Kommunalteknikk og eiendom. Bruk av momsavtaler - anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen

Transkript

1 Namsos kommune Kommunalteknikk og eiendom Saksmappe: 2016/ Saksbehandler: Nils Hallvard Brørs Saksframlegg Bruk av momsavtaler - anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Namsos formannskap Rådmannens innstilling 1. Rådmannen gis fullmakt til å framforhandle momsavtaler i nye utbyggingsavtaler etter justeringsmodellen. Namsos kommune legger til grunn følgende fordelingsnøkkel for justeringsretten/-plikten: 40% av mva. fradraget/justeringsretten tilfaller Namsos kommune 60% av mva. fradraget/justeringsretten tilfaller utbygger 2. I eksisterende utbyggingsavtaler (godkjent som en del av reguleringsplan) tar kommunen initiativ til å innarbeide et tillegg til utbyggingsavtalen som ivaretar fradrags- /justeringsretten til Namsos kommune og utbygger iht. samme fordeling som ovenfor. Hjemmel for vedtaket er: Delegasjonsreglementet, delegasjon fra kommunestyre til formannskapet, pkt. 1.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat S Bruk av momsavtaler - anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen Saksopplysninger Bakgrunn I Namsos kommune er det i dag private utbyggere som legger til rette for nye boligområder. I forbindelse med utbygging av boligområder bruker Namsos kommune utbyggingsavtaler hvor kommunen og utbygger fordeler forpliktelser og kostnader ved gjennomføring av en reguleringsplan. Utbyggingsavtaler er regulert i plan og bygningsloven og framforhandlede utbyggingsavtaler som er godkjent av både kommunen og utbygger ligger ved reguleringsplanene som er inne til 1. og 2. gangs behandling. I de fleste tilfeller må utbygger helt eller delvis opparbeide og bekoste infrastruktur som etter ferdigstillelse overdras vederlagsfritt til kommunen. Infrastrukturen som overdras er veger og gatebelysning samt vannog avløpsanlegg. Private utbyggere må betale merverdiavgift på utbyggingen av offentlig infrastruktur selv om infrastrukturen skal overdras vederlagsfritt til kommunen. Det skyldes at utbyggere ikke har fradrag for inngående merverdiavgift på opparbeidelse av nye boligområder, inkl. kommunalteknisk infrastruktur som veg/gatebelysning samt vann-/avløpsanlegg. Disse kostnadene blir belastet kjøpere av tomter og kjøpere av boliger/leiligheter. Det er nå gitt åpning (fra 2008) for at utbyggere iht. merverdiavgiftsloven med tilhørende forskrifter kan få momsfradrag eller momskompensasjon ved bygging av offentlig infrastruktur som skal overtas av kommunene. Anleggsbidragsmodellen eller Justeringsmodellen kan benyttes til dette formålet. Hvis Namsos kommune hadde stått som utbygger hadde kommunen fått fradrag for inngående merverdiavgift for vann-/avløpsanlegg med basis i merverdiavgiftsloven og fradrag for merverdiavgift på veger og gatebelysning iht. momskompensasjonsloven. Det er frivillig om en kommune vil inngå slike momsreduserende avtaler med private utbyggere. Bakgrunnen for at Namsos kommune bør vurdere slike avtaler er de forpliktelsene og kostnadene som ligger i gjennomføringen av en reguleringsplan. For kommunen sin del må vi se på forpliktelsene som overdras etter at infrastrukturen er overtatt. Anleggsbidragsmodellen eller Justeringsmodellen Anleggsbidragsmodellen Her må kommunen være byggherre for infrastrukturen (veg, gatelys, vann og avløp). Kommunen er byggherre for den offentlige infrastrukturen og utbygger betaler anleggsbidrag til kommunen tilsvarende utbyggingskostnaden uten mva. Anleggsbidrag til opparbeidelse av infrastruktur med hjemmel i plan- og bygningsloven anses ikke som omsetning og skal ikke avgiftsberegnes. I praksis vil Namsos kommune påta seg byggherrefunksjonen for utbygger.

