PS12/43Referatsaker: Side131

Transkript

1 PS12/43Referatsaker: Side131

2 Side132

3 Side133

4 Side134

5 Side135

6 Side136

7 Side137

8 Side138

9 Side139

10 Side140

11 Side141

12 Side142

13 Side143

14 Fylkesmannen i Nordland l 1. It (DLQI -3L Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Erlann Mortensen, / no Deres dato Deres referanse Bodø kommune Postboks Bodø Klagebehandling - Byggesak - To eneboliger i Bodinveien - 31/ Bodø Vi viser til kommunens oversendelse av Vi beklager lang saksbehandlingstid. Fylkesmannen stadfester Bodø kommunes vedtak om tillatelse til oppføring av eneboliger. Vi kan ikke se at tiltaket er i strid med lov, eller plan. Bakgrunn for klagen Ansvarlig søker Tak & Bygg AS, på vegne av tiltakshaver Berg Eiendom AS, fremmet den søknad om tillatelse til oppføring av to eneboliger med garasje i første etasje. Begge boligene skal oppføres på samme eiendom. Grad av utnytting blir ikke overskredet. Det er holdt forhåndskonferanse. Cathrin Nerhus Lewin og Erik W. Lewin ga merknad til nabovarsel, mottatt De skal overta naboeiendommen De viser til at i følge reguleringsplan er maks takhøyde 9 meter, med 2 etasjer, mens tiltaket er beskrevet som 9,2 meter og 3 etasjer. Da de nye husene ligger sør/sørvest for deres, er det ikke tvil om at det vil forringe sol- og lysforhold på deres tomt. De ber om at det bygges i henhold til reguleringsplanen. Det vises også til at reguleringsplanen har en bestemmelse for felt med boligfortetting, som sier at bygning ikke skal inneholde mer enn 2 leiligheter, og at tomt skal være minimum 500 m2. Riktignok er tomten over 500 m2, men de antar at reguleringsplanens intensjon er at det skal være ett hus pr tomt, ikke to. Videre skal hver boenhet ha sammenhengende utelekeområde på minimum 100 m2, men i følge tegningene vil lekeområde bare være 49 m-. De viser også til at lekeområde skal være solfylt, men at deres eiendom vil miste muligheten til et solfylt lekeområde. Etter deres beregninger må solen være over 36 grader over horisonten for å passere gesims, og 43 grader for å passere møne. Det siste skjer kun i perioden 24. mai til 20. juni. Dersom de går 1,5 meter fra deres husvegg, vil solen ikke skinne over nybyggene. Statens hus Kommunalavdelinga E-post Moloveien 10, 8002 Bodo fmnopost@fylkesmannen.no Telefon: Telefon: Internett Telefaks: Telefaks: Side144

