Utbyggingsavtaler og merverdiavgift. Fra Kluge: advokat Torgils Bryn e.post: Tlf: september 2007

Transkript

1 Utbyggingsavtaler og merverdiavgift Fra Kluge: advokat Torgils Bryn e.post: Tlf: september 2007

2 Hovedlinjer i merverdiavgiftsloven vedr fast eiendom. Utgangspunktet er at all omsetning av varer og tjenester er merverdiavgiftspliktige. Omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt. Dette betyr at man som utgangspunkt ikke har fradrag for inngående mva på oppføring, drift og vedlikehold av fast eiendom Dog anledning til frivillig registrering iht F nr 117 til mval.

3 Tilpasninger Hvilken betydning har dette for: Oppføring og utleie av idrettsanlegg (lekeanlegg, fotballbaner, idrettshaller etc) Fremføring av veianlegg (frem til og i Utbyggingsområdet) Vann og avløp privat eller kommunalt anlegg Justeringsreglene salg og utleie av fast eiendom Hvilke muligheter finnes for tilpasninger

4 Omsetning og drift av fast eiendom er Utenfor avgiftsområdet Omsetning innenfor og utenfor merverdiavgiftsområdet det Innenfor avgiftsområdet - Utgående MVA - Fradragsrett inngående MVA Utenfor avgiftsområdet (unntak) - ikke utgående MVA v/omsetning - ikke fradragsrett for inngående avgift på anskaffelser til slik virksomhet Fritatt omsetning (eks. eksport) - Ikke utgående MVA likevel : - fradragsrett inngående MVA

5 Vann og avløp i utbyggingsområder Omsetning av vann og avløpstjenester er en avgiftspliktig tjeneste. Dersom kommunen har ansvar for bygging og drift får kommunen fradrag for inng mva på anleggskostnad på vanlig måte Dersom utbygger skal forestå utbyggingen (kommunen skal drifte) må dette derfor skje med kommunen som byggherre. Kommunen mottar faktura fra entreprenør Utbygger gir anleggsbidrag til kommunen for netto utbyggingskostnad (ingen omsetning)

6 Vann og avløp - fritidsboliger Utbygger må selv ta ansvar for utbygging av vann og avløp vannbasseng og renseanlegg Opprette eget selskap som forestår levering av en avgiftspliktig vann/avløpstjeneste til hytteeier. Anleggsbidrag fra Utbyggingselskap. Selskapet må stiftes innledningsvis i utbyggingen Søke om forhåndsregistrering min NOK i kostnader/investeringer. Rett fakturamottaker. Forhåndsregistrering Oppstart Oms. kr ,-

7 Anleggsbidrag Når kan utbygger finansiere utbygging av VA-anlegg med et avgiftsfritt anleggsbidrag fra hytteeier. Forutsetning at det ikke er betaling for en levert tjeneste. En kommune sitt krav på refusjon av kostnader til VAanlegg iht pbl kap IX er ingen omsetning, jf Av 17/93.

8 Anleggsbidrag Kommunen bygger VA-anlegg i nytt privat utbyggingsområde for fritidsboliger refusjon av anleggskost fra hytteeier gjennom pbl ingen omsetning, jf BFU 42/04 Privat utbygger utfører anleggsarbeidene for VAanlegg for kommunens regning kommunen får refusjon for sine kostnader fra utbygger. Ingen levering av tjeneste fra kommune til utbygger avgiftsfritt anleggsbidrag, jf /BFU 33/05.

9 Anleggsbidrag Kommunalt AS bygger ut VA-anlegg i eksisterende område for fritidsboliger. Ikke refusjon iht pbl engangsgebyr for tilknytning avgiftspliktig Privat utbygging av Avløpsanlegg i hytteområde. Hytteeier måtte betale anleggsbidrag og tilknytningsavgift avgiftspliktig del av avløpstjenesten, BFU 57/06

10 Offentlig vei i utbyggingsområdet Utbygger av bolig/fritidsblig har aldri fradragsrett for inngåend mva. Iht Forskrift nr 55 itl mval kan entreprenør fakturere utbygger uten mva (avgiftsfritt). Gjelder kun mva på leverte tjenester (ikke vare). Må foreligge Vedtak på overtagelse av veianlegg fra kommune/fylkeskommune. Opprette velforening som kan betale for vedlikeholdet.

