Orkdal kommune Plan og forvaltning Saksframlegg Side 1 av 7 Saksbehandler Ingvill Kanestrøm Dato 07.01.2014 Arkivreferanse 2012/7368-25 Saksgang Saknsnr Utvalg Møtedato 1/14 Hovedutvalg forvaltning 15.01.2014 5/14 Kommunestyre 29.01.2014 Reguleringsplan for Gjøla boligfelt, andre gangs behandling Vedlegg 1 Støykart_rev20122013 2 Notat-støy 3 2845_001 4 Statens vegvesen - Uttalelse vedr. reguleringsplan for Gjøla boligfelt. 5 Uttale - reguleringsplan - Gjøla boligfelt - Orkdal 015/017 6 Høringsuttalelse - Gjøla boligfelt 7 Gjøla boligfelt. 8 Høringsuttalelse fra eier på gnr 18 bnr 48 - på Gjøla boligfelt 9 Ønske om omlegging av vei til Frishåggån 9 018/003 10 GjølaVedtatt1 11 Reviderte bestemmelser 07012014 Behandling i Kommunestyre - 29.01.2014 Avstemming Hovedutvalgets tilråding enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre - 29.01.2014 I medhold av Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Gjøla Boligfelt med følgende endringer i samsvar med kart og bestemmelser revidert 06.01.2014 og 07.01.2014:
fra E39 skal bebyggelsen som ligger nærmest E39 og innenfor gul sone utformes slik at den fungerer som 16.12.2013. For bebyggelsen nærmest E39 og som er innenfor gul støysone tillates ikke soverom mot E39, med mindre bebyggelsen etableres med balansert ventilasjon, slik at boligene kan ha godt inneklima når alle vinduer er lukket. - Kapittel 4.1.9 Boligtetthet tas inn: Behandling i Hovedutvalg forvaltning - 15.01.2014 Avstemming Rådmannens innstilling enstemmig. Vedtak i Hovedutvalg forvaltning - 15.01.2014 I medhold av Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Gjøla Boligfelt med følgende endringer i samsvar med kart og bestemmelser revidert 06.01.2014 og 07.01.2014: fra E39 skal bebyggelsen som ligger nærmest E39 og innenfor gul sone utformes slik at den fungerer som 16.12.2013. For bebyggelsen nærmest E39 og som er innenfor gul støysone tillates ikke soverom mot E39, med mindre bebyggelsen etableres med balansert ventilasjon, slik at boligene kan ha godt inneklima når alle vinduer er lukket.
- Kapittel 4.1.9 Boligtetthet tas inn: Rådmannens innstilling I medhold av Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Gjøla Boligfelt med følgende endringer i samsvar med kart og bestemmelser revidert 06.01.2014 og 07.01.2014: fra E39 skal bebyggelsen som ligger nærmest E39 og innenfor gul sone utformes slik at den fungerer som 16.12.2013. For bebyggelsen nærmest E39 og som er innenfor gul støysone tillates ikke soverom mot E39, med mindre bebyggelsen etableres med balansert ventilasjon, slik at boligene kan ha godt inneklima når alle vinduer er lukket. - Kapittel 4.1.9 Boligtetthet tas inn: Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Selberg Arkitekter AS på vegne av Block Watne AS som tiltakshaver.
