Var dato Deres dato

Transkript

1 Fylkesmannen i Nordland Saksbehandler. innvalgstelefon og e-post: Erlann Mortensen emo@fmno.no Var dato Deres dato Var referanse Deres referanse Vår arkivkode Alstahaug kommune Rådhuset 8805 Sandnessjøen 6'n, 32/2 OPMHGC - Klagebehandling - Byggesak - Fradeling av bebygd boligtomt- 32/2 - Alstahaug - Stadfestelse av kommunens vedtak Det vises til kommunens oversendelse av Fylkesmannen stadfester Alstahaug kommunes dispensasjonsvedtak. Fylkesmannen har kommet til at vilkåret om redusert tomtestørrelse har saklig sammenheng med vedtaket, og ikke kan sies å være uforholdsmessig tyngende for søker. Bakgrunn for klagen: Unn Grete Røtvold fremmet den søknad om delingstillatelse på Kleiva i Alstahaug. Kommunen returnerte søknaden for påføring av bl.a. hva parsellen skal benyttes til. Det vises til at området i kommunedelplan er avsatt til LNF-område, der det kun tillates bolig- og ervervsbebyggelse i tilknytning til stedbundet næring, og at søknaden muligens krever dispensasjon. Søker sendte søknad om dispensasjon for å fradele en parsell på ca 19 daa. Hun eier landbrukseiendommen, som blir drevet av en forpakter. Hun ønsker nå å selge landbrukseiendommen som tilleggsjord til nabo som driver aktivt jordbruk. Hun ønsker å beholde husene på gården, for å bo der, og ønsker derfor å fradele den delen av eiendommen. Naboen er ikke interessert i å overta bygningsmassen, da særlig fjøsen må totalrenoveres før eventuell drift. Hun håper dette kan la seg ordne, slik at hun kan bli boende i bygda, og jorda vil bli tatt vare på av en aktiv bruker. Kommunen ga tillatelse til deling etter jordlova 12. Det settes som vilkår at eiendommen for øvrig selges til nabobruk som tilleggsjord. Den omsøkte boligtomten beskrives slik «Dette er isolert sett ei stor boligtomt, men har sammenheng med at eier skal Statens hus Moloveien 10, 8002 Bodo Telefon: Telefaks: Kommunalavdelinga Telefon: Telefaks: E-post Internett

2 Side 2 av 5. beholde driftsbygningen, som ikke er av interesse for kjøperne. Det øvrige areal rundt husa har liten jordbruksmessig verdi.» Naturressursutvalget anbefalte dispensasjon, selv om boligtomten anses som stor. Utvalget kan ikke se at deling er til hinder for allmennhetens ferdsel. Kommunen sendte søknaden ut på høring Nordland Fylkeskommune ga høringsuttalelse hvor det påpekes at fradeling av bolighus der landbruksareal blir solgt videre kan være positivt, da det sikrer både bebodd bolig, og forvaltning av landbruksarealet. Det reageres imidlertid på at boligtomten blir 19 dekar, og det presiseres at alt landhruksareathør skilles fra boligtomten. Søknaden mangler en grunngivelse for at landbruksareal skal være inkludert i boligtomten, som virker unødvendig stor. Fylkesmannen i Nordland ga landbruksfaglig uttalelse Også her ble det vist til at deling sikrer aktiv drift av jordbruksarealene, men at boligtomten kunne vært mindre. Selv om kommunen åpner for tomter på daa i denne type saker, er det en strengere praksis i fylket for øvrig. Størrelsen på boligtomten er heller ikke begrunnet. Statens vegvesen hadde ingen merknader til fradelingen. I møte den i sak 32/2 ble dispensasjon innvilget, på vilkår at boligtomten reduseres til ca 4,5 daa. I brev av ble vedtaket påklaget av Røtvold. Det vises til at ønsket tomtestørrelse ikke medfører omdisponering av dyrket mark. Lengst nord er en bratt li, med store steinblokker som ender i bratt berg. Vest og nord for husene er det en fin slette, som ikke har vært gjødslet på i alle fall 45 år, da vannforsyningen til gården ligger her. Dette området blir brukt til luftegård/beite for et begrenset antall småkalver, men full drift vil medføre fare for forurensing av vannet. Hun ønsker å få fradelt areal som sikrer at brønnen blir liggende på hennes tomt. Også areal nord for veien er «grunnlendt med fjell i dagen». Området har liten jordbruksverdi, utover som luftegård. Arealet rundt driftsbygningen er brukt til luftegård/beite for kyr, mens området sør for fjøsen er steinrikt og bløtt. Det hevdes at den tomta kommunen har tillatt fradelt har grenser som er så nære driftsbygningen at det neppe blir mulig å sette opp stige på egen eiendom. Det vises til at det på østsiden av eiendommen ikke er helt klart hvor nabogrensen går, og at dette kan medføre at den fradelte eiendommen blir mindre enn det omsøkte når dette blir avklart. Hun opplyser også at hun vurderer å bruke tidligere driftsbygning til hestehold. Det bes om at kommunens vedtak omgjøres, og at den omsøkte tomten fradeles, subsidiært kan hun akseptere at grensen mot nord trekkes noe lengre sør som vist på kart. Det faste utvalg for plansaker behandlet klagen i møte Kommunen viser til at selv om fradeling av boligtomt med salg av landbrukseiendom er positivt, er den fradelte eiendommen å anse som en ordinær og omsettelig boligeiendom. Det foreligger ikke dokumentasjon på planer om dyrehold i tidligere driftsbygning. Brønnrettigheter kan sikres som rettighet på eiendommen. Tomtegrensen er forutsatt lagt 4 meter fra bebyggelse, som skal være tilstrekkelig for vedlikehold m.m. Tomten er redusert til en forholdsvis akseptabel størrelse på boligtomt, og det vises til at også høringsinstansene har reagert på den omsøkte tomtestørrelsen. I vedtaket ble det også forutsatt at vanntilførsel skal sikres og tinglyses. Det tidligere vedtak ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling.

