Næringseiendom Juridiske nyheter for eiendomsbransjen. 23. mars 2018 ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

Transkript

1 Næringseiendom 218 Juridiske nyheter for eiendomsbransjen 2 mars 218 ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

2 M A R S Vel overstått påske!

3 Nye lover og regler Travle lovgivere

4 KPA det mørkegule skiftet? Rullering av arealdelen merknadsfrist 1 desember 217 Den 14 desember 217 også vedtatt å legge ut temakart for sammenhengende blågrønne strukturer på høring merknadsfrist 17 februar 218 Kommunen har mottatt omfattende innspill: Ingen ambisjoner om bystyrebehandling vår 218, i tråd med opprinnelig intensjon ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 4

5 Lover og forskrifter Skatt 218 Prop 1 LS : Justeringer av formuesskatt: Verdsettelsesrabatt på 2 % for aksjer i ikke-børsnoterte selskaper Verdsettelsesrabatt for næringseiendom eid av slikt selskap bortfaller Særskilt om hoteller: Dialog med ESA særskilt verdsettelsesrabatt I St 19 ( ) ble varslet vesentlig verdsettelsesrabatt for hoteller I 217 ble det innført en verdsettelsesrabatt på 1 pst for aksjer og driftsmidler Rabatten omfatter slike eiendeler som den formuesskattepliktige eier direkte I samsvar med enigheten om skattereform foreslår departementet at verdsettelsesrabatten for aksjer og driftsmidler økes til 2 pst for inntektsåret 218 Når ikke-børsnoterte aksjer etter forslaget skal få en verdsettelsesrabatt på 2 pst, er det ikke lenger behov for en særskilt rabatt for næringseiendom eid av ikke-børsnoterte selskap ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 5

6 Lover og forskrifter Justering av tinglysingsregelverk som følge av e-tinglysing: Enkelte justerte regler for overdragelse og sletting av pantedokumenter Ikke lenger særskilt sortering av pengeheftelser og servitutter brukere av grunnboken må selv gå igjennom tinglyste heftelser og avklare Nye eierseksjonslov Mye likt som før, men en god del større og mindre justeringer: Direkte kobling mot plan- og bygningsloven (seksjonerte enheter må være lovlig opprettet iht pbl) Kan seksjonere på tidspunkt for rammetillatelse (både nye og bestående bygg) Mulighet for å gi enerett til bruk av bestemte deler av fellesarealene (i inntil år) Kjøpsretten for leietaker i bygg som skal seksjoneres bortfaller ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 6

7 Lover og forskrifter Vedtatt endringer (og forenklinger) i aksjeloven Prop L 112 L ( ) Tilpasning til elektronisk kommunikasjon, justeringer av regler for fravalg av revisor, mv Forslag til endring av aksjeloven 8-1 fremdeles kun forslag Forslag om endring og videreføring av boliglånsforskriften: Gjeldende forskrift skal virke til juni 218 Ny forskrift gjelde på ubestemt tid (?) Høringsfrist 11 april ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 7

8 Dommer og avgjørelser ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 8

9 M A R S Mye ny spennende rettspraksis ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 9

10 Det er greit å kalle nabo n nazi! Hu klyppe ongar og gamle, damer og menn, Men eg e muslim så kor ska eg gå hen, Eg har et håveplagg så bare vise auene, E eg nødt te å gå te han så klyppe sauene? (løgnaslaget, 217) Ordet synes for øvrig å ha en tilsvarende betydning på amerikansk-engelsk, jf episoden i TV-serien Seinfeld «The soup nazi» (stavanger tingrett, 11 januar 218) ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

11 6 D E S E M B E R Spørsmålet om fradragsrett for inngående merverdiavgift er i stadig utvikling hva gjelder fast eiendom Merverdiavgift mye rettspraksis Spørsmålet om fradragsrett for inngående merverdiavgift er i stadig utvikling hva gjelder fast eiendom ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 11

12 6 1 2 Noen grunnleggende utgangspunkter Registrert næringsdrivende har fradragsrett for inngående avgift på anskaffelser til bruk i sin avgiftspliktige virksomhet En del rettspraksis om tilknytningskravet Fast eiendom frivillig registrering eller tilkjennegivelse Justeringsregelverket av stor betydning Typiske spørsmål: Fradragsrett ved oppføring og overdragelse av infrastruktur Fradragsrett for annet enn rene oppføringskostnader? ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 12

13 6 1 2 Avinor-dommen ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

14 6 1 2 HR A Spørsmålet om infrastruktur pålagt som rekkefølgekrav er egne "kapitalvarer" Dissens -2 i Høyesterett Flertallet: Infrastruktur som oppføres og overdras til det offentlige er egne «kapitalvarer», og inngående merverdiavgift skal justeres ved overdragelsen Konsekvens? Ikke bare negativt for private! Avhengig av kontekst ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 14

15 6 1 2 SPG-OLE DEVIKS VEI AS ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 15