Planprosess Hovedutvalg Forvaltning vedtok i møte den 17.04.2013: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Hovedutvalg forvaltning at forslag til reguleringsplan, med tilhørende illustrasjonsplan, for Gjøla boligfelt kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før forslaget kan sendes ut må følgende endringer gjennomføres: 1. Planens navn endres til reguleringsplan for Gjøla boligfelt. 2. Eksisterende busstopp ved eiendommen gnr 15 bnr 73 innlemmes i planen, i.hh.t dagens situasjon. 3. Det reguleres inn et fortau mellom dagens Frishåggån (veien) og busstopp. 4. Gjølvegen reguleres inn sammen med fortau, fra krysset til den nye adkomstveien og fram til krysset mot Orkdalsveien. Det legges inn en rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av denne strekningen. 5. Delen av eiendommen gnr 15 bnr 32, som i dag inngår i reguleringsplan B33, (område v/orkdal Syindustri), innarbeides i planforslaget som egen boligtomt B4. Det stilles ikke krav om at denne skal inngå i illustrasjonsplan. Grad av utnytting settes til 40 % BYA for denne tomten. Adkomstveien til det nye boligfeltet får navnet Frishåggån, og det gjennomføres en omadressering før utbygging. Planen ble sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn med frist for merknader den 06.06.2013. Det er mottatt 7 merknader, derav to innsigelser, til planforslaget. Planområdet Planområdet er på ca. 10,8 daa og ligger på Gjøla, ca. 1,5 km nord-øst for Fannrem sentrum. Området grenser mot E39 mot nord. Planen berører i hovedsak gnr. 15 bnr. 17 men berører også gnr./bnr. 15/16, 15/86, 15/11, 15/71 og 15/32. Planstatus og overordnede retningslinjer Området er i gjeldende kommuneplan kommuneplanens arealdel 2007-2019 avsatt til boligutbygging. Planområdet omfattes i hovedsak av reguleringsplan B33, område v/orkdal Syindustri, godkjent 20.11.1978. Denne planen er en eldre reguleringsplan, som regulerer boligområder, grøntarealer og vegsystem. Mot vest grenser området til en eldre reguleringsplan, B8 (vedtatt 16.06.1964) som regulerer boliger, forretninger og småindustri. Mot sørvest grenser planen til reguleringsplan for del av Gjøla, B33A (vedtatt den 24.03.2006), som er regulert til religionsutøvelse, bolig og infrastruktur. Planlagte tiltak Planen foreslår boligbebyggelse, lekeplass, kjøreveg, parkering og gang- og sykkelveg. Det legges opp til noe ulik grad av utnyttelse innenfor feltet. Felt B1 og B3 skal ha en maks BYA på 40 % og B2 skal ha en maks BYA på 55 %. Det planlegges i hovedsak å bygge horisontaldelte 2-mannsboliger, med unntak av 1 enebolig (B3). Til sammen planlegges det å bygge 41 boenheter. Det skal etableres minimum 1,5 parkeringsplasser per boenhet, derav 1 plass per bolig som carport. Carportene skal plasseres mot dagens E39 og inngå som en del av støyskjermingen mot vegen. Vurdering Uttalelser/Merknader/Klager Innspill innkommet før første gangs behandling av planen er listet opp i vedlagte planbeskrivelse. Planbeskrivelsen redegjør også for hvordan innspillene er ivaretatt i planforslaget. I forbindelse med at planen er sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn er følgende uttalelser kommet inn: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Fremmer innsigelse. Fylkesmannen mener det må stilles minimumskrav til boligtettheten for å sikre at utnyttelsen blir så høy som ønsket. Dette må forankres i reguleringsbestemmelsene.
