HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2015/827 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Prosessfullmektig for innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Karina Rankin og Gunnar- Martin Kjenner A kommune v/ordføreren (utleier) B1 v/pål Gude Gudesen B (leietaker) Frelsesarmeen v/inger Lise Sand X, 0568 Oslo Saken gjelder den kommunale utleierens krav etter at utleier hevet leieforholdet grunnet alvorlig skadeverk, om erstatning for totalrenovering av boligen, og at utleier hadde krav på tilleggsfrist etter foreldelsesloven. Leieren bestred kravet og viste til at kravet var bortfalt som foreldet, og at han uansett ikke pliktet å betale oppussing til dagens standard fordi leiligheten var svært slitt. Da utleier etter ca. 2 måneder hadde fremmet kravet til en ny adresse, hadde kjent til leiers adresse i over 1,5 år før han ble registrert «uten fast bosted», og han uansett mottok trygd/hjelp fra NAV med kjent verneting, fant HTU at utleier ikke manglet nødvendig kunnskap, at det derfor ikke var grunnlag for tilleggsfrist og at kravet var foreldet. Kravet syntes uansett bortfalt pga. for sen reklamasjon. HTU ga derfor utleier ikke medhold i kravet. 1

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av Klagen ble forkynt for innklagede den I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Det ble gitt utsettelse med tilsvarsfristen til Innklagede innga tilsvar ved brev av Leieren ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Utvalget har vurdert utvalgets sammensetning og legger til grunn at det er habilt til å avgjøre saken. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt en 2-roms leilighet på 50 m2. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 30 dagers varsel til fraflytting den 1. i måneden. Leien var kr 5 120,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var ikke avtalt depositum. Utleier har opplyst at kontrakten ble fornyet for 5 nye år. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: I starten av 2011 ble det i forbindelse med en vannlekkasje som medførte vannskade i 2 leiligheter under, avdekket alvorlig mislighold ved omfattende skader på leiligheten. Utleier hevet derfor leieforholdet ved hevingserklæring av Etter utflytting ble det avdekket behov for totalrehabilitering, dette ble leieren varslet om i brev av Renoveringen av leiligheten samt utbedring av vannskaden beløp seg til totalt kr ,40. Dette beløpet er redusert med et tilgodebeløp for brenselsoppgjør pålydende kr 663,-. Totalt utestående er dermed kr ,40. Erstatningsbeløpet er ikke gjenstand for ytterligere reduksjon. Det kreves forsinkelsesrente fra På bakgrunn av at leieren hadde ukjent adresse i lang tid, ble inndrivelsen av kravet først gjenopptatt da han endret adresse i Folkeregisteret og den nødvendige kunnskap om skyldneren derved ble tilgjengelig jf. regelen om tilleggsfrist i foreldelsesloven 10. På denne bakgrunn foreldes kravet , og må nå bringes inn for Husleietvistutvalget for å avbryte foreldelse etter innsigelser fremsatt Fristen er under enhver omstendighet avbrutt ved klagen. Utleieren har spesifisert kravet slik: Faktura av med forfall kr 4 307,60 Faktura av med forfall kr ,00 Faktura av med forfall kr ,00, jf. faktura av på kr ,00 Sum kr ,40 - Tilgodebeløp for brenselsoppgjør kr - 663,00 Sum krav kr ,40 For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. 2

3 Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Innklagede, B, plikter å betale kr ,40 med tillegg av lovens forsinkelsesrente. 2. B1 tilkjennes saksomkostninger. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Etter innklagedes syn er saken foreldet. Kravet i sin fulle bredde var kjent for utleieren i 2011, senest Kravet ble derfor foreldet senest Spørsmålet er om det kan gis tilleggsfrist som anført av utleieren. Etter foreldelsesloven 10 kan dette skje om en er ukjent med hvem som er rette adressat eller i noen tilfeller om tilholdssted er ukjent, men da slik at det er et vilkår at dette «hindrer kreditor i å gjøre fordringen gjeldnde på en formålstjenelig måte», jf. Ot. Prp. nr. 38 ( ) side 62. Det er ikke tilfelle her. Hvem som er skyldner er kjent. Han hadde hele tiden poste restante adresse dit forliksklage eller klage til HTU kunne bli sendt. Hans bostedsaderesse kunne en også ha fremskaffet etter at han fikk fast bopel. Han har ikke utvandret slik at han hadde verneting i Oslo der han hadde sin postadresse. Vilkåret for tilleggsfrist er derfor ikke oppfylt. Subsidiært bestrides kravet. Leieboligen og naboleilighetene var svært nedslitte og hadde kjøkken og inventar av eldre dato. Han kan ikke pålegges å dekke kostnader ved å pusse disse opp til dagens standard. Kravet er således ikke tilstrekkelig dokumentert og det er ikke årsakssammenheng mellom den mangelen som er pusset opp og den skaden han utførte på sin leilighet. For øvrig er leieren uføretrygdet mistepensjonist som er under forvaltning av NAV. Han har ca. kr 6 000,- igjen når husleien er betalt, og vil aldri bli i stand til å betale kravet da hans midler er unntatt dekning. Se også vedlagte legeerklæring om helsetilstand. Innklagede har nedlagt slik påstand: 1. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om erstatning for totalrehabilitering av leiligheten, ,40 Ved leierens tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, 3

