Guldholmstranda Friområde - hytteområde - innløsing av festerett - utsatt sak. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap

Transkript

1 kommune bydrift Saksmappe: 2007/ Saksbehandler: Randi Henden Tranås Saksframlegg Guldholmstranda Friområde - hytteområde - innløsing av festerett - utsatt sak Utvalg Utvalgssak Møtedato formannskap Rådmannens innstilling 1. formannskap vedtar å tilby hytteeierne på Guldholmstranda friområde følgende innløsingspriser: Basis-verdi Tillegg Innløsing-sum Eier gnr. bnr. fnr. areal Eva Hoddø ,5 m² kr Kr ,- Brit I Y Lande ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Anne G Torgersen ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Geir Tore Lande ,0 m² kr Kr ,- Turid A H Tømmermo ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Tor Eirik Torgersen ,0 m² kr Kr. 600,- Kr ,- Aage O Aakervik ,0 m² kr Kr ,- Birgit M Robertsen ,0 m² kr Kr 7.700,- Kr ,- Kåre Johan Tørum ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Bjørn H Torgersen ,0 m² kr Kr. 600,- Kr ,- Harald Kåre Finseth ,5 m² kr Kr ,- Ivar Sørgaard ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Karl Erik Kaarstad ,0 m² kr Kr ,- Jarl Romuld ,0 m² kr Kr ,- Inger J Flyum ,3 m² kr Kr ,- Kr ,- Sum Kr ,-

2 2 2. Tilbudet står åpent til 23. juli Oppgjørsfrist settes til 20. november 2008, og kjøperen betaler omkostningene med evt. nytt målebrev, tinglysingsgebyr, og lignende. Tilbudet, basert på 40% av markedsverdi er rettet til samtlige hytteeiere, også til de hytteeiere som bare ville ha krav på innløsning til markedsverdi. 3. Barbara og Nils A. Fossmo Rønning tilbys å kjøpe grunneiendomsretten til gnr. 14, bnr. 1, festenr. 18, areal 194,0 m² for rund sum kr ,-. Forutsatt at dette aksepteres tilbys de samtidig å kjøpe et tilleggsareal stort 16.0 m² for kr ,-, slik at samlet pris blir kr ,-. For øvrig skjer salget på vilkår fastsatt i vedlagte forslag til kjøpekontrakt, datert Når det gjelder eiendommene gnr. 14, bnr.1, festenr. 10 og gnr. 14, bnr. 1, festenr. 49 med festere h.h.v. Aage O. Aakervik og Birgit W. Robertsen, og hvor disse festere i brev av h.h.v. 10. april 2007 og 5. mai 2007 har krevd innløsning av sine festetomter, vedtar formannskapet å bemyndige rådmannen til i medhold av tomtefestelovens 37 å kreve skjønn til fastsettelse av innløsningsverdien dersom disse festerne ikke godtar ovennevnte innløsningstilbud.. 5. Dersom det ønskes nye festekontrakter foreslår rådmannen at en kommer tilbake til dette når en ser hvor mange som ønsker å kjøpe tomtene i henhold til ovenstående tilbud. 6. Formannskapet vedtar at salgssummene til sammen kr ,- tilføres budsjettpost ubundne kapitalfond