Fylkesmannen mener støyvurderingen som er gjort er noe mangelfull og ikke fanger opp hele støysituasjonen. Det mangler blant annet beregning av de faktiske støynivåene i fasadene. Dersom det skal åpnes for bygging i gul sone må det tas inn bestemmelser som sikrer at støygrensene i T-1442 ikke overskrides. Støygrensene i T- 1442/2012 bør tallfestes og gjøres juridisk bindende i bestemmelsene. Det anbefales at støysone legges inn som hensynssone med tilhørende bestemmelser i reguleringsplanen. Rådmannens kommentar: Orkdal kommune har diskutert innsigelsene i møte med Fylkesmannen. Det tas inn bestemmelse om minimum 4 boenheter per dekar for område B1 i reguleringsplanen. Støygrensene tallfestes i henhold til retningslinjene i T-1442/2012 og gjøres juridisk bindende i bestemmelsene. Hensynssone støy tas inn i plankart med tilhørende bestemmelser. Statens Vegvesen: Fremmer innsigelse. SVV viser til at både boliger og planlagte carport-/parkeringsplass er innenfor 50-meters byggegrense mot veg. Tillater kun bygging av midlertidige parkeringsplasser innenfor en sone på 25 meter fra midtlinje veg. SVV forbeholder seg retten til å innløse dette arealet ved fremtidig arbeid på eller ved vegen behov for å erverve mer areal langs vegen, og forutsetter at det settes av tilsvarende arealreserve innenfor planområdet. SVV viser også til at busstopp må markeres med brun farge og reguleringsformål «kollektivholdeplass» og at holdeplassen bør være universelt utformet. Gangfelt kan ikke hjemles gjennom reguleringsbestemmelsene men må omsøkes i etterkant. Rådmannens kommentar: Innsigelsen er drøftet i møte med SVV den 21.10.2013, jf. møtereferat vedlagt. SVV åpner for at byggegrensekravet kan reduseres. Dette på bakgrunn av at dagens E39 skal nedklassifiseres og utvidelsesbehovet for vegen vurderes å ikke være tilstede i overskuelig framtid. Fylkeskommunen: Minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne) må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Tor Roger Værnes: Ønsker ny innkjøring til sin eiendom fra ny vei som legges like øst for hans eiendom nr. 15/71. Rådmannens kommentar: ønsket om ny avkjøring vurderes å kunne imøtekommes. Mildri og Tore Volden: Viser til toetasjes bygninger vist på illustrasjonsplan like sørvest for deres eiendom, mener dette vil forringe utsikt og solforhold på eiendommen. Ønsker at nærmeste hus blir trukket lengre unna og oppført i én etasje, samt at utbygger setter opp gjerde eller hekk mot deres eiendom. Rådmannens kommentar: Byggegrensen sør for eiendommen gnr. 18 bnr. 93 utvides fra 3 til fire meter som vist på vedlagte plankart datert 06.01.2014 (vedlegg 11). Oppsittere i Frishåggån m. fl: Viser til dårlig trafikksikkerhet for avkjørsler inn på Orkdalsveien. Er positive til at utkjøring konsentreres til Gjølveien. 1) Protesterer mot vedtatt fortau regulert inn fra Frishåggån og til busstopp på grunn av trafikksikkerheten, dårlige siktforhold. Det vises til uttalelse fra trafikksikkerhetsutvalget. I uttalelsen vises det også til behov for støyskjerming. Det hevdes at støyskjerming på eiendommen gnr. 18 bnr. 48 i praksis ikke er gjennomførbart da dette kommer i konflikt med siktsoner for gangvei i Frishåggån. Dersom fortau tas ut muligjør dette helhetlige støyskjermingstiltak for eiendommene 15/32, 18/48, 18/189 og 18/55.
2) Foreslår at pkt. 3 i hovedutvalg forvaltnings vedtak av den 17.04.2013 strykes. Foreslår at planområdet utvides til å omfatte eiendommen gnr. 18 bnr. 55, slik at denne eiendommen også får utkjøring via Gjølvegen. Det vises til tidligere vedtatt reguleringsplan for området som er lagt til grunn for byggesaker i området. 