Moss kommune Saksutredning Varnaveien 10 og 10 A - 2/2206 og 2/2207 - detaljregulering- første gangs behandling Saksbehandler: Anja Fagereng Dato: 24.04.2019 Arkivref.: 19/22380/GBNR - 2/2206, GBNR - 2/2207 Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Teknisk utvalg 09.05.2019 037/19 Dokumenter vedlagt saken Dato Dok.nummer Tittel 24.04.2019 400026 Plankart 24.04.2019 400027 Planbestemmelser 24.04.2019 400028 Planbeskrivelse detaljregulering 24.04.2019 400029 2. Nabomerknader forslagsstillers kommentar 24.04.2019 400030 Støyfaglig utredning 24.04.2019 400031 Varnaveien 10 - ROS-analyse 24.04.2019 400032 Rapport miljøteknisk grunnundersøkelse 24.04.2019 400033 Tinglyst avtale om frisikt 24.04.2019 400034 Soldiagram illustrasjonsprosjekt 24.04.2019 400035 Illustrasjonsplan 24.04.2019 400036 Lekeplass og MUA regnskap 24.04.2019 400037 4. Rapport nr. 1 - geoteknisk datarapport 1 Journalposter i arkivsaken 4 3 2 1 15.01.2019 Svar på henvendesle om fotgjengerovergang - Dyreveien 12.11.2018 Varnaveien 10 og 10 A - 2/2206 og 2/2207 - tilbakemelding på forslag til reguleringsplan 24.08.2018 Varnaveien 10 og 10 A - Varsel om oppstart av detaljregulering og utbyggingsavtale 23.08.2018 Varnaveien 10 og 10 A - 2/2206 og 2/2207 - kommentarer til referater 27.06.2018 Østfold Fylkeskommune - Innspill - varsel - detaljregulering - gbnr. 2/2206 og 2/2207 - Varnaveien 10 og 10A - Moss 28.06.2018 Varnaveien 10 og 10 A - 2/2206 og 2/2207 - Statens vegvesens uttalelse til varsel om oppstart av detaljregulering 26.06.2018 Fylkesmannen i Østfold - Innspill til varslet oppstart av detaljregulering 22.06.2018 Varnaveien 10 og 10 A - 2/2206 og 2/2207 - oversendelse av brev - detaljregulering og utbyggingsavtale 20.04.2018 Varnaveien 10 og 10 A - 2/2206 og 2/2207 - detaljregulering - referat oppstartsmøte
21.03.2018 Varnaveien 10 og 10 A - 2/2206 og 2/2207 - Oppstartsmøte for detaljregulering Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Varnaveien 10 og 10 a, legges ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningsloven 12-10 med følgende tillegg: Rekkefølgekrav som sikrer at skolekapasitet avklares før det gis rammetillatelse Rekkefølgekrav med krav om at kvartalslekeplass må være sikret før det kan gis brukstillatelse til bolig nr 26 innenfor planområdet. 09.05.2019 Teknisk utvalg Møtebehandling: Nina Wagner (MDG) fremmet følgende forslag: 3. Det legges tilrette for elbillading på alle parkeringsplasser. 4. Ved beplantning skal det velges pollinatorvennlige vekster. 5. Det skal vurderes bildelingsordning. Votering: Rådmannens forslag til første del ble enstemmig vedtatt Rådmannens forslag til punkt 1 ble vedtatt mot 4 stemmer (H og FrP). Rådmannens forslag til punkt 2 ble vedtatt mot 4 stemmer (H og FrP). MDGS forslag til punkt 3 ble vedtatt mot 4 stemmer (H og FrP) MDGs forslag til punkt 4 ble enstemmig vedtatt MDGs forslag til punkt 5 ble vedtatt mot 1 stemme (FrP) TU-037/19 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Varnaveien 10 og 10 a, legges ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningsloven 12-10 med følgende tillegg: - Rekkefølgekrav som sikrer at skolekapasitet avklares før det gis rammetillatelse - Rekkefølgekrav med krav om at kvartalslekeplass må være sikret før det kan gis brukstillatelse til bolig nr 26 innenfor planområdet. - Det legges tilrette for elbillading på alle parkeringsplasser. - Ved beplantning skal det velges pollinatorvennlige vekster. - Det skal vurderes bildelingsordning. Saksopplysninger: Område: ca. 4,7 dekar, Gnr/bnr 2/2206 (3,3 daa) og gnr/bnr 2/2207(1,4daa) Tiltak: regulere for boliger Gjeldende plangrunnlag: Kommuneplan Moss Kommune 2011-2022, vedtatt 2
