AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Christina Moestue

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2014/301 Dato: Utvalget: Klager: Fullmektig: Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Christina Moestue A (leier) A1 Innklaget: B (utleier) Prosessfullmektig: Leiebolig Forvaltning AS v/ida Sandanger Eiendom: X, 0358 Oslo Sammendrag Saken gjelder leierens krav etter leieforholdets opphør, om å bli frifunnet fra utleierens krav om erstatning for 6 spotlights, vannskadet baderomsdør, fjerning av ting samt administrasjonsgebyr og godtgjøring for befaring til eiendomsforvalteren. Leieren bestred kravene blant annet med at utleieren ikke hadde opplyst eller avtalt noe om utbedring av mangler ved utflyttingsbefaringen, eller opplyst om eventuelle gebyrer. Husleietvistutvalget la til grunn at utleier hadde reklamert for sent, og ga ikke utleier medhold i kravene. Utvalget drøftet virkningen ved transport av kontrakt og inngåelse av ny kontrakt, nøytral og spesiell reklamasjon, samt administrasjon. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den Ved HTUs brev av ble klagen forkynt for innklagede Etter utsettelse med tilsvarsfristen til , ble tilsvar av mottatt HTU lyktes ikke å komme i kontakt med utleiers fullmektig for beramming av meklingsmøte, og ga derfor ved e-post av partene beskjed om at saken derfor avgjøres uten mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av sakens dokumenter. Leieavtalen Før leieren As leietid, ble det inngått leiekontrakt mellom to tredjepersoner C og D som leiere og innklagede som utleier. Leieforholdet gjaldt en 3-roms leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig adgang til oppsigelse med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var avtalt depositum på kr ,-. Leiebolig AS forvaltet leieforholdet. Ved avtale av om «Transport av leiekontrakt», fremgår det at klageren, leier A, overtok som ny leier etter tidligere leier C, fra Det er fremlagt en ny leiekontrakt mellom klageren som leier og innklagede som utleier (klageren har ved e-post opplyst at siste side med dato mangler). Av leierens e-post av til Leiebolig Forvaltning AS fremgår det imidlertid at «jeg gjorde ny kontrakt med dere » ( )». Leieforholdet gjaldt samme 3-roms leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var avtalt garanti tilsvarende 6 måneders leie. Leiebolig AS forvaltet leieforholdet. Det er Leiebolig AS sin standardkontrakt som er benyttet, og den er maskinelt utfylt. 1

2 Klageren (leieren) har i det vesentlige anført Leieren leverte nøkler Hun deltok ikke ved befaringen, fordi hun var syk og innlagt. Utleiers har krevd erstatning av leietaker med kr 8 487,50. Dette er urettmessig og aksepteres ikke. Utleier har i kravsoppstilling av spesifisert kravet slik: Befaring av skader og mangler iht utflyttingsrapport kr 1 775,00 6 spotter kr 900,00 Utbedring av baderomsdør kr 3 062,50 kr 2 100,00 Administrasjonshonorar kr 650,00 Totalt kr 8 487,50 Det gjelder spotter på badet. Det elektriske anlegget på badet må være i dårlig stand, da spottene virker sporadisk og det er svimerker rundt enkelte av disse. Utbedring baderomsdør Badet er en ombygget inngang, og meget trangt. Baderomsdøren er utsatt for naturlig slitasje, da det ikke er til å unngå at det blir vått på døren ved dusjing. Den er rett ved dusjen. Vannløpet fra dusjen er på samme side som døren og det er ingenting annet enn en 2 cm sperre på gulvet og et tynt dusjforheng som skiller dusjen fra døren. På bekgrunn av punktet om spottene og badet stiller vi spørsmål ved om badet er i forskriftsmessig stand når det gjelder utforming og det elektriske anlegget, og vi har bedt utleier om en tegning og godkjenning. Disse eiendelene stod i leiligheten da leieren overtok leiligheten. Alt hun og medleierne tok med, er flyttet ut. Dette skal ikke belastes leieren. Post 1 og 5 gebyrer til Leiebolig Forvaltning AS Disse kravene er uberettiget. Det ble ikke opplyst eller avtalt noe om utbedring av eventuelle mangler ved utflyttingsbefaringen, eller opplyst om eventuelle gebyrer. Husleietvistutvalget finner at klageren har nedlagt slik Påstand: 1. Leieren frifinnes fra utleierens krav. 2. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. 3. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrentel. 3. Innklagede (utleieren) har i det vesentlige anført Boligen ble først utleid til C, som inngikk kontrakt Da C ønsket å flytte, tok klageren A over tidligere leier C s forpliktelser i leieforholdet ved signering av transportdokumentet. I transportdokumentet står det følgende: «Ny leietaker må gi beskjed om mangler senest 2 uker, etter innflytt. Gjøres ikke det ar de på seg alle skader som tidligere leiere eventuelt har forårsaket». Da klageren A flyttet ut, ble det notert flere mangler i protokollen som avvek fra det som var notert i innflyttingsprotokollen. Klageren mottok derfor oversikt over hva som var notert, samt varsel om krav i sikkerhetsstillelsen. Noen av kravene ble frafalt ettersom det viste seg at leieren ikke var ansvarlig. Resterende mangler ble opprettholdt, og det endelige kravet omfattet følgende ting: 2

