Saksfremlegg Arkivsak: 08/3609-34 Sakstittel: REGULERINGSPLAN FOR GRANSTUA NÆRINGSOMRÅDE GNR 91 BNR 36 K-kode: Saksbehandler: Ingunn Pernille Servold Innstilling: Forslag til reguleringsplan for Granstua næringsområde datert 15.9.2008, sist revidert 9.5.2011 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 (1985). Granstua næringsområde har vært brukt til næringsvirksomhet siden 70-tallet. Eiendommen er ikke tidligere regulert. I kommuneplanens arealdel er den avsatt til industri. Den foreslås regulert til industri/lager med et 15 meter bredt parkbelte inklusiv skjerm og/eller voll mot E6. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplanforslag med bestemmelser, sist revidert 9.5.2011 3. Akershus fylkeskommune, 23.10.2008 4. Sørum kommunalteknikk KF, 21.11.2008 og 24.4.2011 5. Statens vegvesen, 17.11.2008 6. Trafikksikkerhetsforum i Sørum kommune, 26.11.2008 7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 21.11.2008 8. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS, 9.1.2009 9. NVE, e-post 3.5.2011 10. Geoteknisk rapport fra Løvlien Georåd, 14.2.2011 Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Romerike avfallsforedling, 19.11.2011 Sørum kommunalteknikk KF, 16.3.2011 Hafslund nett, 24.10.2008 Eldrerådet i møte 28.10.2008 Råd for funksjonshemmede i møte 28.10.2008 Sakens øvrige dokument Saksutredning: Bakgrunn for saken: Granstua næringsområde, gnr 91 bnr 36 har vært brukt til lager/næring siden på siste halvdel av 1970 tallet, men har aldri vært regulert. Det ble igangsatt planarbeid 2008 da daværende eier ønsket å utvide sin bygningsmasse med verksted og utstillingshall, samt opparbeide uteområdene på tomta. Eiendommen ble solgt i 2010. Nye eiere, Wacker Neuson AS, ønsker å fullføre planarbeidet. Saksopplysninger: Planforslaget ble vedtatt lagt ut på høring i Miljø- og utviklingsutvalgets sak 75/08 den 7.10.2008 og var på høring frem til 21.11.2008. I påvente av geoteknisk undersøkelser og vurderinger har sluttbehandling av planforslaget blitt utsatt. Den opprinnelige forslagsstilleren har solgt eiendommen.
De nye eierne ønsker å få fullført behandlingen av det påbegynte planforslaget for å kunne bygge på eiendommen. Gnr 91 bnr 36 er på 8,9 daa totalt. 7.2 daa av dette er foreslått regulert til område for industri og lager med tilhørende kontor. Mot naboene i nord er det foreslått et smalt parkbelte med vegetasjon som skal fungere som visuell skjerm mellom næring og bolig. Langs E6 er det avsatt parkbelte i industristrøk hvor det skal etableres en voll/skjerm og beplantning mellom E6 og næringsområdet. Den vil skjerme for støy og innsyn fra E6. Byggegrense er 50 meter fra midtlinje på E6 og 15 meter fra midtlinje på Trondheimsvegen (FV). Atkomst blir som før fra Trondheimsvegen, men den blir strammet opp og innsnevret. Utformingen må godkjennes av Statens vegvesen. Det er i dag flere bygninger på tomten. Et større næringsbygg på ca 400 m 2 samt flere mindre bygninger. Grad av utnytting er foreslått til %-BYA = 60%. I forbindelse med offentlig høring kom følgende merknader: Akershus fylkeskommune, 23.10.2008: Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeid i marka gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet. Fylkesrådmannen gjør oppmerksom på at plasskrevende varehandel og en vesentlig andel kontorarbeidsplasser vil være i strid med overordnet føringer. Det må utarbeides bestemmelser om hva som er tillatt eller ikke innenfor planområdet. Fylkesrådmannen ber kommunen påse at tilgjengelighet for alle sikres i den grad det er mulig. Rådmannens kommentar: Planforslaget legger ikke til rette for forretning eller kontor. Det tillates industri og lagervirksomhet med tilhørende kontorplasser og/eller utsalg. Kontorandelen vil ikke være en vesentlig andel av bruksarealet. Hafslund nett, 24.10.2008: Hafslund nett har linje-, kabel- og stasjonsanlegg innenfor det planområdet som de har vist på kart lagt ved uttalelsen (ikke vedlagt saken). Det må tas hensyn til dette ved bebyggelse eller andre tiltak som kommer i konflikt med disse anleggene. Byggegrense fra transformatorkiosk er 5 meter. Rådmannens kommentar: Det tas hensyn til Hafslunds anlegg i videre planlegging og utbygging. Romerike avfallsforedling, 19.11.2011: Har ingen kommentar i denne saken. Sørum kommunalteknikk KF, 21.11.2008 og 16.3.2011: Det er tilfredsstillende