Arkiv: PLNR-1121.0419.00, K2-L1212 Vår ref (saksnr.): 10/53030-2525 Journalpostid.: 10/2126666 Saksbeh.: Hilde Tjemslandnd PLAN 1121.0419.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER I AMTMANN ÅRRESTADS GATE 22, BRYNE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 062/10 16.11.2010 Time kommunestyre 072/10 07.12.2010 NB! VEDLEGGA ER TIDLEGARE UTSENDT, JF. LOK SAK 062/10 Forslag til vedtak: Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for boliger i Amtmann Årrestads gate 22, Bryne, plan 1121.0419.00, datert 27.05.10 og sist revidert 24.08.10, med tilhørende bestemmelser, datert 27.05.10 og sist revidert 01.11.10. Vedtaket er gjort i medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Forslag frå Annie Prestegård, SV: Pkt 4.1 i bestemmelsene, endres til: Området kan bebygges med inntil 2 boliger. Framlegget vart vedtatt med 8 røyster medan 1 røysta for Annie Prestegård sitt forslag. (SV) LOK-062/10 Framlegg: Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for boliger i Amtmann Årrestads gate 22, Bryne, plan 1121.0419.00, datert 27.05.10 og sist revidert 24.08.10, med tilhørende bestemmelser, datert 27.05.10 og sist revidert 01.11.10. Vedtaket er gjort i medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven. Time kommunestyre Forslag frå Michael Evans, SV: Pkt 4.1 i bestemmelsene, endres til:
Området kan bebygges med inntil 2 boliger. Framlegget frå LOK vart vedtatt med 24 røyster medan 3 røysta for Michael Evans sitt forslag. (2 SV og 1V). KS-072/10 Vedtak: Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for boliger i Amtmann Årrestads gate 22,Bryne, plan 1121.0419.00, datert 27.05.10 og sist revidert 24.08.10, med tilhørende bestemmelser, datert 27.05.10 og sist revidert 01.11.10. Vedtaket er gjort i medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven.
1121.0419.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER I AMTMANN ÅRRESTADS GATE 22, BRYNE 2.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Siv. ing. Trond Heskestad har på vegne av Team Bygg levert inn forslag til detaljreguleringsplan for 3 boliger på en eksisterende eneboligtomt i Amtmann Årrestads gate 22. Vedlegg 3 viser lokalisering av planområdet. SAKSOPPLYSNINGER Oppstartsmøte 22.02.2010 Varsel om planoppstart 19.03.2010 Planforslag innkommet 07.06.2010 1.gangs behandling i Lokal utvikling 24.08.2010 Offentlig høring og ettersyn 01.09.10-13.10.10 2.gangs behandling i Lokal utvikling 16.11.2010 Godkjenning i kommunestyret 07.12.2010 GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Time kommune 2007-2018 Området er avsatt til boligformål. Reguleringsplan for Rosseland III, plan 62 vedtatt i 1976 Tomten er regulert til lav eneboligbebyggelse som skal fremstå med en etasje. Det kan bygges en familieleilighet og en tilleggsleilighet på hver tomt. MERKNADER ETTER HØRING Rogaland fylkeskommune har ikke uttalt seg til saken. Statens vegvesen, brev datert 24.03.2010 Ingen merknad. Lyse energi, brev datert 21.09.10 Ingen merknad. Senior- og brukarrådet, vedtak i møte 04.10.10 Ingen merknad. Barn og unges representant, uttale datert 02.09.10 Barn og unges representant støtter rådmannen sitt rekkefølgekrav om at det skal opparbeides en 50m2 stor lekeplass med lekeapparat for mindre barn på tilvist del av gnr. 2 bnr. 211 langs Amtmann Årrestads gate innen boligene tas i bruk.