3 Baderomsdør Befaring av skader og mangler Administrasjonsgebyr Utleier har aldri mottatt melding fra klager om at spottene virker kun sporadisk, før under utflytt da flere av spottene ikke var skiftet. Da nye ble satt inn etter klagers utflytt, fungerte disse, og ny leier har heller ikke opplevd problemer med spottene siden de flyttet inn Det har derfor ikke vært behov for å rekvirere elektriker, ettersom alt har fungert som det skal. Baderomsdør Dusjen er plassert til høyre for døren. Vannløpet er på samme side som døren, og vannstrålene vil derfor treffe veggen på andre siden når man dusjer. I tillegg har man som klager påpeker, et dusjforheng som hindrer at vannet spruter utover gulv/vegger. Det er riktig at badet er lite, men dette fratar ikke klager for ordinært vedlikehold som for eksempel å tørke bort fukt fra baderomsdør dersom det skulle være vanndråper på den etter dusjing. Det befant seg ikke hensatte eiendeler i kottet da innflyttingsprotokollen ble signert Befaring av skader og mangler Administrasjonsgebyr Boligen hadde ifølge utflyttingsprotokollen flere avvik fra innflyttingsprotokollen. Disse måtte befares og utbedres av håndverker for å vurdere hvilke tiltak som måtte iverksettes. Blant annet spotter ble skiftet. Det hadde ikke vært nødvendig å foreta denne befaringen, samt administrasjon av dette dersom boligen ikke hadde hatt avvik. Kostnadene vil måtte dekkes av innklagede utleier, om klageren ikke betaler disse. Det er regresskravet fra innklagede som søkes dekket. Innklagede forstås å ha nedlagt slik Påstand: 1. Kaja Marie Storrøsten betaler kr 8 487,50. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Hvilken avtale som gjelder Ved avtale av om «Transport av leiekontrakt», fremgår det at klageren A overtok som ny leier etter tidligere leier C, fra Det fremgår at «Denne tilleggskontrakten gjelder som del av leiekontrakten for leie av [X-adresse] signert (kontraktsdato) ». Utleier har vist til at det i transportdokumentet står følgende: «Ny leietaker må gi beskjed om mangler senest 2 uker, etter innflytt. Gjøres ikke det ar de på seg alle skader som tidligere leiere eventuelt har forårsaket». Av utleiers e-post av til leieren, fremgår det at utleier ser på virkningen av transporten slik: «I lys av at tidligere leiekontrakt er tiltransportert, er det ikke gjennomført en formell innflytt med dere og derfor kan den heller ikke fremlegges. Dette er ei heller gjennomført ved forlengelse av leiekontrakten, da dere allerede bor i boligen når denne signeres. Tidligere sendt signert innflyttsrapport datert er den som ligger til grunn for å dokumentere feil/mangler i boligen når dere flytter ut. Kravet opprettholdes i sin helhet i lys av ovenstående, da vi har 3

4 dokumentert at dere er ansvarlige for de feil/manglene som er listet opp nedenfor og vi imøteser din aksept på nedenstående krav.» Utvalget legger imidlertid til grunn at partene A og B etter transporten av kontrakten av faktisk inngikk en helt ny leiekontrakt gjeldende fra , med et høyere husleiebeløp og ellers nye vilkår. At partene inngikk ny leiekontrakt/leieforhold, innebærer at partenes rettigheter og plikter med hensyn til leieobjektets tilstand ble nullstilt, - det vil si at den tidligere avtalen om ansvar for tidligere leieres eventuelle vedlikeholdsmangler og skader ble satt til side av den nye avtalen. Hvis det ikke var ønskelig å inngå et nytt leieforhold på nye vilkår, måtte utleier partene innrettet seg annerledes. Utvalget avgjør derfor tvisten på bakgrunn av den nye kontrakten. Erstatning Den siste siden i kontrakten av er ikke fremlagt. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Klageren må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren spotter, kr 900,- 2. Utbedring av baderomsdør, kr 3 062,50 3., kr 2 100,- 4. Befaring av skader og mangler iht. utflyttingsrapport, kr 1 775,- 5. Administrasjonshonorar, kr 650,- Leieren har avvist kravene som uberettiget blant annet med henvisning til at det ikke ble opplyst eller avtalt noe om utbedring av eventuelle mangler ved utflyttingsbefaringen, eller opplyst om gebyrer. Utvalget forstår dette som en anførsel om at kravene er gjort gjeldende for sent. Det følger av 10-3 annet ledd annet punktum at utleier må gjøre gjeldende eventuelle krav innen rimelig tid, det vil som hovedregel si innen 14 dager jf. Ot. Prp. ( ) side 117. Leieren tilbakeleverte leieobjektet Det fremgår av saken at utleier ved e-post av kun varslet leieren om «mulig krav» i sikkerheten grunnet en rekke forhold, uten faktisk å gjøre noe krav gjeldende. Ved e-post av til leieren gjorde utleier gjeldende at leieren A var ansvarlig for en rekke forhold (nøytral reklamasjon). Utleier presenterte et redusert og beløpsmessig konkretisert krav ved kravsoppstilling av (spesiell reklamasjon). Utleier har reklamert for sent, og kan derfor ikke få medhold i kravene. Når det gjelder de enkelte krav, vil utvalget likevel til partenes informasjon bemerke: Leieren har i utgangspunktet plikt til å skifte spottpærer, men utleier har krevd mye høyere pris med kr 150,- pr. stk., enn det slike pærer normalt koster. Utleier har ikke bevist at leieren har skadet døren mer i sin leieperiode og evt. tap Leieren må ved transporten anses å ha akseptert å overta forrige leiers eiendeler Forbudet i 3-7 mot andre ytelser må anses å omfatte rene administrasjonshonorarer Husleietvistutvalget gir derfor utleier ikke medhold i erstatningskravene. 4

5 Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klageren har vunnet frem. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. A frifinnes fra alle utleierens krav om erstatning. 2. B skal erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuell garanti kan gjøres opp jf. husll 3-6. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Bente Bendixen Ellen Strømodden Christina Moestue 5