert en slik søknad blir godkjent. Men dette vilkåeret er presisert i avtalen, og KAS velger likevel å inngå avtalen. En profesjonell part bør kunne ha kunnskap nok til å foreta en vurdering av avtaler de inngår. Det er klart at under forholdene ved avtaleinngåelsen, er det rimelig å anta at KAS la vekt på at både Tastad og Kirkerud gav dem forventing om at søknad ville innvilges. Men det fremkommer også at de hadde et akutt behov for nye lokaler. Dette kan tilsi at de var i en presset og desperat situasjon, og derfor har de valgt å ta en beslutning uten å vite med sikkerhet at lokalet kan benyttes til deres formål. Denne pressede situasjonen er likevel ikke å anse som en mangel ved tilblivelsen av avtalen. KAS er, som nevnt tidligere, en profesjonell part, og bør være egnet til å ta fornuftige og rimelige avgjørelser på sine vegne. Når det gjelder senere inntrådte forhold, kan det være av betydning at bruksendringen ble avslått. Dette gir en særdeles ugunstig posisjon for KAS. De er bundet av avtalen i nesten 10 år, men har fått avslått søknad om bruk til sitt formål. Det ble likevel presisert under forhandlingene til avtalen, at det kun var svært sannsynlig at søknaden ble godkjent. KAS var derfor klar over at det var en mulighet for at tillatelse ikke ble gitt. Basert på at KAS er en profesjonell part, som også var innforstått med at det forelå en viss usikkerhet rundt tillatelsen om bruk av lokale til serveringssted, og tatt i betraktning at 36 krever en høy terskel, konkluderes det med at avtalen ikke kan settes til side som ugyldig etter 36.

6