Detaljert innholdsfortegnelse

Transkript

1 Detaljert innholdsfortegnelse Forord Innholdsoversikt Problemer og utfordringer med regelverket om lokalleie KAPITTEL 1. ALMINNELIGE BESTEMMELSER Lovens virkeområde m.v Husleielovens virkeområde «avtaler» Tolkingsprinsipper Avtalefrihet for lokalleier Betydningen av skriftlighet Betydningen av ordvalget Lovreferanser og terminologi Forfatterregelen Partenes kompetanse Underliggende behov Passer husleieloven? Tolkingsproblemer når gammel lov erstattes av en ny Rettsforhold utenfor husleieloven Konsekvenser av at forholdet faller utenfor husleieloven «bruksrett» Bruksrettens omfang Bruksrettens karakter Bruksrettens stiftelsesgrunnlag Ensidige bruksretter Evigvarende leieavtaler «husrom» «vederlag»

2 LEIE AV LOKALER 6 «bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale» 57 7 «annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige» Kombinerte kontraktsforhold Leasing eller liknende Brukeren av lokalene er også eier Overdragelse av bruksrett Forholdet til tvangsfullbyrdelsesloven «annet enn penger» herunder spørsmål om merverdiavgift «hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder» Grensen mot lokaler/lokalleie Grensen mot bolig/boligleie «ferie- og fritidsbruk» «fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del» «beboelse» «lokale» Ufravikelighet Ufravikelighet «kan ikke avtales» «eller gjøres gjeldende» «vilkår» «mindre gunstige» «leieren» «i loven her» «lokale» «fravikes i avtale» Bestemmelser som ikke kan fravikes ved lokalleie Standardvilkår «standardvilkår» «avvik» fra standardvilkår Avvik i leierens favør Avtaleform «skriftlig eller muntlig» «en av partene krever det»

3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1-5. Risikoen for sending av meldinger «melding» «i samsvar med loven» Kravet til «forsvarlig» sending «ikke annet fremgår» «forsinket eller ikke kommer riktig frem» Beregning av frister Fristberegningen Erstatningsansvar for skade på person m.v Ansvar etter andre lover «ikke er følge av mislighold» «erstatningsregler» Forbud mot diskriminering Diskrimineringsforbud Diskrimineringsloven gjelder i husleieforhold Særskilt regel for homofili Omvendt bevisbyrde ved diskriminering Erstatning på grunn av diskriminering Diskrimineringsombud KAPITTEL 2 OVERLEVERING OG KRAV TIL HUSROMMET Tidspunkt for overlevering Overlevering av lokaler «til avtalt tid» «nøkler og ellers uhindret atkomst» «vesentlig dårligere stand» «overleveringstidspunktet ikke fastsatt» Generelle krav til tilstand Krav til tilstand «ved overleveringen» «krav som følger av leieavtalen»

4 LEIE AV LOKALER 4 «vanlig god stand» «passer til de formål» «særlige formål» «utleierens sakkunnskap eller vurdering» Uriktige opplysninger om husrommet Utleierens ansvar for uriktige opplysninger «opplysninger» «på utleierens vegne» «kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen» 95 5 «rettet» Manglende opplysninger om husrommet Opplysninger holdes tilbake «forhold ved husrommet» «som utleieren kjente eller måtte kjenne til» «grunn til å regne med å få» «kan antas» Husrom leid «som det er» e.l Generelle ansvarsfraskrivelser konkrete ansvarsfraskrivelser er tillatt Avvikende avtaler «alminnelig» «forbehold» «noen utleieren svarer for» «tilsidesatt sine plikter etter 2-3 og 2-4» «vesentlig dårligere stand» «leiens størrelse og forholdene ellers» Forundersøkelse m.v «leieren» «måtte kjenne til» «ved avtaleinngåelsen» «mangel» «undersøkt husrommet» «uten rimelig grunn» «utleierens oppfordring om å undersøke»

