Vår dato Deres dato. Klagebehandling - Dispensasjon fra kommuneplan - Fradeling av boligtomt - 73/8 Stjørdal Oppheving og avslag

Transkript

1 Fylkesmannen 25 J,N Nordland Saksbehandler. innyalgstelefon og e-post: Cathnne Hoff Mikalsen fmnocmi fylkesmannen.no Vår dato Deres dato Vår referanse Deres referanse Vår arklykode Stjordal kommune Postboks 133/ Stjørdal Klagebehandling - Dispensasjon fra kommuneplan - Fradeling av boligtomt - 73/8 Stjørdal Oppheving og avslag Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har fremmet klage i denne sak og er således inhabil til å behandle klagen, jf. forvaltningslovens 6, I. ledd. Fornyings- administrasjons-, og kirkedepartementet har på denne bakgrunn oppnevnt Fylkesmannen i Nordland som settefylkesmann, og oversendt saken hit. Vi viser til departementets oversendelse av 19. desember Fylkesmannen opphever Stjørdal kommunes vedtak om å gi dispensasjon. Fylkesmannen kan ikke se at vilkårene for å gi dispensasjon etter p er oppfylt, og avslår derfor søknaden. Bakgrunn for klagen Gunn Tove og Per Ivar Vik fremmet den 7. april 2011 søknad om fradeling av boligtomt på ca. I daa fra eiendommen 73/8 som ligger 1.4 km fra Skatval sentrum i Stjørdal kommune. Omsøkte tomt er regulert til LNF-formål, jf. gjeldende kommuneplan for Stjørdal kommune, vedtatt 20. mars 2003, men ligger pa en uproduktiv bergknaus i et skogsområde med lav bonitet. Planlagt adkomst til boligtomten vil gå over dyrket mark (ca. 4 m). Saken har vært forelagt berørte myndigheter jf. plan og bygningsloven (pbl.) 19-1, hvorpå Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommune stilte seg negativ til dispensasjonen. Statens hus Kommunalaydelinga E-post Moloyelen Bodo fmnopost@fylkesmannen.no Telefon: Telefon: Internett Telefaks: Teletaks:

2 Side 2 av 6 I møte den 20. juni 2012, i sak 96/12 ble jordlovsbehandling gjennomfort og dispensasjon fra kommuneplanen innvilget med følgende begrunnelse: «Plan og bygningsloven: Stjørdal kommune har som målsetting å styrke kommunedelene og utkantene i kommunen gjennom økt bosetting. Å si ja til fradeling av boligtomt i dette tilfellet, er i tråd med denne målsetting. Komiteen vil også bemerke at tomtetilbudet i Skatval er meget lavt og andre tomtealternativer er begrenset. At tomtegrunnen ikke består av dyrkajord eller produktiv mark men av skogsmark med lav bonitet, styrker grunnlaget for å innvilge søknaden. Videre er det komiteens vurdering at fordelene med denne fradeling er klart større enn bestemmelsen det dispenseres fra uten at denne blir tilsidesau Jordloven: Med hjemmel i jordlovens 1 og 12 gis samtvkke til søknaden om fradeling for oppføring av bolighus og areal til adkomst utenom selve tunet. som omsøkt, på gnr. 73, bnr 8. Etter komite plans vurdering vil delingen være jorsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Komiteen kan ikke se at delingen skal føre til driftseller miljmnessige ulemper for landbruket i området. Men det understrekes at fradelingen ikke skal hindre adkomst til, og drift av dyrkajorda oinkring tomten som skal fradeles. Det vises for øvrig til begrunnelse under plan og bygningsvedtaket.» Vedtaket cr ikke i tråd med rådmannens innstilling. I brev av 6. juli 2012 ble vedtaket påklaget av Fylkesmannen i Nord- Trøndelag (klager). Klager mener vilkårene for dispensasjon jf. pbl. 19-2, ikke er til stede. De anfører herunder at fradelingen er i strid med nasjonale føringer knyttet til ivaretakelse av jordvernog kulturlandskapshensyn, og at disse hensyn er spesielt viktig å ta hensyn til i relativt sentrumsnære områder med utbyggingspress og hvor dyrket jord søkes omdisponert. Det legges også til grunn at Skatval, eller Stjørdal kommune for øvrig, ikke sliter med fraflytting i den grad at samfunnsinteresser i form av bosettingshensyn tilsier at jordvernet bør vike i denne sak. Merknader til klagen ble fremmet av søkerne i brev av 11. oktober 2012, hvor det opplyses at husene på gården lå på det omsøkte arealet frem tii 1930-tallet, og at det er deres datter som skal overta huset. Adkomstveien vil bli benyttet til å lette hogst og skjøtsel av skogsarealene øst for gårdstunet, og området veien skal gå over opplyses å være den grunneste delen av marka. Komite plan i Stjørdal kommune behandlet klagen i møte den 7. november 2012, som sak 159/12, hvor det tidligere vedtak ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling.

