Hva er tomtefeste? Førstelektor Børge Aadland

Transkript

1 Hva er tomtefeste? Førstelektor Børge Aadland

2 Innledning Oversikt særlige tinglige rettigheter 1)Bruksrettigheter Totale: Tomtefeste og husleie Partielle: Positive servitutter og negative servitutter 2) Grunnbyrder 3) Løsningsretter (alminnelig løsningsrett, forkjøpsrett og gjenkjøpsrett) 4) Råderettsbegrensninger (forbud) 5) Panterettigheter Avtalepant Utleggspant Legalpant

3 Innledning Utgangspunkt Total bruksrett Tomtefeste (bygsel) / Grunnleie Historikk Eldste kjente tomtefesteavtale 1420 (Grunnleiebrev) Ingen lovgivning inntil 1975 Tomtefesteloven 1975 Tomtefesteloven 1996 Lovendring 2015

4 Anvendelsesområdet Begrepsavklaring Definisjonen tomtefeste 1(1) Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta. Fester Bortfester

5 Anvendelsesområdet Hovedformålet Andre rettigheter 1(2) Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.

6 Anvendelsesområdet Matrikulering 5(3) Så snart partane har gjort avtale, skal bortfestaren gjera det som trengst for å setje fram krav om turvande matrikkelføring. Om kostnadane med dette og med gjennomføring av avtala elles, gjeld avhendingslova 2-6 tilsvarande, så langt ikkje noko anna fylgjer av det som er avtalt.

7 Anvendelsesområdet Matrikulering M 12(1) Matrikulering skal gjennomførast før del av grunneigedom eller jordsameige blir festa bort, dersom festet kan gjelde i meir enn 10 år. (2) Tilsvarande gjeld ved forlenging for meir enn 10 år av festerett til umatrikulert festegrunn, og for festegrunn som skal nyttast som tilleggsareal til matrikkeleining. (3) Festerett som gjeld for ei tid av 10 år eller kortare, kan ikkje matrikulerast.

8 8

9 9

10 Anvendelsesområdet Punktfeste Bolig- og fritidshus Punktet koordinatfestet 16(1) 3.pkt Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.

11 Anvendelsesområdet Kunne vært punktfestet 11

12 Anvendelsesområdet Festeformålene Opplysningsplikten 5(1) 2.pkt For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast.

13 Avtalen Avtalefriheten Skriftlighetskrav 5(1) Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. Rettsvirkning 5(2) Partane vert likevel rekna å ha bunde seg i høve til kvarandre når det er ytt og motteke vederlag for festet, eller når festaren i samsvar med ei munnleg avtale har teke over festet utan motsegn frå bortfestaren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annan måte. Kvar av partane har i så fall krav på å få avtala sett opp skriftleg.

14 Varighet Før (3) For festeavtaler inngått før 1976 gjeld det som er fastsett i avtala om festetid. Mellom 1976 og (2) For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, er festetida 80 år, dersom det ikkje er avtalt lengre tid eller feste utan tidsavgrensing, eller avtalt at festet fell bort ved innløysing eller oppseiing frå festaren.

15 Varighet Tomtefesteavtaler i dag 7(1) For nye festeavtaler og avtaler som er lenga etter 33 gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst.

16 Varighet Annet enn bolig og fritidshus 8(1) Så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt, gjeld feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus utan tidsavgrensing og på oppseiing med like rett for partane. (2) For festeavtaler inngått etter 1975 gjeld feste av tomt til fabrikk- eller forretningsbygg for 80 år, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.

17 Rådighet Juridisk rådighet Overføring 17(1) Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet.

18 Rådighet Juridisk rådighet Pant 18(1) Festaren har rett til å pantsetje festeretten og dei byggverk festaren har eller får på tomta, så langt ikkje anna fylgjer av lovbod eller avtale om avgrensing i retten til overføring. Pantsetjinga må gjelde både festeretten og noverande og framtidige byggverk.

19 Rådighet Juridisk rådighet Stiftelse av servitutter 19(1) Festaren kan stifte slike særlege råderettar for andre over tomta som med omsyn til bruksmåte, omfang og tidsavgrensing ligg innanfor den råderetten festaren sjølv har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.

20 Vederlag Regulering av festeavgiften 15(1) Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering, som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det som fylgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.

21 Innløsning Hovedregel 32(1) Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.

22 Innløsning Unntak 34(1) Retten til innløysing gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Allmenninger og Finnmarkseiendommen 34(2) Landbruksunntaket 34(3) jfr forskriftens 4(1)c (...5% eller meir i høve til det gjennomsnittlege årlege driftsresultatet )

23 Innløsning Innløsningssummen 37(1) Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter 15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta.

24 Forlengelse Rett til forlengelse hovedregel 33(1) Når festetida er ute for festetomt til bustadhus eller fritidshus, og tomta ikkje blir innløyst etter 32, lauper festet vidare på same vilkår som før, likevel slik at bortfestaren kan krevje regulering etter 15 fjerde ledd. For feste som er lenga etter fyrste punktum, gjeld 7 fyrste ledd om festetid. 24

25 Forlengelse Regulering av festeavgift ved forlengelse 15(4) Ved lenging av feste etter 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvart dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. Bortfestaren må setje fram kravet innan tre år etter at festetida er ute 25

26 Forlengelse Regulering av festeavgift ved regulering - unntak 15(4) siste punktum Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien. 26