3 Side 3 av 5 Røtvold sendte brev til Fylkesmannen datert Hun viser til at eiendommen blir liten, og at det vil bli vanskelig å for eksempel rygge traktor med tilhenger inn i siloen. Hun kan ikke se at det skulle være nødvendig med konkrete planer om dyrehold. Hun viser også til at kommunen i tre lignende saker i samme område har godtatt tomtestørrelse på henholdsvis 16,3 daa, 8,9 daa og 15,2 daa. Dersom hun blir avspist med en tomt på 4,5 daa vil dette være en forskjellsbehandling hun ikke vil godta. Hun viser til at landbruksplanen åpner for fradeling av tomter på daa. Den delen av tomten hun ikke får fradelt har liten jordbruksverdi. Det bes igjen om at søknaden, eventuelt med den subsidiære tomtegrensen, godkjennes. Fylkesmannen ba kommunen kommentere brev fra søker, spesielt tomtestørrelsen i forhold til de sakene søkeren nevner, samt hva som ble vektlagt når kommunen bestemte de tomtegrensene som følger av dispensasjonsvedtaket. Kommunen besvarte henvendelsen i brev av Når det gjelder de tre nevnte sakene vises det til at for disse eiendommene gav ikke høringsinstanser merknader til tomtestørrelsene. De viser videre til at kommunen forsøker å redusere størrelsen på boligtomter i denne type saker, da tomtene vil være fritt omsettelig, og at så store boligtomter er uheldig. Kommunen har også hatt en økning av denne type saker. De nevnte eksemplene viser at fradelingene også har inneholdt landbruksareal, og at det er vanskelig å forhindre senere oppdeling av boligtomtene. Ved angivelse av tomtegrensene ble det lagt vekt på en arronderingsmessig fornuftig løsning, med arealer som ikke begrenser allsidig bruk. I forbindelse med utsetting av grenser kan det bli snakk om en tilpasning til de grenser mot naboen som er usikre. Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Fylkesmannen bemerker Angjeldende område omfattes av Kommunedelplan for Sandnessjøen vedtatt Det omsøkte tiltaket omfattes av plan- og bygningsloven 1-6 første ledd, og skal etter annet ledd ikke utføres i strid med lov, forskrift eller plan. Området er i planen avsatt til LNF-område, hvor bolig- og ervervsbebyggelse kun tillattes i tilknytning til stedbunden næring, jf. planens 5. Tiltaket krever således dispensasjon, som kommunen ga med vilkår om at boligtomtens størrelse reduseres til ca 4,5 daa. Klagen gjelder vilkåret kommunen har satt for dispensasjonen. Det vises til plan- og bygningsloven 19-2 første ledd hvor det slås fast at kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. I følge ot.prp. nr. 32 ( ) skal dette følge den alminnelige vilkårslæren. Dette betyr at vilkåret skal ha en saklig sammenheng med tillatelsen, og ikke være uforholdsmessig tyngende.

4 Side 4 av 5 I saken dispenseres det fra delingsforbud i LNF-området. Begrunnelsen er at delingen vil medføre en fordel for landbruket, som er ett av de hensynene forbudet er ment å ivareta. Vilkåret er også satt for å ta hensyn til landbruksformålet, og har således saklig sammenheng med tillatelsen. Tomten slik kommunen har vedtatt den, blir omtrent 4,5 daa. Tomtestørrelsen må i utgangspunktet anses som normal for en boligtomt. Det skal være minst 4 meter fra all bebyggelse til eiendomsgrense. Fylkesmannen kan ikke se at vilkåret vil virke uforholdsmessig tyngende på søker. Når det gjelder de andre eksemplene søker viser til, har kommunen forklart at det i disse saker ikke ble gitt merknader fra høringsinstansene, og at kommunen prøver å endre en negativ trend. Søker har vist til kommunens landbruksplan, hvor det under punktet «handlingsplan» står «I deling- og omdisponeringssaker skal hensynet til rasjonell størrelse og utforming av driftsenhetene vektlegges sterkt. Det kan når forholdene tilsier det gis aksept for boligtomter opp til dekars størrelse der hvor eiere av bruk som ikke er i drift, ønsker å selge jord-, skog- og utmarksarealer til aktive brukere.» Fylkesmannen viser til at landbruksplanen kun gir en øvre grense, og at den legger opp til en konkret vurdering. Fylkesmannen kan ikke se at denne planen skulle være til hinder for å sette det gitte vilkåret. Vannkilden kan som kommunen sier sikres i privatrettslig avtale som bruksrettighet. Vilkåret som angir tomtens størrelse og utforming er gjort uten medvirkning fra søker. Det kan tenkes at slik medvirkning ville gitt en løsning kommunen og søker kunne si seg fornøyd med. Fylkesmannen er pålagt å ta hensyn til det kommunale selvstyre ved prøving av fritt skjønn, jf. forvaltningsloven 34 annet ledd, og legger således kommunens vurdering til grunn. Fylkesmannen kan ikke se at dispensasjonen eller vilkåret er i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser.

5 Side 5 av 5 Vedtak: Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av i sak 105/11. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-8/86 fra Miljøverndepartementet og Kommunaldepartementet og rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Roar Arne KVitvik (e.f.) avdelingsdirektør Tor Sande kontorsjef Kopi til: Unn Grete Røtvold Kleiva 8800 Sandnessjøen