3) Det vises til at det allerede er oppført en garasje på del av eiendommen gnr. 15 bnr. 32 vist som B4 på revidert plankart. Rådmannens kommentar: Forslaget om å inkludere avkjørsel til gnr. 18 bnr. 55 i henhold til foreliggende reguleringsplan på området muliggjør en mer trafikksikker avkjørsel fra eiendommen. Forslaget bør derfor tas inn i planen. Pkt. 3 i hovedutvalg forvaltnings vedtak av den 17.04.2013 strykes, og ny fotgjengerovergang over Orkdalsveien i forlengelsen av Frishåggån som vist på plankart revidert 18.04.13 tas ut. Frishåggån stenges for bilkjøring og eiendommene 18/48, 18/189 og 18/55 forutsettes utkjøring fra boligfeltet via Gjølvegen. Eiendommen gnr. 15 bnr. 32 tas inn i sin helhet i planen, som område B4 med egne bestemmelser. Monica Værnes: Ønske om at avkjørsel fra eiendommen 18/93 blir flyttet slik at den går over ny parkeringsplass. Avkjørsel fra eiendommen 18/93 går i dag over Værnes eiendom. Rådmannens kommentar: Orkdal kommune har ikke mottatt svar på henvendelse til hjemmelshaver på eiendommen 18/93, avkjørsel opprettholdes derfor som i dag. Barn og unges interesser Planen er drøftet med barn og unges representant i planforum. Det er regulert inn et grøntområde på 700 m2 sørvest i planen. Dette grøntområdet skal også fungere som lekeplass. I tillegg vil det bli et grøntområde sentralt i planområdet på felt B1 på ca 500 m2. Dette er ikke regulert inn, men vist i tilhørende illustrasjonsplan. Universell utforming Arealet som er regulert til boligbebyggelse (B1, B2 og B3) skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Det vil si at disse boligene skal ha framkommelighet for orienterings- og bevegelseshemmede i 1.etasje og til tilstrekkelige deler av utearealet. Arealbruk og transport knyttet til service- og aktivitetstilbud Boligområdet ligger sentralt plassert i umiddelbar nærhet til universelt utformet busstopp langs Orkdalsveien. Orkdalsveien har også gang- og sykkelvei herfra og til både Fannrem og Orkanger sentrum. Området ligger i Grøtte skolekrets, ca 2,5 km fra Grøtte skole, som har nødvendig kapasitet til å ta i mot flere elever. Det er ca 150 meter til nærmeste utendørs idrettsanlegg, og ca 850 meter til Orkdal videregående skole som blant annet har idrettshall. Estetikk og fjernvirkning Planlagte vertikaldelte tomannsboliger, som vist i tilhørende illustrasjonsplan, er godt tilpasset eksisterende bebyggelse. Plassering av carporter mot dagen E39 danner en naturlig avgrensning mot denne veien. Naturmangfold Planforslaget berører i liten grad naturområder og prinsippene i Naturmangfoldloven vurderes å være ivaretatt. Friluftsliv Det er kort avstand til fine turområder langs Orkla og i utmarka mot øst. Det er også oppkjørte skiløyper i dette utmarksområdet. I gjeldende kommunedelplan er det lagt inn ny turvei langs Kvamsbekken, fra Kleivan til bekken krysser Skaunavegen. Øvrige krav til planen og planbeskrivelsen Det antas at grunnen består av elveavsetninger, men at det kan forekomme lommer med kvikkleire. Bebyggelsen vil stå på plate, uten kjeller. Opparbeidelsen vil i liten grad påvirke grunnforholdene. Det foreligger støyrapport med beregning av støy fra veg. Bestemmelser om tilfredsstillende støynivå er lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Støyforholdene for deler av eksisterende bebyggelse vil bli forbedret etter utbygging. Det er laget en risiko- og sårbarhetsanalyse som eget vedlegg til planen. Med unntak av mindre områder mot E39, er det i følge flomsonekart fra NVE, ikke flomutsatt ved 200 års flom. Det er utarbeidet sol/skyggestudier av planområdet med omkringliggende bebyggelse for 21.mars, 21.april, 21.mai og 21.juni. I analysen er det benyttet en gesimshøyde på 10 m. Reguleringsbestemmelsene tillater en maksimal gesimshøyde på 9 m. Denne analysen viser at eksisterende bebyggelse i liten grad vil bli negativt berørt ved utbygging.
Rådmannens konklusjon og anbefaling Rådmannen foreslår at planen godkjennes og at følgende endringer tas inn i planen: fra E39 skal bebyggelsen som ligger nærmest E39 og innenfor gul sone utformes slik at den fungerer som 16.12.2013. For bebyggelsen nærmest E39 og som er innenfor gul støysone tillates ikke soverom mot E39, med mindre bebyggelsen etableres med balansert ventilasjon, slik at boligene kan ha godt inneklima når alle vinduer er lukket. - Kapittel 4.1.9 Boligtetthet tas inn: Tilrådingens økonomiske konsekvenser Ingen Konsekvenser for vedtatte målsettinger Regulering er i tråd med vedtatte målsettinger om økt fortetting i kommuneplanen.