NORGES HØYESTERETT. HR A, (sak nr. 2010/466), sivil sak, anke over dom, S T E M M E G I V N I N G :

Transkript

1 NORGES HØYESTERETT Den 24. september 2010 avsa Høyesterett dom i HR A, (sak nr. 2010/466), sivil sak, anke over dom, T Capital AS (advokat Knut Ro) mot Urbanium Schous ANS (advokat Ole Tokvam) S T E M M E G I V N I N G : (1) Dommer Normann: Saken gjelder spørsmålet om avtalt avbestillingsgebyr kan settes til side til forbrukers ugunst, jf. bustadoppføringslova 54 annet punktum. (2) T Capital AS (T Capital) driver med utleie av fast eiendom. Urbanium Schous ANS (Urbanium) er et selskap som ble etablert for utbygging av leiligheter og tilhørende nærings- og parkeringsarealer på deler av tomten til tidligere Schous bryggeri på Grünerløkka i Oslo. Selskapet eier, forvalter og leier ut eiendom. (3) Våren 2007 annonserte Urbanium prosjektet for salg. Prosjektet besto av til sammen 106 leiligheter fordelt på to bygg, henholdsvis A-bygg og B-bygg. Leilighetene ble solgt til fastsatt pris i henhold til prisliste som ble gjort tilgjengelig for interesserte. (4) T Capital innga skriftlig bud på seks leiligheter i B-bygget ved salgsstart/ visning. Senere ble det gitt bud på ytterligere to leiligheter i A-bygget.

2 2 (5) Urbanium aksepterte T Capitals bud. Den 4. juli 2007 inngikk T Capital avtale med Urbanium om kjøp av åtte eierseksjoner i Schouskvartalet. Kjøpekontrakten var utarbeidet av megler i samarbeid med Urbanium. Kontrakten ble oversendt til T Capital fra Bolig- og næringsmegler AS for gjennomgang forut for kontraktsmøtet. T Capital hadde ikke bemerkninger til denne. Kjøpekontrakten var en standardkontrakt som Urbanium benyttet ved salg av samtlige leiligheter i Schouskvartalet. Det ble ikke ført forhandlinger om kontrakten eller dens innhold. (6) Det følger av kjøpekontrakten punkt 4.1 at: Avtalens omfang fremgår av herværende kontrakt med vedlegg og salgsprospektet. Forøvrig reguleres avtalen av Bustadoppføringsloven av 13. juni 1997 nr 43 med de plikter og rettigheter for partene som der beskrives. (7) I kontrakten punkt 4.4 er det bestemt at: Avbestillingsgebyr etter bustadoppføringsloven 54 er fastsatt til termin 1 av kjøpesummen. (8) Kjøpesummen for de åtte leilighetene var avtalt til samlet kroner, med tillegg av omkostninger, totalt kroner. I henhold til kjøpekontrakten punkt 2.5 skulle kroner, termin 1, betales ved signering av kjøpekontrakt, mens kroner, termin 2, skulle betales ved byggestart, som var planlagt til cirka 1. november Den resterende del av kjøpesummen, kroner, skulle betales to virkedager før overtakelse. (9) Urbanium var i henhold til kontrakten punkt 7.1 forpliktet til å stille selvskyldnergaranti etter bustadoppføringslova 12. Garantien kom først i orden i februar T Capital betalte derfor termin 1 og termin 2 samlet den 5. februar (10) Leilighetene var planlagt ferdigstilt annet eller tredje kvartal 2009, jf. kjøpekontrakten punkt 6.1. Den 2. desember 2008 mottok T Capital melding om forbefaring og overtakelse av leilighetene i B-bygget. (11) T Capital avbestilte samtlige åtte leiligheter 10. desember 2008 under henvisning til kjøpekontrakten punkt 4.4. Selskapet var av den oppfatning at kjøpekontrakten ga rett til å avbestille mot å betale avbestillingsgebyret. T Capital aksepterte derfor at Urbanium beholdt avbestillingsgebyret på til sammen kroner, men krevde tilbakebetalt kroner, tilsvarende termin 2 av kjøpesummen. (12) Urbanium bestred i brev 19. desember 2008 at T Capital hadde angrerett eller en generell rett til å ombestemme seg uten at dette medførte økonomisk ansvar utover gebyret. (13) T Capital fastholdt avbestillingen, og innga stevning til Oslo tingrett 11. februar 2009 med krav om tilbakebetaling av det beløp det mente å ha til gode. Urbanium tok til motmæle og innga tilsvar med stevning i motsøksmål. Selskapet krevde her erstattet det tap det ville bli påført ved dekningssalg av leilighetene. (14) Oslo tingrett avsa 25. mai 2009 dom med slik domsslutning: I hovedsøksmålet: 1. Urbanium Schous ANS frifinnes.

