Prisstigningsrapport nr

Transkript

1 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr

2 NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM side 2/5 MERVERDIAVGIFTEN AVGJØR GÅRDEIERKOSTNADENE Etter at du som gårdeier/utleier har "meldt deg inn" i avgiftsregimet ved hjelp av Forskrift 117 om frivillig registrering for utleie av bygg og anlegg, må du forholde deg til en hverdag fylt av lover og forskrifter. Driver dine leietakere med avgiftspliktig virksomhet eller ikke? Det må du ha oversikt over da svaret er direkte avgjørende for dine endelige kostnader knyttet til utleievirksomheten. Elementært for de aller fleste, men kan din fortjeneste påvirkes på noen måte? Svaret er i de aller fleste tilfeller et entydig ja. Med kostnad her mener vi kostnaden inkludert fullt, delvis, eller uten fradrag for merverdiavgift. Gode råd: Start med grundig planlegging så tidlig som mulig. Sørg for å ha på plass en arealoppmåling basert på NS Videre må du stille krav til entreprenørene som utfører arbeider på dine bygg, at de spesifiserer kostnadene på de enkelte arealer. Dette gjelder både de arealene som er til leietakers eksklusive bruk og fellesarealer. Sammen med disse verktøyene samt en god rådgiver, har du alle muligheter til å få visshet om at du ikke får høyere kostnader enn nødvendig. Følger du disse rådene vil det garantert være en av dine gode investeringer! Dette vil i høyeste grad gjelde helt fra prosjekteringsfasen. Hvis bygget allerede er oppført, hva kan du da gjøre? Noen eksempler: Du vet at det i løpet av en periode blir nødvendig med vedlikeholdsarbeider. Du har et stort areal som i dag leies ut til en avgiftspliktig leietaker, men denne kontrakten utløper om to år. Som andre utleiere må du leve med usikkerheten om hva som skjer med utleie av disse lokalene etter denne toårs perioden. Hva gjør du? Selvfølgelig sørger du for å foreta nødvendig vedlikehold av disse lokalene i løpet av perioden den avgiftspliktige leietakeren er i bygget. På den måten kan du spare opp til 20% av kostnaden, dvs. hele mva. belastningen. En god leiekontrakt vil stå meget sentralt. Unngå gjenbruk av gamle avtaler. Fallgruvene er mange, du må bl.a. sørge for at du har en kontraktsmessig rett til å legge merverdiavgift (mva) på leien, fremleie uten utleiers samtykke må ikke aksepteres. Leietaker må forplikte seg til å gi de opplysninger utleier må ha for å oppfylle dokumentasjonskrav mv. Vedlagt følger våre årlige nøkkeltall for forvaltning og drift av næringseiendom, inkludert tall for normale felleskostnader. Tallene er hentet fra OPAKs referanseportefølje for kontoreiendommer i Oslo. Tallene er gjennomsnittstall for regnskapsåret 2008, eksklusiv merverdiavgift, og beregnet i NOK pr. m² BTA/år. Tallene er oppgitt i et intervall. Enkelte kostnader er ikke relevante i alle eiendommene, slik at intervallet starter på 0.

3 Prisstigningsrapport NR. 04/2009 side 3/5 Tilsvarende er summen av årlige vedlikeholdskostnader, administrasjonskostnader og leietakers driftskostnader oppgitt i et representativt intervall. Det er viktig å vite at felleskostnadsbegrepet ikke har en egen rettslig definisjon, men er et fast innarbeidet begrep i bransjen. Disse kostnadene er brukeravhengige, og gjelder de av eiendommens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier. I forbindelse med avtaleinngåelsen må gårdeier klargjøre for leietakeren hva han skal dekke av felleskostnader i tillegg til selve leien. Denne avtalen må være entydig og uttømmende. Når det er klargjort hva som skal betales av felleskostnader, vil utleier fakturere et a konto beløp som avregnes mot de faktiske kostnader etter utløpet av regnskapsåret. Felleskostnader skal fordeles på alle leieareal etter bruk. Kostnader knyttet til ledige lokaler skal dekkes av gårdeier. Oppdaterte arealoppmålinger er en nødvendig forutsetning for en korrekt fordeling. Ved avregning av felleskostnader er det også viktig at det er foretatt en kvalifisert vurdering av grenseoppgang mellom hva som er alminnelige driftskostnader/vedlikehold og hva som er utbedringer/oppgraderinger, som skal betales av gårdeier. Dette gjelder for eksempel slike kostnader knyttet til heis, ventilasjon og andre tekniske anlegg. Oslo, for OPAK AS Svein Hagelund Spesialrådgiver

4 Prisstigningsrapport NR. 04/2009 side 4/5 Vedlegg til Prisstigningsrapport nr. 4/2009, , v/svein Hagelund, tlf År 2008

5 Indekser pr side 5/5