5 INNHOLDSFORTEGNELSE 8 «burde ha vært oppdaget» «grovt uaktsomt i strid med redelighet og god tro» «manglende opplysninger» Tiden for mangelsbedømmelsen «tidspunktet for overleveringen» «det tidspunkt leieren kunne ha fått overtatt bruken» Reklamasjon «taper sin rett» «gitt melding» «innen rimelig tid» «burde oppdaget» Grov uaktsomhet eller strid med redelighet Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse «kan leieren fastholde avtalen og kreve oppfyllelse» «urimelig kostnad eller ulempe» Ansvarsfritak Alvorlig skade og totalskade «leieren venter urimelig lenge» Krav på retting av mangel Krav på retting av mangel «mangel» «tilbehøret» «urimelig kostnad eller ulempe» «krav på å få rette» «uten vesentlig ulempe» «særlig grunn» «innen rimelig tid» «plikt» «forsvarlige utgifter» «rimelig godtgjørelse» Avslag i leie «til riktig tid» Leieren plikter å betale leie så lenge forsinkelsen varer

6 LEIE AV LOKALER 3 «del av husrommet» Forholdet mellom prisavslag og erstatning Forholdsmessig leieprisavslag «tilbud om retting» Heving av leieavtalen Utgangspunktet avtalefrihet Hevingserklæring og hevingsoppgjør «vesentlig mislighold» Forventet (antesipert) mislighold Sikkerhetsstillelse «etter at husrommet er overtatt» «rettet» Erstatning Leierens krav på erstatning Kontrollansvar Tilsikringsansvar Skyldansvar Avvikende avtaler Bevisføring (plikt til å fremlegge konfidensiell informasjon) «tap som følge av forsinkelse eller mangel» «tap» «som følge av» kravet til årsakssammenheng «forsinkelse eller mangel» Ansvarsgrunnlag Fritaksvilkår 1: «hindring» Fritaksvilkår 2: «utenfor utleierens kontroll» Fritaksvilkår 3: «ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden» Fritaksvilkår 4: «unngått eller overvunnet følgene av» Ansvar for medhjelper Midlertidige hindringer Utleierens ansvar for leierens indirekte tap «feil eller forsømmelse fra utleierens side» «avvik fra det som er tilsikret»

7 INNHOLDSFORTEGNELSE Erstatningsansvarets omfang Erstatningsansvaret «det økonomiske tap» «som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett» Indirekte tap Økonomisk tap som følge av driftsavbrudd, 2-14, 2. ledd a) Tapt fortjeneste, 2-14, 2. ledd b) Tingskade, 2-14, 2. ledd c) «vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler» «tiltak som begrenser annet tap» Leierens plikt til tapsbegrensning «kan settes ned» «urimelig for utleieren» «forholdene ellers» Rett til å holde leie tilbake Leieren kan «sikre» sine krav «sikrer kravene» Rettsmangler Bestemmelsene om mangler «gjelder tilsvarende» for rettsmangler Tredjemanns rett må hindre avtalt bruk «rettsmangel som forelå ved avtaleinngåelsen» Tredjemann «gjelder reglene i første og annet ledd tilsvarende» «når kravet ikke er klart ugrunnet» «betryggende sikkerhet» Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger Avvikende avtaler Avtalt bruk må «hindres» «lov, forskrift eller offentlig vedtak»

8 LEIE AV LOKALER KAPITTEL 3. LEIE OG ANDRE YTELSER Leien «Leien skal fastsettes til et bestemt beløp» Unntak for elektrisitet og brensel «Er leiens størrelse ikke avtalt» Leie som «vanligvis oppnås» «på avtaletidspunktet» «ny utleie av liknende husrom på liknende utleievilkår» Manglende enighet om leie Forfallstid «leien betales forskuddsvis» «for hver måned» «utskytes forfallsdagen» «betalingen hindres» «annet forhold» «utenfor leierens kontroll» «som leieren ikke kan overvinne» Oppgjørsmåte «Utleieren kan gi anvisning om» «merutgifter eller vesentlig ulempe for leieren» «gjennom bank» «utlandet» «i forhold til forfallsreglene anses for skjedd» «beløpet er mottatt» «betalingsoppdrag» Enkeltstående betalingsoppdrag Faste betalingsoppdrag Flytinntekter «dekning» Betaling for elektrisitet og brensel «Betaling for elektrisitet og brensel» «regnskap som viser størrelsen på kostnadene» «fordelingen»