3 3 2. T Capital AS dømmes til å betale Urbanium Schous ANS alle sakens omkostninger som utgjør kr ,- pluss merverdiavgift kr ,-, totalt kr ,- innen fjorten dager fra dommens forkynnelse. 1. T Capital AS dømmes til å betale Urbanium Schous ANS erstatning fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr ,- innen fjorten dager fra dommens forkynnelse. 2. T Capital AS betaler til Urbanium Schous ANS alle sakens omkostninger som utgjør kr ,- pluss merverdiavgift kr ,- samt rettsgebyr kr 4.300,- totalt kr ,- innen fjorten dager fra dommens forkynnelse. (15) T Capital påanket tingrettens dom til Borgarting lagmannsrett, som 10. februar 2010 avsa dom med slik domsslutning: I hovedsøksmålet: 1. Anken forkastes. 2. Anken forkastes. I begge søksmål: 3. T Capital AS betaler i saksomkostninger for lagmannsretten til Urbanium Schous ANS hundreogåttitusenfirehundreogfemti kroner innen 2 to - uker fra forkynnelsen av denne dom. (16) T Capital har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken retter seg mot lagmannsrettens forståelse av bustadoppføringslova 54. (17) Saken er for Høyesterett behandlet sammen med sak nr. 2010/998, som gjelder avbestilling av en annen leilighet i samme boligkompleks. I den saken var kjøperne forbrukere som skulle benytte leiligheten til eget bruk. Lagmannsretten fant at bustadoppføringslova 54 annet punktum ikke kunne anvendes til gunst for entreprenøren, jf. Borgarting lagmannsrett dom 4. mai 2010 (saksnr ASD- BORG/01). (18) For tingretten og lagmannsretten anførte Urbanium at T Capital ikke hadde avbestillingsrett etter kjøpekontrakten, og at kontraktens henvisning til bustadoppføringslova ikke skulle gjelde mellom to næringsdrivende parter. Disse anførslene er ikke opprettholdt for Høyesterett. Saken står for øvrig i samme stilling som for tidligere instanser. (19) Den ankende part, T Capital AS, har i korte trekk anført: (20) Lagmannsrettens dom i Høyesteretts sak nr. 2010/998 er riktig både når det gjelder resultat og begrunnelse. (21) Kontrakten reguleres av bustadoppføringslova, jf. kontrakten punkt 4.1. T Capital skal behandles på samme måte som en forbruker, og har derfor avbestillingsrett frem til overtakelse av leilighetene, jf. bustadoppføringslova 52 jf. 14. Det er avtalt en normalerstatning, et avbestillingsgebyr, som skal legges til grunn. (22) Saken gjelder tolkningen av bustadoppføringslova 54 annet punktum. Bestemmelsen beskytter etter ankende parts syn bare forbruker mot at gebyret er urimelig høyt.

