NORGES HØYESTERETT. HR A, (sak nr. 2009/2097), sivil sak, anke over dom, Tormod Johansen (advokat Kristian Korsrud til prøve)

Transkript

1 NORGES HØYESTERETT Den 29. juni 2010 avsa Høyesterett dom i HR A, (sak nr. 2009/2097), sivil sak, anke over dom, Tormod Johansen Anita Johansen (advokat Kristian Korsrud til prøve) mot Bjørn Boberg Stein Boberg (advokat Toril Grimsvang Kjøllesdal) S T E M M E G I V N I N G : (1) Dommer Møse: Saken gjelder spørsmål om en tidsbegrenset festeavtale hvor festetiden har utløpt, er blitt oppsigelig etter tomtefesteloven 10 første ledd, og om festeren i så fall kan kreve forlengelse av kontrakten på grunnlag av 33 etter at bortfester har sagt den opp. (2) Arne og Solveig Boberg, som drev et gårdsbruk i Halden, inngikk 14. juni 1957 en avtale med Aksel Lettenstrøm om feste av en hyttetomt. Ifølge kontrakten som ble sendt til tinglysning, var festetiden 49 år fra 1. juli Det fantes imidlertid også en annen versjon av avtalen hvor det ikke var angitt noen festetid. (3) I juni 1996 ble hytta solgt til de nåværende eiere, Tormod og Anita Johansen. De nåværende bortfesterne, Bjørn og Stein Boberg, som er barnebarn av ekteparet Boberg, hadde samtykket i brev 16. april Der presiserte de at en eventuell overføring av festeavtalen ikke innebar et nytt avtaleforhold, men at festekontrakten vil løpe nøyaktig

2 2 slik den er frem til den går ut. Det fremgikk også at de ikke ønsket å gjøre gjeldende sin forkjøpsrett siden kr reflekterer overdragelsessummen for bygninger stående på festet grunn med begrenset gjenstående tid på festekontrakten. (4) Bortfesterne tilbød festerne å kjøpe tomten til markedspris i september 1997 og gjorde da oppmerksom på at de ikke anså seg forpliktet til å komme med lignende tilbud etter utløpet av gyldighetsdatoen, som var 31. desember Tilbudet ble ikke akseptert. (5) I brev 16. juni 2006 til bortfesterne to uker før festetiden på 49 år utløp anførte festernes advokat at avtalens bestemmelse om varighet ikke kunne gjøres gjeldende, siden festernes eksemplar av kontrakten ikke inneholdt noen begrensning. Dersom avtalen likevel skulle vise seg å være tidsbegrenset, ble det gjort gjeldende at festeforholdet ville løpe til det var oppsagt, jf. tomtefesteloven 10 første ledd om at åremålskontrakter må oppsies skriftlig av bortfester senest to år før festetiden er ute. Det ble også for ordens skyld krevd forlengelse i medhold av tomtefesteloven 33, jf. 36. (6) Siden krav om forlengelse etter 33 i utgangspunktet skal fremsettes senest ett år før festetiden er ute, jf. 36 første ledd, sendte festernes advokat samme dag søknad til fylkesmannen om oppreisning nå kalt oppfriskning for fristoversittelsen etter tomtefesteloven 36 annet ledd. Etter klagebehandling avslo Justissekretariatene 10. april 2007 søknaden. (7) Bjørn Boberg sa 26. mai 2007 opp festeavtalen. I brevet skrev han blant annet: Jeg har ikke vært innforstått med at det skulle være nødvendig å si opp på nytt Deres tidsbegrensete festekontrakt, all den tid De ved overtakelse av Deres hytteeiendom har vært meget klar over festekontraktens utløpsdato. Siden Deres advokat har meddelt at kontrakten fortsatt gjelder fordi jeg ikke har sagt den opp, sies den herved opp på nytt. Siden De ikke har varslet om forlengelse eller innløsning i rett tid og heller ikke fått oppreisning for oversitting av fristen, har De ikke rett til fortsettelse av festeforholdet uten ny avtale med meg idet tomtefesteloven 36 siste ledd bare gjelder for kontrakter som går ut etter (8) I brev 25. mars 2008 fremsatte festerne krav om forlengelse av festekontrakten etter tomtefesteloven 33. De la til grunn at festetiden tidligst utløp 26. mai 2009 to år etter Bobergs oppsigelse 26. mai (9) Partene kom ikke til enighet, og Bjørn og Stein Boberg tok 29. september 2008 ut stevning for Halden tingrett med påstand om at festeforholdet var opphørt. Tormod og Anita Johansen påstod seg frifunnet. (10) Tingretten avsa 2. februar 2009 dom med slik domsslutning: 1. Festekontrakten datert har opphørt. 