3 Forutsetninger som ligger til grunn for anleggsbidragsmodellen: Kommunen må påta seg ansvaret med å være byggherre for kommunaltekniske anlegg for private utbyggere Kommunen som byggherre må følge lov om offentlig anskaffelser Utbyggingskostnadene faktureres direkte fra entreprenør til kommunen med merverdiavgift Kommunen får fradrag/kompensasjon for inngående merverdiavgift Utbygger betaler kommunens utgifter gjennom anleggsbidrag uten mva. Utbygger stiller bankgaranti for tilstrekkelig beløp for å finansiere utbyggingen Kommunens administrative og finansielle kostnader skal i sin helhet betales av utbygger Andel av mva. som skal overføres avklares i utbyggingsavtalen. Prinsipiell avklaring hvor stor andel som skal knyttes opp mot forpliktelsene som ligger i gjennomføringen av reguleringsplanen Anleggene aktiveres fortløpende i kommunens regnskap Anleggsbidragsmodellen kan ikke benyttes i prosjekter som allerede er påbegynt Areal regulert til offentlige areal og ledningsrettigheter må eventuelt skjøtes over til kommunen Det har i de senere år vært rettsavgjørelser der en kommune var kun «byggherre» på papiret og måtte tilbakebetale merverdiavgift fordi kommunen ikke vare «reell» byggherre i en avtale etter anleggsbidragsmodellen. Justeringsmodellen Her er privat utbygger byggherre ved bygging av infrastrukturen (veg, gatelys, vann og avløp samt tilkobling til eksisterende infrastruktur). I forbindelse med overføringen av infrastruktur til kommunen overfører privat utbygger også justeringsretten for merverdiavgift til kommunen. Utbygger må utarbeide detaljert prosjektregnskap over påløpt merverdiavgift til kommunen. Er entreprisekostnaden for infrastruktur som kommunen skal overta eks. kr ,- inkl. mva., er justeringsretten/mulig fradragsføring av merverdiavgiften på kr ,- over en 10-års periode regnet fra ferdigstillelse av anlegget, dvs. kr ,- pr. år. Overdragelse av justeringsrett til kommunen Utbygger driver næringsvirksomhet utenfor merverdiavgiftsloven med salg av fast eiendom (tomter med ferdig infrastruktur) og har ikke fradragsrett for inngående merverdiavgift. Merverdiavgift som pådras på de kommunale anleggene selskapet bygger ut som følge av tomteutviklingen, er følgelig ikke fradragsført hos utbygger. Vann-/avløpsanlegg skal overdras vederlagsfritt til kommunen. Kommunen skal bruke anleggene i sin avgiftspliktige virksomhet med levering av vann- og avløpstjenester. I 2008 ble det innført justeringsregler for inngående merverdiavgift i merverdiavgiftsloven. Justeringsreglene innebærer at det ikke lenger bare er avgiftssituasjonen på anskaffelsestidspunktet for varer og tjenester som er avgjørende for rett til fradrag eller kompensasjon for merverdiavgift. Også endringer i en 10-årsperiode etter fullføring av en ny, om- eller påbygging av fast eiendom vil kunne få betydning. Reglene gjelder for byggetiltak som fullføres 1. januar 2008 eller senere. Hensikten med justeringsreglene er at retten til fradrag/kompensasjon for inngående merverdiavgift ved anskaffelse av bygg og anlegg i større grad enn tidligere skal gjenspeile bruken av anskaffelsen i avgiftspliktig/kompensasjonsberettiget virksomhet over tid. For å