9 INNHOLDSFORTEGNELSE 4 «måling» Kostnadsfordelingen Forholdet til tvangsfullbyrdelsesloven Depositum «sikkerhet» «krav som reiser seg av leieavtalen» «seks måneders leie» Leietilpasning av depositum Depositum praktisk gjennomføring Disposisjonsrett over rente av depositum Oppgjør av «skyldig leie» fra depositumskonto Avslutning av depositumskonto Når «skal» banken utbetale depositum til leieren? Garanti Hva omfattes av garantien? Garantist Garantiens størrelse «seks måneders leie» Avtaler om garantiers virketid og forfall Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig Deponering av omtvistet leie Deponeringsordningen Lovens ordning Avvikende avtaler «leie som skal betales» Konsekvensene av deponering «den omtvistede delen av leien» Motregning Melding om deponering «finansinstitusjon» Disposisjonsrett over deponerte midler Utbetaling fra deponeringskonto

10 LEIE AV LOKALER KAPITTEL 4. LEIEPRISVERN Markedsleie og gjengs leie Historisk gjennomsnittsleie Indeksregulert leie Sammenhengen mellom reguleringsbestemmelser og leieprisutvikling Eksempel A. Stigende leiepriser Eksempel B. Synkende leiepriser Hvilke reguleringsprinsipper bør partene velge? Det alminnelige leieprisvern Ufravikelig leieprisvern Generelt om leieprisvernet Leieregulering etter avtaleloven «avtales» «leie» «urimelig» Grad av avvik fra markedsnivå Partenes profesjonalitet, leievilkår og investeringer Andre forhold «vanligvis oppnås» «på avtaletidspunktet» «ny utleie» «liknende husrom på liknende avtalevilkår» «liknende husrom» «liknende avtalevilkår» Indeksregulering Indeksregulering Indeksregulering etter husleieloven Avvikende avtaler Indeksregulering etter andre lover «Hver av partene» «kan kreve» «leien»

11 INNHOLDSFORTEGNELSE 5 Regulering «uten oppsigelse» «konsumprisindeksen» Årlige endringer «skriftlig varsel» Friststart varsling Tilpassing til gjengs leie «gjengs leie» «to år og seks måneder» «leien» «etter 4-2» Leieregulering «uten oppsigelse» «iverksettingstidspunktet» «liknende husrom» «liknende avtalevilkår» «leierens forbedringer og innsats» Innen «seks måneder» «tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk» Tvisteløsning Tilbakebetaling av ulovlig leie «Den som har betalt» «høyere leie enn lovlig» Hvor mye kan kreves tilbakebetalt? «betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig» Vesentlighetskravet Tredjemanns medvirkning «Avtalen for øvrig er bindende» Forsinkelsesrente foreldelse Unntak fra leieprisvernet Unntak fra indeksregulering «nødvendige forbruksavhengige kostnader» Resultatavhengig leie Forskrifter «forholdene gjør det nødvendig»