3 3 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat Y Situasjonskart over hytter på Y Forslag til reguleringsplan Guldholmstrand Friområde Y Forlengelse av festekontrakt - gnr. 14. bnr. 1, fnr. 50 Y Festekontrakt gnr. 14, bnr. 1, fnr. 50 I Bebygd hyttetomt, gnr. 14, bnr. 1, Siv. ing. Robert Williamsen AS fnr tomtetakst U Festeforholdet på Gullholmstranda Ivar Sørgaard I Sletting av heftelse på festetomter på Direktoratet for Naturforvaltning Guldholmstrand friområde, kommune I Guldholmstranda friområde - frafall Direktoratet for naturforvaltning av statens båndleggelse av festetomter I Tomtene på Gullholmstranda Adv. Ivar Hustad I Festekontrakt evt. kjøp av hyttetomt Ivar Sørgaard - gnr. 14, bnr. 1, fnr. 50 I vedr grunnleieavtale Karl Monica Grindberg Erik Kårstad U Taksering av hyttetomt gnr. 14, bnr. 1, fnr. 17 Robert Williamsen Sivilingeniør AS U Svar - Festekontrakt/kjøp av Ivar Sørgaard hyttetomt - gnr. 14, bnr. 1, fnr. 50 U Erverv av hytter på Ivar Sørgaard U Kjøpekontrakt gnr. 14, bnr. 1, fnr. Ivar Sørgaard 50 - Guldholmstranda friluftsområde U Festekontrakt evt. kjøp av hyttetomt Ivar Sørgaard - gnr. 14, bnr. 1, fnr. 50 I Kjøp av hyttetomt - svar på mottatt Ivar Sørgaard tilbud S Gullholmstrand friområde - hytteområde - innløsing av festetomt I Krav om innløsning av festetomt for Birgit Robertsen hytte på Gullholmstranda I Innløsing av festekontrakt - purring Aage Osv. Aakervik U Kjøp av hyttetomt - svar på mottatt Ivar Sørgaard tilbud U Krav om innløsning av festetomt for Birgit Robertsen hytte på Gullholmstranda U Ny festekontrakt. evt. kjøp av Eva Hoddø m.fl. hyttetomt - Gullholmstranda hytteområde I Kjøp av hyttetomt - fastsettelse av Ivar Sørgaard

4 pris S Erverv av hytter på I Innløsing av festekontrakt Aage Osv. Aakervik U Erverv av hytter på Aage Osv. Aakervik I Hyttefeltet i Guldholmstranda Aage Osv. Aakervik friområde - behov for avklaring U Hyttefeltet i Guldholmstranda Aage Osv. Aakervik friområde - behov for avklaring I Erverv av hytter på Barbara og Nils A. Fossmo Rønning I Salg av ledig hyttetomt - 14/1/17 Barbara og Nils A. Fossmo Rønning U Erverv av hytter på Barbara og Nils A. Fossmo Rønning I Vedrørende tilbud om innløsning av hyttetomter på Guldholmstranda, kommentarer til saksframlegg i sak 36/08 S Guldholmstranda Friområde - hytteområde - innløsing av festerett - utsatt sak Guldholmstranda hytteforening v/aage Aakervik 4 Saksopplysninger formannskap gjorde i møte den følgende vedtak; 1. kommune stadfester de vurderingene som Dir for Naturforvaltning i forbindelse med frafall av båndleggingsklausulen på festetomtene på Guldholmstranda Friområde, og som er videreført i gjeldende reguleringsplan for området. 2. kommune ønsker at det utarbeides et tilbud til hytteeierne med festekontrakter/eventuelt salg hvor hytteeierne kommer inn i et likelydende kontraktsforhold til kommunen. 3. Kommunal behandling av Felles intensjoner Festekontrakter/skjøter Guldholmstranda Friområde behandles etter Høyesteretts behandling av ulike tomtefestesaker fra Oslo, Hallingdal og Ryfylke, som er tidfestet til august 2007 En forstår vedtaket slik at det er ønske om at hytteeierne kommer i et likelydende kontraktsforhold til kommune.

