Fastsettelse og regulering av festeavgift. Advokat Carl E. Roberts

Transkript

1 Fastsettelse og regulering av festeavgift Advokat Carl E. Roberts Estate Konferanse "Tomtefeste i næringsbygg" 12. juni 2014

2 00 Innledning

3 00 Innledning! Hva festeavgift er.! Tomtefesteloven kapittel III har regler om festeavgift.! Noen regler gjelder bare for feste til bolig eller fritidsformål, mens noen gjelder generelt dvs. også for næringsformål.! Avtalen mellom partene er sentral i næringsforhold.! Mye skjønn skaper ofte usikkerhet og tvister.! Voldgift. 3

4 00 Innledning Agenda! Fastsettelse av festeavgift! Regulering av festeavgift! Festeavgiften utgangspunkter! Festeavgiften beregning av tomteverdi! Festeavgiften beregning av festerenter! Forsinkelsesrente eller avsavnsrente?! Oversikt over noe nyere rettspraksis 4

5 01 Fastsettelse av festeavgift

6 01 Fastsettelse av festeavgift! Felles regler for næring, bolig og fritid. Avtalefrihet med rimelighetssensur, jf. tfl. 11. "Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimelig høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye festehøve av liknande tomter på liknande avtalevilkår."! Altså: opp til partene å avtale hva festeavgiften skal være. Skal svært mye til før avtalt festeavgift i næringsforhold vil bli ansett urimelig etter 11.! Opprinnelig festeavgift vil fremgå av festeavtalen.! 5: for nye festeavtaler avtaler etter 1975 skal det i festeavtalen opplyses om tomteverdi.! I eldre festeavtaler er det sjelden opplyst om hva tomten var verdsatt til ved inngåelsen av festeavtalen. 6

7 02 Regulering av festeavgift

8 02 Regulering av festeavgift! Tfl. 15 tredje ledd: "For andre festehøve enn tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om dei ikkje tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller dei har avtalt regulering på anna måte."! I 1975-loven var det regulering ihht endring av tomteverdien med mindre annet var avtalt.! Det er altså avtalefrihet i næringsfeste. Hva er avtalt? 8

9 02 Regulering av festeavgift! Hva som er avtalt om regulering må avgjøres på bakgrunn av en tolking av avtalen. Hva regulering skal skje ihht Reguleringsintervall! "Tvillaust" knytter seg bare til om det er avtalt at festeavgifta skal stå uendret.! Ifht spm om avtalt regulering etter endring i tomteverdi eller annet, er det vanlige avtaletolkingsregler og bevisregler som gjelder, jf. Rt s ! I praksis oftest spørsmål om det er avtalt regulering ifht endring i tomteverdi.! Dersom det ikke er avtalt noe: regulering etter endringene i konsumprisindeksen etter lovens regel. 9

10 03 Festeavgiften - utgangspunkter

11 03 Festeavgiften - utgangspunkter! Festeavgiften skal gi bortfester en rimelig avkastning av tomteverdien.! Beregningen av avkastningen (festeavgiften): Tomteverdien multipliseres med en festerente. Eksempel: (Tomteverdi) x 0,05 (festerente 5%) = (festeavgift pr år)! To forhold må avklares: Tomteverdi Festerente 11

12 04 Festeavgiften beregning av tomteverdien

13 04 Festeavgiften beregning av tomteverdien Utgangspunkter! Tomtens råtomtverdi på reguleringstidspunktet.! 1975-loven 14 andre ledd: "Den nye festeavgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller med tilskot til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje reknast høgare enn ved verdsetjing i oreigning. Avgjerda høyrer under skjønn."! Ved avtalt regulering ihht endring i tomteverdi blir vurderingen lik i dag.! Konkret vurdering. 13

14 04 Festeavgiften beregning av tomteverdien Påregnelig salgsverdi! Utg. pkt. er utnyttelsesmuligheter innenfor dagens regulering. Endringer i utnyttelsen, jf. LB Dersom sannsynlig at vil få omregulering etter dispensasjon, så skal det legges til grunn, jf. LA og LB Betydningen av kommune(del)planer, som ennå ikke har medført omregulering Utfordring for fester der hvor bruken av området endres.! Betydningen av at arealet er underlagt offentlig regulering Rt s.1628 Skal se bort fra den offentlige reguleringen 14

15 04 Festeavgift beregning av tomteverdien Påregnelig salgsverdi - samfunnsutviklingen! Grensetilfelle samfunnsutvikling som skyldes festers virksomhet. Indirekte ringvirkninger av festerens virksomhet anses ikke tilført av festeren. Forstås mer direkte, som utjevning og utfylling jf. LH Samme der fester har bidratt til å opparbeide infrastruktur (eks. skole) Samfunnsskapt verdiøkning som kommer grunneier til gode jf. Rt s

16 04 Festeavgiften beregning av tomteverdi Fradrag for verdier tilført av fester! Hvilken verdiøkning kan anses å være tilført av festeren? Direkte inngrep som øker verdien. Typiske eks. infrastruktur, vei, vann, kloakk, elforsyning på festetomten. Pålegges man å ordne området rundt skal dette komme til fradrag jf. RG

17 04 Festeavgiften beregning av tomteverdien Fradrag for verdier tilført av fester! Grensen mot alminnelige byggekostnader. Påstående bebyggelse, og hva det vil koste å erverve eller fjerne denne, skal ikke tas hensyn til jf. LB Kostnader med regulering og planlegging ikke ansett å gi fradrag. Vanlige byggekostnader jf. RG

