Saksnr.: /24 Saksbeh.: YNLO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /24 Saksbeh.: YNLO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Ytrebygda gnr 36 bnr 56 Nordeidstraumen 8. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er tiltakshaver Bygg Og Snekkermester Birger Morstøl AS representert ved advokatfirma KPMG Law v/adv Jan E.W. Aarø. Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av bolighus med to boenheter i form av to eneboliger på 3 etasjer med en sammenbygget underetasje. Det ble gitt avslag på søknaden i vedtak datert Avslaget er begrunnet med plankrav, visuelle kvaliteter og manglende lovlig atkomst. Det er ikke funnet grunnlag for å dispensere fra plankrav. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Klager mener at eiendommen som resttomt går inn under unntak fra plankrav. Det er uansett grunnlag for å gi dispensasjon fra plankrav. Eiendommen har både veirett og avkjøringstillatelse. Tiltaket ivaretar gode visuelle kvaliteter. Det er ikke betydelig innsyn og det påpekes brudd på likebehandling. Klager anfører at vedtaket bygger på flere uriktige faktiske forhold og at det derfor er nødvendig med befaring. Det må fremlegges avkjøringstillatelse fra Statens vegvesen for angjeldende eiendom. Det må dokumenteres veirett. Vedtak av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 Om saken 1.1. Historikk Saken gjelder søknad om oppføring av to eneboliger på 3 etasjer med en sammenbygget underetasje. Tiltak har et bruksareal på 540,3 m2 BRA. Tomteutnyttelse er BRA = 57,2 %. Det følger av avslagsvedtak at «Med hjemmel i pbl 27-4, Atkomst, avslås søknad om tillatelse til oppføring av bolighus med to boenheter i form av to eneboliger på 3 etasjer med en sammenbygget underetasje. Med hjemmel i pbl 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, avslås søknad om tillatelse til oppføring av bolighus med to boenheter i form av to eneboliger på 3 etasjer med en sammenbygget underetasje. Med hjemmel i pbl 29-2, Visuelle kvaliteter, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur, avslås søknad om tillatelse til oppføring av bolighus med to boenheter i form av to eneboliger på 3 etasjer med en sammenbygget underetasje.» «Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, for oppføring av bolighus med to boenheter i form av to eneboliger på 3 etasjer med en underetasje. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra tilsidesatt.» Det er tidligere gitt avslag (den ) på søknad om oppføring av et nytt bolighus med tre boenheter med bruksareal på 470m2 pluss 3 utvendige parkeringsplasser. Vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen. Ved Komite for miljø og byutvikling sin behandling av saken i møtet sak ble det uttalte at «Komiteen er enig med Byrådet at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon fra plankravet for 3 nye boenheter på omsøkt eiendom. Imidlertid mener komiteen at det kan være grunnlag for å gi dispensasjon fra plankravet for en bygning med to boenheter dersom denne i volum og utforming tilpasses strøkskarakteren i området.» 1.2. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl Det er registrert merknader fra Gnr36/bnr61, Leidulf og Ada Røysland. Gnr36/bnr187, 200, Aslaug Lund. Gnr36/bnr188, Mads Ivar Larsen og Iselin Amalie Oldereid. Gnr36/bnr292, Morten Andre Olsen. Gnr36/bnr183, Finn Røed og Laila Haugen. Gnr36/bnr575, Annette Starr og Eythor Hrafnkelsson. Merknadene går i hovedsak ut på at omsøkte tiltak bryter med eksisterende byggeskikk som gjelder form, volum og høyde. - dispensasjon fra plankravet kan medføre presedens, - økt innsyn og at komstvei Nordeidstraumen har dårlig forfatning. Ansvarlig søker har svart på merknadene. Det foreligger uttalelse fra Statens vegvesen datert (se vedlegg 8 i klagen) angående utvidet bruk av avkjørsel. Avkjøringstillatelse er ikke gitt. Ved en eventuell ny søknad skal det foreligge avkjøringstillatelse fra Statens vegvesen til angjeldende eiendom. Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Om klagen Klager anfører at vedtaket bygger på flere uriktige faktiske forhold og at det derfor er nødvendig med befaring. Det vises til fvl 17. 2