2. Festeforholdet avvikles i henhold til reglene i tomtefesteloven Anita og Tormod Johansen pålegges in solidum å betale til Stein Boberg og Bjørn Boberg in solidum sakens omkostninger med ethundreogtitusenogåttien kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

3 3 (11) Tingretten kom til at leietiden var begrenset til 49 år fra 1. juli Videre gjaldt ikke uttalte retten 10 første ledd om at tidsbegrensede festeforhold går over til å bli oppsigelige dersom ikke bortfester senest to år før kontraktstiden går ut, har sendt oppsigelse. Denne bestemmelsen trådte først i kraft 1. januar 2005 og gjaldt derfor ikke da toårsfristen for bortfesters oppsigelse skulle begynt å løpe. Dessuten hadde bortfesterne i 1996 gjort det klart at festeforholdet ville utløpe i henhold til tidsbegrensningen. Festerne kunne heller ikke kreve forlengelse etter 33, fordi de ikke hadde fremsatt krav om det senest ett år før festetiden var ute, jf. 36 første ledd. Unntaket i 36 tredje ledd kom ikke til anvendelse, siden denne regelen bare gjelder for festeforhold der festetiden går ut 1. januar 2007 eller senere. (12) Tormod og Anita Johansen anket til Borgarting lagmannsrett, som 19. oktober 2009 avsa dom med slik domsslutning: 1. Anken forkastes. 2. Anita Merete Johansen og Tormod Johansen dømmes til å betale, en for begge og begge for en, Bjørn Boberg og Stein Bobergs sakskostnader for lagmannsretten med femtiåttetusenfemhundreognittifem kroner innen to uker fra dommens forkynnelse. (13) Også lagmannsretten kom til at festeavtalen var tidsbegrenset, men la til grunn at overgangsbestemmelsen i 44 innebærer at 10 første ledd gjaldt for festeforholdet. Kontrakten gikk derfor over til å bli en oppsigelig avtale med to års gjensidig oppsigelsesfrist da festetiden på 49 år var ute. Ettersom 36 tredje ledd ikke kom til anvendelse, ble spørsmålet om bortfesterens oppsigelse 26. mai 2007 utløste rett for festeren til å kreve forlengelse etter 33. Lagmannsretten fant at det ikke var tilfelle. Tomtefesteloven 32 og 33 tok sikte på tidsbegrensede avtaler, og det var ikke naturlig å si at en oppsigelig kontrakt ved oppsigelse går over til å bli tidsbegrenset. (14) Festerne har anket til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen. Det bestrides ikke lenger at festeavtalen fra 1957 var begrenset til 49 år. Saken står ellers i samme stilling som for lagmannsretten. (15) De ankende parter, Tormod og Anita Johansen, har i hovedtrekk gjort gjeldende: (16) Den tidsbestemte festeavtalen ble ikke sagt opp av bortfester innen to-årsfristen i tomtefesteloven 10 første ledd, og den er derfor blitt en oppsigelig kontrakt etter samme bestemmelse. Bortfesters oppsigelse 26. mai 2007 utløste den rett festere har etter 33 til å kreve forlengelse av avtalen. Det er derfor feil når lagmannsretten har lagt til grunn at 33 ikke gjelder for kontrakter på oppsigelse. Også lagmannsrettens forståelse av 36 tredje ledd er uriktig, men det har ikke betydning, idet festernes rett følger direkte av 33. (17) Ifølge 10 i den tidligere tomtefestelov av 1975 kunne festeren av bolig- og fritidseiendommer kreve innløsning når det var gått 50 år av festetiden, og deretter hvert tiende år inntil festetiden var ute. I visse tilfelle var det ikke adgang til å kreve innløsning av tomt til fritidshus, og festeren fikk i stedet adgang til å kreve forlengelse av festeavtalen på samme vilkår som før, hver gang for minst 10 år. Ordlyden i 1975-loven 10 må forstås slik at innløsningsrett ikke bare gjaldt for åremålskontrakter, men også oppsigelige kontrakter. I 33 annet ledd, som gjaldt de eldre festeforhold hvor Kongen