vannforsyning til sanitærvann. Beregninger viser at det er tigjengelig 30 liter vann per sekund i et forsyningspunkt på området. Vannkapasitet til sprinkling er avhengig av hvilke kapasitet et anlegg krever. SKE KF ber utbygger om å beregne/dimensjonere spillvann i henhold til VAnormen kapittel 2.4. Overvann skal i utgangspunktet behandles lokalt. Dersom overvann må ledes inn på kommunalt overvannsnett, stilles det krav om beregning/dimensjonering i henhold til VA-normens kapittel 2.4. Rådmannens kommentar: Utbygger må vise at det for nye byggetiltak er tilstrekkelig brannvann på eiendommen og kapasitet på spillvannsnettet. Eldrerådet i møte 28.10.2008: Har ingen merknader til reguleringsplanforslag. Råd for funksjonshemmede i møte 28.10.2008: Rådet er opptatt av at fotgjengere blir tatt hensyn til i området. De påpeker at det bør vurderes om det er mulighet for at brua over E6 kan benyttes som gangbru.
Rådmannens kommentar: Det stilles ikke krav til fortau på brua over E6 i denne plansaken da aktiviteten på næringseiendommen ikke utløser behov for etablering av et slikt tiltak. Statens vegvesen, 17.11.2008: Påpeker at det må fremkomme i reguleringsbestemmelsene at skråningsutslag fra vollen ikke kan gå nærmere E6 enn 10 meter fra hvitstripe/skulder. Dette må målsettes på plankartet. Reguleringsplankartet viser hvor adkomst fra fv 260 til næringsområdet skal ligge. Langs det øvrige arealet mot fylkesvegen må det etableres grøft. Den eksisterende adkomsten til næringsområde som er felles med eneboliger merket felles avkjørsel må vises stengt på reguleringsplankartet. Under rekkefølgebestemmelser må det fremgå at ny avkjørsel til næringsområdet skal opparbeides etter byggeplan godkjent av vegvesenet. Rådmannens kommentar: Plankartet er tegnet i samsvar med vegvesenets merknader bortsett fra at felles avkjørsel nord i plankartet er for boligene og ikke skal markeres stengt. Rekkefølgekrav til etablering av ny avkjørsel er tatt med i bestemmelsene. Trafikksikkerhetsforum i Sørum kommune, 26.11.2008: Ønsker at vegskulder ved næringsområdet blir bevart, og at veibanen nordover gjøres strammere, mer markert. Rådmannens kommentar: Det vil bli etablert grøft og avkjørsel strammes opp iht. vegvesenets krav. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 21.11.2008: En etablering av utstillingshall mener Fylkesmannen er i grenseland for handelsvirksomhet. Fylkesmannen vil akseptere planen sett i lys av hvilke virksomhet som finner sted på eiendommen (i 2008). Fylkesmannen minner om at andre varegrupper vil kreve en formell bruksendringstillatelse. Det stilles krav til forslagsstiller at det utarbeides geotekniske analyser før 2. gangs behandling. Beredskapsstaben ber om at disse analysene sendes før politisk sluttbehandling av planforslaget. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener planforslaget legger opp til en vesentlig forbedring av området og at tomten kan brukes til tilsvarende virksomhet som har vært etablert før planoppstart. Eiendommen har vært i i bruk til salg og utleie av lastebiler og varebiler. Geoteknisk rapport ble oversendt Fylkesmannen 21.3.2011med frist 24.4.2011 for tilbakemelding. Vi har ikke mottatt noen uttalelse fra Fylkesmannen på den. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS, 9.1.2009: Viser til gjeldende lovverk og forskrifter (i 2009) som de forutsetter blir fulgt. Rådmannens kommentar: Utbygger må dokumentere at nye byggetiltak er prosjektert iht. gjeldende lover og forskrifter og at det er tilstrekkelig brannvann på eiendommen. Barnerepresentanten, 23.10.2008: Barnerepresentanten ser ikke at reguleringsplanen vil ha betydelig konsekvenser for barn og unge, og har derfor ingen annen kommentar til planforslaget enn at det er viktig å ivareta trafikksikkerheten. Norges vassdrag og energidirektorat (NVE) Region Øs 3.5.2011: De viser til oversendelse fra Sørum kommene av 21.03.2011og har gått gjennom den geotekniske rapporten utarbeidet av Løvlien Georåd (10-320), og har ingen spesielle merknader til den. De bemerker at det framgår av rapporten at planområdet vurderes som ikke utsatt for kvikkleireskred. Forhold til eksisterende plandokumenter og gjeldende vedtak: Planforslaget er i samsvar med kommuneplan for Sørum 2009-2021. Økonomiske konsekvenser: Investeringer, drift og vedlikehold: Ingen for kommunen.