4 4 (23) Uttalelser i lovens forarbeider viser at 54 annet punktum utelukkende er tenkt å verne forbruker, jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side Lovens preseptoriske karakter tilsier dessuten at 54 annet punktum må fortolkes som sensur mot for høye avbestillingsgebyrer. (24) Paragraf 54 kan uansett ikke gi selger videre lempingsadgang enn hva som følger av avtaleloven 36. Det er åpenbart at vilkårene etter 36 ikke er til stede. (25) Subsidiært anføres at dersom gebyret skal sensureres, skal det fastsettes et nytt gebyr. En slik rimelighetssensur er ikke det samme som å utmåle full erstatning. (26) Atter subsidiært anføres at et eventuelt erstatningsansvar for T Capital må lempes, jf. bustadoppføringslova 53 jf. 36. (27) T Capital AS har nedlagt slik påstand: I hovedsøksmålet: 1. Urbanium Schous ANS plikter å frigi til T Capital AS kr fra meglerkonto, kontonummer , i BN bank med tillegg av opptjente renter av kr Urbanium Schous ANS dømmes til å betale sakens omkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett. 1. T Capital AS frifinnes mot å frigi til Urbanium Schous ANS kr fra meglerkonto, kontonummer , i BN Bank med tillegg av opptjente renter av kr Urbanium Schous ANS dømmes til å betale sakens omkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett. (28) Ankemotparten, Urbanium Schous ANS, har i korte trekke anført: (29) Partenes rettigheter reguleres prinsipalt i avtalen som utfylles av bustadoppføringslova. Kontraktens ordlyd gir liten veiledning om avbestillingsrett og erstatningsutmåling, og viser bare til loven. Det har formodningen mot seg at selger mente å fraskrive seg retten til full erstatning. (30) Dersom avbestillingsretten var viktig for T Capital, burde selskapet ha sørget for å få inn en eventuell presisering i kontrakten. Det vil være urimelig om kjøper skal kunne sitte på gjerdet frem til overtakelse for å se hvilken vei markedet går. (31) En avbestillingsrett må hjemles i kontrakt eller lov, og kan sammenlignes med en rett til å heve mot vederlag. Uttalelser i lovens forarbeider viser at lovgiver ikke har ment å innføre regler som skulle medføre store tap for entreprenøren, jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 42. (32) Ved avbestilling er hovedregelen full erstatning, jf. 53. Alminnelige erstatningsutmålingsregler skal legges til grunn så langt tapet er påregnelig. Loven fritar ikke for erstatningsplikt selv om grunnen til avbestillingen ligger utenfor forbrukers

5 5 kontroll. Ansvaret er strengere enn etter andre forbrukervernlover. Det gjelder samme regler ved avbestilling som ved heving, jf. bustadoppføringslova 58. (33) Det finnes ingen fast norm for avbestillingsgebyr. Slikt gebyr er bare regulert i noen få lover. Disse bestemmelsene er ulikt utformet og regulerer ulike forhold. Reglene om normalerstatning i forbrukerkjøpsloven og håndverkertjenesteloven gir derfor ikke veileding for tolkningen av bustadoppføringslova 54. (34) Ordlyden i bustadoppføringslova 54 annet punktum tilsier at avbestillingsgebyret også kan endres om det er urimelig lavt. Dersom det bare skulle kunne reguleres en vei, burde det ha kommet klart til uttrykk i loven. (35) Andre bestemmelser i loven angir konkret om de bare gjelder en av partene. Sammenhengen i loven taler derfor for at gebyret også skal kunne endres til gunst for selger når det ikke fremgår uttrykkelig av 54 annet punktum at dette bare skal kunne skje til fordel for kjøper. Risikoen for markedsutviklingen ligger dessuten normalt hos kjøper. (36) Rimelighetsvilkåret etter 54 annet punktum må baseres på en konkret vurdering på avbestillingstidspunktet. I følge forarbeidene gjelder ein viss slingringsmon, jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83. Tapet i denne saken er syv til åtte ganger høyere enn gebyret, og er uansett langt utover et slikt slingringsmonn, og avbestillingsgebyret er her åpenbart urimelig lavt. (37) Rimelighetsvurderingen er ikke lik vurderingen etter avtaleloven 36, som gjelder en irregulær revisjon av inngåtte avtaler. (38) Når gebyret ikke er rimelig, må dette settes til side og erstatning utmåles etter bustadoppføringslova 53. (39) Det er ikke grunnlag for å lempe erstatningen etter bustadoppføringslova 53 jf. 36. (40) Urbanium Schous ANS har nedlagt slik påstand: I hovedsøksmålet: 1. Anken forkastes. 2. T Capital AS dømmes til å betale alle sakens omkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett innen to uker fra dommens forkynnelse. Prinsipalt: 1. Anken forkastes. Subsidiært: 1. T Capital AS dømmes til å betale Urbanium Schous ANS erstatning med kr med tillegg av forsinkelsesrenter fra 8. juni 2009 til betaling skjer. I begge tilfelle: 2. T Capital AS dømmes til å betale alle sakens omkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett innen to uker fra dommens forkynnelse.