4 4 kunne samtykke til innløsning, fremgikk det uttrykkelig at dette også gjaldt i oppsigelige kontrakter. Også forarbeidene viste dette. (18) Retten til å innløse eller forlenge festeavtalen ble videreført i tomtefesteloven av og 33. Verken ordlyden eller andre rettskilder medfører at disse bestemmelsene ikke gjelder for oppsigelige kontrakter. Festers behov for å kunne kreve forlengelse er det samme i disse tilfellene. Det er heller ingen holdepunkter for at kontrakter som er blitt oppsigelige etter 10 første ledd, skal behandles annerledes enn andre oppsigelige avtaler, og ifølge Lovavdelingen gjelder 33 i disse tilfellene. I dette tilfellet er kravet om forlengelse fremsatt i rett tid etter oppsigelsen. (19) De ankende parter har nedlagt slik påstand: 1. Tormod og Anita Johansen frifinnes. 2. Tormod og Anita Johansen tilkjennes sakens omkostninger for både tingretten, lagmannsretten og Høyesterett. (20) Ankemotpartene, Bjørn og Stein Boberg, har i hovedsak gjort gjeldende: (21) Tomtefesteloven 10 første ledd gjelder ikke for denne avtalen. Formålet med bestemmelsen var å løse den situasjonen som oppstår når en åremålskontrakt har utløpt uten at noen av partene har tenkt på det. Det er ikke tilfelle i vår sak, hvor bortfesterne allerede ved overdragelsen av festekontrakten i 1996 gjorde oppmerksom på utløpstiden og at den ikke ville bli forlenget. Da festerne sendte brev til bortfesterne 14 dager før åremålstiden gikk ut, erkjente de for øvrig at de hadde oversittet fristen i 36 første ledd til å kreve forlengelse. (22) Forlengelse av tomtefeste etter 10 første ledd gjelder bare hvis ikke annet er avtalt. Om bestemmelsen gjelder her, beror derfor på en tolkning av kontrakten. Det må has for øye at 10 første ledd kom inn i loven lenge etter at festeavtalen ble inngått, og at regelen trådte i kraft da det var mindre enn to år til kontrakten utløp. Bortfesterne kunne altså ikke forholde seg til toårsfristen i 10 første ledd. (23) Når loven ikke engang gjaldt da bortfesterne skulle ha sagt opp, må det avgjørende for tolkningen av avtalen være hva som er rimelig. Av betydning er partenes kontakt forut for utløpet av åremålet. Bortfesterne hadde gjort det klart at avtalen gjaldt for 49 år, og at de ikke ønsket å forlenge den. Som nevnt gjaldt ikke 10 første ledd på det tidspunktet bortfesteren skulle ha sagt opp kontrakten. Dette må være tilstrekkelig til å konkludere med at bestemmelsen ikke gjelder i dette tilfellet. (24) Tomtefesteloven 36 tredje ledd knytter rettsvirkninger til manglende varsel fra bortfester, og det er først når denne trer i kraft, at 10 første ledd får fullt gjennomslag. Her gjelder ikke 36 tredje ledd, men 10 annet ledd, som omhandler den tiden partene forhandler om nye festevilkår. Fører ikke slike forhandlinger frem, faller avtalen bort, som i vår sak. (25) Dersom festeavtalen ansees for å ha blitt oppsigelig, gjør ankemotpartene subsidiært gjeldende at festerne ikke får noen ny rett til å gjøre den gunstige retten i 33 gjeldende etter bortfesternes oppsigelse. Kravet på forlengelse etter 33 måtte vært fremsatt senest ett år før åremålet gikk ut, jf. 36 første ledd.