Bærekraftig utvikling: Planforslaget regulerer bruken av et eksisterende uregulert næringsareal og legger til rette for en bedre utnyttelse av området. Det foreslåtte parkbelte skaper avstand mellom E6 og næringsområdet, og øker områdets estetiske kvaliteter. Trafikksikkerhet bedres når biloppstillingen mot E6 er borte. Ny bebyggelse og innsyns/støyskjerm vil skjerme området og nærliggende boliger for støy. Bemanningskonsekvenser: Ingen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? Har hatt planforslaget til uttalelse ved offentlig ettersyn. Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Har hatt planforslaget til uttalelse ved offentlig ettersyn. Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? Nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Nei Alternative løsninger: Planforslaget vedtas ikke. Følgende endringer må utføres innen vedtak av plan: Vurdering: Eiendommen har vært brukt til industri/lager siden midt på 1970-tallet. Beliggenheten ved E6 gjør at eiendommen er attraktiv for næringsvirksomhet. Rådmannen er derfor positiv til videre drift og høyere utnytting på eiendommen dersom det gjøres tiltak som bedrer trafikkforhold, støy og estetikk. Det er i dag ingen skjerming mot E6 i forhold til innsyn og støy. Virksomhet på næringstomten er et forstyrrende element sett fra E6, og er lite heldig med tanke på trafikksikkerhet. Planforslaget innebærer ett vegetasjonsbelte og en voll og/eller skjerm mot E6 for å dempe inntrykket fra E6 og redusere støybelastning. Dette vil gi et mer ryddig bilde mot E6. Det er også lagt inn et vegetasjonsbelte mot boligeiendommer i nord, noe som i stor grad allerede er etablert. Hensikten er å skjerme boligene visuelt fra næringsområdet. For å øke trafikksikkerheten og gi et mer ryddig trafikkbilde langs Trondheimsvegen er avkjøring til eiendommen i planforslaget redusert i bredden i forhold til dagens løsning. Dagens fellesavkjørsel skal være kun for boligeiendommene. I følge tiltakshaver kommer en buss-stopp litt i konflikt med avkjørsel til området. I forbindelse med grenseoppgang uttalte reprensentant for Statens vegvesen at den kunne flyttes. Buss-stoppen er ikke vist i plankartet, men i reguleringsbestemmelsene er det gitt anledning til flytting dersom vegvesenet godkjenner dette. Dette vil uansett bli innenfor arealet regulert til vegformål. Før eiendommen kan bygges ut må kravet til brannvannsdekning løses. Det er mulig å få ut 30 l/s på det kommunale nettet. Løsninger vedrørende brannteknisk dimensjonering og brannvann håndteres i byggesaken. I vegvesenets oversikter over ønskede gang-og sykkelvegprosjekt ligger det inne 5 km gang- og sykkelveg fra Lindeberg til Kløfta langs Trondheimsvegen. Det er ikke avsatt midler til prosjektet. Rådmannens vurdering er at det er usikkert når dette prosjektet igangsettes, og det tas ikke høyde for plassering av gang-sykkelveg i denne reguleringsplanen. Det er gjort grove vurderinger av sidevalg og arealbehov for en gang-sykkelveg, og realisering av planforslaget vil ikke ødelegge mulighetene for fremføring av en gang-sykkelveg. Planforsla get legger opp til en høyere utnyttelse av eiendommen samtidig som det stilles krav som gir bedre trafikkforhold, estetisk utforming og reduserer støy på eiendommen fra E6. Planen gir også større forutsigbarhet for eier og naboeiendommer. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas.
Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Offentlig ettersyn av planforslaget har vært annonsert i lokal avis og på kommunens internettsider. Naboer, lag og organisasjoner samt offentlige myndigheter har blitt tilskrevet. Ved vedtak av plan vil det kunngjøres på tilsvarende måte. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den 10.5.2011 Seksjonsleder: Inger K. Tveranger