15 Side 2 av 6 Marthe Bjørgum og ørjan Lyng, eiere av den andre naboeiendommen, har gitt merknad datert De opplyser at deres dreneringsforhold reduseres. Dette har tidligere blitt varslet. De har registrert avvik fra kommuneplanen som gjelder solinnfall og størrelse på uteleksområde, byggehøyde, parkering, avstand til kommunalteknisk anlegg, frisiktsforhold i veikryss, samt tomtestørrelse ved boligfortetting. De kan ikke se at det er inngått utbyggingsavtale med kommunen vedrørende offentlig infrastruktur. Privat vei er ikke dimensjonert før ytterligere økt trafikkbelastning. Det er 16 boenheter, samt tilfeldige trafikanter som benytter veien. Veien er ikke dimensjonert for større belastning enn som opprinnelig etablert gårdsvei for tre husstander. De anser den som meget utrygg, og hevder at fortetting vil ikke være forenlig med sikkerheten. Kirsten og Per A. Vatle ga innspill i saken De er gjenboere til eiendommen. De viser til at Gårdsveien/Lilleveien som går mellom Haugstuveien og Bodinveien har fått økt belastning og at eierforholdet ikke er kjent. Han har selv stått for størsteparten av vedlikehold av veien, som fylling av hull og snøbrøyting. I forbindelse med rørarbeider ble det også avdekket at en rekke instanser har benyttet undergrunnen til infrastruktur, med kabler og rør. Det bes om at kommunen rydder opp i eierforhold og vedlikehold av veien, og at bygging ikke kan godkjennes uten at det legges til rette for vedlikehold. Han foreslår at kommunen overtar og oppruster veien. Vatle gav også samme dag svar på nabovarsel i eget brev. Han viser også her til forholdene ved vei. Bjørn Bruun protesterte på tiltaket Han påpeker at oppføring i 3 etasjer, og med denne høyden vil være mot reguleringsplanen, og til ulempe for naboene. Han mener også at Lilleveien allerede er nok belastet, og at utkjøring må skje til Bodinveien. Kommunen ga tillatelse Det vises til at eiendommen er regulert til boligformål i kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, KDP4, vedtatt Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel vedtatt Grad av utnytting er i planens 13 satt til 33 %-BYA. Tiltaket har utnyttingsgrad 31,66 %. Høyest tillatte gesimshøyde er 8 meter, tiltaket har 7,1 meter. Det er ikke satt krav til mønehøyde. Uteoppholdsareal er vist i situasjonsplanen og tilfredsstiller gjeldende vedtekt. Parkeringskravet er løst med en garasje og en utendørs biloppstillingsplass pr bolig. Minste avstand til nabogrense er 4 meter. Når det gjelder merknader viser kommunen til at det ikke er satt begrensning av etasjeantall, kun gesimshøyde. Tap av lys og utsikt for naboer må påregnes i tettbygde strøk og er ikke grunnlag for avslag på søknad. Saken er ikke et fortettingsprosjekt, men en ordinær utbygging av tomt regulert til boligformål. I følge kommuneplanens 1C og kommunens vedtekter er krav til leke- og oppholdsareal 35 m2 fordelt på lekeplass ved inngang, nærlekeplass og grendelekeplass. Ansvar for Lilleveien vil være egen sak brukerne må kontakte kommunalteknisk kontor om. Drenering mellom eiendommer er et privatrettslig forhold. Det er vanlig at hver eiendom dreneres til offentlig avløpssystem. Omsøkte tiltak er ikke av et slikt omfang at det utløser krav til utbyggingsavtale. Cathrin og Erik Lewin påklagde vedtaket i brev mottatt hos kommunen De hevder at kommunen allerede gjentatte ganger har valgt å sette deler av kommuneplanen til side til fordel for utbyggere. Kommunen har allerede ett år etter kommunedelplanen ble vedtatt laget en kommuneplan som i all hovedsak slår i hjel kommunedelplanen. Spesielt barn og unge er de som betaler prisen for tabbene kommunen har gjort. Begge planene refererer til rundskriv T 2-08 som beskriver hvordan kommunene bør inkorporere hensynet til bar og unge i planer. Det virker som at kommunen har oversett dette, da planene ikke beskriver i særlig grad hvordan kommunen tar hensyn til barn og unge. Kommunedelplanen sier at utelekeområde skal være i henhold til avsnitt 5 i rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. De mener at det kan diskuteres i hvilken Side145