12 LEIE AV LOKALER 2 «kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold» «leiestopp og maksimalsatser» «gjengs leie» KAPITTEL 5 PARTENES PLIKTER I LEIETIDEN Leierens bruk m.v «leierens bruk» Offentligrettslige krav til leierens bruk Ny tid stiller nye krav til leierens bruk Nye regler for utleie til konkurrenter «i samsvar med avtalen» Utleierens ansvar i leieavtalens løpetid Utleierens ansvar for avtalt bruk «tilbørlig aktsomhet» «i samsvar med leieavtalen» «annet formål enn avtalt» «annen beslektet virksomhet» «vesentlig ulempe» «for utleieren eller de øvrige brukerne» «butikk eller serveringssted» «åpen og i vanlig daglig drift» «midlertidig stenging er nødvendig» Ro og orden Utleierens plikter «opprettholde vanlig ro og orden» Leierens plikter Dyrehold Vedlikehold «Vedlikehold» Lovens ordning Avvikende leieavtaler Gammel leieavtale ny lov «plikter utleieren»

13 INNHOLDSFORTEGNELSE 2.1 Utleierens ansvar Vedlikehold ved fremleie «utleid husrom» «eiendommen for øvrig» Leierens krav etter «lovens kapittel 2» Vedlikeholdspliktens omfang Grensen mot forandring og forbedring Utleierens ansvarsfraskrivelser Konsekvensen av forsømt vedlikehold «plikter leieren» «dørlåser, kraner, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere» Inventar og utstyr «som ikke er en del av den faste eiendommen» «Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut» «tilfeldig skade» Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig Forandringer av lokalene og av eiendommen hvor de ligger Leierens rett til å forandre Avtalebestemmelser om utleierens rett til å forandre Gammel husleielovs bestemmelser om forandringer av lokaler Utleierens rett til å foreta «forandringer» «nevneverdig ulempe» «reduserer husrommets verdi» «leierens samtykke» Leierens rett til forandringer Leierens rett til å «sette opp vanlige skilter, markiser o.l.» Utleierens godkjenning Saklig grunn Tilbakeføring av forandringer Skade på husrommet «Oppdager leieren skade på husrommet»

14 LEIE AV LOKALER 2 «må utbedres uten opphold» «straks å sende melding» «innen rimelig tid» «avverge økonomisk tap» «Er leieren ikke ansvarlig» «forsvarlige utgifter» «rimelig godtgjørelse» Utleierens adgang til husrommet Utleierens adgang til lokalene «tilsyn» «i nødvendig utstrekning» «pliktig vedlikehold» «lovlige forandringer» «hindre skade» «ulempe» «avslag i leien» «ubetydelig» ulempe «forhold på leierens side» Krav til «melding» Forhåndsmelding Unntak fra varslingsplikten Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden «mangelen» Mangel som skyldes leieren Leierens krav på «retting etter 2-10» Innholdet i kravet om «retting» Nye regler for brann og annen alvorlig skade på lokalene Lokalene totalskades Lokalene skades delvis (ikke totalt) Avslag i leie Heving Erstatning Tilbakehold av leie Utleierens plikt til retting Forhåndsbetaling

15 INNHOLDSFORTEGNELSE 10 Tredjemanns rett Offentligrettslige hindringer Fremleieforhold Fremleierens krav overfor hovedleieren Fremleierens krav overfor eieren/hovedutleieren Leierens erstatningsansvar Generelt om leierens erstatningsansvar Husleielovens ordning (ansvarsgrunnlagene) Avtalefestede avvik fra husleieloven Leierens erstatningsansvar utgangspunktet Kontrollansvaret Fritaksvilkår 1: Leierens mislighold må skyldes en «hindring» Fritaksvilkår 2: «utenfor leierens kontroll» Fritaksvilkår 3: «som leieren ikke med rimelighet» kunne tatt i betraktning på «avtaletiden» Fritaksvilkår 4: «unngått eller overvunnet følgene av» Leierens ansvar for tredjemann Tidsbegrenset ansvar Indirekte tap Skade på tilbehør Leierens feil eller forsømmelser (skyldansvar) Erstatningen Lovbestemmelser om erstatningsutmåling KAPITTEL 6 BEBOERREPRESENTASJON I VISSE BOLIGLEIEFORHOLD Felles representasjon Den tillitsvalgtes plikter Informasjon om tillitsvalgt m.v

