Oppegård, Krav i Kommuneplan Moss Utklipp; shark as side 1

Transkript

1 Oppegård, Sak: LEKEPLASS og MUA regnskap VARNAVEIEN 10 og 10a Gnr./Bnr.: 2/2206 og 2207 Adr.: Varnaveien 10 og 10 a. Tiltakshaver: Bolig & Eiendomsutvikling as Krav i Kommuneplan Moss Utklipp; shark as side 1

2 Samlet ser tallene slik ut: Minimum 30 m2 private og felles utearealer / boenhet til opphold og lek. I tillegg 100 m2 lekeplass pr 25. boenheter. (snitt tall 4 m2/boenhet) I tillegg kvartalslekeplass pr. 150 boenheter. (snitt tall 10 m2/boenhet) Leses tallene som snitt tall er dette krav om lekeareal på 14 m2/boenhet, i tillegg til MUA på 30 m2. Leses tallene som absolutte krav gir dette ulike tall for ulike planer: Arealkrav i kommuneplan for reguleringsplan plan med 25 boenheter MUA 30m2/boenhet x m2 100 m2 0 m2 Sum MUA og lek 850 m2 34 m2/boenhet Arealkrav i kommuneplan for reguleringsplan plan med 26 boenheter MUA 30m2/boenhet x m2 200 m2 Sum MUA og lek 2480 m2 95 m2/boenhet Arealkrav i kommuneplan for reguleringsplan plan med 150 boenheter MUA 30m2/boenhet x m2 600 m2 Sum MUA og lek 6600 m2 44 m2/boenhet Planer på under 25 boenheter ikke har krav om mer enn 34 m2 MUA/lekeareal /boenhet, men tabellene over viser at kravet om lekearealer blir svært høyt for små reguleringsplaner fra 26 boenheter (og oppover), med MUA/LEK krav på 95 m2/boenhet. Kravet avtar ned til 44 m2/boenhet for store planer på 150 boenheter. For prosjektet i Varnaveien 10 med 39 boliger vil kommuneplanens krav se slik ut: Arealkrav i kommuneplan for reguleringsplan Varnaveien med 39 boenheter MUA 30m2/boenhet x m2 200 m2 Sum MUA og lek 2870 m2 73 m2/boenhet shark as side 2

3 Benyttes det gjennomsnittlige tall ser LEK og MUA regnskap se slik ut: Arealkrav i kommuneplan for reguleringsplan Varnaveien hvis en benytter gjennomsnittlige tall MUA 30m2/boenhet x m2 (4 m2/boenhet x39) 156 m2 (10 m2/boenhetx39) 390 m2 Sum MUA og lek 1716 m2 44 m2/boenhet Beskrivelse av prosjektet. Illustrasjonsprosjektet slik det nå foreligger har adkomst/kjørearealer på syd/øst og nord/øst siden av bebyggelsen mens både private og felles uteoppholdsarealer er lagt syd/vest for bebyggelsen, som er den mest solrike og lune beliggenheten. Tunet/gårdsrommet i mellom byggene passer for uteopphold for alle og lekearealer for de minste. Nord/vest på tomten er det ett areal på ca. 300 m2 som er god egnet til ballek (volleyball/boccia/basket e.l) for de litt større barna og voksne. Reelle arealer for uteopphold og lek i prosjektet MUA felles og privat målt på utomhusplan (blå skravur) Privat uteoppholdsarealer / balkonger 2.etg. Privat uteoppholdsarealer / takterrasser 3.etg (felles inngangspartier, gangveier ved post/avfall er ikke medregnet da disse er smalere enn 5 meter.) (rød skravur) Ball lek (gul skravur) 853 m2 155 m2 235 m2 ( 1243 m2/39=31,9 m2) 31,9 m 2 MUA/boenhet 254 m2 301 m2 Sum MUA og lek 1795 m2 46,0 m 2 /boenhet Dette regnestykket viser at planforslaget med 46 m2 MUA/LEK pr. boenhet imøtekommer kommuneplanens krav på 44 m2 MUA/LEK om disse leses som gjennomsnittlige tall pr. boenhet. TEK 17 og Veileder til denne Grad av utnytting. Plan og bygningsloven stilles ingen krav om størrelser på uteoppholdsarealer og lekeareaier men loven stiller krav om at uteoppholdsarealer/lekearealer skal opparbeides og at arealene skal være egnet til formålet. Det er stor forskjell på fortettingsprosjekter i bysentra og planer for store boligfelt i landlige strøk, derfor har staten etter 2010 overlatt til kommunene å definere kravene til MUA i kommuneplanen. Kommunene har praktisert dette svært forskjellig, men både i TEK 17 og i Forskriften Grad av utnytting (i fra 2014) definerer at minste uteoppholdsareal (MUA) er inkl. areal til lek. Dvs. at uteoppholdsarealene og lekearealer overlapper hverandre, og må sees i sammenheng. shark as side 3