Videre er det positivt at kommunen vil utarbeide en samlet plan for det 2 dekar store arealet som er regulert til lek langs Amtmann Årrestads gate. Ingebjørg Mjølhus Skretting, brev datert 06.09.10 Er eier av Snorres gate 3 som ligger på skrå over veien fra planområdet. Hun er bekymret for hvordan solforholdene blir vår og høst som følge av planlagt utbygging. Hun har opplyst at de 3 nye boligene som er oppført rett ovenfor henne gir noe dårligere solforhold om vinteren. Hun ønsker derfor at det blir utarbeidet en sol- og skyggeanalyse for hennes eiendom også. Rådmannens kommentar Søker har laget en ekstra sol- og skyggeanalyse som viser hvordan solforholdene blir i Snorres gate i februar, se vedlegg. Analysen viser at eiendommen hennes blir liggende i skyggen i februar på grunn av de sist oppførte boligene i Snorres gate, men at solen er tilbake rundt mars. De nye planlagte boligene vil ikke gi noe særlig skygge på Skrettings eiendom. Eierne av Amtmann Årrestads gate 24, Ellen Kristine og Henning Blitzner, brev datert 06.10.10 Eier nabotomten sør for planområdet. Mener forslag til utbygging vil forringe verdien av deres eiendom og minske trivselen. Som det er nå, har vi en flott utsikt utover Frøylandsvatnet og nordover mot Dalsnuten og Lifjell. Med tre hus foran vil hele utsikten forsvinne. Ved at det bare blir bygget to nye boliger, tror vi at noe av utsikten ville bli bevart. Derfor vil vi som nærmeste nabo komme med et sterkt ønske om at Amtmann Årrestads gate 22 blir omregulert til to eiendommer med en bolig på hver. Vi ønsker også at tomta på sørsiden av de nye boligene beholder dagens bakkenivå. Rådmannens kommentar I forbindelse med reguleringsplanen er det utarbeidet snitt/profiler, se vedlegg. Snitt 2 viser forholdet mellom Amtmann Årresgtads gate 24, markert eks. bolig og planlagt bebyggelse. Ut fra snittet ser det ut til at Blitzner får beholde mye av utsikten også med 3 boliger. Rådmannen anbefaler ikke endringer i planforslaget med bakgrunn i merknaden. Ut fra måten boligene er planlagt på så vil terrenget på sørsiden av de nye boligene komme på omtrent samme kote som dagens terreng. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Beskrivelsen er i stor grad hentet fra søkers planbeskrivelse som er lagt ved saken, og justert slik at endringene ved 1.gangs behandlingen er innarbeidet. Dagens forhold Planområdet utgjør den bebygde boligeiendommen Amtmann Årrestads gate 22, gnr. 2 bnr. 73 og 127. Huset på eiendommen er anslagsvis 50 år gammelt med opparbeidet hage. Tomten ligger på hjørnet i krysset Snorres gate/amtmann Årrestads gate. Terrenget på tomten skrår fra Snorres gate i nord oppover mot sør slik at det er en høydeforskjell på ca. 5 m fra laveste til høyeste punkt innenfor planområdet. Tomten er 0,96 dekar. Bebyggelsen Det er foreslått innregulert 3 smale eneboliger på tomten, hver med 1 etasje, samt underetasje med plass for 2 biler i carport/garasje. Det er plass til 2 gjesteparkeringsplasser foran hvert av de 3 bolighusene. Boligene planlegges etter samme lest som nylig oppført nabobebyggelse i Snorres gate med samme utbygger. Det legges opp til en utbygging med T-BRA inntil 650
m 2, dvs. 217 m 2 pr. hus. Max. kotehøyde for bebyggelse på tomt 1 er satt til 38,0. Kotehøyden trappes ned mot øst slik at høydedifferansen i forhold til Snorres gates nivå blir tilsvarende også for hus 2 og 3. Det er lagt inn byggegrenser som sikrer 5 m avstand til Snorres gate, 4 meter til Amtmann Årrestads gate, 8 meters avstand til nabohus i øst og 10 meters hagedybde mot sør. Vedlagte snitt viser høydeforhold mot nabobebyggelse i sør og øst. Boligene blir en etasje lavere enn nylig oppført nabobebyggelse i Snorres gate. Ved høring var det krav til at boligene skal være forberedt for universell utforming, i samsvar med forslag til kommuneplan. Kommuneplanen vil sannsynligvis bli endret på dette punktet og det er også foreslått endring av kravet i denne planen, se under vurdering. Barn og unge Prosjektet legger opp til private hager som er minimum 80 m 2. Prosjektet er uten felles lekeareal. Det er et areal på nærmere 2 dekar som er regulert til lek langs Amtmann Årrestads gate. Arealet er opparbeidet som en fotball-løkke med en randsone rundt. Området fremstår som et areal som ikke er i aktiv bruk. Det er innarbeidet et rekkefølgekrav om at det skal opparbeides en 50 m2 stor lekeplass med lekeapparater for mindre barn på dette arealet innen boligene tas i bruk. Lekeplassen skal opparbeides etter prinsippene for universell utforming. Før opparbeidelse skal Time kommune lage en