20.06.2011 og Kommunedelplan K0002 Høyden-Varnaveien-Melløs vedtatt 20.04.09 Tiltakshaver: Bolig og Eiendomsutvikling as Forslagsstiller: Sted helhet arkitektur, Shark as Kommunen har mottatt privat forslag til detaljreguleringsplan for Varnaveien 10 og 10 a. Forslaget legger til rette for boligutbygging. Det ble avholdt oppstartsmøte for planen 20.4.18, hvor tiltakshaver, forslagsstiller og kommunen deltok, og det ble varslet formelt oppstart 07.06.18. I forbindelse med oppstart kom det 14 innspill. Merknadene er samlet i ett eget vedlegg og kommentert av plankonsulent. I tillegg til innspill fra instanser som Statens vegvesen, Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen er det kommet flere merknader fra naboer og tilliggende borettslag. Flesteparten av naboene er skeptiske til den foreslåtte fortettingen og mener konsentrert bebyggelse vil bryte med områdets karakter. Det har vært flere møter mellom administrasjonen og forslagsstiller hvor tema har vært avvik fra kommuneplanens krav om lekeplassser og tilpasninger av prosjektet. Kommunen mottok ferdig utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan 20.02.19. Vurderinger: Beskrivelse av planområdet Eiendommene Varnaveien 10 og 10A ligger i et eksisterende boligområde. Eiendommen 2/2206 har vært brukt som gartneri. For ca. 10 år siden ble gartneridriften lagt ned, og tomten har siden ligget brakk/ubrukt. Eiendom 2/2207 blir brukt til boligformål. Området grenser til næringsområdet i Varnaveien/Rabekkgata, som er ett stort næringsområde på tvers av kommunegrensene mellom Rygge og Moss. Flere eiendommer i området er under utvikling, blant annet Rosenvinge park, boligprosjektet «Tribunen» og Rabekkgata 4-6. Varnaveien 10 foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse, med bebyggelse bestående av 39 boenheter i 2-, 3- og 4-roms boliger samlet rundt et tun. Forslagsstiller ønsker å bygge mindre enheter som et supplement til de mer eksklusive nyere leilighetsprosjekter som bygges i sentrale områder. Plangrunnlag I kommuneplanen (2011) er Varnaveien 10 avsatt til bebyggelse og anlegg. Eiendommen ønskes utnyttet ut over unntaksbestemmelsene i kommuneplanen, derfor må eiendommen reguleres. Øvrige generelle bestemmelser i kommuneplanen blir da førende for planarbeidet. Høyder og utnyttelse Det er planlagt bebyggelse i inntil 3 etasjer, men for å oppnå variasjon trappes bebyggelsen stedvis ned til 2 etasjer. Høydene reguleres med kotesatte høyder i plankartet, ca. 10,0 meter over eksisterende terreng. 3
Detaljreguleringen åpner for en utnyttelse på 56 %-BYA, ihht. arealet innenfor formålet (gult område). Beregnet ut fra hele tomtearealet er utnyttelsesgraden 38 % BYA. Illustrasjonsprosjekt viser maksimal utnyttelse. Det er utarbeidet solstudier som viser at prosjektet har liten påvirkning på eksisterende bebyggelse. Utearealer og lek: Det skal avsettes minimum 30 m2 per boenhet for felles og privat uteareal. Dette er i tråd med kommuneplanens krav. Alle boenheter vil ha tilgang til privat uteplass på terreng eller balkong i tillegg til felles uteoppholdsareal. I tillegg til uteoppholdsareal avsettes det 250 m2 til nærlekeplass og 300 m2 til ballek. Nærområdet har i dag ingen felles lekeområder. Nærmeste område for sport er Melløs stadion med fotballbanene, ca. 