11 Bygging av idrettsanlegg etc Ulike modeller Utbygger blir pålagt å bygge idrettsanlegg e.l Ordinær utleie til idrettslag Frivillig registrering iht F 117 Det offentlige bygger Utleie til idrettslag Utlån til idrettslag kompensasjonsreglene Driftsavtaler - kompensasjon

12 Idrettsanlegg Ordinær uteleie. Utbygger blir pålagt å bygge anlegget som del av utbyggingsavtalen Ordinær utleie til idrettslag Utleie av fast eiendom Ingen fradragsrett for inng mva

13 Idrettsanlegg Frivillig registrering Utbygger blir pålagt å bygge Frivillig registrering iht F 117 til mval Anlegget bygges i eget selskap som skal forestå utleie til idrettslag, kommune og fylkeskommune Iht Hunsbethdommen er hele anlegget her en såkalt fellesanskaffelse Full fradragsrett for inngående mva dersom samtlige leietakere har avgiftspliktig omsetning Forholdsmessig fradrag for bruker For idrettslag fradrag medlemsinnt/reklame For kommune/fylkeskommune - kompensasjon

14 Idrettsanlegg, forts Kommunen står som byggherre Kan få kompensert mva iht kompensasjonsloven Kommunen kan ikke leie ut anlegget Kommunen kan låne det ut kan kreve en form for kostnadsdekning Usikker grense Mulig Modell: Driftsavtaler Kommunen står som eier/byggherre Kommunen får reklameinntekter, billettinntekter og andre tilskuddsmidler Idrettslaget drifter bygget gjennom driftsavtale

15 Justeringsreglene Nytt regelverk med virkning Fra

16 Særordning ved utleie av fast eiendom Iht Forskrift 117 til mval kan utleier av fast eiendom frivillig registreres i merverdiavgiftsmanntallet. Registreringen medfører fradragsrett for inng mva. Leievederlaget blir avgiftspliktig omsetning. Fradragsrett oppstår kun ved utleie til merverdiavgiftspliktige leietaker, kommune og fylkeskommune. Fremleie er tillatt så lenge siste ledd driver omsetning innenfor mva-loven og alle mellomledd er frivillig registrert.

17 Særlig om forskrift 117 Gjelder ikke salg av eiendom Krav om bindende leiekontrakt. Helt eller delvis utleidd. Særlig om frivillig forhåndsregistrering og tilbakegående avgiftsoppgjør

18 Særlig om avgiftsplikten og fradragsretten Ved utleie til leietaker(e) som (alle) driver mva-pliktig omsetning vil man få fullt fradrag. Leien skal fullt ut faktureres med mva. Hvis utleie derimot også skjer til ikke-avgiftspliktig leietakere vil det foreligge forholdsmessig fradragsr. Leievederlag til ikke-avgiftspliktig leietaker er uten mva. Ved utleie til leietaker som driver delt virksomhet vil det likevel foreligger full fradragsrett. Mva på hele leievederlaget forholdsmessig fradrag for leietaker.

19 Kort om endret bruk og mval. 21, 3. ledd Dagens rettstilstand tilsier at fradragsført avgift kan kreves tilbakeført innen 3 år etter fullføring dersom bygget selges eller omdisponeres til formål utenfor merverdiavgiftsloven. Tilbakeføring gjelder hele beløpet Dispensasjon etter søknad,jf forskrift nr 72 til mval. Tilbakeføringsplikten er i dag altså begrenset til 3 år fra fullføring.