4 Utklipp TEK 17: Sintef byggforsk byggdetaljblad Lekeplasser. Sintef byggforsk har tre ulike lekeplassbenevnelser i sitt blad , i fra 2005, på dette tidspunktet sa veiledningen til teknisk forskrift (TEK) at minimum 25 m2 areal bør avsettes til lek i boligprosjekter: 1. Lekeplass ved inngang/oppgang, for de minste barna mellom 2 og 6 år- maks avstand fra bolig 50 m, minst 150 m2/30 boliger, dette gir 5 m2 pr. boenhet. ( Inngangslekeplass kan også tilknyttes til barnehager). 2. for barn fra 5-13 år. Gangavstand fra bolig bør ikke være over 150 m. For store boligområder; minst som kan betjene opptil 150 boliger. For små boligprosjekter kan man ta utgangspunkt i at det for hver bolig bør disponeres 10 m2 til nærlekeplass, og at lekeplassens størrelse må vurderes i hvert enkelt tilfelle. ( kan tilknyttes skoler). I boligområder færre enn 200 boliger kan det ofte være hensiktsmessig å slå nærlekeplassen sammen med strøkslekeplassen, til en større lekeplass i nærområdet. 3. Strøkslekeplass for barn fra 10 år og oppover, for boligprosjekter med boliger m2, gangavstand fra boliger bør ikke være mer enn 500 m. For små boligområder kan man ta utgangspunkt i at det for hver bolig bør beregnes 10 m2 /bolig til strøkslekeplass. (Strøkslekeplasser kan gjerne legges i friområder.) Moss kommunes krav til lekeplassser i kommuneplan er tilnærmet lik de de to første lekeplasstyper etter Sintef Byggforsk sin definisjon over. ( mht. størrelser og avstander/beliggenhet.) Planlegging består ofte av å inngå kompromiss mellom ulike hensyn og behov, og allerede i 2005 fremkommer det i byggdetaljblad at en må kunne åpne for fleksible løsninger for å oppnå gode stedstilpasninger i de ulike reguleringsplaner, ved f.eks. å slå sammen flere små lekearealer til større arealer i små planer etc. Konklusjon. Etter gjennomgang av prosjektets MUA og lekeplass regnskap i planforslag for Varnaveien 10 over, ser vi at krav til MUA og LEK ivaretas i hht. både Plan og Bygningslov, TEK 17 og preaksepterte løsninger i hht. Sintef Byggforsk. Kommuneplanens formulering med absolutte arealkrav for kvartalslekeplass og nærlekeplass er for rigide og faller svært uheldig ut for små reguleringsplaner, men kravet til MUA og lekearealer for planforslaget i Varnaveien 10 imøtekommes når arealkravet tolkes som arealer/boenhet. Med dette mener vi at intensjonen bak kommuneplanens imøtekommes. shark as side 4

5 Med vennlig hilsen shark.as Kari Sivertsen sivilarkitekt shark as side 5