5 Festekontraktene på Guldholmstranda friområde er imidlertid en del forskjellige og i utgangspunktet skal innløsningsberegningene gjøres ut fra bestemmelsene i den enkelte kontrakt. 5 En vil imidlertid forsøke å komme fram til et felles grunnlag for fastsettelse av en innløsingspris. En av sakene som ble behandlet i Høyesterett i plenum i august/september 2007 gjaldt prisen ved innløsing av en festekontrakt. Når det gjelder innløsing av festetomter bestemmer gjeldende tomtefestelov 37 m.a. følgende: Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 30 ganger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Om ikkje anna er avtalt kan kvar av partane likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40% av tomteverdet på innløysingstida med frådrag av verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskot til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta.. Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som avgjer retten til innløysing, fastset innløysingssummen, innløysingsvilkåra elles og avgjer spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga. I utgangspunktet settes altså innløsingsprisen til 30 ganger indeksregulert festeavgift, men slik at hver av partene kan kreve innløsningsprisen satt til 40 % av dagens tomteverdi. Prisen fastsettes i skjønn dersom partene ikke blir enige om innløsningsprisen. Denne 40 % regelen kom Høyesterett til var grunnlovstridig for så vidt angår en festers krav på innløsing, og uttalte samtidig visse føringer for en revidert lovgivning. Justisdepartementet bebudet derfor en revisjon av bestemmelsene i tomtefesteloven basert på uttalelsene fra Høyesterett. Justisdepartementet har nå utarbeidet ett høringsnotat som blir behørig drøftet med berørte parter og institusjoner. Høringsnotatet har fem alternative løsninger, og det er per i dag uklart hvilken løsning Justisdepartementet og senere Stortinget vil lande på. I høringsnotatet uttales det imidlertid når det gjelder bortfesters forhold til gjeldende tomtefestelovs 37: Høgsterettsdommen grip ikkje inn i bortfestaren sin rett til påberope seg 40 % regelen. Når det gjelder hyttetomtene på Guldholmstranda er der flere kategorier av festekontrakter. Til sammen er der 17 hyttetomter, hvorav 1 ble sanert før det ble gjort vedtak om at hyttefeltet skulle bevares.

6 Denne tomta, gnr. 14, bnr. 1, fnr. 17 gikk tilbake til kommune, men er fortsatt regulert til hyttebebyggelse. Tomta har vært utlyst til salg til høystbydende. Høyeste bud er på kr ,-. Tomta er på 256,0 m2 og ligger mellom 2 andre tomter. Den antas således ikke å være den mest attraktive tomta i feltet. 6 En anbefaler nå at denne tomta selges, jfr. annen sak om dette. Prisen viser dessuten hva som er markedsprisen for en liten tomt i feltet. De øvrige 16 hyttetomtene har følgende festeforhold: 3 kontrakter, hvor festetiden ikke er gått ut, har følgende, bestemmelse i festekontrakten: 1. tomt: Festeren leier en hyttetomt av eierens eiendom gnr. 14, bnr. 1 i herred, i tidsrommet til -. Festeren kan dog kreve festet forlenget for 20 år av gangen, så lenge den opprinnelige hytte på tomten er i god stand. Krav herom må festeren fremsette skriftlig i det siste året av løpende festetid, ellers bortfaller det. Videre har disse kontraktene i punkt 2. festeavgift følgende bestemmelse om regulering av festeavgiften: Festeavgiften indeksreguleres hvert 10. år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den forløpne tidsperiode. En bruker indeksen for august måned. Ved forlengelse av festetiden etter punkt 1, 3. punktum kan eieren kreve full revisjon av festeavgiften opp til prisnivået ved hver forlengelse. 3 kontrakter har samme bestemmelse som ovennevnte 3 tomter når det gjelder retten til å forlenge kontrakten, men har m.a. følgende formulering når det gjelder regulering av festeavgiften: Festeavgiften indeksreguleres hvert femte/tiende år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den forløpne tidsperiode. En bruker indeksen for august måned. Ved forlengelse av festetiden etter pkt. 1 kan hver av partene kreve full revisjon av festeavgiften etter prisnivået i distriktet. Denne formuleringen viser til en full revisjon av festeavgiften ved forlengelse av festekontraktene. kommune har ved tidligere forlengelse for 2 av kontraktene med denne formulering, lagt til grunn at festeavgiften skal oppreguleres til dagens prisnivå. 1 tomt i denne kategori er ikke regulert ennå. Denne formuleringen antas å oppfylle tomtefestelovens 15 sin bestemmelse om at Bortfestaren kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt Ved en eventuell innløsning er det således festeavgiftens markedsverdi som skal legges til grunn for taksten. 2 av kontraktene dette gjelder går imidlertid ut først i h.h.v og kontrakt gikk ut i kontrakter har ingen bestemmelse om regulering av avgiften, og begge gikk ut