16 6 1 2 HR A Spørsmål om kravene til leieavtale for å oppnå frivillig registrering for utleie av bygg For at det skal være grunnlag for frivillig registrering når et bygg for utleie er under oppføring, må det således være avklart hvem som skal leie lokalene, og det må dreie seg om en identifisert og avklart bruk til avgiftspliktig virksomhet Spørsmål om en leieavtale som i realiteten kunne forstås som en leiegaranti, oppfylte kravet til frivillig registrering av utleieobjektet ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 16

17 6 1 2 HR A Høyesterett foretok en grundig gjennomgang av avtaleforholdet Det at avtalen var inngått med overordnet formål å etablere sikkerhet for leieinntekter, utelukker ikke at det kunne etableres et leieforhold som oppfylte kravene Samlet forelå det etter mitt syn på de tidspunktene det ble krevd fradrag for inngående merverdiavgift, ikke tilstrekkelig avklaring verken av hvem som skulle leie lokalene, eller av om lokalene ville bli brukt til avgiftspliktig virksomhet I dette tilfelle var kravene ikke oppfylt Konsekvenser? Hva med leietaker som slutter å bruke lokalene sine/flytter? ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 17

18 SKÅRER SYD ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 18

19 HR A Ikke fradragsrett for transaksjonskostnader ved erverv av eiendomsselskap som senere ble fellesregistrert med kjøperselskapet Streng tilnærming til tilleggsskatt: Lagmannsretten kom til at det forelå fradragsrett Høyesterett uenig, og opprettholdt også tilleggsskatt: Som tidligere nevnt var forvaltningspraksisen ikke entydig, og merverdiavgiftslovens system tilsier etter mitt syn at det ikke skulle vært gjort fradrag Skårer Syd Holding AS hadde derfor oppfordring til å avklare regelverket nærmere, og det var uaktsomt at dette ikke ble gjort ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 19

20 Annen rettspraksis ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 2

21 Erstatningsansvar for ansvarlig PRO/UTF mv Uavhengig av kontrakt Bori-dommen- Rt 215 side 276: Ansvarshavende (PRO/UTF) ble holdt erstatningsansvarlig overfor senere eier av eiendom Ansvaret bygget på mislighold av plikter overfor kommunen, som PRO/UTF Det spesielle ansvarsvurderingen ble gjort uavhengig av mulige kontraktsrettslige krav mot Bori BBL Hvor langt rekker ansvaret? ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 21

22 6 1 2 HR A Protector Forsikring HR A Ansvarshavende Krav om erstatning Protector Oppdrag 26 Salg 28 Salg 212 Reklamasjon B/C E/F G/H ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 22

23 6 1 2 Protector Forsikring Høyesterett HR A Høyesterett går inngående inn på hvordan Protectors krav har oppstått: Betydningen av kontraktsregulert ansvar er mer fremtredende i Protector-dommen enn Bori-dommen Det jeg her har pekt på, viser at kravet som Protector fremmer, er nært knyttet til kontraktsforholdet som forelå ved salget av eiendommen fra andre til tredje eier Dette vises også ved at utbetaling fra Protector til G og H skjedde i form av et prisavslag, som er en kontraktsrettslig misligholdsbeføyelse, og ikke gjennom utbetaling av erstatning Det alminnelige kontraktsrettslige utgangspunktet er at en kjøper må forholde seg til sin kontraktspart, selgeren Både avhendingslova og andre kontraktsrettslige lover har imidlertid regler som åpner for at krav som følge av mangler kan gjøres gjeldende mot tidligere selgere eller andre tidligere avtaleparter ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 2

24 6 1 2 Protector Forsikring HR A Høyesteretts tilnærming til vurderingen av pliktbruddets alvorlighet, og betydningen av kontrollerklæring og ferdigattest, skiller seg fra Bori-dommen: (5) på det rene at A har begått et grovt brudd på sine plikter unnlot bevisst å opplyse at brannskillet var brutt ferdigattest ble utstedt på uriktig grunnlag (52) De faktiske konsekvensene av As feil er vesentlig annerledes enn Bori-saken begrensede kostnader ikke av en slik karakter at de kunne gi grunnlag heving (54) ikke i samme grad som i Bori-saken en «rimelig og berettiget grunn til å stole på» at ferdigattesten ga riktige opplysninger om eiendommens tilstand ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 24

25 6 1 2 Protector Forsikring HR A Høyesteretts konklusjon Etter det jeg har gjennomgått, leder en bredere avveining som beskrevet i Boridommen avsnitt 26, etter mitt syn til at de alminnelige reglene om erstatning utenfor kontrakt ikke gir grunnlag for et erstatningskrav fra Protector overfor A Slik forholdet mellom partene er her, er jeg kommet til at de krav som måtte foreligge med grunnlag i den kontraktsrettslige mangelen, bare kan forfølges etter kontraktsrettslige regler Førstevoterende, dommer Bergh ADVOKAT IVAR STRANDENES ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 25

