Uttalelse - offentlig ettersyn - detaljregulering gnr. 7 bnr Fladstad gård - del av B4 - Rakkestad

Transkript

1 RAKKESTAD KOMMUNE Vår ref.: 68339/ /13562 Postboks 264 Deres ref.: 17/ RAKKESTAD Dato: Uttalelse - offentlig ettersyn - detaljregulering gnr. 7 bnr Fladstad gård - del av B4 - Rakkestad Østfold fylkeskommune (Øfk) viser til oversendelse med følgebrev datert Hensikten med planen er å flytte adkomst til øst og legge til rette for frittliggende eneboliger og tomannsboliger, konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus/kjedete eneboliger og flermannsboliger. Det planlegges ca nye boenheter. Det står også i planbeskrivelsen at det er intensjoner om å legge til rette for og opparbeide gode felles utearealer egnet for lek, rekreasjon og opphold. Planområdet ligger øst for Rakkestad sentrum, og er i dag i hovedsak jordbruksareal i en vestvendt skråning. Planen er utarbeidet av Norgeshus Ingeniør- og arkitektkontor på vegne av Bjørnstad Bygg Utvikling AS har overtatt etter Fladstad Utvikling AS. I vårt innspill ved varsel om oppstart datert la vi vekt på følgende forhold: - Forholdet til overordnede planer - Sikring av lekeareal for barn og unge - Uheldig med lavere utnytting - Estetikk og hensyn til natur- og landskapsverdier - Variert bebyggelse for å få tilbud til ulike beboere og variert sentrum I tillegg til at planen er beskrevet i planbeskrivelsen, har kommunen redegjort for planen i sitt saksfremlegg. Blant annet påpekes det at formål og systemer for kvartalslekeplassen o_blk3 ikke henger godt sammen med tilgrensende planområde, etablert stinett og overvannsgrøft. Kommunen anbefaler flytting av lekearealet inn mot eksisterende lekeplass samt andre justeringer. Det er også foreslått endring av stinettet for å legge til rette for intern kommunikasjon og for gangadkomst til Rakkestad sentrum og skolene. Oversendelsen skal vise revidert løsning. Barn- og unge samt lekeareal Østfold fylkeskommune er meget positive til at kommunen er bevisst på gode og sikre løsninger for barn og unge, og stiller krav til utbyggere og prosjektene. I planbeskrivelsen står det at det er 0,7 daa lekeareal. I kommuneplanens arealdel står det i 1.1 at det skal avsettes et minste fellesareal (med ulike kvaliteter) på 50 m² pr boligenhet. Dette gir et krav om minimum m² innenfor planområdet, avhengig av antall enheter. Dermed må grønnstruktur som friområder (1,9 daa) og turveg (0,8 daa) måtte medregnes i fellesarealet. Slik vi tolker den gjeldende reguleringsplanen, er friområdet F2 ment å tilfalle også andre delfelt, Plan- og miljøseksjonen Postadresse: Postboks 220, 1702 Sarpsborg E-post: sentralpost@ostfoldfk.no Kontoradresse: Oscar Pedersensvei 39, Sarpsborg Internett: Telefon: Org.nr.:

2 spesielt B3. Vi etterspør derfor om det er tilstrekkelig fellesareal og lekeareal innenfor planområdet. Dersom det ikke er tilstrekkelig fellesareal, er det en alvorlig mangel ved planen. Vi ber derfor om at tilstrekkelig areal av F2 medregnes og at det enten sikres ytterligere areal innenfor planområdet, eller at de to planene ved F2 sees i sammenheng og at det sikres tilsvarende mer areal på planen i sør. Lekeplassen f_blk1 ligger med veier/parkering mer eller mindre på tre sider, der trafikken er høyest. Det bør vurderes om dette er en god og tilstrekkelig sikker løsning. Det må vurderes hvordan lekeplassen skal sikres og ikke samtidig komme i konflikt med frisiktsone mot vei. Vi vil anbefale at lekeplassen flyttes, f.eks nærmere felt BKS1 som ligger langt fra de andre nærlekeplassene. Lekeplassen i sør, o_blk3 ligger i tilknytning til lekeplass på feltet i sør, men disse to lekearealene blir delvis delt av veiareal/vendehammer regulert i feltet i sør. Det bør vurderes om dette er hensiktsmessig, eller om det er bedre å flytte lekearealet noe, eller aller helst, ikke opparbeide veianlegget i planen i sør helt inn til lekearealet. Vi vil i tillegg anbefale at det legges inn byggegrense mot lekeareal. Slik planen er utformet, kan det bygges tilnærmet i formålsgrense, i tillegg til at det er bestemmelser som gir rom for at utkragede/ikke understøttede bygningselementer kan bygges ytterligere over byggegrense. Vi viser til plan og bygningslovens 29-4 «Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense» som sier at det ikke skal være under 4 meter fra byggverk til tomtegrense og minst bygningens halve høyde. Slik vi ser det, er det uheldig med bebyggelse for nær lekeareal og friområder. Egnet uteareal reduseres siden arealet nærmest boligene vil oppleves som privat/halvprivat, spesielt hvis det er balkonger nær lekeplassene. For de fleste vil det også oppleves som uheldig å ha lekeareal med «støyende» aktivitet for nær boligen og spesielt balkong. Samtidig vil leke- og uteoppholdsarealene få mer skygge og dermed mindre kvalitet. Vi vil derfor anbefale at byggegrense mot lekeareal, friområder, stier mm økes til 4 meter. Redusert utnytting Planforslaget har noe lavere utnytting enn den den opprinnelige planen. Vi vil anbefale at planen har en noe høyere utnytting, enten med flere enheter for konsentrert småhusbebyggelse, eventuelt at det enkelte steder bygges i høyden. Dette vil igjen kreve mer lekeareal/fellesareal, men eneboliger er gjerne arealkrevende, mens konsentrert småhusbebyggelse ofte gir mer rom for fellesareal. Vår begrunnelse er i hovedtrekk behovet for å redusere presset på jordbruksareal og friområder, sett i et framtidsperspektiv der vi skal sikre areal til spesielt matforsyning også i fremtiden samt forhindre klimapåvirkning. Et viktig virkemiddel er at minst mulig jordbruksareal omdisponeres, der mange bor sentrumsnært for å redusere spesielt personbiltrafikken. Buffersone I kommuneplanens 1 i utfyllende bestemmelser står det at det bør være en minimum 20 meter buffersone mellom dyrka mark og bebyggelse. Det er foreslått løst med en beplantet eller åpen 2

3 3 sone/areal/område, evt høydeforskjell. Avhengig av fremdrift for utbyggingen, bør det vurderes om det skal sikres en buffersone i denne detaljreguleringsplanen. Parkering Det er redegjort for at det ikke er ønskelig med maksimumsbetegnelser på parkering. Etter vår vurdering er dette uheldig, siden redusert parkeringsdekning er et av virkemidlene for å redusere personbiltrafikken. Det er derfor viktig at det ikke i tillegg til felles parkeringsplass er mulig å parkere foran boligene på områder for konsentrert småhusbebyggelse og langs veiene. Vi vil derfor anbefale at det lages bestemmelser som sikrer dette. Vi vil anbefale at bestemmelsenes 3-8 stiller krav om etablering av ladepunkt for ladbar motorvogn, ikke bare at det kan settes av areal til ladepunkt for el-bil. Vi stiller spørsmål ved den samme paragrafen, som sier at parkering og/eller carport ikke skal medregnes i BYA. Parkeringsarealene ligger innenfor eget formål, og vil derfor ikke påvirke beregningen av BYA på boligfeltene. Parkering/carport skal medregnes i BYA, jf blant annet grad av utnytting. Slik vi ser det, er dermed denne bestemmelsen unødvendig. Det gis rom for carport på areal avsatt for parkering. Etter vår vurdering er dette uheldig, siden det bør være tilstrekkelig avstand og sikt fra parkering ut på vei. Dersom det bygges carport, kan deler av veggene tildekkes, og det kan dermed oppstå flere trafikkfarlige situasjoner. Vi vil derfor anbefale at carport kun kan plasseres minimum 5 meter fra vegkant dersom de ligger vinkelrett på veien. Vi vil derfor anbefale at parkeringsarealene endres. Hensynet til automatisk fredete kulturminner: Kulturminneinteressene i planen er ivaretatt. Rekkefølgebestemmelser I bestemmelsenes 2-1 er det krav om at gangveg og turveger skal være opparbeidet og ferdigstilt innen siste boenhet er tatt i bruk (på de tilliggende boligfeltene innenfor planområdet). Etter vår vurdering sikrer ikke dette disse viktige delene av planområdet så lenge det ikke er krav om at alle enhetene skal bygges ut fortløpende. Etter vår vurdering burde disse arealene sikres før 1. boenhet tas i bruk, evt med sesongjusteringer. Dersom en enhet ikke blir solgt/ikke bygges ut, vil ikke kommunen kunne kreve gjennomføring i tråd med intensjonene i planen. Vi vil derfor som sterkt faglig råd anbefale at bestemmelsene endres slik at opparbeiding av uteareal sikres, aller helst i en tidlig fase. Når kravet skal utløses, må vurderes opp mot sikkerhet under anleggsperioden. Øvrige forhold I 2-2 angis gesims- og mønehøyde målt etter gjennomsnittlig terreng rundt bygningen. Dette kan med fordel spesifiseres slik at det er entydig om det gjelder opprinnelig terreng eller ferdig bearbeidet terreng.