4 realisere dette formålet, åpner reglene for at rett og plikt til justering av inngående avgift kan overføres til ny eier ved salg og annen overdragelse. Namsos kommune vil kunne kreve oppjustering for inngående merverdiavgift på utbyggingskostnadene for infrastruktur med 1/10 av avgiften per år fra overdragelsen og frem til justeringsperiodens utløp. Justeringen/fradragsføringen skal skje på omsetningsoppgaven for 6. termin hvert år. Fordeling av justeringsretten Det er kommunen som har justeringsrett/-plikt etter overtakelse av infrastrukturen i boligområder/-felt. Retten/plikten ligger 100% på kommunen. Det er viktig at det blir tatt en prinsipiell beslutning på fordelingen av justeringsretten. I utgangspunktet ligger dette som nevnt på kommunen, men det som kan brukes som argument fra utbygger er at Namsos kommune ikke er aktiv som boligutbygger og deler av denne retten bør tilbakeføres til utbygger. Hvis deler av justeringsretten skal tilbakeføres til utbygger er det viktig av det er politisk aksept på en forhåndsavtalt fordelingsnøkkel. Et argument for at noe av denne retten bør tilfalle kommunen er at kommunen påtar seg nye forpliktelser mht. drift og vedlikehold av kommunale veier/gater uten at kommunen tilføres økte rammer som skal dekke opp dette. Et alternativ er at tilbakeført mva. øremerkes drift/vedlikehold av veier og øvrig infrastruktur. Samme sak var oppe til behandling i utvalg for plan, byggesak og teknisk drift samt Formannskapet i Vedtaket fra Formannskapet var som følger: Vedtak i Namsos formannskap Rådmannen gis fullmakt til å framforhandle momsavtaler i pågående utbyggingsavtaler etter justeringsmodellen. Namsos kommune legger til grunn følgende fordelingsnøkkel for justeringsretten/- plikten: 70% av mva. fradraget/justeringsretten tilfaller Namsos kommune 30% av mva. fradraget/justeringsretten tilfaller utbygger 2. I eksisterende utbyggingsavtaler tar kommunen initiativ til å innarbeide et tillegg til utbyggingsavtalen som ivaretar fradrags-/justeringsretten til Namsos kommune og utbygger iht. samme fordeling som ovenfor. 3. Namsos formannskap ber rådmannen sammen med Plan, byggesak og teknisk drift utrede bruk av anleggsmodellen og justeringsmodellen i framtiden, samt fleksibel fordeling av momsprosenter og økonomiske konsekvenser for Namsos kommune, private utbyggere og tomtekjøpere I ettertid er erfaringen at vedtaket ikke bidrar slik en ønsket. Så langt har det vært uaktuelt for utbyggingsselskapene å benytte justeringsretten i pågående prosjekter i Namsos kommune. Det skyldes at det tilfaller utbygger en for liten andel av refusjonsgrunnlaget. Det er utbygger som er ansvarlig for å utarbeide dokumentasjonen i prosjektene og dokumentere grunnlaget for mva. refusjonen. Pågående prosjekter som eventuelt kan søke om mva. refusjon: 1. Boligtomter Spillumsåsen 2. Boligtomter Høkneslia 3. Vedfjellet AS (regulering pågår) 4. Uramoen (godkjent) 5. Geilin (godkjent)

5 Steinkjer kommune har vedtatt bruk av justeringsmodellen i 2015 og de har lagt seg på en fordeling med 40% på kommunen og 60% på utbygger. Vurdering I pågående utbyggingsavtaler som kommunen har i dag kan alternativet være å benytte justeringsmodellen. Anleggsbidragsmodellen kan ikke benyttes i prosjekter som har startet. Namsos kommune har ikke erfaringer hverken med den ene eller den andre modellen. Det forutsettes benyttet bl.a. juridisk kompetanse for å kvalitetssikre avtaler osv. Private utbyggere får i medhold av plan- og bygningsloven eller i en utbyggingsavtale, krav om å opparbeide offentlig infrastruktur som er nødvendig for at utbyggingen kan realiseres iht. gjeldende reguleringsplan. Utbygger prosjekterer, bygger og bekoster infrastrukturen, men har ikke fradrag for merverdiavgiften. Merverdiavgiften blir derfor en endelig kostnad i prosjektet. Spørsmålet er hvordan utbygger kan nyte godt av kommunens