Leiekontrakt. mellom GRIEGHALLEN AS GRIEGI-JALLEN IKS. (i fellesskap «Partene») vedrørende Grieghallen gnr. 164, bnr. 926 og 1207 i Bergen kommune

Transkript

1 Leiekontrakt mellom GRIEGHALLEN AS og GRIEGI-JALLEN IKS (i fellesskap «Partene») vedrørende Grieghallen gnr. 164, bnr. 926 og 1207 i Bergen kommune 27. november 2013 L_4192S51_VI

2 i UTLEIER Grieghallen IKS («Utleien>), org.nr LEJETAKER (1) Grieghallen AS («Leietaker»), org.nr EIENDOM (1) Adresse Edvard Griegs plass 1,5015 Bergen («Eiendommen») (2) Gnr. 164 bnr. 926 og 1207 i Bergen kommune, kommunenummer LEIEOBJEKT (1) Leieobjektet består av hele Eiendommen med påstående bygning og anlegg, som vist i vedlagt tegning, Vedlegg i («Leieobjektet»). (2) Leieobjektet står på festet tomt. 5 BAKGRUNN FOR LEJEKONTRAKTEN Utleier har forut for denne leiekontrakten forpliktet seg til å foreta modernisering av Leieobjektet i henhold til egen prosjektbeskrivelse, Vedlegg 2. (2) Kostnadene til modernisering av Leieobjektet skal dekkes av leievederlaget som fremgår av punkt 8 nedenfor, samt offentlig støtte som mottas av Utleier i samsvar med Prosjektbeskrivelsens Finansieringsplan,jf. Vedlegg 2. Moderniseringen av Leieobjektet har en kostnadsramme på MNOK 234,6 inkl. mva. I henhold til særskilt avtale om utøvelse av byggherrefunksjoner, Vedlegg 3, påhviler det Leietaker å påse at modernisering av Leieobjektet gjennomføres innenfor kostnadsrammen på MNOK 234,6 inkl. mva. Dette innebærer at dersom forventede moderniseringskostnadene overstiger kostnadsrammen på MNOK 234,6 inkl. mva, skal prosjektet endres reduseres tilsvarende. Eventuelt mindre forbruk kan ikke overføres til andre investeringer som ikke er omfattet av moderniseringsprosjektetjf Vedlegg 2. Likeledes påhviler det Leietaker å endre/redusere prosjektet tilsvarende, dersom det påløper andre kostnader knyttet til Overtakelse av Leieobjektet og/eller drift, vedlikehold modernisering mv. som ikke dekkes av leievederlaget i punkt 8 nedenfor. Dette omfatter også ethvert avgifistap Utleier måtte bli påført. L_ _VI 22.!

3 Dersom det påløper kostnader ut over den absolute kostnadsrammen på MNOK 234,6 inkl. mva, som Leietaker finner hensiktsmessig å likevel utføre, kan Leietaker med egne midler dekke disse kostnadene. For å påse at modernisering av Leieobjektet gjennomføres innenfor kostnadsrammen, skal Leietaker utarbeide kvartalsvise rapporter som redegjør for prosjektets kostnadsutvikling i henhold til budsjett, jf. Vedlegg 3, punkt 2.2. Bidraget fra Leietaker til modemiseringen skal skje gjennom ansvar for delfinansiering på NOK 30,4 millioner, jf.vedlegg 2. NOK 15 millioner betales gjennom Leietakers direkte dekning av prosjektets kostnader. Resterende del, NOK 15,4 millioner, skal lånefinansieres av Utleier og nedbetales gjennom husleien Utleier mottar fra Leietaker med tillegg av finanskostnader Utleier belastes for dette lånet. Bidraget betales som angitt i pkt LEIETAKERS VIRKSOMHET (1) Leietaker skal også etter overdragelse av Eiendommen i henhold til salgsavtale av [dato] forestå driften av Leieobjektet. (2) Leieobjelctet må kun benyttes til den virksomhet som har vært utøvd i Leieobjektet av Leietaker frem til overdragelsen av Eiendommen, samt annen virksomhet som omfattes av Aksjonæravtalen som gjelder for Leietaker, jf. Vedlegg 6. (3) Leietaker har rett til å fremleie hele eller deler av Leieobjektet, såfremt dette er i tråd med formålet beskrevet i punkt 6. (4) Endring av virksomheten i Leieobjektet utover de her nevnte formål, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Fremleie/utleie til andre enn leietakerne nevnt i Aksjonæravtalen skal skje på markedsmessige vilkår. Leietaker skal føre særskilt regnskap for frem-/utleie til andre og Utleier skal til enhver tid kunne kreve innsyn i dette regnskapet. LEIETID/FORLENGELSE Leieforholdet løper fra dato for overtakelse av Eiendommen i henhold til salgsavtale av [dato] (.aovertakelse») og i nedbetalingstiden for all pantegjeld som i utgangspunkt er satt til 30 år («Leieperioden»). Leieforholdet kan ikke sies opp i Leieperioden. L_4I92851_VI