20 Nye justeringsregler særlig om fast eiendom Treårs regelen i mval. 21, 3. ledd oppheves og erstattes med ny mval. 26 b, 26 c, 26 d og 26 e. For fast eiendom innføres en ny tiårsperiode hvis endring i bruk medfører en justeringsplikt i tidligere fradragsført avgift. En årlig reduksjon med 10 % av den aktuelle inngående avgift fra bygget ble oppført/ombygget. Kun på investeringer over kr mva over kr

21 Nye regler - forts Ikke ved reparasjon, vedlikehold og drift. Ved nedleggelse/salg skal justering foretas etter hvor mange gjenstående år som foreligger innenfor 10 års perioden. Begrunnelsen for justeringsreglene er den naturlige og nære tilknytning mellom virksomheten/ omsetningen og driftsmiddelet, jf Sira Kvina, Hunsbeth og Porthuset Merk: Fast eiendom selges uten beregning av utg mva.

22 Eksempel endret bruk Utleier leier ut bygg til fire leietakere År 1 foretas en ombygging av utleiebygget. Total inngående avgift kr ,- År 2 og 3 leies bygget ut i samsvar med mval År 4 flytter en leietaker ut og erstattes med leietaker som driver virksomhet utenfor loven (eks forsikring/bank/ helse). For år 1, 2 og 3 foreligger full fradragsrett. I år 4 må utleier foreta justering med ,- (10 % av (1/4 av )) År 5-10: Dersom ingen endring skjer foretas tilsvarende justering pr år. Rapporteres over omsetningsoppgaven.

23 Eksempel overdragelse av eiendommen År 1: bygget oppføres, inng. Mva. kr ,- År 2, 3 og 4: Bygget leies ut iht mval og forskrift År 5: Bygget selges til kjøper som ikke driver avgiftspliktig virksomhet Justeringsperioden her er år 5 til år 10 dvs 6 år. Beregningsgrunnlaget er en tiendedel for hvert regnskapsår som gjenstår. Således skal kr ,- justeres samlet.

24 Når skal justering finne sted Salg av eiendommen Avgiftpliktig bruk øker/minker Bytter avgiftspliktig leietaker med ikkje-avgpliktig Ikke avgiftspliktig leietaker flytter inn i tomme lokaler Konkurs boet overtar forpliktelsen (NB)

25 Ingen plikt til justering Salg til kjøper med samme avgiftspliktige bruk Bagatellmessig endring endring under 10% av kostpris Avgiftsbeløp på ombygging under Forhold som man ikke har herredømme over eks brann. Sannsynligvis også ved ekspropriasjon og rivning. Ikke avgiftspliktig leietaker blir avgiftspliktig iht lovendring (?) Lokalene blir stående tomme Fisjon/fusjon?

26 Overføring av justeringsforpliktelsen Kjøper må erklære at han overtar forpliktelsen Kjøper bør da skaffe opplysninger om Selgers fordelingsgrunnlag på salgstidspkt Utgpkt for fristberegning kjøp/endringer Tidligere eiere sine fradrag/endringer Hva skjer dersom selger eller kjøper oppgir uriktig bruk? Justeringsplikten følger trolig bygget. Viktig med DD og garantier. Må reguleres i kjøpekontrakten

27 Ikrafttredelse De nye justeringsbestemmelsene foreslås å tre i kraft fra 1. januar 2008 Bygg som ferdigstilles før 1. januar 2008 foreslås å følge gjeldende bestemmelse i mval. 21, 3. ledd som innebærer en treårsfrist.

28 Oppsummering - Tilpasninger Uendret bruk ingen endring/justering Selger har ansvar for justering ved salg innen 10 år Kjøper kan overta forpliktelsen ved samme bruk Ingen justering ved overtagelse av aksjer i selskapet Merk: kjøper overtar ansvar for eventuelt manglende historiske justeringer DD-gjennomgang/garantier/kontrakt Sette av ressurser til administrasjon av ordningen Ferdigstille bygg/anlegg innen