16 Side 3 av 6 grad dette skjer i området. Lekeplass rundt eget hus er ofret ved nybygging i området, til fordel for størst mulig hus. Mulige erstatningsarealer for barn som vokser opp her er så presset at de ikke kan benyttes unntatt gjennom organisert fotball. I følge kommunedelplanens 3.1 står at det er krav til sammenhengende utelekeområde på minimum 100 m2, med solinnfall. Boligene har 49m2hver, under halvparten av det kommunedelplanen krever. Kravet til 35 m2 som kommunen henviser til stammer fra vedtekter til plan- og bygningsloven 69, hvor intensjonen er å sikre lekeareal til leilighetskompleks, ikke eneboliger. I forbindelse med fortetting krever kommunedelplanen tomtestørrelse på minimum 500 m2. De finner det merkelig at kommunen mener at kravet til tomtestørrelse er større enn for vanlig tomteutbygging. De ønsker at kommunen redegjør for forskjellen. De frykter at de mister all solinnfall på deres tomt, da bygningene er høye, og kommer tett opp til deres hus. Det er krav til solinnfall det vesentligste av dagen, men etter kommunens praksis må dette kun gjelde nybygg, da eksisterende bygg må forvente tap av det samme fordi de bor i en by. De viser til at referat fra forhåndskonferanse påpeker at det skal tas hensyn til kvalitet på uteområde og bygdeomgivelser. De ber at utbygger eller kommunen bør bekoste en skissering for solinnfall på deres tomt. De ber om at det redegjøres for disse temaene. Kommunen foretok forberedende klagebehandling Det vises til at området omfattes av både kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, og kommuneplanen. Av disse følger forskjellige regler for utelekeområde. I kommunedelplanen kreves minimum 100 m2 utelekeområde, mens kommuneplanen bare krever 35 m2, etter henvisning til kommunens vedtekter. Kommunen viser til at i følge kommuneplanens bestemmelse 1.1 pkt. c skal kommuneplanen her gå foran kommunedelplanen, og legger kravet om 35 m2 til grunn. Kommunen viser at begge planene er overordnede planer, som ikke er like detaljerte som reguleringsplaner. Det er ikke stilt krav om regulering i dette området, og tiltaket ligger innenfor rammene i planene. Kommunen har således ikke anledning til å kreve reguleringsplan. Byggesakskontoret må forholde seg til de planer som gjelder for et område, og de har ikke anledning til å velge bort bestemmelser i overordnede planer. Det er riktig som klagerne hevder at kommuneplanen tilsidesetter flere av bestemmelsene i kommunedelplanen. Bygningssjefen har tidligere informert byplankontoret om dette, og har håp om at dette er noe som vil bli endret og forbedret ved neste revidering av kommuneplan. I denne saken oppfylles kravene til lekeplass på egen tomt. Kravene i Rundskriv T-2/08 er generelle, og peker bare på forhold som skal ta hensyn til og vurderes, særlig ved utarbeiding av reguleringsplan. Kommunen kan ikke se at retningslinjene kan benyttes som hjemmel for avslag. Eiendommen som boligene skal oppføres på har et areal på 625 m2. Kommunedelplanen angir i m2 minstestørrelse på tomt ved boligfortetting, men eiendommen ligger ikke i et område for fortetting etter planen. Selv om søknaden i realiteten medfører en fortetting av eksisterende boligområde, må utnyttingsgrad fastsettelses etter bestemmelsen om maks. tillatt %-BYA. Kommunen viser til at maksimal tillatt gesimshøyde er 8 meter, og at de omsøkte boligene bare vil ha gesimshøyde på 7,1 meter. Korteste avstand fra klagers bolig til nybygg er 9,5 meter. Terrasse på klagers eiendom er ikke i kommunens arkiv, og er muligens ikke omsøkt. Avstand fra terrasse til eiendomsgrensen er ca. 3,3 meter. Avstand mellom de omsøkte eneboligene er oppgitt til 4,5 meter. Bygningssjefen kan ikke se at de omsøkte bygningenes innvirkning vil medføre så vesentlige ulemper at det kan gis annen plassering av bygningene jf. plan- og bygningsloven 29-4 første ledd første punktum. Alternativ plassering vil heller ikke være mulig eller ønskelig av hensyn til parkering, adkomst og avstand til vei og kryss, uteoppholdsareal, samt av hensyn til klagernes eiendom. Dersom byggene skulle plasseres nærmere hverandre, ville det medført større ulempe for klager, med tanke på reduksjon av lys og utsyn. Møneretningen er lagt parallelt med Bodinveien, noe som reduserer ulempene på naboeiendom. Dersom det ble oppført én stor enebolig på Side146

