HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2015/281 Utvalgets sammensetning: Klager: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Benedicte Wien og Mette Thorne Lothe A AS (utleier) Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: B (leietaker) X, 0567 Oslo Saken gjelder et utleiefirmas krav etter leieren grunnet betalingsmislighold aldri overtok boligen, om betaling av 2 måneders skyldig leie frem til leiligheten ble reutleid, samt erstatning for udokumenterte kostnader ved re-utleie. Utvalget la til grunn at leieren grunnet betalingsmislighold ikke hadde overtatt leiligheten og dermed pliktet å ersatte utleierens leietap og eventuelle utgifter ved re-utleie. Etter en konkret vurdering med vekt på at leiligheten lå sentralt, var utleieklar med klargjort markedsføringsmateriell og utleier profesjonell, fant utvalget at leiligheten burde vært leid ut etter 1 måned. Husleietvistutvalget ga derfor utleieren kun medhold i erstatning for leietap for 1 måned og redusert skjønnsmessig erstatning for påregnelige utgifter ved re-utleien. 1

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved utleiers klage av Klagen ble forkynt for innklagede leier den I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved brev av Klageren ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt en leilighet. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet var kr ,-. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Leieren flyttet aldri inn, tross henvendelser fra oss på mobil og mail om ubetalt leie. Leieren skylder leie med kr ,- for perioden august og september, frem til leiligheten ble reutleid Prinsippet om at leieren blir erstatningsansvarlig for utleiers merarbeid ved å skaffe ny leier som følge av leiers mislighold er fastslått i bl.a. HTU-sak Leierens første lovlige oppsigelse i henhold til kontraktens punkt 1 var , med tillegg av 3 måneders oppsigelsestid. Utleier forsøkte å leie ut raskest mulig, og fikk inn ny leier Det kreves erstatning for kostnadene ved etablering av nytt leieforhold som i denne konkrete saken er beregnet til kr 5 937,50, spesifisert slik: Produksjon av annonse med tekst og bilder, fotografering av leiligheten, annonsering kr 950,00 Besvare henvendelser per e-post og telefon ifbm. nye leiere, inkludert visninger kr 1 900,00 Sjekk av referanser av potensielle nye leiere kr 237,50 Kontraktsmøte/skriving av kontrakt, gjennomgang ordensregler og prisliste ifbm. fremtidige skader og reparasjoner kr 1 425,00 Etablering av nytt leieforhold, med depositum, husleiefaktura mm. kr 475,00 Utlevering av leilighet og gjennomgang av leilighet med ny leier kr 950,00 Sum kr 5 937,50 Etter praksis i Husleietvistutvalget får utleier ikke dekket hele det økonomiske tapet ved reutleie. Utleier krever dog full erstatning med kr 5 937,50 fordi dette er lavere enn om det hadde blitt krevd leie for hele oppsigelsestiden. Leieren har blitt tilskrevet og fått tilsendt SMS med tidspunkt for gjennomgang av kravene med mulighet forå komme til en minnelig løsning, men har ikke fått kontakt med leieren. For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. 2

3 Klageren har nedlagt slik påstand: 1. B betaler til A AS kr ,- med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven 3, fra forfall til betaling skjer. 2. B betaler til A AS kr 860,- til dekning av saksbehandlingsgebyret i Husleietvistutvalget, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven 3 fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg hadde ikke mulighet til å leie denne leiligheten, på grunn av at jeg mistet min jobb i juli måned Jeg har forsøkt å nå utleiers megler, men telefonen er skrudd av. Jeg har aldri fått nøkler til leiligheten. Jeg jobber nå et annet sted og har minstelønn på kr 122,- per time. Jeg håper at vi kan bli enige i denne saken. Innklagede forstås å ha nedlagt slik påstand: 1. Innklagede frifinnes, men håper å bli enig med utleier. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om dekning av skyldig husleie/leietap, kr ,- (august og september 2014) Det følger av kontrakten at innklagede plikter å betale husleie med kr ,- per måned. Da innklagede med henvisning til sin svake økonomi har uttrykt at hun håper hun kan bli enig med utleieren, forstås hun i utgangspunktet å ha nedlagt påstand som går ut på at hun håper å bli frifunnet i en eller annen grad. Hun har imidlertid ikke direkte bestridt kravet eller klagerens fremstilling eller godtgjort å ha betalt, for eksempel ved å fremlegge kvittering. Leieren har likevel opplyst at hun aldri mottok nøkler. Opplysningen er ikke bestridt av utleier. Av kontrakten fremgår det at «Før innflytting og utlevering av nøkler skal utleier har mottatt bekreftelse om at leien for først måned er innbetalt og at depositum er innbetalt/sikkerhet er etablert.» Utvalget legger dermed til grunn at leieren aldri overtok leiligheten, og at det dermed ikke dreier seg om et krav om skyldig leie, men et krav om erstatning for tapt husleie i tiden frem til leieobjektet ble leid ut på nytt. At det er tale om et erstatningskrav, medfører en forskjell i renteberegningen i forhold til ved skyldig leie. Kontrakten er signert av begge parter og startet I leietiden gjaldt det fra en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. 3