5 5 (26) Ankemotpartene har nedlagt slik påstand: 1. Anken forkastes. (27) Mitt syn på saken: 2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. (28) For Høyesterett er det ikke omstridt at festeavtalen 14. juni 1957 fastsatte at grunnen skulle leies bort for 49 år med virkning fra 1. juli 1957, dvs. til 1. juli Tomtefesteloven 7 fastslår at for avtaler inngått før 1. januar 1976, da den tidligere tomtefestelov av 1975 trådte i kraft, gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid. Det foreligger dermed et åremålsfeste uten avtalt rett til forlengelse, jf. tomtefesteloven av første ledd første punktum som lyder: Eit åremålsfeste (feste som er skipa for eit visst åretal eller som går ut til ei fastsett tid) som ikkje er sagt opp skriftleg seinast to år før festetida er ute, vert lengd på oppseiing med lik oppseiingsrett for partane og elles på same vilkår som før, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller må reknast å fylgje av festeføremålet. (29) Tomtefesteloven av 1996 trådte i kraft 1. januar Ifølge overgangsregelen i 44 annet ledd skulle 10 første ledd bare gjelde for åremålsfeste som gikk ut tidligst tre år etter ikraftsettelsen, dvs. 1. januar I vår sak utløp festetiden 1. juli 2006, slik at 10 første ledd kommer til anvendelse. (30) Bjørn og Stein Boberg har gjort gjeldende at 10 ikke gjelder for denne avtalen. Det anføres at festeforholdet ikke går over til å bli oppsigelig hvis annet er avtalt eller følger av formålet med festeforholdet. Videre fastslår 10 annet ledd at de tidligere festevilkår fortsetter å gjelde så lenge parter i et festeforhold tingar om nye festevilkår. (31) Jeg kan ikke se at disse anførsler kan føre frem. Som fastslått av lagmannsretten, er det på det rene at bortfesternes brev av 16. april 1996 til Tormod og Anita Johansen mer enn ti år før festetiden utløp ikke kan anses som en oppsigelse, verken i form eller innhold. Formålet var å presisere at den totale festetiden fortsatt ville være 49 år når de hadde kjøpt hytten, og at bortfesterne ikke ønsket å benytte sin forkjøpsrett. Brevet har ingen betydning i forhold til 10. (32) Heller ikke partenes opptreden umiddelbart forut for og etter utløpet av festetiden kan føre til at 10 første ledd ikke kommer til anvendelse. Festernes begjæring om forlengelse 16. juni 2006 til bortfesterne, samt Bjørn Bobergs oppsigelse 26. mai 2007 nesten ett år etter festetidens utløp viser ikke at partene førte forhandlinger eller hadde felles forutsetninger om en avtale, men at de var uenige. Konklusjonen blir etter dette at åremålsfestet i samsvar med 10 gikk over til å bli et oppsigelig festefesteforhold. (33) Etter Bjørn Bobergs oppsigelse har festerne krevd avtalen forlenget etter 33, som har slik ordlyd: I staden for å krevje innløysing av festetomt til bustadhus eller fritidshus etter 32 når festetida er ute, kan festaren krevje lenging av festet på same vilkår som før.