480 meter i gangavstand, og for lekeplass er det Melløs skole, ca. 500 meter i gangavstand, som er nærmest. Friareal/skogsområde ligger ca. 200 meter vest for planområde. Ved oppføring av mer enn 25 boenheter utløses krav om kvartalslekeplass på 1,5 da, jamfør kommuneplanens bestemmelser punkt 1.5.2. Planforslaget løser ikke dette, men redegjør for at det likevel vil oppnås tilstrekkelige utearealer og lekearealer. Se planbeskrivelsen 6.9, 8.8 og eget vedlegg om uteareal. Det har vært dialog med Moss kommune v/miljøavdelingen rundt muligheten for å tilrettelegge for kvartalslekeplass utenfor planområdet, men man har ikke funnet noen egnet løsning. Området mangler et overordnet plangrunnlag som har avsatt areal for kvartalslekeplass som mindre utbyggingsprosjekter kunne knytte seg til. I slike tilfeller kunne man inngått utbyggingsavtaler med kommunen eller avtaler med andre grunneiere der man ikke kunne løse dette internt på området. I forbindelse med behandling av planinitiativ for Rabekkgata 4-6 (TU 09.05.19) anbefaler rådmannen at det igangsettes arbeid med kommunedelplan for Høyda. Varnaveien 10 ligger innenfor dette området. Hensikten med kommunedelplanen vil være å få en overordnet plan for infrastruktur inkludert arealer for kvartalslekeplass. Da en kommunedelplan uansett ligger noe frem i tid foreslås det følgende rekkefølgekrav: Før det gis brukstillatelse til bolig nr 26 innenfor planområdet skal det være sikret kvartalslekeplass i nærområdet. Alternativt bør man gi bestemmelser som sikrer ekstra høy kvalitet på de foreslåtte lekearealene for å kompensere for redusert størrelse. Parkering: 4
Det foreslås maks-krav for parkering: 4-roms bolig 1,0 3-roms bolig 0,8 2-roms bolig 0,6 I tillegg tillates 4 plasser for gjesteparkering. Minimum 50 % av p-plassene skal tilrettelegges for lading med el-bil. Det er stilt krav om to sykkelplasser pr. boenhet. Skole- og barnehagekapasitet I forbindelse med oppstart av planarbeid for Rabekkagata 4-6 har det fremkommet at det med dagens skolestruktur ikke vil være tilstrekkelig skolekapasitet. Det foreslås derfor et rekkefølgekrav som sikrer at skolekapasitet er avklart før det kan gis rammetillatelse. Økonomiske konsekvenser: Planforslaget medfører ikke direkte økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for nye Moss: Utbygging påvirker skolekapasitet og fremtidig skolestruktur må avklares. Miljø og klimakonsekvenser: Miljøkartlegging er gjennomført, og denne viser at ett delområde på 800 m2 er lett forurenset. Dette utløser krav om å utarbeide tiltaksplan for håndtering av massene på tomten. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Forslagsstiller opplyser at fjernvarmleverandør har vurdert at prosjektet er for lite til at det er lønnsomt å koble seg til. Folkehelsekonsekvenser: Prosjektet ligger delvis i gul støysone. Det etableres støyskjermer som skjermer utearealer. Det foreslås noen avvik fra støytretningslinjene når det gjelder støynivå på utsiden av rom til støyfølsom bruk. Det foreslås at minst halvparten av rom til støyfølsom bruk i hver boenhet, inkludert minimum 1 soverom, skal ha vindu mot stille side. når det gjelder støy. Konklusjon: Planforslaget legger til rette for en ønsket fortetting samtidig som det sikres et bomiljø med mange kvaliteter. Planforslaget vurderes som gjennomarbeidet og godt utredet og bør legges ut på høring med foreslåtte endringer. Anne-Lise Stokmo, Kst. kommunalsjef plan, miljø og teknisk Moss, 24.04.2019 5