3 Side 3 av 6 Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. F Ikesmannens vurderin av dis ensas'onss knaden Omsøkte tiltak omfattes av pb1. 1-6, og skal etter bestemmelsens andre ledd ikke utføres i strid med lov, forskrift eller plan. Tomten som ønskes fradelt ligger ifølge kommuneplanen for Stjørdal innenfor LNFområde hvor spredt utbygging ikke er tillatt, og fradelingen er således i strid med gjeldende kommuneplan. Ifølge pb kan kommunen gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Dispensasjon skal likevel ikke gis dersom «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensvnene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av bestemmelsens fjerde ledd at kommunen ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 «når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden». Dersom vedkommende myndighet gir klart uttrykk for at de motsetter seg, men kommunen likevel innvilger dispensasjonen, kan de ifølge lovens forarbeider (0t.prp.nr.32 ( ) s. 243) benytte sin rett til å fremme klage dersom det er behov for å endre eller oppheve et dispensasjonsvedtak. Hvor slike negative uttalelser er innkommet bør imidlertid terskelen for å gi dispensasjon være høy, og normalt bør dette vurderes slik at grunnlaget for å gi dispensasjon ikke er tilstede. I dette tilfellet har både Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommune uttalt seg negativt til dispensasjonen, hvilket taler for at det skal mye til før vilkåret om dispensasjon skal anses oppfylt i denne sak. Lovens forarbeider (s. 242) utdyper også hva som kreves i dispensasjonsvurderingen etter 19-2, og ifølge disse vil det «normalt ikke vil ære anledning til å gi dispensasjon når hensvnene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke». Om adgangen til å dispensere fra arealplaner presiseres følgende: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke væreen kurant sakå fravike gjeldendeplan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslumingsgrunnlag. Litfra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det feks.

4 Side4 av6 dispenseres fra eldre planer som ikke er fidlt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.» (Vår utheving) I denne sak har kommunen, til tross for administrasjonens negative innstilling, gitt dispensasjon til fradeling av tomt i et større jordbruksområde. Selve tomten vil være plassert i et skogsområde med lav bonitet, men adkomstveien til tomta vil måtte gå over dyrket jord. I vurderingen av dispensasjonsspørsmålet viser kommunen ved Komite plan til at Stjørdal kommune har som målsetting å styrke kommunedelene og utkantene i kommunen gjennom økt bosetting, og at omsøkte fradeling vil bidra til å nå denne målsetningen. De viser videre til at tomtetilbudet i Skatval er lavt og at det er få tomtealternativer å velge mellom. Det faktum at tomtegrunnen ikke består av dyrkajord, men skogmark av lav bonitet er også ifølge kommunen med på å begrense ulempene ved fradelingen. I jordlovsbehandlingen legger kommunen til grunn at delingen vil være forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi, og de kan heller ikke se at delingen skal føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Klager anfører at fradelingen ikke kan anses å være i tråd med kommunens målsetting idet den er i strid med gjeldende kommuneplan. Videre vises det til at fradelingen er i strid med regionale og nasjonale føringer knyttet til ivaretakelsen av jordvern- og kulturminnehensyn, da omsøkte tomt ligger i et større sammenhengende jordbrukslandskap. Ivaretakelse av disse hensyn anføres også å være spesielt viktig i relativt sentrumsnære områder hvor det er utbyggingspress og hvor dyrket jord ønskes omdisponert. Klager kan heller ikke se at samfunnsinteresser skal tale for dispensasjon da Skatval ikke er et område som sliter med fraflytting, og det er andre områder i kommunen hvor det er tillatt med spredt bebyggelse. Hvorvidt det skal gis dispensasjon eller ikke må bero på en konkret vurdering av de hensyn som gjør seg gjeldende. Det avgjørende i det følgende blir således om hensynene som ligger bak LNF-reguleringen av området fremdeles gjør seg gjeldende med styrke og om fordelen ved å gi dispensasjon må anses klart større enn ulempene i denne sak. For søknader som gjelder fradeling av tomt vil utfallet av jordlovsbehandlingen ofte være et moment i dispensasjonsvurderingen. I denne sak ble fradeling tillatt med hjemmel i jordloven 12 i vedtak av 20. juni 2012, til tross for rådmannens negative innstilling. Rådmannen legger i likhet med klager til grunn at det ikke foreligger samfunnsinteresser av stor betydning som taler for fradeling i denne konkrete sak og at fradelingen vil medføre ulemper for jordbruket. Fylkesmannen er enig i fagmyndighetenes vurdering i dette henseende og finner således ikke å kunne legge avgjørende vekt på resultatet av jordlovsbehandlingen i det følgende. Det bemerkes også at kommunen ikke har tatt stilling til jordloven 9 ved jordlovsbehandlingen til tross for at adkomstveien vil medføre omdisponering av dyrket jord. Klager anfører i sin klage at dette er et LNF-område hvor det ikke er åpnet for spredt bebyggelse, og at dette taler for at hensynet bak reguleringen må anses vesentlig tilsidesatt gjennom fradelingen. I denne sammenheng vises det til at Stjørdal kommune har en god