3 Klager viser til at komite for miljø og byutvikling uttalte at «det kan være grunnlag for å gi dispensasjon for en bygning med to boenheter». Det omsøkte er en sammenbygd bygning med 2 boenheter og det er derfor grunnlag for å gi dispensasjon. 2.1 Unntak fra plankrav: Klager viser til unntak i KPA 2010 punkt 1. Omsøkte eiendom kan karakteriseres som resttomt. Flere tomter i området er planert og klargjort til utbygging. Der er også tomter som har fått delingstillatelse uten krav om reguleringsplan. Tomtenes beliggenhet er spredt innenfor allerede utbygd område regulering er uhensiktsmessig. Tiltaket er i henhold til tilliggende reguleringsplan En detaljregulering vil ikke tilføre særlige nye momenter. Transportnett, kulturminneverdier, lovverk og krav i KPA2010 er tilstrekkelig ivaretatt. 2.2 Dispensasjon fra plankrav: Klager anfører at hensynene bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene er klart større enn ulempene. Formålet med plankravet om å sikre helhetlig planlegging gjør seg ikke gjeldende med styrke for resttomter mellom allerede bebygd areal. Fradelingsakene underbygger at dette er lagt til grunn. Det foreligger tilkoblingsmuligheter til offentlig vann og avløp, og felles adkomstvei. Dette gjelder også skole, barnehage, kollektivtransport. En reguleringsplan vil også være kostbart og tidkrevende, og samfunnsøkonomisk hensyn taler også imot. 2.3 Adkomst/avkjørsel: Veistrekning eiendommen skal benytte som tilkjørselsvei fra offentlig vei til eiendommen er V17 og V2 til Ytrebygdsveien. V2 er offentlig vei. V17 er regulert til fellesvei for eiendommer som har kjøreadkomst via veien og avkjørsel ved V2 skal benyttes jf. reguleringsplan nr Fordi avkjørselen til eiendommen er regulert i reguleringsplan er det ikke krav om avkjørselstillatelse jf. veglovens 40 og vedtak fra Statens vegvesen datert Subsidiært anmodes det om at Bergen kommune gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra Nordeidstraumen til Ytrebygdsveien. Det foreligger uttalelse fra Statens vegvesen hvor det er gitt utvidet bruk av avkjørselstillatelse. Da uttalelsen ble oversendt etat for byggesak og private planer, ble det ikke gitt tilbakemelding om at denne uttalelsen ikke var tilstrekkelig. 2.4 Bruksrett: Klager anfører at Fylkesmannen i brev av bekreftet at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon for bruksrett til privat vei. Det vises videre til tinglyst skylddelingsforretning datert som skriver områdets «fellesvei» og som er plassert over gnr 36. bnr 1. Denne veiretten består fortsatt. I tillegg gir avtale datert med Nordeidstraumen veilag grunnlag for å fastslå veirett. Reguleringsplan som forutsetter bruk av V17. For de som ikke har veirett til ny vei så viser klager til avtale om at Bergen kommune skal kjøpe beboere i Nordeidstraumen inn i veilaget Nordeidåsen når utkjørsel stenges. I den grad det kreves erklæring fra Bergen kommune kan slik dokumentasjon ettersendes. 2.5 Visuelle kvaliteter: Klager viser til at omsøkte bolig skaper et tydelig arkitektonisk brudd med eksisterende bygningsmasse men at pbl 29-2 krever ikke at det skal være likt omgivelsene. Kontraster kan være positive så lenge de er faglig begrunnet. Området har ikke ensartet stil men varierer blant annet med takform og materialbruk. Flere eiendommer i strøket har flatt tak eller delvis flatt tak. Flere av disse er bygget på 60 og 70 tallet men også i senere tid. Med hensyn til volum viser klager til at gnr 36 bnr 26 har 309 m2 bruksareal men er kun en boenhet. Gjennomsnittsberegning viser at fasade mot nord sin gjennomsnittshøyde er under 9 meter og ikke 9,45 som vedtak opplyser. Antall prosjekterte etasjer er 3 inkludert underetasje. Flere 3