4 jf I kontrakten 12 er det avtalt at leieren skal tilbakelevere leiligheten med tilbehør ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, og at utleieren dersom vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller, aksepterer normal slit og elde. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. Spørsmålet om kravet er bortfalt som foreldet Leieren har bestridt kravet med henvisning til at det er bortfallt som foreldet senest Av Frelsesarmeens e-post av til Oslo kemnerkontor på vegne av innklagede leier vises det til at utleier første gang presenterte kravet for leieren (jf. utleiers faktura) og at leieren deretter ikke har fått noe ytterligere varsel før Av foreldelseslovens (fl.) 2 følger det at pengekrav som hovedregel foreldes etter 3 år. Utleier har ikke direkte bestridt at kravet ville vært foreldet etter den vanlige 3-års fristen, men har vist til at utleier må få tilleggsfrist etter foreldelsesloven 10. Av foreldelsesloven 10 fremgår det at hvis utleier ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, så kan utleier få en tilleggsfrist på 1 år fra han fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap. Utleier begrunnet kravet om tilleggsfrist med at leieren hadde ukjent adresse i lang tid, og at inndrivelsen av kravet ble opptatt da leieren endret adresse i folkeregisteret og utleier dermed fikk den nødvendige kunnskap om leieren. Av kemnerens brev av fremgår det derfor at utleier mener at fristen utløper Utleiers klage er datert , og er mottatt av Husleietvistutvalget Av Bomiljøvaktholds rapport av med fotos av en svært slitt/skadd leilighet fremgår det at vekteren fant leieren i beruset stand i leiligheten, at vannlekkasjen kom derfra som følge av at leieren hadde sparket i rørene under vasken fordi han var sint over en høy strømregning, og at leiligheten «så helt jævelig ut». Utvalget legger dermed til grunn at utleier som opplyst kjente til leilighetens tilstand allerede før leieforholdets opphør, og på den bakgrunn hevet leieforholdet. Utleier har fremlagt utleiers hevingsbrev av , men har ikke opplyst om hvilken dato leieren flyttet. Da annet ikke er opplyst, legger utvalget til grunn at leieren flyttet forholdsvis raskt deretter i løpet av mars Fra leieforholdets opphør i mars 2011 kunne utleier se leilighetens endelige tilstand ved tilbakeleveringen jf. leierens plikt i kontraktens 12 til å tilbakelevere leiligheten i samme stand, og gjøre kravet gjeldende. Utvalget viser i denne forbindelse til lovgivers merknader til 10-3 om erstatning for forsinkelse og mangel i Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 205 hvor det fremgår at utleiers plikt til å reklamere på eventuelle mangler «innen rimelig tid» jf annet ledd annet punktum«som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunktet kan konstatere at bestemte mangler foreligger». Utvalget legger dermed til grunn at både utleiers reklamasjonsfrist og foreldelsesfrist da begynte å løpe. 4

5 Siden utleiers foreldelsesfrist begynte å løpe i mars 2011, ville utleiers krav ved manglende påkrav i hvert fall senest bortfalle som foreldet i mars Av utskrift fra Folkeregisteret av fremgår det at leieren først over 1,5 år etterpå - fra stod registrert «uten fast bosted», og at han fra har vært registrert med poste restante adresse på et postkontor på 0554 Oslo slik at kravet da igjen kunne gjøres gjeldende per post. At kreditor ikke kjenner til leierens adresse, kan tenkes å gi tilleggsfrist jf. foreldelseslovens 10 nr 1. Utleier har imidlertid fremlagt brev av til leieren på en annen ny adresse, som viser at utleier som allerede på hevingstidspunktet kjente boligens tilstand - da reklamerte til leieren og gjorde krav gjeldende. Slik saken er opplyst for utvalget, er det ikke noe som tyder på at leieren ville betale. Leieren har opplyst at han er uføretrygdet mistepensjonist som er under forvaltning av NAV, noe som tilsier at det måtte være mulig for kommunen å finne ham og få forkynt kravet for ham. Utvalget legger til grunn at utleier ved leieforholdets opphør, i hele reklamasjonsfristens løp og i lang tid deretter hadde tilstrekkelig kunnskap både om kravet og leieren til at utleier kunne gjort kravet gjeldende i tide. Selv etter at leieren fra stod registrert «uten fast bosted», stod leieren registrert med Oslo som bostedskommune og dermed som verneting, slik at en klage kunne vært forkynt for ham, eventuelt etter domstoll. 181 om forkynning ved oppslag på rettsstedet (og i avis). Utvalget finner at det at leieren en periode var registrert uten fast bosted, rent faktisk ikke har vært til hinder for at utleier aktivt kunne fulgt opp kravet rettslig. At det ikke kan anses godtgjort at utleier hadde behov for tilleggsfrist, tilsier at slik tilleggsfrist ikke ble aktivert. Det er ikke opplyst nøyaktig hvilken dato leieren tilbakeleverte boligen til utleier, og leieren har ikke uttrykkelig som alternativt grunnlag påberopt seg at utleier har reklamert for sent. Utvalget vil likevel bemerke at siden kravet ikke er gjort gjeldende overfor leieren før nær 2 måneder etter leieforholdets antatte opphørstid, kan det derfor synes som at kravet uansett kan være bortfalt fordi utleier ikke har gjort kravet gjeldende (reklamert) i tide jf annet ledd annet punktum. Det vises til Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 117 hvor det fremgår at en reklamasjonsfrist på 14 dager vanligvis til være tilstrekkelig. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i noen del av kravet. Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har ikke vunnet fram. Husleietvistutvalget gir derfor klageren ikke medhold i erstatning av behandlingsgebyret. Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik 1. B frifinnes. Avgjørelse: 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. 5

6 Avgjørelsen etterlater ikke noe å oppfylle, og det fastsettes derfor ingen oppfyllelsesfrist. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, Karina Rankin Ellen Strømodden Gunnar-Martin Kjenner Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 6