avgiftsposisjon når offentlig infrastruktur opparbeides i privat regi og senere overføres til kommunalt eie, drift og vedlikehold. Konsekvenser ved å benytte justeringsmodellen er som følger: Kommunen overtar et ferdig anlegg vederlagsfritt Kommunen er i posisjon til å fradragsføre den inngående merverdiavgiften Kommunen fradragsfører merverdiavgiften på omsetningsoppgaven for 6. termin hvert år i resterende del av justeringsperioden Utfordringene blir bl.a. fordelingen av merverdiavgiften mellom kommunen og utbygger (forhandlingssak), engangsbeløp eller årlige utbetalinger i justeringsperioden og hvilke kostnader kommunen skal legge til grunn med oppfølging osv. Den enkleste modellen å administrere fra kommunens side vil være justeringsmodellen. Det er viktig med en prinsipiell avklaring mht. hvor stor andel av merverdiavgiften som skal tilbakeføres til utbygger. I det store og hele dreier det seg om fordeling av forpliktelsene og kostnadene med gjennomføring av den gjeldende reguleringsplan både på kort og lang sikt. Det er viktig at det ligger en motivasjon fra begge parter, både kommunen og utbygger i forhold til tilbakeføring av merverdiavgift. Fra kommunens side vil forpliktelsene mht. gjennomføring av reguleringsplanen med framtidige kostnader knyttet til drift og vedlikehold av kommunal infrastruktur være en viktig motivasjon for å inngå slike avtaler. For kommunen vil justeringsmodellen være gunstig da utbygger bærer den største risikoen. For utbygger vil anleggsbidragsmodellen være gunstigst da kommunen bærer den største risikoen. Kommunen vil være kontraktspart mot utførende entreprenør. Kommunen bærer risikoen i prosjektgjennomføringen, men manglende salg/etterspørsel etter tomter kan elimineres gjennom krav til bankgarantier fra utbygger. Prosjekter i «kommunal regi» må inn i kommunens økonomiplan og finansieres som en del av de øvrige investeringene som ligger i ØP. Kommunen må forskuttere anleggskostnadene inkl. mva., finanskostnader og øvrige plan- /prosjekteringskostnader. Det kreves en politisk behandling likevel om utbygger skal betale de netto anleggskostnadene (ekskl. mva.) og kommunen får dekket inn 100% av anleggskostnadene iht. avtale mellom utbygger og kommunen. Begge modellene sammenstilt mot hverandre gir et klart fortrinn hvis kommunen velger justeringsmodellen som alternativ.

6 Dokumentasjon En overdragelse av justeringsrett fra utbygger til kommunen vil innebære at kommunen kan oppjustere 1/10 av inngående merverdiavgift hvert år i justeringsperioden, forutsatt at kommunen i hele denne perioden benytter anlegget i sin avgiftspliktige virksomhet. Justeringsperioden er på 10 år og løper fra tidspunktet for ferdigstillelse av anlegget/byggetiltakene. Ferdigstilt er byggetiltaket når det foreligger ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller når anlegget er tatt i bruk. Det må foreligge dokumentasjon som viser utbyggingskostnadene på veier/gater, vann-/avløpsanlegg osv. Det forutsettes at alle utbyggingsprosjekter der det skrives avtale mht. justeringsrett godkjennes av skattemyndighetene før krav om fradragsføring framsettes. Rådmannen innstiller på følgende fordeling av tilbakeført merverdiavgift: Namsos kommune 40% Utbygger 60% Kommunens andel må ses i lys av at kommunen må ta ansvar for framtidige driftskostnader for de overtatte anleggene (vann og avløp, gatelys, gater/veger, gang- og sykkelveger osv.) Kommunen vil også bære kostnadene med administrasjon av ordningen. Miljømessig vurdering Ingen miljømessige konsekvenser.