6 6 (41) Jeg er under tvil kommet til at anken må føre frem. (42) Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny eigarbustad, jf. 1. Det kan ikke avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av lovens bestemmelser, jf. 3. I denne saken var kjøper T Capital næringsdrivende. I henhold til kontrakten punkt 4.1, som jeg har gjengitt, ble det imidlertid avtalt at bustadoppføringslova skulle få anvendelse. Kontrakten ble utarbeidet av megler og selger Urbanium, og ble uten endringer akseptert av kjøper. Det er ikke tvilsomt, og heller ikke bestridt av selger for Høyesterett, at bustadoppføringslova kommer til anvendelse. (43) Kjøper har som utgangspunkt rett til å avbestille frem til overtakelse mot å betale full erstatning til selger, jf. 52 første ledd. De nærmere regler om erstatning og vederlag følger av annet til fjerde ledd i tilfeller hvor avbestillingen ikke omfatter rett til grunn. Her omfattet avbestillingen også rett til grunn, og erstatningsoppgjøret er i slike tilfeller nærmere regulert i 53. Bestemmelsen om lemping av entreprenørens erstatningsansvar er gitt tilsvarende anvendelse for kjøperens ansvar ved avbestilling, jf. 53 jf. 36. (44) Lovens utgangspunkt er at entreprenøren ikke skal bli sittende med noe tap som følge av avbestillingen, jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 82. Det fremgår av departementets merknader at man var oppmerksom på at verdifall i eiendomsmarkedet kunne utgjøre en del av entreprenørens tap. (45) Loven åpner for at partene kan avtale et avbestillingsgebyr eller en normalerstatning istedenfor erstatningsansvar etter 53, jf. 54, som lyder: I staden for skadebotansvar etter 52 eller 53 kan avtalen fastsetje ei normalskadebot (avbestillingsgebyr) ved avbestilling. Normalskadebota lyt verke rimeleg i lys av føresegnene i 52 og 53. Unntaka frå skadebotplikta i 52 fjerde ledd gjeld tilsvarande. (46) At avbestillingsgebyret kan avtales i staden for erstatningsansvar, viser at gebyret var ment å dekke alle poster i et eventuelt erstatningsoppgjør; også verdifall. (47) Det er i kjøpekontrakten punkt 4.4, avtalt avbestillingsgebyr som utgjør termin 1 av kjøpesummen som her tilsvarer til sammen kroner. (48) T Capital har gjort gjeldende at bustadoppføringslova 54 annet punktum om at [n]ormalskadebota lyt verke rimeleg ikke kan påberopes til gunst for entreprenøren. Ordlyden i 54 er i denne henseende uklar, og kan isolert sett sies å åpne for en justering av avbestillingsgebyret begge veier. Problemstillingen er ikke tidligere behandlet av domstolene, og er heller ikke drøftet i juridisk teori. Spørsmålet blir om lovens system og forarbeider kan gi veiledning for det tolkningsspørsmål saken gjelder. (49) Lovens forarbeider er knappe og tar ikke uttrykkelig stilling til om avbestillingsgebyret bare skal kunne justeres i forbrukerens favør. (50) Etter mitt syn gir lovens system sammenholdt med uttalelser i forarbeidene støtte for å anta at 54 annet punktum bare er forutsatt påberopt av forbrukeren.