4 LEIEVEDERLAG Det årlige leievederlaget tilsvarer summen av Utleiers kostnader som fremgår av punkt (1) til (5) nedenfor (<&eievederlaget»), med tillegg av merverdiavgift i henhold til punkt 9. En budsjettert beregning av Leievederlaget følger vedlagt i Vedlegg 4. (i) (ii) (iii) (iv) Årlige flnansieringskostnader (renter og avdrag) for den gjeld som overdras til Utleier (NOK ,-). Årlig festeavgift til Stiftelsen Harmoniens Fondsforvaltning. Administrasjonskostnader mv. i Utleier. Årlige flnansieringskostnader (renter og avdrag) som dekker Leietakers resterende investering i fomyelsesprosjektet, jf. Pkt. 5.7, (MNOK 15,4). (2) Leievederlaget forfaller til betaling forskuddsvis hvert kvartal basert på årlige budsjetterte kostnader utarbeidet av Utleier. (3) Per foretas det en årlig avregning av Leievederlaget basert på faktiske dokumenterte kostnader. (4) Leievederlaget utfaktureres fra Utleier. (5) Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på Utleiers konto. (6) Leiesummen skal kun dekke kostnader nevnt ovenfor, og skal nedsettes dersom kostnadene reduseres basert på forutsetningen om at det ikke skal opparbeides overskudd hos Utleier. Dersom kostnadene er høyere, skal leien settes opp for å dekke dette. Slik justering skal skje årlig hver I. januar. 9 MERVERDIAVGIFT MV. Utleier har rett til å la seg frivillig registrere i Merverdiavgiftsregisteret i den avgiftstermin Eiendommen overtas. (2) Per leiestart forutsettes Leieobj ektet omfattet av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret. (3) Utleier har rett til å legge merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats og i henhold til det til enhver tid gjeldende regelverk på Leievederlaget og eventuelle andre kostnader knyttet til arealer som per leiestart er og/eller i løpet av Leieperioden blir omfattet av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Leietaker er klar over at den faktiske disponering av Leieobjektet er avgjørende for Utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Leietaker plikter umiddelbart å gi Utleier opplysninger om forhold som kan medføre en endring i den avgiftsmessige status til hele eller deler av Leieobj ektet. Endret bruk av Leieobj ektet, i form av endret faktisk bruk ut over formålet L_4192S31_VI