6 6 (34) Bestemmelsen knytter seg til 32, som gir en fester rett til å innløse festetomt når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. (35) Nærmere regler om fremsetting av krav om forlengelse er gitt i 36. Bestemmelsen kom inn i tomtefesteloven ved endringsloven 2. juli Ifølge første ledd må festeren fremsette krav om forlengelse senest ett år før kontraktstidens utløp, mens annet ledd gir mulighet for oppfriskning ved for sen fremsettelse. Etter forskriften om overgangsregler 15. oktober 2004 nr gjelder 36 første og annet ledd der festetiden er ute 1. januar 2006 eller senere. Reglene gjelder derfor her, siden festeavtalen utløp 1. juli 2006, men de ble ikke fulgt av festerne. Begjæringen om forlengelse ble først fremsatt 16. juni dager før utløp og oppfriskning ble som nevnt ikke gitt. (36) Etter 36 tredje ledd bortfaller retten til forlengelse likevel hvis bortfestaren seinast to år før festetida er ute, har sendt skriftleg oppseiing til festaren med varsel om kva tidspunkt festetida går ut, om retten til innløysing og lenging og om fristen for å krevje det. Ifølge forskriftene om overgangsregler gjelder denne regelen bare dersom festetiden gikk ut 1. januar 2007 eller senere, og den kommer derfor ikke til anvendelse. (37) Festerne har pekt på at bestemmelsen var trådt i kraft da Boberg sendte sitt brev 26. mai 2007, og at oppsigelsen ikke fylte formkravene i 36 tredje ledd. Dette kan ikke føre frem. Skjæringspunktet etter bestemmelsen er festeavtalens utløp, ikke tidspunktet for oppsigelsen. (38) Etter dette er konklusjonen at verken festerne eller bortfesterne hadde tatt de nødvendige skritt for å forlenge eller oppsi festeavtalen da den utløp 1. juli I likhet med lagmannsretten finner jeg derfor at åremålsfestet fra da av gikk over til å bli en oppsigelig avtale. Etter 9 er oppsigelsesfristen som utgangspunkt to år. (39) Sakens hovedspørsmål er om 33 også gjelder for tidsbegrensede festekontrakter som er blitt oppsigelige etter 10. Lagmannsretten uttalte om dette: Lagmannsretten har funnet det avgjørende at reglene i 32 og 33 om rett til henholdsvis innløsning eller forlengelse når festetida er ute, er innrettet mot tidsbegrensete kontrakter åremålsfeste. Slike kontrakter er av en annen art enn oppsigelige kontraktsforhold, og selv om det rent språklig er rom for å si at festetiden er ute også i et oppsigelig festeforhold, er det ikke naturlig å si at en oppsigelig kontrakt ved oppsigelse går over til å bli tidsbegrenset. Det fikseres riktignok da et utløpstidspunkt, men det må legges til grunn at reglene i 32 og 33 og de tilhørende reglene i 36, retter seg mot festekontrakter hvor det mellom partene er avtalt en bestemt innløsningstid. (40) På denne bakgrunn konkluderte lagmannsretten at festerne ikke kunne kreve kontraktsforholdet forlenget. (41) Til dette bemerkes først at uttrykket festetida er ute finnes 32 første ledd, 33, 35 og 36 tredje ledd. Bestemmelsene står i kapittel VI, som inneholder regler om innløsning og forlengelse. Ordlyden er etter mitt syn generell og gir ikke grunnlag for å sondre mellom oppsigelige og tidsbegrensede festeavtaler slik det gjøres i henholdsvis 9 og 10. (42) Heller ikke lovens forarbeider og forhistorie gir støtte for å tolke bestemmelsene innskrenkende, slik at bare tidsbegrensede festeavtaler omfattes. Om 32 heter det i Ot.prp. nr. 28 ( ) side 67 første spalte:

7 7 For det andre kan festaren krevje innløysing når festetida er ute. For åremålsfeste vil det seie når den i avtala fastsette tida for utgangen av festet har kome. For feste på oppseiing (oppseiingsrett for bortfestaren) vil det seie når bortfestaren seier opp avtala.... (43) Det er altså uttrykkelig angitt at festetida er ute også ved opphør av oppsigelige kontrakter. (44) Tomtefesteloven av hadde andre regler om innløsning, men første ledd første punktum benyttet uttrykket når festetida er ute. I Ot.prp. nr. 2 ( ) side 71 annen spalte uttales det: Etter andre punktum i første stykket skal festaren sende melding om at han krev innløysing, seinast 1 år før innløysingstida etter første stykket er inne. Siste gongen festaren kan sende slik melding er 1 år før festetida er ute. Dette er greit der feste er på åremål. Der feste er på oppseiing (jfr. 6 andre stykket) og vert oppsagt av bortfestaren, vil festaren ha ei områdingstid på 1 år (eller meir). Oppseiingsfristen i festehøve som går under paragrafen her, er 2 år (jfr. 8 annet stykket tredje punktum), slik at festetida først vil vere ute når det er gått 2 år (eller meir) etter oppseiinga. (45) Jeg nevner også at tomtefesteloven av krevde at søknad om samtykke til innløsning skulle innsendes to år før festetida er ute der festet er på åremål, og elles i rimeleg tid etter at festaren har fått oppseiing. Denne