4 Utleier har imidlertid i følge ulovfestede rettsregler en tapsbegrensningsplikt som i denne situasjonen medfører at utleieren må benytte de muligheter han har til å leie ut med rimelig hurtighet slik at det tap utleier lider og som leieren må dekke, i størst mulig grad begrenses. Utleier har opplyst at leiligheten ble leid ut på nytt etter 2 måneder fra , men har ikke fremlagt ny kontrakt signert med nye leiere eller annet som kan godtgjøre dette. Da boligen ligger sentralt og attraktivt i Oslo, og grunnet leiers manglende innflytting må legges til grunn at var klargjort for utleie med klargjort markedsføringsmateriell (foto o.l.), samt utleier er et profesjonelt utleiefirma med løpende rutiner og markedsføringskanaler, finner utvalget at utleier med rimelighet burde klart å leie ut dette leieobjektet innen 1 måned. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leierens kontraktsbrudd har påført utleier et erstatningsmessig leietap tilsvarende leiens størrelse kun for august måned Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i erstatning for leietap med kr ,-. Krav om erstatning for kostnader ved re-utleie, kr 5 937,50 Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. Det fremgår av kontrakten at «Ved manglende eller forsinket betaling/etablering av første husleie og/eller depositum/sikkerhet vil leieobjektet omgående bli forsøkt utleid til ny leietaker. Eventuelle kostnader og leietap vil bli belastet leietaker.» Utvalget har ovenfor lagt til grunn at leieren ikke betalte leie og ikke overtok leiligheten. Da leieren aldri overtok leiligheten må hele utleiers re-utleie-kostnad i prinsippet anses som en ekstra utgift, i motsetning til hvis leieforholdet hadde opphørt nærmere et tidspunkt med mulighet for regulært kontrakts-opphør hvor deler eller hele utgiften ville påløpt uansett. Leieren blir dermed grunnet sitt betalingsmislighold erstatningsansvarlig for hele utleiers økonomiske tap. Spørsmålet er hva som er utleiers reelle godtgjorte økonomiske tap. Utleier krever «full erstatning» med kr 5 937,50 med henvisning til at dette er lavere enn om det hadde blitt krevd leie for hele oppsigelsestiden. Utleier har imidlertid ikke krav på betaling av husleie ut resten av oppsigelsestiden etter , fordi utleier som nevnt ikke har krav på leie etter han burde fått leid ut og heller ikke har krav på dobbel leiedekning for oktober. Utover å opplyse spesifisert hvilket arbeid re-utleien bestod av og hvilke beløp som er krevd for de enkelte operasjoner, har utleier ikke fremlagt annonser e.l. som kan si noe om hvor mange ganger utleier eventuelt her har hatt utgifter til annonser e.l. og hvilke kostnader som faktisk har påløpt. Utvalget må dermed sette erstatningen skjønnsmessig. Utleier er et profesjonelt utleiefirma med løpende rutiner og kanaler for markedsføring. Leieobjektet ligger sentralt og attraktivt til i Oslo, og må antas være lett å leie ut raskt. Da leieren aldri overtok leieobjektet, var dette klargjort for utleie og markedsføringsmateriell utarbeidet. Utvalget har ovenfor lagt til grunn at leieren er erstatningsansvarlig for 1 måned i august som utleier måtte påregnes å bruke for å få leid ut på nytt. Utvalget legger dermed i mangel av holdepunkt for annet til grunn som sannsynlig at utleier i løpet av 1 måned har hatt en annonsekostnad tilsvarende 1 ekstra utleieannonse på finn.no til kr 499,-. Videre legger utvalget til grunn som sannsynlig at utleier har hatt ekstraarbeid med re-utleien til en 4

5 samlet kostnad av kr 1 662,-. Utleieren skal i henhold til 3-5 syvende ledd første punktum dekke kostnaden ved depositumskontoen. Da det må legges til grunn at leieren aldri tok i bruk en depositumskonto slik at en eventuell slik utgift for utleieren ikke har blitt «bortkastet» og dermed kan anses som tap, finner utvalget det ikke tilstrekkelig godtgjort at utleieren har hatt en ekstrautgift til dette som kan kreves erstattet av leieren. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leier som følge av kontraktsbruddet har påført utleieren et økonomisk tap ved re-utleien med avrundet kr 2 160,-. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning for re-utleie med kr 2 160,-. Renter Klageren har krevd forsinkelsesrente. Erstatning Det følger av rentel. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Utvalget har lagt til grunn at leieren skal betale erstatning for leietap kun for august Utleier har fremlagt en betalingspåminnelse av vedrørende skyldig vederlag for august. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp for leietap for august fra og til betaling skjer. Utleieren har ikke fremlagt noe skriftlig påkrav til leieren om betaling av erstatning for reutleie før klagen. Klagen regnes imidlertid som påkrav. Klagen ble forkynt for leieren , og rente kan tilkjennes fra 30 dager etter dette tidspunkt. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp for re-utleie fra og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har delvis vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av halve gebyret med kr 430,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. 5

6 Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A AS erstatning for leietap med kr ,-, med tillegg av forsinkelsesrente av skyldig leiebeløp fra og til betaling skjer. 2. B skal betale til A AS erstatning for kostnader ved re-utleie med kr 2 160,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra og til betaling skjer. 3. B skal betale til A AS halvparten av saksbehandlingsgebyret med kr 430,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, Benedicte Wien Ellen Strømodden Mette Thorne Lothe Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Eventuell depositum og/eller garanti kan gjøres opp jf. 3-5 og 3-6. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 6