5 beskrevet i punkt 6, må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av Leietakers endrede bruk, skal anses som slik saklig grunn. Ved fremleie av Leieobj ektet, og de fremleide arealene omfattes av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret, plikter Leietaker senest innen utgangen av den avgiftsterrnin fremleieforholdet trer i kraft å sørge for at fremleieforholdet også er omfattet av Leietakers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret. På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter Leietaker å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av Leieobjektet gjennom året, og en bekreftelse på at Leietaker er frivillig registrert for fremleien. Redegjørelsen skal også inneholde en oppstilling over totale aktiveringspliktige påkostninger som Leietaker har foretatt på Leieobjektet i løpet av regnskapsåret, herunder totalt påløpt merverdiavgift. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra samtlige eventuelle fremleietakere. Dokumentasjonen skal tilfredsstille de krav som til enhver tid måtte følge av gjeldende regler. Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal Leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på Leieobjektet. 10 OVERTAKELSE AV LEIEOBJEKTET Leieobjektet leies ut «som det er». Leietaker er kjent med Leieobjektets tilstand. (2) Leietaker forsikrer Leieobjektet i henhold til forsikringsbevis vedlagt som Vedlegg 5. (3) Leietaker er ansvarlig for at Leieobjektet og Leietakers benyttelse av Leieobjektet til enhver tid er i samsvar med de offentligrettslige krav som gjelder for Leieobjektet, herunder skal Leietaker innhente de nødvendige offentlige tillatelser for Leietakers virksomhet og overlevere nødvendig dokumentasjon til Utleier. Leietaker ivaretar og finansierer det løpende vedlikehold av bygg og naglefaste anlegg så lenge leieforholdet varer. Det samme gjelder mindre investeringer som inntil nå har vært finansiert over driften hos Leietaker. Leietaker kan foreta innredning, ominnredning og annen forandring i eller av Leieobjektet i tråd med den til enhver til gjeldende drift av Leieobjektet. Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig opp&lle alle offentlige krav som gjelder for arbeider som utføres i henhold til punkt 11.1, herunder å overlevere nødvendig dokumentasjon til Utleier. L_4192$5l_Vl

6 11 AVTALEBRTJDD (1) Leietaker kan ikke kreve avslag i Leievederlaget eller påberope seg andre misligholdsbeføyelser overfor Utleier som følge av forsinkelser og/eller mangler ved Leieobjektet i Leieperioden. 12 TINGLYSINGIPANTSETTELSE (1) Leiekontrakten kan ikke tinglyses uten Utleiers skriftlige forhåndssanitykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. En eventuelt tinglyst leiekontrakt skal ikke ha opptrinnsrett, og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på Eiendommen. Leietaker skal medvirke til at slik prioritetsvikelse giennomføres. Leietaker gir Utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leiekontrakt slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Utgifter forbundet med tinglysning og sletting av leiekontrakten dekkes av Leietaker. Leiekontrakten kan ikke pantsettes uten Utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saldig grunn. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir Utleier ugienkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 13 OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER Overdragelse av leiekontrakten, helt eller delvis, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Overdragelse av minst 50 % av stemmeberettigede aksjer, selskapsandeler eller eierinteresser hos Leietaker anses som overdragelse av leiekontrakten. Det samme gjelder Leietakers skifte av selskapsform. Som overdragelse regnes også avhendelse av det mindre antall aksjer eller andeler som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Utleier skal på forespørsel gis opplysninger bekreftet av Leietakers revisor, dersom Utleier ønsker å kontrollere om slik overdragelse har funnet sted. (3) Selskapsmessige endringer, eksempelvis fisjoner, som kan forringe Leietakers økonomiske stilling overfor Utleier, krever Utleiers skriftlige samtykke. (4) Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt anses ikke som samtykke. 14 FORHOLDET TIL FIUSLEIELOVEN Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: ~ 2-15, 3-5, 3-6, 3-8, 4-3, 5-4 første ledd, 7-5, 8-4, 8-5, 8-6 annet ledd og For øvrig er det denne leiekontrakten som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler. L_419fl51_Vl O2463.~2

7 15 LOVVALG OG TVISTELØSNING (1) Alle forhold tilknyttet denne leiekontrakten reguleres av norsk rett. (2) Enhver tvist som måtte oppstå i forbindelse med denne leiekontrakten skal søkes løst gjennom forhandlinger. Dersom tvisten ikke lar seg løse i minnelighet skal den avgjøres ved de alminnelige domstoler med Bergen tingrett som rett vemeting. Denne leiekontrakten er undertegnet i to eksemplarer, hvorav Utleier og Leietaker hver har fått sitt. Bergen, den 27. november 2013 GRIEGHALLEN flg GRIEGHALLEN I 1(5 c~\ BILAG TIL LEIEKONTRAKTEN: Bilag 1: Bilag2: Bilag 3: Bilag4: Bilag 5: Bilag6: Oversikt over Leieobjektet Prosjektbeskrivelse Avtale om utøvelse av byggherrefunksjoner Budsjettert beregning av Leievederlaget Forsikringsbevis Aksjonæravtale av 18. mars 2003 L_4192&51_VI æ2