4 I den samme paragrafen angis at karnapp, inngangspartier mm kan plasseres utenfor byggegrense, inntil 1 meter fra tomtegrense. Hensikten med 8 meter mellom bygninger er både å ha tilstrekkelig sikkerhet i forhold til brann, men også behov for lys og luft mellom bygninger. Slik bestemmelsen framstår, kan den virke som en unntaksregel i forhold til brannkrav i plan og bygningslovgivningen. Etter vår vurdering bør det lages bestemmelser i tråd med plan og bygningsloven. Etter vår vurdering er det uheldig at det ikke er en felles plan innenfor hele delfelt 4. Det er heller ikke vist hvordan veien inn til den vestre delen er tilpasset framtidige planer for denne delen. Vi vil derfor anbefale at det i samråd med kommunen avklares hvordan dette kan løses, slik at denne reguleringsplanen ikke er til hinder for framtidig regulering og utvikling av resten av feltet. Det er positivt at det lages bestemmelser som sikrer at det ikke kan lages eksponerte grunnmurer. Det er gitt bestemmelser der gesims er maksimum 6,5 meter. Vi etterspør om dette er tilstrekkelig for flate tak, noe som flere og flere velger. Norgeshus har flere moderne bygg med flatt tak i sin katalog. Vi vil derfor oppfordre til noen høyere gesims for flate tak for å kunne ha rom for litt terrengjustering, og gjerne også ha mulighet for variert innvendig takhøyde. Det kan gjerne utarbeides ulike bestemmelser, avhengig av takform. I tillegg er det et par bestemmelser som vi er usikre på om er ment som unntak fra TEK. Det er i utgangspunktet ikke gitt mulighet for dispensasjon fra TEK, spesielt ikke sikkerhetskravene. På side 24 i beskrivelsen, står det under punkt 5.10 Energiforsyning at «Planlagte boliger vil oppfylle nye krav iht. TEK 10 fra og med 2017.» Vi vil minne om at det er den til enhver tid gjeldende TEK som gjelder for hver enkelt søknad om tiltak. Oppsummering Østfold fylkeskommune vil som sterkt faglig råd anbefale at rekkefølgebestemmelsene endres slik at uteareal/fellesareal opparbeides tidlig i utbyggingen. Det må sikres tilstrekkelig leke/friareal på plankartet i samsvar med bestemmelsene. Vi viser i tillegg til våre øvrige vurdering/anbefalinger som vi håper kan bidra til en mer forutsigbar reguleringsplan som et godt verktøy både for kommunen, utbygger og etter hvert de som skal bo på Fladstad. Vi har ingen flere innspill, og planen kan for vår del egengodkjennes. Vi ber om at kopi av godkjent plan oversendes. 4 Med hilsen Dokumentet er elektronisk godkjent og signert av Elin Tangen Skeide fylkesplansjef Inger B. Kolseth Rådgiver

5 5 Kopi til: FYLKESMANNEN I ØSTFOLD POSTBOKS MOSS NORGESHUS AS Postboks MELHUS STATENS VEGVESEN Postboks 8142 Dep 0033 OSLO