7 7 (51) Bestemmelsen om avbestillingsgebyr kom inn under lovforberedelsen i departementet. Departementet uttalte i Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83 at: På tilsvarande vis som etter handverkartenestelova 40 tredje ledd, gjeld avtalefridomen etter utkastet berre såframt skadebota er rimeleg på bakgrunn av føresegnene i 52 og 53. Dette gjeld både i høve til ei vurdering på avtaletidspunktet og i høve til ei vurdering i det konkrete avbestillingstilfellet. Det seier seg likevel sjølv at det må vere ein viss slingringsmon her. Det er ikkje nok til å setje avtalen til side at avbestillingsgebyret i eit konkret tilfelle ligg noko over det ein vil tru at eit skadebotkrav ville liggje på. Dersom avtalefridomen etter føresegna her viser seg å verte nytta, vil det gjennom standardkontraktar kunne utvikle seg normar for rimeleg avbestillingsgebyr. (52) Det fremgår av sitatet at 54 åpner for at normalerstatningen i det konkrete tilfellet kan stille forbrukeren dårligere enn erstatningsoppgjør etter 53. Paragraf 3 om at loven ikke kan fravikes til skade for forbruker, nødvendiggjorde derfor avtalehjemmelen i 54. Henvisningen til avtalefridomen etter føresegna her gir liten mening for avtaler som fraviker loven til forbrukerens fordel. Partene står fritt til å inngå en slik avtale. (53) Uttalelsen i sitatet om når normalerstatningen ligger noe over det en vil tro at et erstatningskrav vil ligge på, tyder på at departementet hadde i tankene en situasjon der avbestillingsgebyret var høyere enn det entreprenøren kunne ha krevd etter 52 og 53. (54) Lovens preseptoriske karakter og uttalte formål om å beskytte forbrukeren, tilsier at dersom det hadde vært lovgivers intensjon at avbestillingsgebyret også skulle kunne settes opp i forbrukers disfavør, hadde lovgiver hatt særskilt oppfordring til å drøfte spørsmålet. Jeg viser dessuten til at kontrakten i de tilfellene som reguleres av bustadoppføringslova, er utformet av selger. Normen for en justering i selgers favør måtte ha vært annerledes enn normen for en nedjustering i favør av kjøper, og også dette burde i så fall vært omtalt i forarbeidene (55) Det følger av sitatet fra forarbeidene, at bustadoppføringslova 54 bygger på regler om normalerstatning i håndverkertjenesteloven. (56) Håndverkertjenesteloven 40 tredje ledd lyder: Avtalen kan isteden fastsette en normalerstatning (avbestillingsgebyr) som skal betales dersom forbrukeren tilbakekaller oppdraget eller krever arbeidet innstilt, såfremt erstatningen på bakgrunn av reglene i (1) og (2) er rimelig. Unntakene fra erstatningsplikten i (2) fjerde punktum for arbeid som ikke utføres, gjelder tilsvarende. (57) Henvisningen til at normalerstatningen må være rimelig, gir en viss støtte for at denne bare skal justeres i forbrukers favør. Uttalelser i lovens forarbeider trekker i samme retning, jf. NOU 1979: 42 side (58) I forarbeidene til den senere forbrukerkjøpsloven 41 annet ledd er det også bare nevnt tilfeller hvor normalerstatningen ligger over det en individuell erstatningsutmåling ville ført til, jf. Ot.prp. nr. 44 ( ) side