formuleringen ble som nevnt ikke opprettholdt i tomtefesteloven av (46) Også forarbeidene til endringsloven 2. juli 2004 taler for å likestille de to former for festeavtaler. I Ot.prp. nr. 41 ( ) side 69 første og annen spalte heter det om 36: Bestemmelsen i tredje ledd er ny i forhold til gjeldende rett. Bestemmelsen legger en viss aktivitetsplikt på bortfesteren for at han skal kunne påberope seg at festeren har satt fram krav om innløsning eller forlengelse for sent. Retten til innløsning eller forlengelse vil ikke falle bort dersom ikke bortfesteren senest to år før festetiden er ute har sendt skriftlig oppsigelse til festeren med varsel om hvilket tidspunkt festetiden går ut, om retten til innløsning og forlengelse og om fristen for å kreve innløsning eller forlengelse. Bestemmelsen må ses i sammenheng med tomtefesteloven 10 om forlengelse av åremålsfeste. Etter 10 blir et åremålsfeste forlenget når festetiden er ute, med lik oppsigelsesrett for begge parter, om ikke bortfesteren senest to år før festetiden er ute skriftlig har sagt opp festeavtalen. Det er ønskelig med parallellitet mellom disse bestemmelsene, slik at bortfesteren må sende skriftlig oppsigelse også for at festeren skal tape retten til å kreve innløsning eller forlengelse ved fristoversitting etter 36. (47) Det er også av interesse at Justisdepartementets lovavdeling i en uttalelse 30. november 2005 blant annet har lagt til grunn riktig nok uten noen utførlig drøftelse at hvis en festeavtale er blitt forlenget med hjemmel i 10 første ledd, må en senere oppsigelse fra bortfesterens side antas å utløse festerens rettigheter etter lovens 33, jf. 36. (48) På bakgrunn av disse uttalelsene kan jeg ikke finne støtte for at et åremålsfeste som går over til å bli en oppsigelig avtale, ikke kan forlenges etter 33. (49) Det kan innvendes at denne generelle tolkningen basert på lovens ordlyd og forarbeider kan føre til resultater som i visse tilfeller kan gi utilsiktede konsekvenser. Bortfesterne har

8 8 fremhevet at de hadde gjort det klart at de ikke ønsket forlengelse. Det er videre anført at regelen i 10 om at bortfester må sende skriftlig oppsigelse senest to år før festetiden utløper, først trådte i kraft 1. januar 2005, dvs. lenge etter at festeavtalen var inngått og da det kun var halvannet ikke to år til kontrakten utløp. Disse synspunkter har en viss vekt, men jeg minner samtidig om at den nye regelen ble vedtatt 20. desember 1996, dvs. ni og et halvt år før kontrakten utløp. (50) Ved vurderingen må det has for øye at tomtefesteloven er et rettsområde hvor hensynet til klarhet og forutberegnelighet er av vesentlig betydning. Dette tilsier at man generelt bør unngå et tolkningsresultat som er i strid med en naturlig forståelse av ordlyden, jf. Rt side 1294 (særlig side 1297 og 1298). Jeg minner ellers om at 33 ble innført for å ivareta tungtveiende boligsosiale hensyn, jf. Rt side 1281 (særlig avsnitt 121). (51) De ankende parter har fått medhold i Høyesterett. Etter unntaksregelen i tvisteloven 20-2 tredje ledd finner jeg imidlertid at sakskostnader ikke bør tilkjennes. Saken gjelder et tvilsomt tolkningsspørsmål som det var god grunn til å få prøvet for domstolene. (52) Jeg stemmer for denne 1. Tormod og Anita Johansen frifinnes. D O M : 2. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans. (53) Dommer Bårdsen: Jeg er kommet til at anken forkastes. (54) I likhet med førstvoterende legger jeg til grunn at det opprinnelige åremålsfeste på 49 år løp ut 1. juli Fristen for å kreve forlengelse etter tomtefesteloven 36 første ledd ble oversittet, oppfriskning etter annet ledd ble ikke gitt, og bestemmelsens tredje ledd får ikke anvendelse på festeforhold som løp ut før 1. januar Ettersom festeforholdet ikke ble sagt opp av bortfesteren, ble dette i samsvar med tomtefesteloven 10 automatisk lengd på oppseiing med lik oppseiingsrett for partane og elles på same vilkår som før. (55) Spørsmålet i saken er om retten til forlengelse etter tomtefesteloven 33 gjelder slike gjensidig oppsigelige festeforhold, etablert i kraft av den deklaratoriske regel i samme lov 10. (56) Etter ordlyden i 33 inntrer retten til forlengelse når festetida er ute. Rent språklig peker den bestemte formen festetida nok mest i retning av åremål, eller i hvert fall en minstetid. Ettersom bestemmelsen kun gjelder bolig- og fritidsfeste, er dette også naturlig; både tomtefesteloven og gjør slike festeforhold uoppsigelige for bortfesteren, eller fastsetter minstetider. Gjensidig oppsigelige bolig- og fritidsfeste er etter lovenes eget system derfor mindre praktisk og vil så vidt jeg kan forstå kun være aktuelt for festeavtaler inngått før 1975-loven trådte i kraft i 1976, og for festeforhold etablert nettopp med hjemmel i 10.