5 Side 5 av 6 kommuneplan, hvor det ligger gode og langsiktige grep for bl.a. boligbygging både i form av feltutbygginger og spredt-områder, og at det er denne som skal være styrende for kommunens arealbruk. I planen ligger også gode og sentrale prinsipper i forhold til klare grenser mellom bolig/sentrumsutvikling og de sammenhengende LNF-områdene som omkranser de ulike tettstedene. hvilket anses positivt i lys av hensynet til jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet. Fylkesmannen stiller seg bak denne vurdering, og det faktum at det allerede finnes LNFområder med åpning for spredt boligbygging i området underbygger etter vår mening klagers slutning. Eventuell motstrid mellom gjeldende planverk og kommunens målsetting om å styrke kommunedelene og utkantene i kommunen gjennom økt bosetting. bør slik vi ser det uansett søkes avklart gjennom revidering av planverket og ikke ved dispensasjoner fra eksisterende kommuneplan. Utstrakt bygging i jordbruksområder, herunder bit-for-bit utbygging, som følge av dispensasjoner fra LNF-områder i kommuneplanen, er slik vi ser det også svært uheldig med tanke på jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet. Særlig hvor slik utbygging er i strid med gjeldende plan. Dette er slik klager påpeker også i strid med nasjonale føringer som har lagt til grunn et skjerpet vern av dyrket/dyrkbar jord og kulturlandskapet de siste år. Terskelen for å tillate fradeling av tomt til boligformål i slike jordbruksområder hør således settes høyt, og dette gjelder særlig dersom berørte myndigheter har uttalt seg negativt til dispensasjonen. I denne sak er det imidlertid bare deler av adkomstveien som vil berøre dyrket mark, idet tomteområdet ligger i et skogsområde med lav bonitet. Jorda opplyses også å være den grunneste delen av marka, hvilket etter Fylkesmannens vurdering er med på å begrense ulempen for jordbruket. Veien vil også lette for skogdriften siden den skal brukes til hogst og skjøtsel av skogarealene øst for gårdstunet. Til tross for at veien letter skogdriften vil adkomstveien avskjære et dyrket areal på ca. 2,5 daa fra øvrig dyrket jord og dette må ifølge klager anses uheldig i jordbrukssammenheng. Dette legges også til grunn av klager og i rådmannens innstilling, hvor det konkluderes med at veien vil medføre drifts- og miljømessige ulemper både for boligen som tenkes oppført og for landbrukseiendommen i form av restriksjoner på en ellers fullt forsvarlig landbruksdrift. Klager presiserer også at de er svært kritiske til tomtefradelinger som innebærer at adkomsten må gå over dyrket mark, grunnet presedensvirkningene dette vil medføre. Dette gjelder særlig dersom fradelingen er i et område med stort arealpress slik som i Skatval. Fylkesmannen har ingen avgjørende innvendinger til overnevnte vurderinger, og legger til grunn at adkomstveien objektivt sett må anses som en ulempe selv om den ikke nødvendigvis vil medføre ulemper for eksisterende forpakter av jordbruksarealet og tiltenkt eicr av boligen. Personlige og menneskelige hensyn slik som at fradelt tomt er tiltenkt grunneiernes datter kan ikke heller ikke veie opp for denne ulempe da slike hensyn ikke kan tillegges avgjørende vekt i dispensasjonsvurderingen, jf. lovens forarbeider (0t.prp. nr 32 s. 242). På denne bakgrunn har fylkesmannen kommet til at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart storre enn ulempene, jf. pb Vilkåret for dispensasjon er således ikke oppfylt i denne sak, og Fylkesmannen i Nordland avslår derfor søknad om dispensasjon av fradeling av tomt av 7. april 2011.

6 Side 6 av 6 Vedtak Fylkesmannen opphever kommunens vedtak av 20. juni 2012, i sak 96/12, og treffer nytt vedtak i saken slik at søknad om dispensasjon avslås. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen 41Fli 1-Marta olberg Roar Arne Kvitvik avdelingsdirektør Kopi til: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Postboks Steinkjer Per Ivar Vik 7510 Skatval