16 LEIE AV LOKALER KAPITTEL 7. OPPTAK I HUSSTAND OG FREMLEIE Opptak i husstand Den alminnelige regelen om framleie Hovedregelen om fremleie «framleie» Grensen mot avtalt bruk Grensen mot overføring av leierett Konsekvenser av ulovlig fremleie Hovedutleierens rett til å forholde seg direkte til fremleieren «på annen måte overlate bruksrett til andre» Når kreves samtykke fra utleieren til fremleie? «samtykke» Konsekvensene av utleierens passivitet Framleie av del av bolig Framleie av bolig ved midlertidig fravær Framleie ved tidsbestemte leieavtaler Fremleie av tidsbestemte leieavtaler «bestemt tid» «leieren» Fremleie «resten av leietiden» «godkjenning» «saklig grunn» «kan leieren si opp» «varsel» Godkjenning ved passivitet Utgangspunktet «skriftlig» søknad Innen en måned «mottatt» «regnes som godkjenning»

17 INNHOLDSFORTEGNELSE 7-7. Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen Fremleierens stilling når hovedleieavtalen sies opp Hovedleierens plikt til å vareta fremleierens interesser Hovedleierens plikt til å protestere Hovedleierens øvrige forpliktelser til å vareta fremleierens interesser Fremleieren kan påberope hovedleierens lovbrudd Hovedleieren må underrette fremleieren «selvstendig rett» Utleieren har godkjent fremleieren «Oppsigelsen skal opplyse» «også mot hovedleieren» «ugyldig» Hovedleierens erstatningsansvar overfor fremleieren Misligholdsbeføyelser (sanksjoner) Nærmere om erstatningsansvaret Omfanget av hovedleierens erstatningsansvar overfor fremleieren KAPITTEL 8. PERSONSKIFTE Den alminnelige regelen om overføring Overføring av leieavtale utgangspunkt og hovedbestemmelser «overføre» Leiers overføringsrett når utleieren har samtykket Overføringsrett som beror på avtale Lovbestemmelser som gir rett til overføring Leierens død Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap Overføring av leierett til lokale Leierens overføringsrett

18 LEIE AV LOKALER 2 «godkjenning» «overføre» Leierett og virksomhet må overføres samlet «overføring» av «virksomhet» Deltaker i ansvarlig selskap kan overta leieretten «saklig grunn» til å nekte godkjenning Godkjenning som følge av passivitet «søknad» «innen en måned» «godkjenning» «mottatt» Gjennomføring av leierskifte Leierskiftet krever utleierens «godkjenning» Overføring av leierett når overføring må godkjennes av utleier Utskutt godkjenningstidspunkt Utleierens passivitet Overføringstidspunktet Leierskifte som ikke krever utleierens godkjenning «bruksretten» Tidspunkt for overføring av leierett hvor godkjenning ikke trengs Fordeling av utgifter mellom ny og tidligere leier Vilkår for godkjenning Tidligere leiers mislighold Begrenset hevingsrett Eierskifte «Ved eierskifte kan utleieren overføre» Tvangssalg Ekspropriasjon Når oppstår økonomisk tap Ekspropriasjonserstatningens størrelse Konkurs og gjeldsforhandling Konkurs Gjeldsforhandling «rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen»

19 INNHOLDSFORTEGNELSE 3 «saklig grunn» Selger og kjøper får ansvar «riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen» «betryggende sikkerhet» Leierens krav må «settes fram overfor avhenderen» Seks måneders frist for leieren KAPITTEL 9. LEIEFORHOLDETS VARIGHET OG OPPHØR Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler Hva skiller tidsavgrensede og tidsubestemte leieavtaler? «bestemt eller ubestemt» (tid) «tid» Leieavtaler som utløper ved ikke-tidfestede begivenheter Tidsavgrensede leieavtaler med oppsigelsesrett i løpetiden Evigvarende leieavtaler Leieavtaler som gir en avtalepart ensidig rett til å avslutte leieforholdet Leieavtaler med bestemmelser om videreføring Fornyelse og forlengelse Fortrinnsrett Rett til forhandlinger «er den (leieavtalen) tidsubestemt» Tidsbestemte leieavtaler «Tidsbestemte leieavtaler» «inngått for bestemt tid» «opphører uten oppsigelse» «utløpet av den avtalte leietid» Fremleie ut leieperioden Overdragelse av leierett Gjeldsforhandling og konkurs «i samsvar med bestemmelsene i 9-4 til 9-8»