26 Zachen HR A - Gjenganger i Høyesterett Spørsmål om pris ved bortfesters overtakelse av bebyggelse på festetomten Zachariasbryggen Runde 2 i Høyesterett 12 desember 217 Lagmannsretten hadde fastsatt bygningenes verdi basert på bruksverdi til 4 Høyesterett opphevet på nytt lagmannsrettens skjønn (dissens -2): ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 26

27 Zachen flertallet vs mindretallet Slik lagmannsretten her har gått frem, blir resultatet etter mitt skjønn langt på vei at festeren godskrives nesten hele eiendommens fremtidige inntjeningspotensial Festeren settes i en posisjon ikke ulik en eiers i en salgssituasjon Den konklusjonen førstvoterende trekker av sammenligningen, tyder på at resultatet [ ] for at det «skal være rimelig for begge parter» - må ligge nærmere bygningens tekniske verdi enn en verdifastsettelse basert på tradisjonell bruksverdiutmåling vil innebære Jeg kan ikke se at dette er i samsvar med Høyesteretts dom i HR A Annenvoterende, dommer Normann (mindretall) Førstevoterende, dommer Kallerud (flertall) ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 27

28 Skatt og fremførbart underskudd - HR Kjøp av aksjeselskap med betydelig fremførbart underskudd Kan rammes av skatteloven 14-9 Minoritetsaksjonær kjøpte ut øvrige aksjonærer, og benyttet betydelig fremførbart underskudd ved konsernbidrag: (5) Hva som er det overveiende motiv for transaksjonen, beror etter skatteloven 14-9 ikke på den subjektive motivasjon for transaksjonen (57) skattemotivet må veie tyngre enn andre motiver samlet sett, basert på en slik «objektiv» vurdering som jeg har gjort rede for (8) motivet om å kunne utnytte det fremførbare underskuddet i Armada fremstår som det overveiende motivet ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 28

29 Krav mot arkitekter og rådgivere - HR A: I utviklingsprosjekt hadde arkitekt oppgitt uriktig P-rom til utbygger, som derved benyttet uriktig arealangivelse i salgsmateriell ved salg av boliger Kjøpere krevde og fikk prisavslag fra utbygger Utbygger krevde regress fra arkitekt Arkitekt ikke hørt med at prisavslaget som ble ytt boligkjøperne, ikke medførte noe økonomisk tap for utbygger Dommens rekkevidde? ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 29

30 Eiendom solgt «as-is»: HR A Avhendingsloven -9: hva er en "vesentlig" mangel? Ved vesentlighetsvurderingen gjøres ikke fradrag for standardheving Dette gjøres ved utmåling, etter man har konkludert på om det foreligger mangel eller ikke ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

31 Ledelsens erstatningsansvar HR A Spørsmål om daglig leders ansvar for å informere kontraktsparter om selskapets utfordrende økonomi (når driver man «på kreditors regning»?) Generelle uttalelser om erstatningsansvar etter aksjeloven 17-1 (8) De kryssende interessene her tilsier at det ikke gjelder et én-tilén-forhold mellom selskapets kontraktsrettslige informasjonsplikt og ledelsens personlige ansvar overfor den kreditoren (4) [aktsomhetsnormen bør] gi ledelsen et visst strategisk arbeidsrom utover det den kontraktsrettslige lojalitetsplikten isolert betraktet kan tilsi, også til å arbeide for å redde virksomheten «i det stille» (42) [ikke ansvar] dersom det likevel var et realistisk håp om å kunne redde selskapet fra konkurs, selskapets ledelse arbeidet aktivt og lojalt med dette for øyet og kastet kortene innen rimelig tid ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

32 Ledelsens erstatningsansvar HR A Men For å unngå ansvar kreves at ledelsen har oppfylt sine øvrige plikter, bla til å holde orden i økonomiforvaltningen mv De forholdene som jeg her har trukket frem, kommer imidlertid ikke på spissen i As tilfelle Det helt sentrale for utfallet i saken her er at A rett og slett ikke visste at [Firma1] var insolvent Det var ikke snakk om noen redningsaksjon - da de økonomiske realitetene kom for dagen i slutten av oktober 211, reagerte styret umiddelbart med begjæring om oppbud ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 2

33 Enkelte lagmannsrettsdommer LB Salg av eiendom megleransvar Unnlatelse av å opplyse om justeringsplikt ved salg av fast eiendom (gårdsbruk) Megler ble holdt erstatningsansvarlig LB (22 juni 217) Leierett leietakers stilling ved utløp av leietiden Leietaker hadde fortrinnsrett til forlengelse Dette innebærer at kontrakten punkt 4 må forstås i samsvar med ordlyden, GKs rett til forlengelse av leieavtalen beror følgelig på om kultursenteret fortsatt ønsker å leie ut bygg B Dersom kultursenteret ønsker å rive bygg B - og ikke leie ut lokalene videre - innebærer dette at GKs leiekontrakt utløp 1 januar 217, og at GK ikke har rett til forlengelse av avtalen Skille mellom fortrinnsrett og opsjon (rett) til forlengelse ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

34 5 4 Takk for oppmerksomheten! 4