18 04 Festeavgiften beregning av tomteverdien Oppsummering! Antatt omsetningsverdi på festetomten på reguleringstidspunktet ut fra påregnelig utnyttelsesmulighet for en råtomt på reguleringstidspunktet.! I den stand den var i på avtaletidspunktet. Se bort fra verdiøkning som skyldes fester. Ta hensyn til verdiøkning som skyldes samfunnsutviklingen. 18

19 04 Festeavgift beregning av tomteverdien Den konkrete verdsettelsen! Sammenlikning Takster Priser oppnådd ved salg av sammenliknbare tomter i området Priser lagt til grunn ved regulering av festeavgift i andre festeforhold i området! Spesielle utfordringer Utfordrende grunnforhold vil spille inn på vurderingen. Eks. LH

20 05 Festeavgiften beregning av festerente

21 05 Festeavgiften beregning av festerente Utgangspunkt! Utgangspunkt jf. Rt s.149 "Avkastningen skal fastsettes under hensyn til rentenivået på reguleringstidspunktet. Dette innebærer, slik jeg ser det, at bortfester skal sikres det som ville ha vært en normal, rimelig avkastning av de verdier festearealet representerer, dersom arealet var blitt solgt og pengene plassert på en annen måte." Skal ikke se hen til festearealet og den konkrete bruken. Tatt hensyn til ved fastsettelsen av tomteverdien.! Rentesatsen for langsiktig plassering med liten risiko jf. Rt s.181.! HR tok også stilling til spm om nominell rente vs. Realrente. Nominell rente kan legges til grunn selv om det evt skulle tilsi overkompensasjon ifht inflasjon. 21

22 05 Festeavgiften beregning av festerente Sentrale momenter! Renten på statsobligasjoner! Renten på langsiktige bankinnskudd på spesielle vilkår! Særlig om den opprinnelige avtalens betydning! Reguleringsintervallets lengde! Påregnelige renteendringer! Påslag for risiko og administrasjon 22

23 05 Festeavgiften beregningen av festerente Oppsummering! Det skal skje en konkret vurdering.! I nyere praksis er ofte lagt til grunn mellom 4-6 prosent. Noen grunner til dette.! Legges ofte stor vekt på statsobligasjonsrenten og reguleringsintervallet.! Ved kort reguleringsintervall kan man i større grad se hen til konkret renteutvikling og hva statsobligasjonsrenten konkret er, enn ved lange reguleringsintervall. 23

24 06 Forsinkelsesrente eller avsavnsrente?

25 06 Forsinkelsesrente eller avsavnsrente! Ved tvist om regulering skjer endelig fastsettelse ofte lenge etter reguleringstidspunktet.! Kan det da kreves forsinkelsesrente eller avsavnsrente fra reguleringstidspunktet og frem til betalingstidspunktet?! HR A:! Avtaleklausul om at det skulle betales 5 % rente når festeavgiften ble innbetalt for sent, kunne ikke tolkes slik at det var grunnlag for forsinkelsesrente utover de konkrete misligholdstilfeller. Fastsettelse av festeavgiften ved skjønn etter uenighet var ikke mislighold.! Ikke grunnlag for forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven.! HR uttaler at ikke grunnlag for særskilte regler om avsavnsrente i festeforhold. Etter alminnelige regler kan det være aktuelt etter en konkret vurdering. 25

26 06 Forsinkelsesrente eller avsavnsrente! Momenter i vurderingen: Hvor lang til det er gått før oppgjør finner sted. Om en av partene er å bebreide for at det har kommet til tvist om festeavgiften. Om tidsforløpet er et utslag av en prosedyre som partene forutsatte da festeavtalen ble inngått eller om partene har hatt forskjellig syn på forståelsen av avtalen. Rettstekniske hensyn. 26

27 07 Oversikt over noe nyere rettspraksis

28 07 Oversikt over noe nyere rettspraksis! Høyesterett - HR A! Høyesterett Rt s. 1628! Høyesterett Rt s. 181! Høyesterett Rt s. 149! Frostating lagmannsrett LF ! Agder lagmannsrett LA ! Borgarting lagmannsrett LB ! Borgarting lagmannsrett LB ! Eidsivating lagmannsrett LE ! Frostating lagmannsrett LF ! Hålogaland lagmannsrett LH ! Borgarting lagmannsrett LB ! Borgarting lagmannsrett LB ! Borgarting lagmannsrett LB (RG 2009 s. 601)! Eidsivating lagmannsrett LE (RG 2009 s. 375)! Agder lagmannsrett LA ! Gulating lagmannsrett LG ! Agder lagmannsrett LA

29 Carl E. Roberts Advokat Tel: Mob: Carl E. Roberts arbeider hovedsakelig med prosedyre og tvisteløsning, kontraktsrett, erstatningsrett, fast eiendom og entrepriserett, samt forvaltningsrett. Arbeidserfaring! Senioradvokat i Wiersholm siden 2008! Ansatt i Wiersholm i 2005! Dommerfullmektig, Holmestrand tingrett, ! Førstekonsulent/rådgiver/ fung. lovrådgiver ved Justisdepartementets lovavdeling, ! Vernepliktig jurist, Generaladvokaten, 1999! Sensor, Juridisk fakultet, Universitetet i Bergen, dd Utdanning! Post Graduate Diploma in EC Competition Law, King's College London, 2006! Cand. jur., Universitetet i Bergen, 1999

30