7 7 Disse eierne har benyttet sin rett etter tomtefesteloven til å kreve innløsing av festekontrakten. Kontraktene kan etter gjeldende tomtefestelov bare indeksreguleres, og innløsningskravet vil således følge bestemmelsene i tomtefestelovens kontrakter gikk ut før Disse har ikke krav på innløsning etter tomtefestelovens regler eller krav på forlengelse av festeavtalen. I disse tilfelle, vil kommunen kunne kreve at markedsverdien legges til grunn for innløsningsprisen. 4 kontrakter gikk ut kontrakt gikk ut I henhold til tomtefestelovens 15 kan kommunen regulere festeavgiften opp til markedsverdi hvor dette er tvillaust avtalt. Slik formuleringen i først ovennevnte kontrakter fremstår, kan det tyde på at det gis anledning til å bruke markedsverdi. Kun i ovennevnte 3 kontrakter antar en at det med noenlunde sikkerhet må kunne fastslås at det er tvillaust avtalt at det kan nyttes markedsverdi ved fastsettelse av festeavgift og innløsningsverdi. Det er stor forskjell på verdifastsettelsene ved 30 ganger indeksregulert festeavgift og markedsverdi, jfr. vedlagte regneark Uten å ha tatt standpunkt til hvor mye festeavgiftene kan reguleres til, antar en likevel at 30 ganger årlig oppregulert festeavgift vil bli mindre enn 40% av markedsverdien. Ut fra at det er svært forskjellige kontraktsforhold for hyttetomtene på Guldholmstranda og ut fra hensynet til å få en tilnærmet lik behandling for alle hytteeierne, er en blitt stående ved å foreslå at kommunen bruker den alternative beregningsmåte og tilbyr innløsning til 40% av markedsverdi, alternativt at innløsingsverdien fastsettes ved skjønn. Markedsverdi: Når det gjelder markedsverdien på hyttetomtene har en fått en klar indikasjon på denne, i det en har fått et bud på den ledige hyttetomten på kr ,-, jmf. annen sak om salg av denne. Dette utgjør prisen for retten til å ha en hytte stående på en hyttetomt på mellom ca. 200,0 m² og ca. 500,0 m². 40% av denne verdien utgjør kr ,- pr. tomt. For 3 tomter som klart overstiger 500,0 m² er det gjort et skjønnsmessig tillegg på 40% av kr. 5000,-, d.v.s. kr. 2000,- pr. tomt. Innløsningsprisen for disse 3 tomtene blir da kr ,- pr. tomt. Ut fra ovenstående foreslår en at samtlige hytteeiere på Guldholmstrand hyttefelt tilskrives med tilbud om å innløse sine hyttetomter til følgende:

