PLANBESKRIVELSE GJØSVIKA IV

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDET GJØSVIKA IV i Røros kommune Oversiktskart. Planområdets beliggenhet.

2 Innholdsfortegnelse. 1. Planstatus. 2. Hovedinnhold. 3. Forutsetninger, hovedgrep og løsninger. 3.1 Videreføring av eksisterende feltutbygging 3.2 Bebyggelsen 3.3 Planmessig hovedgrep 3.4 Lekeplass 3.5 Atkomstveier 3.6 Gang- og sykkelveiforbindelser 3.7 Stenbrottveien 3.8 Vegetasjonsskjerm 4. Virkninger av planen. 4.1 Samfunnsmessig behov for boligbygging 4.2 Omlegging av trasè for skiløype 4.3 Vurderinger av risiko- og sårbarhet Trafikksikkerhet Drikkevann og avløp Overvann Vind Radon

3 1. Planstatus Reguleringsplanområdet utgjør nordre del av et større område avsatt som framtidig byggeområde for boliger i kommunedelplan for Røros sentrum, vedtatt av kommunestyret i Røros Det er ikke vedtatt bestemmelser til kommunedelplanen som gjelder spesielt for det avsatte boligområdet i Gjøsvika, men følgende generelle planbestemmelse gir føringer for reguleringsplanarbeidet: 1. Det skal i alle plan- og byggesaker stilles krav til god arkitektonisk utforming og tilpasning til natur- og kulturlandskapet og eksisterende bygningsmiljø.

4 2. Hovedinnhold. Reguleringsplanforslaget medfører 34 nye eneboligtomter med tilhørende atkomstveier, gangveier, lekeplass og annet grøntareal. For inntil 17 av tomtene kan det tillates at to eller flere tomter slås sammen og bebygges samlet med konsentrert småhusbebyggelse. 3. Forutsetninger, hovedgrep og løsninger. 3.1 Videreføring av eksisterende feltutbygging. Planforslaget representer i stor grad en videreføring av den utbygging som er lagt til grunn i tilgrensende, eksisterende boligfelt og boligfelt under utbygging (Gjøsvika III). Det innebærer tradisjonelle eneboligtomter, men med en mulighet for at en eller flere tomter etter behov kan bygges ut med konsentrert småhusbebyggelse. Erfaringene fra eksisterende felt er at tradisjonelle eneboligtomter i økende grad bebygges med store hus og at størrelsen på tomtene har vært noe knapp. Små eneboligtomter og store boliger kan være en faktor som bidrar til at man ikke oppnår den ønskede kvalitet, estetisk og funksjonelt. På slik bakgrunn er tomtestørrelsen økt noe. Erfaringene med ordningen om at en eller flere tomter kan slås sammen og bebygges med konsentrert småhusbebyggelse, og at omfanget av dette kan tilpasses etterspørselen i boligmarkedet, er gode. På slik bakgrunn videreføres denne ordningen. Fra utbyggingen av Gjøsvika III er det lagt opp til at Hyttskrivarveien forlenges sørøstover som hovedatkomst til Gjøsvika IV. Planområdet sett fra lufta, retning mot sør. Eksisterende felt Gjøsvika II i nedre, venstre bildekant. Gjøsvika III til høyre.

5 3.2 Bebyggelsen. Det er lagt opp til relativ stor frihet hva gjelder å utforme bebyggelsen på egen tomt. For å ivareta ønsket om valgfrihet, er en del viktige vurderinger som skal bidra til å sikre god kvalitet overlatt til byggesaksbehandlingen, jfr. 2.2 og 2.3 i reguleringsbestemmelsene. Basert på erfaringer fra eksisterende felt tillates nå boliger med inntil 2 fulle etasjer på samtlige tomter i feltet, jfr. 2.6 i reguleringsbestemmelsene. Gjennom å stille krav til fargeplan, jfr. reguleringsbestemmelse 1.3 og 2.2 har man forsøkt å bruke fargesetting som et nytt element som skal sikre sammenheng og harmoni mellom bebyggelsen på tomtene internt i feltet, samt at fargesettingen skal harmonere med den historiske bebyggelsen i Røros Bergstad og på denne måten underbygge og styrke identiteten til Røros som verdensarvsted. 3.3 Planmessig hovedgrep. Det er størrelse og fasong på utbyggingsområdet som har vært styrende for planløsningen, dvs. plassering av atkomstveier, tomter og lekeareal. Avstanden fra Gjøsvika III i nord og vest og til Stenbrottveien (turvei) som avgrensning av byggeområdet i øst muliggjør fire parallelle tomterekker og relativt dype tomter. For å få flest mulig tomter pr. løpemeter atkomstvei og best mulig arealutnyttelse er tomtene gjort relativt smale. Å knytte de to atkomstveiene sammen i en boligsløyfe er hensiktsmessig og følger samme prinsipp som i Gjøsvika III. For å utnytte byggeområdets trapesform er det lagt opp til et sentralt beliggende og trekantet lekeareal midt i feltet. 3.4 Lekeplass. Avsatt lekeplass gir drøyt 100 m 2 felles uteoppholds- og lekeareal pr. boenhet, forutsatt totalt 50 boenheter når feltet er ferdig utbygd (156 m 2 med 34 eneboligtomter). Tar man utgangspunkt i et arealkrav på m 2 felles uteoppholds- og lekeareal pr. tomt, jf. Miljøverndepartementets veileder T-812 Gode utearealer i tettbygd strøk, oppfylles arealkravet med god margin. Avsatt lekeplass oppfyller avstandskravene for strøkslekeplass/ball-løkke og nærlekeplass, men ikke kravet for inngangslekeplass for de minste barna som er på 50 m fra boligens inngangsparti. Et eventuelt behov for inngangslekeplass utover avsatt lekeplass forutsettes løst innenfor den enkelte tomt og på avsatt boligareal. Sentral beliggenhet, god størrelse og relativt korte avstander til boligene er faktorer som tilsier at det avsatte lekearealet vil fungere godt både til lek og som naturlig møteplass. Området vil kunne fylle behovet både for strøkslekeplass og nærlekeplass, samt i stor grad behovet for inngangslekeplass for de minste barna selv om avstandskravet ikke er oppfylt. Området vil kunne dekke et behov for lek utover planområdet. Lekeplassen grenser til privat side av boligtomtene inne i veisløyfa. Eventuelle konflikter mellom privat uteoppholdsareal og lekeplassen må løses ved skjermingstiltak, jf. reguleringsbestemmelse Atkomstveier. Atkomstveiene er regulert med samme bredder som i Gjøsvika III. Dimensjonerende hastighet for Hyttskrivarveien er 50 km/t, 30 km/t for øvrige atkomstveier.

6 3.6 Gang- og sykkelveiforbindelser. Det er sikret gang- og sykkelveiforbindelse fra boligfeltet og inn på eksisterende gang- og sykkelvei fra Gjøsvika III og til sentrum. Det er lagt inn gang- og sykkelveiforbindelse til tilgrensende boligfelt i nord (Gjøsvika II) for intern forbindelse mellom boligområdene. 3.7 Stenbrottveien. Stenbrottveien er brutt ved utbyggingen av Gjøsvika II, men legges nå inn i reguleringsplanen som turveitrasè. I følge kommunens kulturminneforvalter er det å opprettholde Stenbrottveien et av de viktigste enkeltelementene (ved siden av fargesetting) for å oppnå en utbygging som blir tilpasset kulturverdiene i landskapet. Fra et kulturminnefaglig perspektiv vil det være fordelaktig om Stenbrottveien opparbeides og tydeliggjøres som turvei, jfr. 4.2 i reguleringsbestemmelsene. Stenbrottveien, retning nordover mot Røros. 3.8 Vegetasjonsskjerm. Det er avsatt et skjermingsbelte mot eksiterende boligområde Gjøsvika II, der den søndre tomterekka har sørvendte uteplasser mot Gjøsvika IV. Det vil bli en avstand på 30 meter mellom eksisterende tomter i Gjøsvika II og nye tomter i Gjøsvika IV. Det er avsatt et 6 meter bredt vegetasjonsbelte mot grøft mellom Gjøsvika III og Gjøsvika IV. Det innebærer at nye tomter i Gjøsvika IV er lagt i noe større avstand til grøfta enn i Gjøsvika III. Dette blant annet med tanke på å kunne komme til langs grøfta med gravemaskin også etter at områdene er utbygd (opprensking, fjerning av is i snøsmeltinga, etc.)

7 4. Virkninger av planen. 4.1 Samfunnsmessig behov for boligbygging. Innenfor planområdet til kommunedelplan for Røros sentrum er det ikke avsatt større byggeområder for boliger utover boligområdet i Gjøsvika. Det innebærer at det er boligområdene i Gjøsvika som i hovedsak vil dekke det framtidige behovet for nye boliger tilknyttet Røros Bergstad. At feltet Gjøsvika IV planlegges for utbygging nå medfører at man vil ha sikkerhet for å kunne dekke etterspørselen etter boligtomter i flere år framover og på denne måten ha den nødvendige reserve og langsiktighet i tomtetilbudet. Gjøsvika IV planlegges ikke opparbeidet med infrastruktur før tidligst i Omlegging av trasè for skiløype. Trasèen for skiløypa Skistuggurunden krysser planområdet. Skistuggurunden er en mye brukt rundtur på 10 km som går fra Gjøsvika og opp til Skistuggu beliggende lenger opp i Hånesåsen. Trasèen over planområdet er godt synlig på flyfoto under pkt.3.1. Å opprettholde dagens trasè gjennom planområdet vil medføre en mindre hensiktsmessig løsning i form av flere punkter der skiløypa må krysse atkomstvei, samt at arealutnyttelsen vil bli mer fragmentert og mindre effektiv. Det er derfor forutsatt at skiløypa legges om og som i dag følger kanten av utbyggingsområdene. Et av flere alternativer for omlegging kan være at skiløypetraseen legges i regulert trasè for turvei; i eller langs med Stenbrottveien, jf. reguleringsbestemmelse 4.2. Terrenget er flatt, det er lite trevegetasjon og derfor enkelt å legge om skiløypetraseen. Dagens trasè for skiløypa Skistuggurunden krysser planområdet. Retning nordøst. Bergstadetn Zir skimten i bakgrunnen, til venstre i bildet.

8 4.3 Vurderinger av risiko- og sårbarhet. Ut fra vurdering av enkeltelementene nedenfor kan en ikke se at det er knyttet stor risiko til utbygging av området, eller at konsekvens av sannsynlige hendelser er stor. Spesielt for dette området er at man må ha særlig fokus på håndtering av overvann. På dette området er tiltak allerede iverksatt, jfr. pkt nedenfor Trafikksikkerhet. Planløsningen gir i form av følgende enkeltelementer god trafikksikkerhet og bidrar til å redusere sannsynligheten for trafikkulykker: - Atkomstveier lagt som rundkjøring reduserer behov for å rygge eller snu med bil. - Lekeareal godt skjermet for biltrafikk - Interne gangveiforbindelser. Trafikksikkerheten internt i planområdet vurderes for godt ivaretatt. Utbyggingen av Gjøsvika IV vil medføre økning av gående og syklende mot sentrum og skole. Det vil være viktig å ha fokus på at gang- og sykkelvegforbindelsen mot sentrum er tryggest mulig Drikkevann og avløp. Løsninger for vann- og avløp er prosjektert parallelt med utarbeidelse av reguleringsplan. Det legges opp til at feltet skal knyttes til kommunalt VA-nett Overvann. En har erfart at vannmengden i grøfta i nordvestre kant av planområdet, mot feltet Gjøsvika III, har vært for stor. Vannet har blant annet ført til utgraving og tomteskader på Stenbråttet barnehage beliggende lenger nord og nedstrøms planområdet. Disse erfaringene har medført at overvannet i hovedsak ledes i kraftig grøft på oversiden (sørsiden) av Hyttskrivarveien og vestover til grøft langs Hånesveien. Det er lagt et skjermingsbelte på 6 m langs grøfta mellom Gjøsvika III og Gjøsvika IV, slik at fjerning av is og snø i vårløsninga, samt opprensking blir mulig også etter utbygging Vind. Området er flatt, relativt fritt for trevegetasjon og kan være noe utsatt for vind. Erfaringer fra eksisterende boligområder tilsier at vind ikke vil bli et problem og at det ikke vil være nødvendige med særskilte tiltak for sikring eller skjerming Radon. Det finnes ikke grunnforhold i området (Alunskifer) som tilsier fare for radongass. Det er også tidligere foretatt målinger som tilsier at radongass ikke er et problem på Røros. Røros kommune, datert