4 boliger i nærområdet er oppført med 3 etasjer. Underetasje i bolig som ligger i skråning begrenser muligheten til å oppta høyde på tomten. Tomtens utforming må hensynstas. Takterrassen vil underordne seg tiltenkte bygning og er ikke et arkitektonisk fremmedelement. Husets hovedform er fortsatt fremtredende. Bygningens arkitektur har et moderne utrykk. Boliger i nærområdet har forskjellig utforming og området har derfor ikke en helhetlig karakter. Klager viser til boligens plassering i skråning og er uenig i vurdering at den er dominerende og vil ha uheldig fjernvirkning fra sjøsiden. 2.6 Innsyn: Takterrassen på boenhet A vil ikke gi betydelig innsyn til naboeiendommene da det er 26 meter til nærmeste nabohus. Vanlig avstand mellom bolighus er 8 meter og 26 meter betydelig mer enn hva som generelt er vanlig og som følger av kravene i pbl Brudd på likebehandlingsregler: Klager viser til saksnummer , gnr 36 bnr 49, der det i vedtak datert ble gitt dispensasjon fra plankrav for tiltak på 181 m2 med flat tak. Det anføres at denne saken er lik i faktisk henseende. I rettslig henseende anføres det at dagens kommuneplan og dagjeldende kommuneplan i så stor grad er samsvarende at begge sakene bør behandles likt. Det vises spesielt til at dagens kommuneplan med sine unntaksbestemmelser er mer lempelig. Klager peker videre på at pbl 74, pbl 92 og vedtatte planer med tilhørende bestemmelser var rettslig grunnlag for å sikre estetiske kvaliteter. Tilsvarende i dag er pbl Dersom omsøkte tiltak bryter med bygningstypologi og er dominerende sett fra sjøside mener klager at tilsvarende må ha gjeldt for sak På denne bakgrunn foreligger det usaklig forskjellsbehandling. Det vises til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Plankrav Det vises til klagers anførsler (se punkt 2.1 ovenfor) vedrørende at omsøkte eiendom kommer inn under unntak i KPA 2010 punkt 1. Fagetaten viser til at KPA2010 i punkt 1 bokstav a og b gir unntak fra plankravet. Det er flere vilkår. Et vilkår er at tomten må defineres som resttomt. Fagetaten viser til avslagsvedtak der det følger at «Bygningsmyndigheten påpeker at det er flere ubebygde tomter i nærheten av angjeldende eiendom, eksempelvis nevnes gnr36/bnr78, gnr36/bnr601, og gnr36/bnr602. I tillegg nevnes også eiendommene gnr36/bnr200 og gnr36/bnr80 som mulige fortettingseiendommer, selv om de er bebygget med mindre naust/ uthus.» Eiendommen klager sammenligner med, ligger 1 km sørvest i luftlinje og må anses som et annet område med et annet faktisk vurderingsgrunnlag. Omsøkte eiendom omfattes heller ikke av reguleringsplan og kan ikke danne grunnlag for vurdering av tiltak på tomten slik klager anfører må antas. Fagetaten viser til vurderingen i avslagsvedtaket som legger til grunn at omsøkte eiendom derfor ikke kan defineres som resttomt. Avslagets begrunnelse og konklusjon tiltres. 3.1 Dispensasjon fra KPA 1210 punkt 1, plankrav. Det omsøkte tiltaket kommer i strid med kommuneplanen punkt 1 om plankrav, og det er derfor nødvendig med dispensasjon fra bestemmelsen for å kunne gjennomføre tiltaket. Det fremgår av plan- og bygningsloven at kommunen kan gi dispensasjon fra regler fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Vilkårene for å gi dispensasjon følger av pbl 19-4

5 2 andre ledd, som sier at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene er kumulative, som innebærer at begge må være oppfylt for at dispensasjon kan bli gitt. Videre er det ikke slik at en har krav på dispensasjon selv om begge vilkårene er oppfylt, jf. formuleringen kommunen «kan» gi dispensasjon i pbl andre ledd. Kommuneplanen fastlegger arealbruken i planområdet med rettsvirkninger, og det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og avgjørelsesgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner, jf. Ot. prp. 32 ( ), s De sentrale hensyn bak reguleringsplan er blant annet å sikre at et større område blir satt i en større utbyggingssammenheng. På