17 Side 4 av 6 tomten, ville klagerne kunne fått en boligvegg på nærmere 19 meter mot sin grense. Klagers eiendom oppfyller definitivt kravene til kvalitet og størrelse på sitt uteoppholdsareal. Dette er en forutsetning for at nabotomta skulle bli fradelt. Det er romslige utearealer med rikelig solinnfall både mot øst og vest. Areal mot sørvest vil også få solinnfall det meste av dagen sommerstid. Kommunen finner ikke behov for at det utarbeides sol-/skyggediagram. Det tidligere vedtak ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Det søkes om endring av tillatelse , der balkong er gjort 4 m2 større for begge boliger. Det er ikke gjort søknadspliktige endringer på planløsningen. To vinduer er flyttet ca. 10 cm. Marthe Bjørgum og ørjan Lyng ga svar på nabovarsel De sier at utvidelse av balkong vil medføre ytterligere tap av solforhold, samt direkte innsyn til deres terrasse, og eneste gjenværende uteareal med akseptabelt solforhold. Deres utekjøkken og spiseplass vil bli betydelig sjenert av større balkong. De godtar heller ikke fasadeendring. De påpeker også at søker ikke har fremlagt forlag for å ivareta deres dreneringsforhold ved eventuell utbygging. Tak & Bygg ga kommentar til merknaden. Det vises til at ansvarlig søker skal ha mottatt merknad innen 14 dager fra datert utsendt rekommandert nabovarsel. Merknaden ble postlagt samme dag som denne fristen gikk ut. Når det gjelder innsyn på terrasse, er det naturlig med levegg mot siden man ikke ønsker innsyn fra. Ellers vil tap av solforhold være minimale ved økning av størrelse på balkongene, da de ikke er tette. Tiltaket er fortsatt innenfor gjeldende plan. Klage på fasadeendring er ikke begrunnet, og kommenteres derfor ikke. Når det gjelder drenering vil de nye boligene stå på godt drenerte masser, og avløpsvann vil bli ført ned i avløpssystem, noe som ikke medfører endringer fra dagens dreneringsforhold. Kommunen ga tillatelse til endring Kommunen kan ikke se at forholdet til lys og innsyn for nabo endrer seg vesentlig etter utvidelsen, som er beskjeden og 8 meter fra nabobygning. Tiltaket er fortsatt innenfor tillatt utnyttelsesgrad. Kommunen ga ny tillatelse til endring. Mønehøyde senkes fra 9,2 meter til 9,0 meter. Fylkesmannenslovforståelse,vurderingog forståelseav faktumi saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Fylkesmannenbemerker Tiltaket er endret to ganger siden påklagde vedtak ble fattet. Fylkesmannen endringer gjort i endringsvedtakene til grunn i sin behandling av saken. legger også Side147