20 LEIE AV LOKALER 6 «mer enn tre måneder» Utleierens flytteoppfordring «gått over til å være tidsubestemt» Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig Leiers oppsigelse av tidsubestemt leieavtale Leiers oppsigelse hovedregel og avtalefestede unntak «Er ikke annet avtalt» «tidsubestemt» leieavtale «sies opp av leier» Utleiers oppsigelse av tidsubestemt leieavtale «Er ikke annet avtalt» «følger av loven her» «tidsubestemt leieavtale» Utleierens oppsigelsesrett «annen saklig grunn» Oppsigelsesfrist «Oppsigelsesfristen» Oppsigelsen må være «mottatt» «opphør ved utløpet av en kalendermåned» «selvstendig leie av garasje eller bod» «leien er avtalt pr. dag» «kan fravikes i avtale» Formkrav til utleiers oppsigelse Bestemmelsens hovedinnhold «skriftlig» oppsigelse Elektronisk kommunikasjon Feil stempel Avtalefestet avklaring «Oppsigelsen skal begrunnes» Leierens protest mot oppsigelsen «innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt» «i strid med loven»

21 INNHOLDSFORTEGNELSE 7 Ugyldighet og tvangsfravikelse Leieren flytter frivillig «leien er avtalt pr. dag» «selvstendig leie av garasje eller bod» Tilsidesettelse av oppsigelse Bestemmelsens hovedinnhold og avtalefestede avvik Søksmålsbyrden er overført fra leier til utleier Oppsigelsesvernet Endringsoppsigelser Konsekvenser av manglende protest og fravikelse «innen en måned» «mottatt» «protestere skriftlig» «kan leier ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven her» Hva taper leieren ved unnlatt eller for sen protest? Hvilke konsekvenser har leierens flytting mens protestfristen løper? Hvilke konsekvenser har leierens protest mot en oppsigelse som ikke fyller lovens krav? Kan utleieren sende ny oppsigelse etter at leieren har protestert? Utleieren må reise sak «innen tre måneder» «retten skal» «lovlig» «begge parters forhold» teller Lokalleie viker for boligleie Utleierens forrang Leierens forrang «urimelig» Oppsigelser som har saklig grunn, men virker urimelige Nærmere om rimelighetsvurderingen Betydningen av tilbud om erstatningslokaler

22 LEIE AV LOKALER Betydningen av at leieren har hatt tid til å innrette seg Betydningen av at utleieren trenger lokalene selv Betydningen av leierens mulighet til å tilpasse seg Betydningen av at andre lokaler koster mer Betydningen av forholdene på leiemarkedet Betydningen av leieforholdets varighet Betydningen av støy og sjenanse Forholdene på oppsigelsestidspunktet teller Endringsoppsigelser Leierens mislighold «vesentlig mislighold» «lokale der leien er avtalt pr. dag» «selvstendig leie av garasje eller bod» Utleiers hevingsrett Utleierens hevingsrett Hevingsrett etter husleieloven Avtalefestede ordninger som påvirker hevingsretten Tvangsfravikelse «Utleier» kan heve «kan heve» «leieavtalen» «vesentlig mislighold fra leiers side» «Vesentlig mislighold» «vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie» Vesentlighetskravet Avtalebestemmelser om fravikelse Avtalefestet fravikelse ved betalingsmislighold Andre forhåndsavtaler om utkastelse «andre krav som reiser seg av leieavtalen»