denne måten kan man få en arealutnytting som er til størst mulig gagn for den enkelte og for samfunnet; blant annet ved at infrastruktur, friområder, m.v. er dimensjonert for den utbyggingen som planen åpner opp for. Fagetaten viser til at avslagsvedtaket legger til grunn at tiltaket vurderes til å bryte vesentlig med de hensyn som skal ivaretas ved en eventuell fortetting som gjelder arkitektur og visuelle kvaliteter jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur, samt pbl 29-2, Visuelle kvaliteter, samt mener bygningsmyndigheten det er uheldig å åpne opp for en presedens som kan medføre videre utbygging/ nedbygging av et område som hovedsakelig består av enebolig uten reguleringsplan. Fagetaten tiltrer vurderingen. Fagetaten viser til at selv om hensynene bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt er det i tillegg et krav om at fordelene er klart større enn ulempene. Klager mener at fordelene er klart større enn ulempene. Det vises til klagers momenter under punkt 2.2 ovenfor og at formålet med plankravet ikke gjør seg sterkt gjeldende. Fagetaten viser til at klager anfører at området har de forhold som en reguleringsplan skal avklare. Fagetaten legger til grunn at hensynene med en reguleringsplan går lengre i form at det er behov for å avklare om de mulighetene som klager anfører er i området, tåler økt tilflytting og den belastning som det ellers medfører at det bygges flere tiltak i området. Fagetaten legger til grunn at det ikke er nok og vise til områdets fasiliteter og de momenter klager anfører i klageomgang bringer derfor ikke noe nytt til saken. Fagetaten viser til avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon «Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres vesentlig tilsidesatt», som tiltres. 3.2 Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-1 og Det følger av avslagsvedtak at «Med hjemmel i pbl 29-2, Visuelle kvaliteter, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur, avslås søknad om tillatelse» Av pbl følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» 5

6 Klagers anførsler vedrørende kravene i pbl 29-2 har i hovedsak samme innhold som de momentene som var fremlagt i søknadsomgang. Klager har i klagen vist til at flere hus i området er oppført med flatt tak. Fagetaten viser til avslagsvedtakets begrunnelse der det følger at «Et moderne formspråk er ikke ensbetydende med flate tak, men samtidsarkitektur handler like mye om stedstilpasning og bruk av eksisterende arkitektoniske elementer på en ny måte.» Avslagsvedtaket har ikke ensidig begrunnet avslaget med at huset har flatt tak. Det er for øvrig konkret vist til at flat tak ikke er i nærområdet men i ca. 150 meters avstand. Når det gjelder bolighusets høyde følger det av avslagsvedtaket at gesimshøyden på det meste er 9,45. Avslagsvedtaket legger ikke til grunn at gjennomsnittshøyde 9,45 slik klager anfører. Klager er uenig med det skjønn som er lagt til grunn. Det vises til klagers anførsler og avslagsvedtakets begrunnelse side 6 og 7. Fagetaten kan ikke se at det skjønn som er lagt til grunn i vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser er uriktig. Fagetaten tiltrer avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon. 3.3 Adkomst/avkjørsel Fagetaten legger til grunn at omsøkte eiendoms veiforbindelse går fra Nordeidstraumen som er privat vei. Gnr 36 bnr 1 er eiendommen som Nordeidstraumenveien er bygget på. Veien har hatt utkjøring direkte til Ytrebygdsveien. (Denne utkjøringsmuligheten skal stenges og Nordeidstraumen må gjøre ut via V17 og V2.) Når det gjelder veirett til Nordeistraumen så legger fagetaten til grunn i klageomgang at det er dokumentert at omsøkte eiendommen har veirett over gnr 36 bnr 1 jf. avtale om veirett datert og skyldelingsforretning som følger av vedlagt dokumentasjon i klageomgang. Nordeidstraumveien har utgjøring til V17 som er omfattet av reguleringsplan V17 har utgjøring til V2 som også er omfattet av plan V2 går ut i Ytrebygdsveien. Den del av Ytrebygdsveien som V2 går ut ligger i reguleringsplan Når det gjelder veirett til V17 som følger det at deler av veien går over Gnr 35 bnr 750 som Bergen Kommune er oppført som eier av. Klager anfører at reguleringsplan forutsetter bruk av V17. Klager viser videre til at for de som ikke har veirett til ny vei så er det avtalt at Bergen kommune skal kjøpe beboere i Nordeidstraumen inn i veilaget Nordeidåsen når utkjørsel til YTrebygdsveien stenges. Klager har opplyst at i den grad det kreves erklæring fra Bergen kommune kan slik dokumentasjon ettersendes. Ut fra foreliggende opplysninger er ikke alle forhold rundt veirettigheter dokumentert. Fagetaten viser til at det mangler dokumentasjon fra veilaget Nordeidåsen. Videre mangler det dokumentasjon på avklarte veirettigheter knyttet til eiendom gnr 35 bnr 750. Med hensyn til utkjøringstillatelse så viser fagetaten at Statens Vegvesen i uttalelsen datert opplyser at Bergen kommune er myndighet innenfor plangrensen. Fagetaten legger til grunn at selv om atkomstveien V2 og V17 tilhører reguleringsplan , er angjeldende eiendommen uregulert og utenfor plangrensen, og inngår ikke i nevnte plan. Det er derfor Statens vegvesen som må gå utkjøringstillatelse. 3.3 Forskjellsbehandling. For at en anførsel om usaklig forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Det skal forholdsvis meget til for å konstatere ugyldighet som følge av forskjellsbehandling når det enkelte vedtak isolert sett fremstår som gyldig, da usaklig forskjellsbehandling som ugyldighetsgrunn regnes som en del av læren om myndighetsmisbruk. Kommunen må dessuten ha en vid adgang til å endre sin praksis i så vel liberal som restriktiv retning. 6

7 Klager viser til saksnummer , gnr 36 bnr 49, der det i vedtak datert ble gitt dispensasjon fra plankrav for tiltak på 181 m2 med flat tak. Det vises til nærmere begrunnelse i klagen oppsummert ovenfor under punkt 2.7. Dersom omsøkte tiltak bryter med bygningstypologi og er dominerende sett fra sjøside mener klager at tilsvarende må ha gjeldt for sak På denne bakgrunn foreligger det usaklig forskjellsbehandling. Fagetaten viser til at eiendommen som klager sammenligner med ligger 400 meter syd for eiendommen tiltaket omsøkes. Gnr 36 bnr 49 ligger i skrående terreng. Boligen er bygget på en terrengavsats nedenfor en kolle. Det er ikke tett bebyggelse rundt gnr 36 bnr 49. Boligen fremstår som godt skjermet på en tomt som er på 6,5 mål. Omsøkte tiltak ligger på en kolle på en tom som er 945 m2. Det er relativt tett bebyggelse rundt tomten og en bygning på tomten vil bli godt synlig. Fagetaten kan med slike topografiske forskjeller som utgangspunkt ikke se at er faktisk likhet mellom sakene. Fagetaten kan derfor ikke se at tilfellet gir noe utgangspunkt for at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. 3.3 Øvrige merknader Vedrørende pbl 9-4, innsyn. Fagetaten viser at vedtaket ikke har brukt 29-4, innsyn, som et avslagsgrunnlag. Fagetaten viser til at innsyn er kommentert i avslagsvedtaket, at naboeiendommer må påregne noe innsyn men at takterrasse på tiltaket vil medføre betydelig innsyn selv om det er 26 meter til nærmeste hus. Klager er av den motsatt mening og viser til at vanlig avstand mellom bolighus er 8 meter. Fagetaten viser til at 26 meter er til nærmeste boligbygning. Fagetaten viser til tiltakets plassering på en kolle med boliger med uteoppholdsareal tett rundt, og fastholder på grunn av det avslagsvedtakets kommentar at en takterrasse vil medføre betydelig innsyn. 4. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart datert Veinett 3. Flyfoto 4. Skråfoto 5. Klage datert Fristavbrytende klage datert Avslag datert Revisjon av søknad med tegninger (utdrag) 9. E-postmelding 10. Merknader fra naboer og kommentar fra søker 11. 3D-illustrassjoner og soldiagrammer 12. Nabomerknad 13. Uttalelse fra Vann og avløpsetaten 7