8 Basis-verdi Tillegg Innløsing-sum Eier gnr. bnr. fnr. areal Eva Hoddø ,5 m² kr Kr ,- Brit I Y Lande ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Anne G Torgersen ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- 8 Geir Tore Lande ,0 m² kr Kr ,- Turid A H Tømmermo ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Tor Eirik Torgersen ,0 m² kr Kr. 600,- Kr ,- Aage O Aakervik ,0 m² kr Kr ,- Birgit M Robertsen ,0 m² kr Kr 7.700,- Kr ,- Kåre Johan Tørum ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Bjørn H Torgersen ,0 m² kr Kr. 600,- Kr ,- Harald Kåre Finseth ,5 m² kr Kr ,- Ivar Sørgaard ,0 m² kr Kr ,- Kr ,- Karl Erik Kaarstad ,0 m² kr Kr ,- Jarl Romuld ,0 m² kr Kr ,- Inger J Flyum ,3 m² kr Kr ,- Kr ,- Sum Kr ,- Tilleggsopplysninger; kommune solgte tomt nr. 17 som er på 256,0 m² i det åpne marked, og oppnådde en pris på kr ,- for denne tomten. Etter rådmannens vurdering representerer dette en rimelig pris. Kr ,- utgjør etter rådmannens mening en basisverdi for retten til å ha en hytte stående, men at det kan gjøres tillegg utover for eksempel 300,0 m² for å få en noe differensiert prisfastsetting ut fra areal. Rådmannen foreslår derfor som prismal ved salg av grunneiendomsretten til hyttetomtene kr ,- pr. tomt + kr. 50,- pr. m² utover 300 m². Dette vil utgjøre kr ,- i tilleggsverdiverdi for 200 m² utover 300,0 m² og opp til 500 m². Kommunen benytter seg imidlertid av 40% regelen, og dette vil da gi en tilleggsverdi i dette tilfelle på kr ,-. Regnearket er forandret i samsvar med dette tilleggsforslaget. Endelig forslag til tomteverdi er imidlertid avrundet oppover til nærmeste hele kr ,-.

9 Vedr.: Gnr. 14, bnr. 1, festenr. 18:. 9 Barbara og Nils A. Fossmo Rønning har fjernet hytta på nevnte tomt. I forbindelse med gjenoppbygging må de enten holde nabogrenseavstand på 4 meter eller brannsikre eiendommen. Nødvendig brannsikring av eiendommen er svært dyrt. De har valgt å holde nabogrense avstand, og en har i den forbindelse søkt Direktoratet for naturforvalting om tillatelse til å selge dem 16.0 m2 av friområdet som tilleggsareal til ovennevnte eiendom. Direktoratet for Naturforvaltning har samtykket til dette i brev av Salg av nevnte tilleggsparsell er et vanlig salg og følger ikke tomtefestelovens regler. En foreslår derfor at en bruker tilnærmet samme kvadratmeterpris som kommunen oppnådde ved salg av nabotomta, (kr ,- for 256,0 m²). Kvadratmeterprisen for tilleggsarealet settes således til kr. 400,- pr. m², med en samlet pris på kr ,- for tilleggsarealet. Det er utarbeidet forslag til kjøpekontrakt både for festetomta og tilleggsarealet. Det er en forutsetning for salg av tilleggsarealet at Barbara og Nils A. Fossmo Rønning aksepterer tilbudet på hovedtomten. Vedr.: Innløsningskravet fra Aage O. Aakervik og Birgit W. Robertsen. Festerne av eiendommene gnr. 14, bnr. 1, festenr. 10 og festenr. 49, h.h.v. Aage O. Aakervik og Birgit W. Robertsen har begge krevd innløsning av sine festetomter i h.h.t. bestemmelsene i tomtefestelovens 37. Dersom noen av disse ikke aksepterer kommunens tilbud, foreslår en at kommunen krever skjønn til fastsettelse av innløsningsverdien. Dette er ikke uvanlig. Skjønnet vil være et lensmannskjønn og det må der tas standpunkt til markedsverdien på hyttetomtene i området. I den forbindelse kan en opplyse at et lensmannskjønn for et par år tilbake fastsatte markedsverdien for en hyttetomt på Brannøya til kr ,- og innløsningsverdien til kr ,-. Rådmannen mener derfor at ovennevnte verdier er riktige både ut fra den pris som kommunen har oppnådd for tomta i feltet som ble utlyst til salg på det frie marked og ut fra pris fastsatt på annen tomt i nærliggende strandområde ved lensmannsskjønn. Når det gjelder eventuelle nye festekontrakter foreslår rådmannen at en kommer tilbake til dette når en ser hvor mange som ønsker å kjøpe tomtene i henhold til ovenstående tilbud.