9 9 (57) Jeg går ikke inn på spørsmålet om eventuell rett til forlengelse for avtaler om gjensidig oppsigelig feste fra tiden før 1976: Blant annet kan den opprinnelige reguleringen og ulike overgangsregler medføre andre løsninger for slike festeforhold enn for typetilfellet vi har for oss. Jeg går heller ikke inn på festeforhold etablert med hjemmel i 10 som varer utover 30 år, jf. 32. (58) Konverteringsregelen ved passivitet i 10 var ny ved 1996-loven. Forarbeidene til loven gir derfor ikke bestemte holdepunkter for løsningen av spørsmålet i vår sak. I forarbeidene til 1996-loven er spørsmålet om forlengelse av slike festeforhold heller ikke berørt. (59) Noen helt bestemt lovgiverforutsetning for disse tilfellene kan ikke utledes av sammenhengen i forarbeidene sett mer under ett. Men jeg nevner at formålet med 10 ikke var å styrke rettighetene til noen av partene i festeforholdet, men å gi en prosessdempende deklaratorisk hovedregel for åremålsfester som løper ut uten at noen av partene foretar seg noe, jf. Ot.prp. nr. 28 ( ) side 54. Det er samme sted fremhevet at med hensyn til oppseiingsfrist og formkrav for slike festeforhold gjelder 9. Rett til forlengelse er ikke nevnt. Noen slik rett er heller ikke berørt i forarbeidene til endringene av tomtefesteloven i 2004, da man fikk de samme regler om innløsning og forlengelse for bolig- og fritidsfeste. Jeg viser i denne forbindelse til Ot.prp. nr. 41 ( ) side 54, hvor departementets begrunnelse for endringene utelukkende synes å knytte seg til situasjonen ved utløpet av åremålsfeste. (60) Avgjørende for meg blir at forlengelse etter 33 gir en rett til fortsatt feste til dette vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst, jf. 7 første ledd. Bortfester ville altså likevel ikke kunne si opp festeforholdet, til tross for at 10 nettopp slår fast lik oppseiingsrett for partane. Denne mangel på innbyrdes sammenheng har formodningen mot seg. En løsning som setter strek over bortfesterens lovbestemte oppsigelsesrett i et tilfelle som det foreliggende, innebærer dessuten en forrykking i rettsforholdet som er vanskelig å forene med avveiningen bak gjensidig oppsigelsesrett som deklaratorisk ordning etter 10, jf. særlig NOU 1993: 29 side 61. Det fremgår der at andre alternativ hadde vært vurdert blant annet forlengelse med 10 år av gangen, eller tilsvarende opprinnelig åremålsperioode. Men man ble altså stående ved at den beste regelen er lenging på oppseiing. (61) Dommer Indreberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Bårdsen. (62) Dommar Utgård: Eg er i det hovudsaklege og i resultatet einig med førstvoterande, dommar Møse. (63) Dommer Coward: Likeså.

10 10 (64) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne D O M : 1. Tormod og Anita Johansen frifinnes. 2. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans. Riktig utskrift bekreftes: