AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no BO Arkiteker AS Fantoftveien BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken / AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 42 Bnr 42 Nesttunhalsen 2 Tiltakshaver Tiltaket : Trollhatten Eiendom ANS : Nybygg enebolig, hus A Søknaden gjelder: Oppføring av enebolig, hus A. Boligens bruksareal er oppgitt til å være 213m 2 BRA. Tomteutnyttelse er totalt oppgitt til å være BYA= 27,8 %. Etter bygningsmyndighetenes beregning er total utnyttingsgrad inklusiv 9 biloppstillingsplasser BYA = 30,23 %. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 1, Plankrav, for oppføring av nybygg og bruksendring med tilhørende parkeringsanlegg som totalt etablerer 3 nye boenheter på angjeldende eiendom. Sakshistorikk Denne saken må sees i sammenheng med saksnummer , og Bygningsmyndigheten har foretatt en helhetlig vurdering på bakgrunn av alle sakene. Totalt etablerer omsøkte tiltak seg på eiendommene gnr42/bnr42, gnr42/bnr185 og gnr42/bnr50. Denne saken gjelder oppføring av enebolig, hus A. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig, hus A, avslås jf. plan- og bygningsloven 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig, hus A, avslås jf. plan- og bygningsloven 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommunedelplans bestemmelse pkt.13, Helhetlig preg.

2 Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig, hus A, avslås jf. plan- og bygningsloven 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommunedelplans bestemmelse pkt.8, Utnyttelsesgrad i boligområder. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig, hus A, avslås jf. plan- og bygningsloven 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur jf. plan- og bygningsloven 29-2, Visuelle kvaliteter. Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt , og Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1, Plankrav, avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Eiendommen er ikke regulert. I kommunedelplannr er eiendommen vist som boligområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger i gul veistøysone og gul sone for luftkvalitet. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. Høydeplassering: I gjeldende kommunedelplans bestemmelse pkt.8, Utnyttelsesgrad i boligområder, er maksimal byggehøyde 7 m til gesims. Omsøkte bolig er oppgitt til å ha en gesimshøyde på 7,16 m, og er således i strid med gjeldende bestemmelse. Atkomst og avkjørsel Det er dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven Det foreligger vedtak fra Trafikketaten datert Side 2 av 8

3 Vannforsyning og avløp Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og Det foreligger en uttalelse datert som gjelder deling av grunneiendom. Visuelle kvaliteter Det søkes om å etablere nybygg i form av to eneboliger på Nesttunhalsen 2. I tillegg ønskes det å bruksendre barnehage til en boenhet i eksisterende bolig. Eksisterende bolig på Nesttunhalsen 2 ble tatt i bruk i Eneboligen er tidstypisk for sin epoke og er et hus i sveitserstil. Boligen har et skarpt saltak, små artikuleringer i fasaden og bruk av karnapper. Boligområdet ble bygget ut på begynnelsen av 1900-tallet i forbindelse med økende aktivitet på Nesttun. Nesttunhalsen 2 har, som den øvrige bebyggelsen fra samme tid, karakteristisk saltak med skifer og er omkranset av en relativt stor hage. Side 3 av 8

4 Nybyggene, henholdsvis hus A og hus B, som søkes etablert, er selvstendige former med vindusflater fra gulv til tak, stedvis over to etasjer. Formene har ingen lesbar arkitektonisk sammenheng med eksisterende bolig, hverken i form eller artikulering og nybyggene seg i mellom fremtrer også som selvstendige boliger med lite helhetlig sammenheng. Bygningsmyndigheten vurderer at tiltakene som prosjekteres opp mot eksisterende bygningsmasse oppleves som fragmentert bestående av ulike elementer. Det er først og fremst bruk av materialitet som binder nybyggene sammen. Hus A Hus B Hus A etableres som et 2 etasjers langstrakt rektangel forankret på en prosjektert 3,5 m høy mur. Hele husets sørfasade krager 3-4 m ut over prosjektert mur/ terreng. Hus B fortoner seg med et mer kompakt kvadratisk avtrykk fordelt på 2 etasjer. Begge boligene er prosjektert med flatt tak og kontrasterer tydelig eksisterende bolig. Ansvarlig søker skriver i sin redegjørelse at boligene er formet i et kontrasterende formspråk til den gamle høyreiste bolig, og at de nye boligene er moderne. Videre anføres det at boligenes nåtidige formspråk vil skape mangfold i et tradisjonelt boligområde som består av eldre boliger. I gjeldende kommunedelplan har det vært en intensjon om å skape en helhetlig arkitektonisk sammenheng for boligområdene. I punkt 13 står det «Ny bebyggelse og endring av eksisterende skal, når det gjelder volumer, stiluttrykk, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg». Ansvarlig søker har ikke redegjort for hvordan denne bestemmelsen blir ivaretatt for omsøkte tiltak, men skriver at omsøkte boliger vil skape en kontrast. Det henvises også til gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur: Nye tiltak, bygninger og anlegg skal utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, skala, fasade og materialbruk.» Arkitektoniske kontraster kan være spennende men det må prosjekteres på en tilfredsstillende måte sett opp imot eksisterende bygningsmiljø. Et moderne formspråk er ikke ensbetydende med flate tak, men samtidsarkitektur handler like mye om stedstilpasning og bruk av Side 4 av 8

5 eksisterende arkitektoniske elementer på en ny måte. Tiltaket har en form og omfang som bryter med eksisterende bygningstypologi og videre utbygging av området bør skje gjennom reguleringsplan. Det påpekes også at det er ingen andre nærliggende eiendommer som har 3 eneboliger på egen tomt. Omsøkte tiltak innebærer også etablering av parkeringsanlegg på bakkeplan ut mot Nesttunhalsen og i den forbindelse omsøkes det 9 biloppstillingsplasser. Dette arkitektoniske grepet medfører ytterligere at tiltaket avviker fra eksisterende bebyggelsesstruktur i området som har grønne hager vendt ut mot vei. Bygningsmyndigheten vurderer det som uheldig å åpne opp for presedens hvor hageareal beslaglegges for parkeringsareal. Etter vår vurdering forholder de omsøkte nybyggene inklusiv parkeringsanlegget seg i svært liten grad til sine omgivelser, og både form og volum bryter med eksisterende bebyggelse. Det påpekes også at hus A ikke imøtekommer gjeldende bestemmelse pkt.8 i kommunedelplanen som gjelder maksimal byggehøyde med 7 m til gesims. Med hjemmel i pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, jfr gjeldende kommunedelplan pkt.13, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, avslås søknad om oppføring av hus A, da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport datert Utdrag fra Støyrapporten: Dispensasjon Plankrav Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, for oppføring av 3 boenheter med tilhørende parkeringsanlegg med 9 biloppstillingsplasser og støyskjerm. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sørge for at areal og ressursdisponeringen avklares ved en overordnet planprosess, og ikke ved en enkelt sak. Overordnete forhold kan blant annet være å samspille med eksisterende bebyggelsesstruktur i et gitt område. Dette gjøres bl.a. ved å regulere antall boenheter pr. eiendom, grad av utnytting, byggehøyder og byggelinjer, samt å gi føringer for andre visuelle faktorer, som utforming av tak og arkitektur. I den konkrete saken søkes det om etablering av 3 boenheter med tilhørende parkeringsanlegg med 9 biloppstillingsplasser. Boenhetene etableres som 2 nybygg, henholdsvis hus A og hus B, samt bruksendring fra barnehage til en boenhet i eksisterende bolig. Eksisterende boligområde består av eneboliger med tilhørende grønne hager. Husene knyttes sammen av tydelige fellesnevnere som valm- eller saltaksformer med en utstrakt bruk av arker og karnapper. Side 5 av 8

6 Omsøkte nybygg skaper et tydelig arkitektonisk brudd med eksisterende bygningsmasse på eiendommen når det gjelder form og volum. Spesielt vurderer bygningsmyndigheten at hus A er overdimensjonert i volum/ form/ skala sett i sammenheng med eksisterende bolig. Hus A har en prosjektert fasadelengde mot øst på hele 16,93 m. Nybyggene som søkes etablert har egne selvstendige former, både sett opp mot eksisterende bygningsmasse, men også sett i forhold til hverandre. Begge boligene er prosjektert med et volum og formspråk som introduserer nye arkitektoniske element, og valg av flatt tak kontrasterer tydelig eksisterende bolig. Ansvarlig søker skriver at boligene er formet i et kontrasterende formspråk til den gamle høyreiste bolig, og at de nye boligene er moderne. Videre anfører ansvarlig søker at de nye boligene er tilpasset omgivelsene i skala og boligene vil skape mangfold i et tradisjonelt boligområde som består av eldre eneboliger. Det henvises til gjeldende kommunedelplan pkt.13 som sier at ny bebyggelse blant annet når det gjelder volum og stiluttrykk skal utformes slik at området samlet fremstår med godt helhetlig preg. Bygningsmyndigheten kan ikke se at omsøkte tiltak imøtekommer denne bestemmelsen. Tiltakene på eiendommen innpasser seg ikke arkitektonisk i den bestående bygningsstrukturen og fremstår med et lite helhetlig preg. Det arkitektoniske grepet med etablering av parkeringsanlegg vendt ut mot Nesttunhalsen forsterker ytterligere at omsøkte tiltak avviker fra eksisterende bebyggelsesstruktur som består av mye grønnstruktur/ hage vendt ut mot vei. Ansvarlig søker skriver blant annet videre at utarbeidelse av reguleringsplan ikke vil bringe frem nye opplysninger og omsøkte tiltak er ikke i konflikt med areal og ressursdisponeringen for området. Bygningsmyndigheten vil påpeke at det er flere ubebygde eiendommer i området, eksempelvis nevnes gnr41/bnr974, gnr41/bnr770, og gnr42/bnr883. Det pekes også på at det kan tenkes ny bebyggelse som oppføring av nye bygninger på eksisterende boligeiendommer. Det er flere tilgrensede store eiendommer som kan bebygges med tilsvarende størrelse som omsøkte tiltak, eksempelvis nevnes gnr42/bnr44, gnr42/bnr52, og gnr41/bnr769. Bygningsmyndigheten vurderer det som uheldig dersom utbygging av dette området skjer gjennom dispensasjon. Konsekvensen kan være fortetting av området som gir et oppstykket og vilkårlig preg. Tiltaket har en form og omfang som bryter med eksisterende bygningstypologi og videre utbygging av området bør skje gjennom reguleringsplan. Det påpekes også at det er ingen andre nærliggende eiendommer som har 3 eneboliger på egen tomt. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn planen skal ivareta. Fordelen ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får oppfylt sitt ønske om fortetting i form av nybygg og bruksendring. Ulempen er at tiltaket vurderes til å bryte vesentlig med de hensyn som skal ivaretas ved en eventuell fortetting som gjelder arkitektur og visuelle kvaliteter jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur, samt gjeldende kommunedelplan pkt. 13 samt pbl 29-2, Visuelle kvaliteter. Bygningsmyndigheten vil ikke åpne opp for en presedens som kan medføre videre utbygging/ nedbygging av et område som hovedsakelig består av enebolig uten reguleringsplan. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse Side 6 av 8

7 pkt.1, Plankrav, for oppføring av 3 boenheter med tilhørende parkeringsanlegg med 9 biloppstillingsplasser, samt støyskjerm. Øvrig: Fra innsendt tegningsdokumentasjon etableres det murer nærmere eiendomsgrense enn 4 m mot gnr42/bnr44 ved etablering av hus A. Bygningsmyndigheten kan ikke se at det foreligger skriftlig samtykke fra aktuelle nabo. Det er heller ikke søkt dispensasjon fra pbl 29-4 for nevnte forhold. Bygningsmyndigheten påpeker at denne saken er vurdert samlet med saksnummer , og På bakgrunn av dette kan ikke bygningsmyndigheten godkjenne omsøkte tiltak. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Anja Egebakken - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Trollhatten Eiendom ANS, Kleiven 32, 5152 BØNES Fylkesmannen i Hordaland Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 7 av 8

8 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 8 av 8