samlet detaljplan for hele arealet, da det skal vurderes om det skal legges en skaterampe på området. Sol/skygge Fremstillingen av sol/skygge viser at det på dimensjoneringstidspunktet, jevndøgn kl.15.00, er utilfredsstillende solforhold i hagen til hus nr. 3. Det er derfor også sett på solforhold 21. mai kl.15.00. Da er solforholdene gode. Det samme gjelder ved jevndøgn kl.18.00. Støyforhold Området ligger i 160 meters avstand fra fv. 506 med mye mellomliggende bebyggelse. Planlagte boliger mottar derfor trafikkstøy kun i en smal sektor. Beregninger i forbindelse med naboreguleringen i Snorres gate gav et utendørs trafikkstøynivå på 40,7 dba som tilfredsstiller kravet på 55 dba med svært god margin. Avstanden til Kong Haakons veg i øst er noe kortere, men her er trafikkvolumet vesentlig mindre samtidig som blokkbebyggelsen i Rosselandstunet gir effektiv skjerming. Rådmannen har derfor ikke sett noen grunn til å vurdere trafikkstøy i forhold til Kong Haakons veg. Renovasjon Når det gjelder renovasjon, forutsettes det at søppeldunker settes ut til vegkant på egen eiendom på tømmedag. Risiko og sårbarhet Det er ikke avdekket noen forhold det må tas ekstra hensyn til. VURDERING Lek Prosjektet har tilfredstillende lekeforhold da det er et rekkefølgekrav om at det skal lages lekeplass ved eksisterende fotball-løkke omtrent 50 meter fra boligene. Rådmannen har blitt kontaktet av tenåringer som ønsker å få vurdert noe av dette arealet til skating. Rådmannen
ønsker å vurdere en fremtidig endret bruk av dette relativt store lekearealet. Det er derfor også lagt inn i bestemmelsene at det skal utarbeides en samlet plan for bruk av dette arealet. Kommunen skal ta ansvar for å få utarbeidet en slik plan. Solforhold Den ene tomta får dårlige solforhold kl. 15.00 ved jevndøgn, men det er sol på tomta igjen rundt kl. 18.00, se vedlegg 5. To av hagene får en del skygge fra nabohuset tidlig på ettermiddagen, men forholdene blir bedre fra omtrent kl. 15.30 og utover. En opparbeidet lekeplass vil også fungere som en kompensasjon for noe dårlige solforhold på privat eiendom. Rådmannen vurderer solforholdene som tilfredsstillende. Universell utforming Ved førstegangs behandlingen ble det lagt inn krav til en viss grad av universell utforming av boligene, i tråd med forslag til kommuneplan. Kravet var at boligene skal være forberedt for universell utforming. Dette betyr at alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) skal kunne gjøres tilgjengelige ved installasjon/bruk av løfteplattform/heis. Ved nærmere vurdering fra byggesak av måten begrepet forberedt for universell utforming skal forstås på, indikerer begrepet at hovedfunksjonene skal ligge på inngangsplanet og dermed blir det vanskelig å stille dette kravet til denne planen. Et slikt krav vil kreve at adkomsten blir planlagt fra Amtmann Årrestads gate og ikke Snorresgate, samt at boligantallet muligens måtte blitt redusert. Rådmannen har derfor valgt å endre bestemmelsenes 4.6 andre setning til Det skal avsettes plass og gjøres konstruksjonsmessige forberedelser slik at øvrige etasjer kan nås trinnfritt ved installasjon av heis/løfteplattform internt i boenheten. Avkjørsel Dagens bolig har avkjørsel til Amtmann Årrestads gate. I planforslaget legges det opp til avkjørsel til Snorres gate. Den ene avkjørselen kommer nær krysset, men blir vurdert som tilstrekkelig sikker. Estetikk Naboprosjektet fremstår visuelt sett som en slags fortsettelse av Rosselandstunet. Nok et tett prosjekt med tre hus tett i tett vil videreføre dette inntrykket. Lave byggehøyder sørger for en avtrappning frem mot Amtmann Årrestads gate. Ros Ros-analysen avdekker ingen alvorlige problemstillinger. ENDRINGER I PLANEN 4.6 i bestemmelsene er foreslått endret fra Boligene skal tilfredsstille følgende grad av tilgjengelighet, jf. tabell F.1 i NS 1101-0:2009 Bolig forberedt for universell utforming til Det skal avsettes plass og gjøres konstruksjonsmessige forberedelser slik at øvrige etasjer kan nås trinnfritt ved installasjon av heis/løfteplattform internt i boenheten. Utbygger og forslagsstiller er orientert om endringsforslaget, og har akseptert dette.
KONKLUSJON Rådmannen tilrår at planen blir godkjent. For rådmannen i Time, den 08.11.2010 Bjørn Meling Kommunalsjef samfunn Trygve Valen Plan- og forvaltningssjef Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert 27.05.10, sist revidert 24.08.2010 2. Forslag til bestemmelser, datert 27.05.10, sist revidert 01.11.2010 3. Oversiktskart 4. Planfremstilling 5. Sol- og skygge, februar, mars og mai 6. Snitt 7. Ros-analyse