Utbyggingsavtaler. Trondheim 7. Februar 2017

Transkript

1 Utbyggingsavtaler Trondheim 7. Februar 2017

2 Disposisjon Intro Hjemmelsgrunnlag Kommunestyrevedtak Potensiale Metodikk utredning kostnader Forholdet til regler om offentlig anskaffelse

3 Befolkningsutviklingen i Stjørdal: Fra 1. okt okt Ca 1000 nye Stjørdalinger hvert 3. år Forventer fortsatt vekst Målsetning om en spredning av veksten 60/40

4 Sentrumsområder

5 Befolkningsvekst Utbygging utvikling Press på både sosial og teknisk infrastruktur

6 Hjemmelsgrunnlag Pbl 17 En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalte tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Byggesaksforskriften Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende (sosial infrastruktur)

7 Hjemmelsgrunnlag Kommunestyrevedtak av 22. juni Vedtak om adgang til å kreve utbyggingsavtaler, og innkreve anleggsbidrag gjennom utbyggingsavtaler - gjelder for hele kommunen

8 Sentrumsplan 2008 ( m2)

9 Metodikk Sentrumsplanen: Kostnadsberegnet opparbeidelse av alle tekniske infrastrukturtiltak unntatt vann og avløp (75 mill) (privat konsulent) Kostnadsberegnet opparbeidelse av alle grøntarealer (30 mill) Beregnet potensielt bruksareal (BRA) innenfor sentrumsplanen -10% som erfaringsmessig ikke blir utbygd totalt m2

10 Metodikk Fordelt kostnad for infrastruktur = 360 kr/m2 Fordelt kostnad for grøntareal = 144 kr/m2 Betaler kun for aktuelt utbyggingsareal i hvert byggetrinn KPI justeres Tilsvarende beregning er gjort for Tangen næringsområde

11 Hjemmelsgrunnlag Kommunestyrevedtak av 21. juni 2012 Anleggsbidrag i utbyggingsavtaler til teknisk infrastruktur (unntatt vann og avløp) og park og grøntstruktur innenfor Sentrumsplanen, og Tangenplanen, baseres på kostnadsberegning og fordeling etter utbyggbart bruksareal(bra) Utbyggingsavtaler skal være inngått før det gis rammetillatelse, og anleggsbidrag skal være betalt før det gis igangsettingstillatelse

12 Anleggsbidragsmodellen Kommunen byggherre for de offentlige anleggene og inngår avtale med entreprenør Kommunen kan trekke fra merverdiavgiften for de offentlige anleggene Utbygger dekker kostnadene kommunen pådrar seg overfor entreprenør i form av et anleggsbidrag + evt et administrasjonsgebyr Utbygger vil gjennom en slik modell få en fordel ved at de får refusjon for merverdiavgift for de offentlige anleggene Kommunen Utbyggingsavtale om anleggsbidrag Entreprisekontrakt Utbygger Entreprenør

13 Fordeler/ulemper med anleggsbidragsmodellen Fordeler Totalkostnadene for utbygger går ned Enkelt å administrere for kommunen Ulemper Kommunen må inngå egne avtaler med entreprenør to byggherrer i ett og samme område Kan bidra til kompliserte forhold på byggeplassen Kommunen settes under press for å ferdigstille sine anlegg oppfylle nødvendige rekkefølgebestemmelser

14 Justeringsmodellen Kommunen Utbyggingsavtale Infrastruktur overdras vederlagsfritt Utbygger Entreprenør Entreprisekontrakt

15 Justeringsmodellen Utbygger ansvarlig for all utbygging av et bestemt område Kommunen har ikke noe ansvar utover å overta de offentlige infrastrukturanleggene når disse er ferdigstilte Anleggene overdras til kommunen vederlagsfritt Utbygger betaler merverdiavgift til staten på vanlig måte Det inngås en avtale mellom utbygger og kommunen om overføring av såkalt justeringsrett for merverdiavgift

16 Justeringsmodellen forts. Justeringen innebærer at kommunen kan kreve refundert fra staten den merverdiavgift som utbygger har betalt til staten Kommunen kan betale hele eller deler av den refunderte momsen til den aktuelle utbygger Tilbakebetaling fra staten til kommunen skjer over en tiårs periode med 1/10 hvert år Viderebetaling fra kommunen til utbygger kan skje en gang i året i 10 år eller som en engangsutbetaling NB risikovurdering regelendring tilsv.

17 Fordeler/ulemper med justeringsmodellen Fordeler Ingen avtaler mellom kommunen og entreprenør Intet ansvar for ferdigstilling av anlegg/rekkefølgebestemmelser Ingen økonomisk risiko Forenkler forholdene på byggeplassen Ulemper Utbygger kan ikke regne med å få hele momsbeløpet refundert før det har gått 10 år Administrativ oppfølging over lang tid

18 Forhold til offentlige anskaffelser Anleggsbidragsmodellen Kommunen er utbygger for sine egne anlegg lov om offentlige anskaffelser gjelder uavkortet

19 Forhold til offentlige anskaffelser Justeringsmodellen Mindre utbygginger på anlegg som overføres kostnadsfritt til kommunen ikke pålegg om å følge lov om off anskaffelser Større utbygginger hvor kommunen går inn og forskutterer deler av utbyggingen og hvor kommunen på et senere tidspunkt fordeler utgiftene på andre prosjekter/andre utbyggere lov om off anskaffelser gjelder uavkortet MEN:..

20 Legger inn i avtalene et punkt om at utbyggeren selv har ansvaret for å følge regelverket Bruker ikke ressurser på å ettergå utbyggerne på dette punktet mangler sanksjonsmuligheter Flere utbyggere oppgir krav om offentlige anskaffelser som grunn for ikke å inngå utbyggingsavtale Kommunen kan ikke kreve at det inngås avtale Praksisen er uansett at kommunen overtar offentlig teknisk infrastruktur så lenge de oppfyller krav til teknisk standard

21 Viktig: En utbyggingsavtale er en frivillig avtale mellom to parter Reelle forhandlinger ikke diktat ikke to prosjekter som er like Kommersielle aktører Frivillige organisasjoner ikke kommersielle aktører Utbyggingsavtaler kan være et effektivt verktøy for å få gjennomført rekkefølgebestemmelser Ikke hjemmel for å kreve at en utbyggingsavtale skal være inngått FØR det gis hhv rammetillatelse eller igangsettingstillatelse

22 Verdi eksisterende avtaler Totalt

23 Oppsummering Stort potensiale Ikke være for aggressiv stanser utviklingen Må være villig til å bruke ressurser komplisert og tidkrevende Krever kompetanse Avsetning til fond eller konkrete prosjekter Tidsfrister/geografisk plassering

24