23 INNHOLDSFORTEGNELSE 9 «skriftlig advarsel» «fra utleier» «i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt» «fortsetter» «alvorlig skade eller sjenanse for utleier, eiendommen eller øvrige brukere» «overlater bruken» Overføring Fremleie «til andre» identifikasjon Selskapsretten avgjør Avtalebestemmelser om når leieren skifter identitet: 50 %-grensen Passivitet Identifikasjon av utleier Skriftlig advarsel «ikke bringer leieforholdet til opphør» Bruk i strid med leieavtalen «for øvrig» misligholder sine plikter «nødvendig» Krav til erklæring om heving Leierens økonomiske ansvar når utleieren hever Leierens død Hva skjer med leieavtalen når leieren dør? «Dør leieren» Både utleieren og dødsboet kan si opp leieavtalen Ekstraordinær oppsigelsesrett Krav til varsel «rett til å overføre bruksretten» «innen tre måneder» «skriftlig» Husleieloven «9-5 til 9-9» gjelder ikke Varsel om fravikelse «Varsel om fravikelse» «dersom det er grunn til det» «om misligholdet»

24 LEIE AV LOKALER 4 fremsettelse fullmakt reservasjonsrett Leieren skal ha kopi av varsel KAPITTEL 10 TILBAKELEVERING AV HUSROMMET VED LEIEFORHOLDETS OPPHØR Visning før flytting «tiden før fraflytting» «plikter leieren» «i rimelig utstrekning» Tilbakelevering «Den dagen leieforholdet opphører» «husrommet med tilbehør» «tilbakelevering» «nøkler og ellers uhindret atkomst» Leieforholdet oppgis Lokalenes tilstand ved tilbakelevering «slit og elde» Mangler utleieren plikter å utbedre Leierens rett til endringer «uforholdsmessige omkostninger» «urimelig verditap» Leierens manglende rett til endringer «Fast inventar» Omkostninger urimelig verditap Forsvarlig vedlikehold Lokalenes tilstand ikke bedre enn ved leieforholdets start Leierens vederlagskrav Erstatning for forsinkelse og mangel Utleiers krav på erstatning som følge av forsinkelse eller mangler Leierens ansvar for hva som «skyldes» ham Når fastsetter leieavtalen at leieren må erstatte utleierens indirekte tap?

25 INNHOLDSFORTEGNELSE 1.3 Avtalebestemmelser om forsikring Vederlag for leierens bruk ut over leietiden Utleierens krav på dekning av utbedringskostnader Utleierens fremsettelse av krav varslingsfrist (reklamasjonsfrist) Grov uaktsomhet eller ond tro Tap som følge av leierens mislighold «hindring» «utenfor leierens kontroll» Tap som leieren ikke burde sett på avtaletiden «unngått eller overvunnet følgene av» Tredjemann bistår leieren Ansvarsfrihetens varighet Leierens passivitet Indirekte tap Leierens feil eller forsømmelser ansvarsgrunnlaget Erstatningsutmålingen ved feil eller forsømmelser Etterlatt løsøre Hva er etterlatt? Løsøret må tilhøre leieren eller hans husstand Utleierens omsorgsplikt «skrot» Utleierens krav på godtgjørelse «så vidt mulig» Utleierens tilbakeholdsrett Utleierens rett til salg av løsøret Salg av løsøret «for leierens regning» Leierens passivitet Salgssummen dekker ikke salgskostnadene Vederlag for forbedringer Bestemmelsens hovedinnhold «utleierens samtykke» «vesentlige forbedringer» «i husrommet» «kan leieren» Utleierens fordel