8 8 (59) Urbanium har vist til at bestemmelsene om normalerstatning i håndverkertjenesteloven og forbrukerkjøpsloven regulerer andre og helt forskjellige kontraktstyper, og at de derfor ikke kan gi veiledning for tolkningen av bustadoppføringslova 54. (60) Jeg er enig i at disse to lovene regulerer situasjoner hvor hensynene og behovet for en slik regel kan være annerledes enn etter bustadoppføringslova. Jeg mener likevel at det må tillegges en viss betydning at håndverkertjenesteloven som det er vist til i forarbeidene - og forbrukerkjøpsloven knytter lemping av normalerstatningen til forbrukerens stilling. Alle disse tre lovene har som overordnet mål å verne forbrukerinteresser ved at de som utgangspunkt ikke kan fravikes til forbrukerens ugunst. (61) Det kan reises spørsmål om en tolkning av bestemmelsen som bare åpner for justering av avbestillingsgebyret i favør av kjøper, vil være så urimelig for selgeren at den ikke kan legges til grunn. I denne saken vil konsekvensen bli at selger påføres et tap fordi finanskrisen medførte et relativt betydelig fall i boligpriser. Siden lovgiver etter mitt syn bare har forutsatt at avbestillingsgebyret kan fravikes i forbrukerens favør, er jeg imidlertid kommet til disse betraktingene ikke kan være avgjørende. (62) Begrunnelsen for å åpne for adgangen til å avtale normalerstatning i avbestillingstilfellene, var særlig begrunnet i at det for begge parter kan være ønskelig med klarere retningslinjer for oppgjøret ved avbestilling enn det er mulig å gi gjennom en generell lov, og at en normalerstatning skaper forutberegnlighet for partene, jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83. (63) Det står fritt opp til entreprenøren om han ved utformingen av kontrakten ønsker å ta den risiko det innebærer å innta en bestemmelse om avbestillingsgebyr, og hvordan dette eventuelt bør utformes. Loven er ikke til hinder for en trappetrinnsløsning hvor gebyrets størrelse varierer etter tidspunktet avbestillingen finner sted, jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83. Det kan anføres gode grunner for at byrden med å klargjøre sanksjonen ved avbestilling, bør ligge hos selger som utformer kontrakten, og som vil kunne tilpasse en regulering av avbestillingsgebyret til det konkrete kontraktsforholds egenart. Hensynet til forutberegnlighet for forbrukeren kan også tilsi at man ikke kan fravike det avtalte avbestillingsgebyret til hans skade. (64) Jeg er etter dette kommet til at bestemmelsen i 54 annet punktum bare kan påberopes i forbrukerens favør. (65) T Capital har etter dette fått fullt medhold. Saken har imidlertid budt på atskillig tvil, og har reist spørsmål som ikke tidligere har vært behandlet av domstolene. Jeg er derfor kommet til at sakskostnader ikke bør tilkjennes for noen instans, jf. tvisteloven 20-2 (3). (66) Jeg stemmer for denne I hovedsøksmålet: D O M : 1. Urbanium Schous ANS plikter å frigi til T Capital AS enmillionfirehundretusen kroner fra meglerkonto, kontonummer ,

9 9 i BN Bank med tillegg av opptjente renter av enmillionfirehundretusen kroner. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans. 1. T Capital AS frifinnes mot å frigi til Urbanium Schous ANS åttehundretusen kroner fra meglerkonto, kontonummer , i BN Bank med tillegg av opptjente renter av åttehundretusen kroner. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans. (67) Dommer Matheson: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. (68) Dommer Bruzelius: Likeså. (69) Dommer Øie: Likeså. (70) Dommer Tjomsland: Likeså. (71) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne I hovedsøksmålet: D O M : 1. Urbanium Schous ANS plikter å frigi til T Capital AS enmillionfirehundretusen kroner fra meglerkonto, kontonummer , i BN Bank med tillegg av opptjente renter av enmillionfirehundretusen kroner. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans. 1. T Capital AS frifinnes mot å frigi til Urbanium Schous ANS åttehundretusen kroner fra meglerkonto, kontonummer , i BN Bank med tillegg av opptjente renter av åttehundretusen kroner. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans. Riktig utskrift bekreftes: