RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: L12 07/489-66 Dato: 22.01.2013 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 45/11 - SOKN - PLANID: 2007 008 NY FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart sist revidert 16.01.2013 3. Planbestemmelser sist revidert 16.01.2013 4. Kommunestyrets behandling 16.09.2010 protokoll og saksframlegg datert 18.08.2010 5. Grunneiers forslag: plankart 6. Grunneiers forslag: bestemmelser Innstilling fra rådmannen: Forslag til reguleringsplan for Del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert 29.05.2009, sist revidert 16.01.2013 med bestemmelser datert 04.04.2012, sist revidert 16.01.2013 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10 og 12-11 Saksutredning: Rådmannen legger fram forslag til detaljregulering for gnr/bnr 45/11 til ny første gangs behandling. Planforslaget er utarbeidet av Rennesøy kommune med utgangspunkt i kommunestyrets vedtak 16.09.2010 og planforslag utarbeidet av SFAS arkitektur. Planbeskrivelse inngår i saksframlegget. I tillegg legges det fram et alternativt forslag til detaljregulering utarbeidet av av Dimensjon rådgiving AS og Advokat Todnem på oppdrag av grunneier Arnt Møller. Det alternative planforslaget bygger på tidligere planforslag utarbeidet av SjoFasting arkitekter AS. Historikk og tidligere behandling. Forslag til detaljregulering for eiendommen ble behandlet i planutvalget en rekke ganger i perioden 2009-2010 og i kommunestyret høsten 2010. I desember 2007 leverte søker et forslag til utbygging på eiendommen med ønske om en 30 vurdering. Saken ble trukket av eier av eiendommen før den ble lagt fram for planutvalget til behandling. Utskrift sendes til:
2 Planutvalget 18.6.2009 Planutvalget behandlet forslag til reguleringsplan for området i sak 34/09 og fattet enstemmig følgende vedtak: Planforslaget avvises. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 27-1, nr 2. Planutvalget er positiv til at det fremmes et planforslag med to-tre boliger. Allmenn ferdsel i strandsona må ivaretas med regulering av friområde/friluftsområde. Felles småbåtanlegg mot sør kan opprettholdes til N2. Utvidelse av brygger skal ikke tillates. Planforslaget inneholdt fire boliger. Planutvalget var på befaring før vedtaket ble fattet. Planutvalget 28.1.2010 Et nytt planforlag ble fremmet til behandling i sak 3/10. Det ble enstemmig fattet følgende vedtak: Saken utsatt til neste møte for å avklare konsekvenser av en utvidelse av planområde. Ref. sak i vedtatt i MU. På møtet i planutvalget ble det dessuten diskutert å ta opp hele søndre del av reguleringsplanen for Sokn til ny behandling. Saken det vises til fra MU er klage på et avslag på søknad om å bygge garasje på vel 100 m2. Det ble dessuten vedtatt midlertidig forbud om tiltak for Sokn kai og et område i tilknytning til denne. Planutvalget 4.3.2010 Planforslaget ble behandlet i sak 10/10. Planutvalget fattet mot en stemme følgende vedtak: «Forslag til reguleringsplan for Del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert 29.05.2009, sist revidert 17.12.2009 med bestemmelser datert 26.05.2009, sist revidert 21.12.2009 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Plankartet: N1 flyttes til naustmiljø ved Langbenken og tilhørende brygge ved B1 tas ut av planen. Strandsonen ved B1 reguleres som friområde. Formålsgrense går i eksisterende mur. Planlagt bebyggelse for B1 reduseres ved at trekkes fire meter lengre fra sjøen. Tillegg og endringer i bestemmelsene: 4.1 BOLIGBEBYGGELSE det tillates ikke annen bebyggelse enn det som er vist som planlagt bebyggelse på plankartet. -BYA for B1 reduseres til 220 -Grensene mellom boligtomtene og friområdet skal markeres med gjerde. 9.1 Veier og tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk. Friområde tas med i siste setning i rekkefølgekrav.( 9.1) 7.3 endres til: N1: det tillates oppført nytt naust maks T-BRA 30m2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10 og 12-11» Mindretallets forslag: «Det gis tillatelse inntil 2 hus. Bebyggelse B1 utgår. BYA B2 og B3 økes til 180m2.» Planen var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 08.04.-21.05.2012. Planutvalget 02.09.2012 Planforslaget ble behandlet i sak 33/10. Planutvalget fattet mot tre stemmer følgende vedtak:
3 «Forslag til reguleringsplan for del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert 29.05.2009, sist revidert 18.8.2010 med bestemmelser datert 26.05.2009, sist revidert 18.8.2010 vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12.» Mindretallets forslag: «Det gis tillatelse inntil 2 hus. Bebyggelse B1 utgår. BYA B2 og B3 økes til 180m2.» Kommunestyret 16.09.2012 Planforslaget ble behandlet i sak 61/10. Kommunestyret fattet med 15 mot 6 stemmer følgende vedtak: «Saken sendes tilbake til planutvalget for videre behandling Det gis tillatelse inntil 2 hus. Bebyggelse B1 utgår. BYA B2 og B3 økes til 180m2.» Planutvalget 02.12.2010 For å få en utdyping av kommunestyrets vedtak la rådmannen la fram følgende spørsmål til diskusjon: Spørsmål Svar 1. Kommunestyrets vedtak legger opp til to større bolighus. Er det da naturlig å tillate sekundærleilighet. Jf forslag til bestemmelser i kommuneplanen? 2. Kommunestyrets vedtak sier at B1 skal utgå. Betyr dette at området som grenser til 45/32 skal være åpent/uten bebyggelse? 3. Kommunestyrets vedtak legger opp til to større boliger. Tomtestørrelsen må dermed også økes. Skal det reguleres friområde med samme størrelse, større eller mindre enn forrige forslag? 4. Er kommunen innstilt på å innløse og overta evt. friområde? Ja 5. Hvilke forhold skal det legges vekt på ved plassering av bolighus. Utsikt for nabobebyggelse, avstand til sjø, interne solforhold, etc. Ja Ja Større Ja, ikke entydig svar på om noen forhold skulle vektes høyere enn andre
4 Gjeldende planer og regelverk Eiendommen inngår i reguleringsplan for del av Sokn vedtatt i kommunestyret 29.4.2003. Utsnitt av plankartet for gjeldende regulering Hele eiendommen er regulert til boligformål. Plankartet viser byggegrenser som gir mulighet for utvidelse av eksisterende hytte til bolig. Det er ikke vist muligheter til nye boliger i tillegg til dette på plankartet. Planen har ikke bestemmelser knyttet til eiendommen. Kommuneplanen viser eiendommen som byggeområde for bolig. Planområdet grenser til Langbenken. Det foreligger ikke godkjent reguleringsplan for Langbenken. Etter plan- og bygningslovens 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplaner. Detaljregulering kan utarbeides av private. Et ferdig utarbeidet planforslag legges fram for planutvalget som som avgjør om det skal legges ut til offentlig ettersyn. Når fristen for innspill er ute tar planutvalget saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Når forslaget er ferdigbehandlet av utvalget legges det fram for kommunestyret til vedtak, jf. pbl. 12-12. Varsel om oppstart Planoppstart ble varslet i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis 27.08.07. Aktuelle myndigheter, kjente grunneiere og rettighetshavere har fått egen melding. Følgende kommentarer er mottatt Fiskeridirektoratet, region sør (12.09.07) Kjenner ikke til spesielle fiskeri- eller akvakulturinteresser i området. Ber om at Fiskeridirektoratet, Region Sør blir orientert/konsulert hvis planen skulle medføre inngrep i strand-/sjøsonen, forøvrig ikke andre merknader. Kystverket, vest (10.09.07)
5 Har ingen merknader til varsel om oppstart reguleringsarbeid. Dersom planarbeidet kommer til å omfatte planlegging i sjø må det tas hensyn til den frie ferdsel, og at slike tiltak ut i sjø blir lagt fram for/avklart med Stavangerregionen Havn IKS. Statens vegvesen (11.09.07) Har ingen merknader til planvarselet, avventer konkret planforsalg. Fylkesmannen i Rogaland (08.10.07) Ber om at det tas hensyn til de strandsoneverdiene som ligger innenfor planavgrensningen, og gjør oppmerksom på at innskjerpingen av den nasjonale strandsonepolitikken også omfatter byggeområder. Strandsona på begge sider av planområdet er utbygd med brygger, det er derfor ekstra viktig å ta hensyn til de utbyggingsfrie arealene som er igjen. Ber om at det vurderes å sikre noen av strandsonearealene som fellesareal/friareal. Det er begrenset hvor mye av eiendommen som kan bygges uten at det vil komme i konflikt med strandsoneverdiene i området. En plan som ikke tar hensyn til strandsoneverdiene vil bli møtt med innsigelse fra Fylkesmannen. Rådmannens kommentar: Det er gått lang tid siden varsel om planoppstart. Det har imidlertid pågått planarbeid i perioden med blant annet offentlig ettersyn. Merknader til offentlig ettersyn er referert i vedlegg 5, saksframlegg til planutvalg og kommunestyre datert 18.08.2010. Beskrivelse av planområdet Planen omfatter en eiendom på ca. 2,4 da som pr. i dag er bebygget med en sommerhytte, uthus og et naust. Eiendommen grenser mot Bruveien i vest. Dette er tomtens høyeste punkt, 11 meter over havet. Herfra faller tomten til dels bratt mot sjøen. Fra vegen til kaia i tomtens nordside faller tomten sørover slakt mot sjø. Nordvest for eiendommen ligger en eksisterende bolig med relativt stor tomt. Sjølinjen er delvis utbygget med betongkai og naust, østre del har fortsatt sin naturlige strandlinje. Eiendommen fremstår i stor grad som opparbeidet hage. Bebyggelsen i sør, Langbenken, er en tett utbygging med boliger i 3 etasjer helt i sjøkanten. Langbenken er fullt utbygget med kaianlegg i hele eiendommens lengde. Mot øst grenser eiendommen mot kombinasjonsformål bolig/næring. Denne eiendommen er tungt utnyttet med diverse permanente og midlertidige bygg i forbindelse med anleggsvirksomheten til eier. Det er betydelige bryggeanlegg på denne eiendommen. Sett fra strandlinjen ligger tomten mellom to sterkt utbygde eiendommer. Sokn tilhører Mosterøy skolekrets og har skoleskyss med buss. Langs Bruveien er det opparbeidet gang- /sykkelvei. Det er ikke registrert forurensning eller spesielle fareområder. Det er ikke registrert kulturminner eller spesielle naturverdier på eiendommen. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget består av plankart og reguleringsbestemmelser. Planbeskrivelsen er en del av saksframstillingen. Planforslaget er utarbeidet av Rennesøy kommune med bakgrunn i kommunestyrets vedtak og tidligere planforslag for eiendommen utarbeidet av SFAS arkitektur.
6 Planforslaget forholder seg til kommunestyrets vedtak om to hus med tillatt bebygd areal på 180 m2 hver samt senere diskusjon i planutvalget. Boligområdet er derfor plassert mot sør og friområdet mot nord. Som en følge av mulighet for større boliger er boligområdet i sør utvidet i forhold til tidligere planforslag. I sør er det vist privat småbåthavn langs sjøen. Sjøarealet er vist som badeområde, ferdsel og privat småbåthavn. Planforslaget vist sammen med gjeldende regulering. Boligområdet kan deles i to tomter og det kan bygges et bolighus med tilhørende garasje/carport og parkering på hver tomt. BYA for hver tomt er satt til 180 m2. Garasje og parkering inngår i BYA. Det er satt krav om felles prosjektering for de to tomtene. For boligområdet er det bestemmelser som stiller krav om byggehøyder. Bestemmelsene er laget med tanke på relativt store hus. Det gis tillatelse til sekundærleilighet på inntil 60 m2. Planen viser to naust med tilhørende felles brygger og mulighet for fortøying av båter. Konsekvensene av planforslaget Gjennomføring av planen vil føre til fortetting fra en bolig til to bolighus på eiendommen. I tillegg gis det mulighet til videreutvikling av eksisterende naust og bryggeanlegg mot sør for å gi mulighet for en båtplass med tilhørende naust/sjøbod pr. bolig. For bryggene i sør er det vist en ny kailinje som videreføring av bryggene langs Langbenken og plassering av to naust i stedet for dagens ene naust. Gjennomføring/innløsing av friområdet vil gi allmennheten tilgang til sjøen.
7 Alternativt planforslag fra grunneier: Grunneier ønsker å fremme sin sak gjennom et alternativt planforslag. Grunneiers planforslag vist sammen med gjeldende plan Planforslaget tilsvarer planen som ble behandlet av planutvalget og kommunestyret henholdsvis 2. og 16. september 2010 med noen mindre endringer. I det nye forslaget er garasjer/carport vist langs gang og sykkelvei mot Bruveien. Grunneier har avklart dette med Statens veivesen som har satt krav om å få teknisk plan til godkjenning før byggetillatelse. Avstanden mellom ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse på Langbebken er økt til fem meter samtidig som avstanden mellom nye hus på B2 og B3 er tilsvarende redusert. For ytterlige beskrivelse av grunneiers planforslag vises til saksframlegg til kommunestyret datert 18.08.2010, vedlegg 4. Vurdering Kommuneplanen og gjeldende regulering har fastsatt arealbruken til boligformål. Gjeldende plan viser kun en bolig på eiendommen. Rennesøy kommune er i sterk vekst og det er derfor viktig å utnytte de arealene som er frigitt til boligbygging på en effektiv måte. Ut fra eiendommens størrelse på 2370 m2 er foreslått utnytting i samsvar med eller i underkant av retningslinjene til Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og forslag til regionalplan for Jæren. Hele planområdet ligger mindre enn 100 meter fra kystlinja. De senere år har det vært sterkt fokus på å ta vare på kystsona både i forhold til tilgjengelighet for allmennheten og i forhold til natur- og miljøvern. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenn interesser. Planområdet er allerede i stor grad opparbeidet og privatisert. Det ligger inneklemt mellom hus og bryggeanlegg på Langbenken, og brygge og industriområde på naboeiendommen mot øst. Eiendommen karakteriseres som innmark/hustomt og er svært lite tilgjengelig for allmennheten. Kommunens planforslag er resultat av en lang prosess. I løpet av prosessen er antall bolighus redusert fra fire til tre samtidig som en betydelig del av eiendommen er omdisponert til offentlig friområde. I kommunens forslag er friområdet ytterligere utvidet. Kommunens planforslag har vært diskutert med grunneier underveis. Boligområdet Deler av området som er vist som byggeområde for bolig er svært bratt. Dette stiller store krav til prosjektering av bygninger. Rådmannen har valgt å vise byggegrenser mot naboer, sjø og vei, men ikke legge inn eksakte krav til plassering av nye bygg. Det er satt krav om at ny bebyggelse må prosjekteres samlet før det kan godkjennes deling i to tomter. Rådmannen mener dette er en god løsning for å oppnå en helhetlig bebyggelse. Friområde/allmennhetens interesser
8 Ved å regulere til offentlig friområde legges det til rette for å kunne åpne opp området for allmennheten og stranda vil kunne fungere som rekreasjonsområde for områdene rundt. Friområdet gir også gode leke- og oppholdsmuligheter internt på området. Det er uansett verdifullt å ta vare på strandlinja ut ifra natur og miljøhensyn, deriblant biologisk mangfold. Ved å trekke friområdet helt nord i planområdet blir tilgjengeligheten for allmennheten bedre og mer logisk. Friområdet er forholdsvis lite og er ikke tilgjengelig langs sjøen fra tilliggende områder, kun via offentlig vei. For at området skal kunne tas i bruk av allmennheten er en avhengig av avtale om dette med grunneier, enten i form av innkjøp av grunn eller bruksrett. Verdien av området som friområde er etter rådmannens vurdering avhengig av at området er klart definert i form av avgrensing mot boligeiendommene. Det er derfor gitt bestemmelse om at boligtomtene skal avgrenses med gjerde. Rådmannen mener at allmennhetens interesser i forhold til friluftsliv er godt ivaretatt i planen samt at naturmiljø er sikret ved at den naturlige stranda i området reguleres til friområde med adkomst via offentlig vei. Forholdet til nabobebyggelse Sammenlignet med tidligere planforslag er boligområdet trukket nordover foran gnr 11bnr 27 samtidig som at arealet mot nordøst er åpent. Dette kan føre til redusert utsikt fra gnr 11bnr 27 sammenlignet med tidligere forslag til utbygging. Det er satt byggegrenser mot nabobebyggelse i sør som sikrer større avstand enn tidligere. ROS Ros-analysen som er utarbeidet av SFAS arkitektur konkluderer med at regulering av området ikke medfører vesentlig risiko verken for beboere, besøkende eller nærmiljøet utover nærheten til sjø og tilliggende vei. De elementer som kan sies å være av en viss risiko må løses primært gjennom oppføring av bygningsmassen i samsvar med plan- og bygningsloven og tekniske forskrifter. Regulering av friområde til sjø representer en risiko som det må tas hensyn til ved opparbeidelse og tilrettelegging av området. Kombinasjonen småbåthavn og badeområde er i utgangspunktet konfliktfullt. Det er derfor en forutsetning at småbåthavna kun skal være for boligene innenfor planområdet og dermed et begrenset antall båter. For vurdering av grunneiers alternative planforslag vises til saksframlegg til kommunestyret datert 18.08.2010, vedlegg 4. Konklusjon Planforslaget forholder seg til kommunestyrets vedtak om to hus med tillatt bebygd areal på 180 m2 hver samt senere diskusjon i planutvalget. Rådmannen mener at planen legger til rette for en god utnytting av eiendommen samtidig som allmennhetens interesser ivaretas med regulering av friområde og tilpasning til landskapet. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.