Fradragsrett for MVA ved utleie av nye lokaler

Transkript

1 Fradragsrett for MVA ved utleie av nye lokaler Avklart bruk som vilkår for fradragsrett 6 mars 218 ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

2 Temaet Vilkårene for fradragsrett ved oppføring/rehabilitering av lokaler for utleie SGP-dommen og kravet til avklart bruk Risikofaktorer og praktisk håndtering ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 2

3 Vilkårene for fradragsrett Tre vilkår (mval 2- og mva-forskriften 2--1 og 2--2, jf mval 8-1) Lokalene må være utleid Utleier og leietaker må være registrert i Merverdiavgiftsregisteret Lokalene må være til bruk i leietakers registrerte virksomhet ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

4 Vilkårene for fradragsrett Kravet om utleie Det må være inngått en reell og bindende leieavtale som omfatter de aktuelle lokalene ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

5 Vilkårene for fradragsrett Kravet om registrering Utleier må være frivillig registrert for utleie av bygg og anlegg, eller ordinært registrert og tilkjennegi at utleien vil behandles som avgiftspliktig Leietaker må være registrert, eventuelt frivillig registrert for (frem)utleie ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 5

6 Vilkårene for fradragsrett Kravet om bruk Det må være tilstrekkelig avklart at leietaker skal bruke lokalene i sin registrerte virksomhet Kravet vil normalt være oppfylt når det er inngått en bindende og reell leieavtale med en leietaker som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret jf Borgarting lagmannsretts dom av 1 mars 28 IT Fornebu og Merverdiavgiftshåndboken pkt 2-2 ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 6

7 Vilkårene for fradragsrett Fremleie Hvis leietaker skal fremleie, så vil lokalene ikke være til bruk i leietakers registrerte virksomhet før leietaker har inngått fremleieavtale med en fremleietaker som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret jf kravet om "ubrutt kjede av frivillig registrerte" i mva-forskriften 2--1(2) ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 7

8 Vilkårene for fradragsrett Dokumentasjonskrav Kravet om utleie må kunne dokumenteres med leiekontrakt Kravet om bruk dokumenteres normalt med erklæring fra leietaker om at lokalene skal brukes i leietakers registrerte virksomhet, men en slik erklæring er ikke alltid godt nok for fradragsrett ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 8

9 SPG-dommen Oppføring av næringsbygg på Bryn i Oslo Leiekontrakter inngått med Advania, Rema 1 og Veidekke Entreprenør Veidekke var også hovedentreprenør for byggeprosjektet SPG krevde fradrag for mva på byggekostnadene Skattekontoret nektet fradragsrett for mva på kostnadene til det lokalet som var utleid til Veidekke, fordi skattekontoret mente leieavtalen ikke var reell Tingretten enig med skattekontoret Lagmannsretten og Høyesterett la til grunn at leieavtalen var reell, men at bruken ikke var tilstrekkelig avklart Til tross for at Veidekke hadde avgitt en skriftlig erklæring om bruk av lokalene i avgiftspliktig virksomhet ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 9

10 SPG-dommen Høyesteretts vurdering Avsnitt 6: "For at det skal være grunnlag for frivillig registrering når et bygg for utleie er under oppføring, må det således være avklart hvem som skal leie lokalene, og det må dreie seg om en identifisert og avklart bruk til avgiftspliktig virksomhet" Avsnitt 9: "Slik jeg ser det, vil en bindende leieavtale som gir en leietaker en ubetinget rett til å tiltre bestemt angitte lokaler når bygget er ferdigstilt, når det samtidig er på det rene at leietaker driver avgiftspliktig virksomhet, normalt være tilstrekkelig til at dokumentasjonskravet for frivillig registrering etter merverdiavgiftsloven 2- er oppfylt Det vil gjennom en slik avtale foreligge tilstrekkelig avklaring både når det gjelder hvem som er leietaker, og når det gjelder leietakerens bruk av lokalene til avgiftspliktig virksomhet" Hovedregel: Bindende og reell leieavtale er normalt tilstrekkelig ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

11 SPG-dommen Unntak fra hovedregelen Avsnitt : "Det kan likevel foreligge omstendigheter i det enkelte tilfellet som gir avgiftsmyndighetene grunnlag for å foreta nærmere undersøkelser og vurderinger" Utleier kunne terminere leieavtalen under det første året i byggeperioden Avsnitt : "Dette innebærer at i denne perioden hadde Veidekke ingen ubetinget rett til å tiltre lokalene Utleier sto helt fritt, blant annet til å inngå avtale om utleie til andre leietakere Etter mitt syn viser dette at det på avtaletidspunktet ikke var avklart at lokalene faktisk ville bli utleid til Veidekke" Andre særegne avtalevilkår - Leietaker var ikke forpliktet til å tiltre lokalene - Utleier skulle forsøke å finne andre leietakere - Leietaker hadde rett til å fremleie Avsnitt 7: "Samlet forelå det etter mitt syn på de tidspunktene det ble krevd fradrag for inngående merverdiavgift, ikke tilstrekkelig avklaring verken av hvem som skulle leie lokalene, eller av om lokalene ville bli brukt til avgiftspliktig virksomhet" ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 11

12 SPG-dommen Kravet om tilstrekkelig avklart bruk Leieavtalen kan ikke være oppsigelig i byggeperioden Leieavtalen kan ikke inneholde særegne vilkår som er egnet til å trekke i tvil om leietaker skal bruke lokalene i sin avgiftspliktige virksomhet Erklæring om bruk vil ikke avhjelpe tvil knyttet til bruk som følger av avtalereguleringen ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 12

13 Risikofaktorer og praktiske råd Fradragsretten kommer i søkelyset først dersom leietaker ikke tar lokalene i bruk i avgiftspliktig virksomhet Brudd på vilkårene etter 8-1, eller justeringsplikt? Mangelfull dokumentasjon knyttet til bruk Erklæring om bruk Usikkert arealbehov hos leietaker kombinert med ansvar for tap av fradragsrett ved endret bruk gir risiko for tvist om hva slags bruk som var forutsatt i leieavtalen Påstand om at utleier var innforstått med at leietaker ikke skulle bruke lokalene selv Fleksibilitet i avtaleforholdet mellom utleier og leietaker gir risiko for tap av fradragsrett Termineringsadgang, aktivitetsbestemmelser, fremleierett osv Viktig med vanntett regulering av ansvar for eventuell manglende fradragsrett, ikke bare tap av fradragsrett ved endret bruk ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

14 Takk for oppmerksomheten ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1