26 LEIE AV LOKALER 7 «følge av forbedringene» Annen avtale Samtykket Manglende enighet Utleieren har gått til sak Ikke vederlag dersom oppsigelsen settes til side Vederlag for kundekrets «oppsagt» Kravet til gyldig oppsigelse Utleierens fordel av leierens opparbeidede kundekrets Hvilken verdi har leierens kundekrets? Kan utleieren nyttiggjøre seg leierens kundekrets? «som regel» Utleieren kan kreve vederlaget tilbake «fastsatt frist på inntil tre år» Leieren starter tilsvarende virksomhet Retten fastsetter virksomhetsområdet Leierens vesentlige mislighold KAPITTEL 11. SÆRREGLER FOR VISSE BOLIGLEIEFORHOLD Boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter Boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter Tjenestebolig Utleie av egen bolig

27 INNHOLDSFORTEGNELSE KAPITTEL 12. PROSESSUELLE BESTEMMELSER Prosessuelle bestemmelser for husleietvister generelt Tvisteløsningsorganer, tvangsfullbyrdelse m.m Voldgift Takstnemnd Husleietvistutvalg Forliksrådsbehandling Tingretter Anke oppfriskning (mot fristoversittelse) Anke Oppfriskning (mot fristoversittelse) Tvangsfullbyrdelse (namsmyndighet tvangsfravikelse) Alminnelig tvangsgrunnlag Særlig tvangsgrunnlag Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (a) Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (b) Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (c) Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (d) Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (e) Andre bestemmelser i tvangsfullbyrdelsesloven Tvangsfullbyrdelsesloven Tvangsfullbyrdelsesloven Tvangsfullbyrdelsesloven Midlertidige eller førtidige avgjørelser Forbudet mot at to domstoler behandler samme tvist samtidig (litispendens) Voldgift

28 LEIE AV LOKALER Takstnemnd «Takstnemnd» Takstnemndbehandling Avtalebestemmelser som berører takstnemndbehandling «markedsleie» «gjengs leie» «vederlag for forbedringer» Igangsetting og saksbehandling Domstolloven habilitetskrav Domstolsbehandling Takstnemndas avgjørelser Forsinkelser i takstnemnda «virkning som en rettskraftig dom» «oppfriskning» «Retten skal fastsette godtgjørelsen» «sikkerhet» «kostnadene» Utleierens ansvar for kostnadene Leierens ansvar for kostnadene «kjennelse» Anke over omkostningsavgjørelsen Domstolsbehandling av takstnemndas kostnader Midlertidig bruksrett Søksmål må være reist Midlertidig bruksrett «kan» tilkjennes «retten» «sikkerhetsstillelse» Den som krever å få leie eller fremleie Midlertidig bruksrett til endelig dom foreligger Tvisteloven kapittel 32 og 34 gjelder Foregrepet tvangskraft Generelt om foregrepet tvangskraft Dom som godkjenner oppsigelsen, må være avsagt Begjæring fra utleieren «sikkerhetsstillelse»

29 INNHOLDSFORTEGNELSE 5 «særlige tilfelle» Foregrepet tvangskraft besluttes ved kjennelse «ankedomstolen» Husleietvistutvalg Hovedinnhold og formål «Departementet kan» Forholdet til takstnemnder Forholdet til forliksråd Forholdet til tvangsfullbyrdelsesloven KAPITTEL 13. IKRAFTTREDELSES- OG OVERGANGS- BESTEMMELSER. ENDRINGER I ANDRE LOVER Ikrafttredelse Ikrafttredelse Overgangsbestemmelser Leieavtale «inngått etter lovens ikrafttredelse» Muntlige leieavtaler inngått før husleieloven Skriftlige leieavtaler inngått før husleieloven Tidsubestemte leieavtaler hovedregelen Kan frister starte før husleieloven trådte i kraft? «3-1 første ledd» «fra det tidspunkt leien skal fastsettes på ny» Garantiavtale inngått før eller fornyet etter husleieloven Oppsigelse Vederlag for forbedringer Forbud mot forhåndsavtalt voldgift Midlertidig bruksrett Foregrepet tvangskraft Ankefrist Borettslag og boligaksjeselskaper Borettslagsloven av 4. februar 1960 nr. 2 (den gamle borettslagsloven)