18 Side 5 av 6 Vedr rende kommune lan Angjeldende område omfattes av kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, KDP4, vedtatt Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel vedtatt Det omsøkte tiltaket omfattes av plan- og bygningsloven 1-6 første ledd, og skal etter annet ledd ikke utføres i strid med lov, forskrift eller plan. Vedr rende forhold i kla e Klagerne har hevdet at tiltaket ikke tilfredsstiller krav til lekeareal, og viser til kommunedelplanens krav om 100 m2 lekeplass tilknyttet boliger. Kommunen har vist til at kommuneplanens bestemmelse om størrelse på lekeområde ( 2.2.2)går foran den tilsvarende bestemmelse i kommunedelplan, jf. kommuneplanens 1.1. C. Kommuneplanen henviser til kommunens vedtekt til gammel plan- og bygningslov 69 nr.3, som krever 35 m2 leke- og oppholdsareal. Boligene har 49 m2 hver. Som kommunen sier, kan ikke bygningsmyndighetene velge hvilke regler som skal gjelde, og i dette tilfellet er det ikke tvil om at kommuneplanens regler skal gå foran kommunedelplanen. Etter det Fylkesmannen kan se er derfor kravene til lekeareal oppfylt. Klager har videre hevdet at kommunedelplanen setter 500 m2 som minstestørrelse på boligtomter, og vist til punkt 4.3 i planen. Kommunen mener bestemmelsen bare gjelder for områder avsatt til fortetting, og at angjeldende sak ikke er i slikt område. Fylkesmannen kan heller ikke se at området er avsatt til fortetting i planbeskrivelse eller tabellen i 13, og legger kommunens tolkning til grunn. Tillatt størrelse på bygg vil således følge av planens bestemmelser om grad av utnytting. Omsøkt tomt ligger i kommunedelplanens område 8.01, hvor høyest tillatt grad av utnytting er satt til 33 %-BYA, jf. planens 13. Eiendommen er 625,3 m2, og bebygd areal (BYA), herunder parkeringsplass, vil være 206 m2. Dette tilsvarer en %-BYA på 32,94 %. Grad av utnytting er således i tråd med planen. Klager har også hevdet at byggene medfører at hans uteoppholdsareal kravet til størrelse og lysforhold angitt i plan. blir dårligere enn Kommunen har plikt til å vurdere tiltakets høyde og plassering etter plan- og bygningsloven I følge rundskriv G-18/90 forutsettes bestemmelsen praktisert slik at «byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø.» Høyde på gesims er 8 m, i tråd med kommunedelplanens 13, mens mønehøyden er 9 m, i tråd med plan- og bygningsloven I følge situasjonsplanen er korteste avstand fra bygg til nabogrense 4 meter, noe som er i tråd med avstandskravene i Der et tiltak er i tråd med gjeldende regler for høyde, avstand til eiendomsgrense og grad av utnytting vil det være en presumsjon for at tiltaket ikke er til slik ulempe for nabo. Konkret i forhold til uteområder har nabo fortsatt et stort uteområde vest for boligen, i tillegg til det som ligger mot sør og øst, som vil oppfylle planens krav. I tillegg må det bemerkes at de Side148

19 Side 6 av 6 omsøkte boligene vil gi mer lys på tomten enn f.eks. en enebolig med samme møneretning som søkers bolig. Klager vil nok få noe redusert utsikt og lysforhold, men ikke mer enn det som må forventes i et så sentralt strøk som Rønvik. Vi viser også til kommunens vurdering. Fylkesmannen kan ikke se at tiltakets plassering vil medføre en «betydelig ulempe» for nabo. Klagerne har bedt om redegjøring for hvilke hensyn som ble tatt under planleggingen, og hvorfor planene er utformet slik de er. Fylkesmannen kan ikke gi noen slik redegjøring for planenes bakgrunn, og henviser derfor til kommunens byplankontor. Fylkesmannen kan ikke se at tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven, eller planer gitt i medhold av denne. Vedtak: Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av med påfølgende endringer i sak 2011/6421. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-8/86 fra Miljøverndepartementet og Kommunaldepartementet og rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. ed hilsen Roar Arne Kvi ik (e.f.) avdelingsdirektør Erlann Mortensen rådgiver Kopi til: Ørjan Lyng og Marthe Bodinveien BODØ Bjørgum Tak og Bygg AS Tuv 8056 SALTSTRAUMEN Berg Eiendom AS Parkveien 70A 8005 BODØ Cathrin og Erik Lewin Amtmann Theisens vei BODØ Side149

20 Side150

21 Side151

22 Side152

23 Side153

24 Side154

25 Side155

26 Side156

27 Side157

28 Side158

29 Side159

30 Side160

31 Side161

32 Side162