HØVLERIET/ FISKETORGET Detaljregulering PLANBESKRIVELSE Halden Arkitektkontor, juni 2011
INNHOLD side 1.0 Bakgrunn 3 2.0 Områdets historie 4 3.0 Området - tilstandsbeskrivelse 7 4.0 Overordnet planstatus 8 5.0 Planforslaget - beskrivelse 9 6.0 Risiko- og sårbarhet 11 7.0 Medvirkning 13 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 2
1.0 BAKGRUNN Reguleringen er igangsatt av Fredriksten Eiendomsutvikling AS etter ønske fra Halden kommune. Et større reguleringsarbeid pågikk på 1990-tallet i forbindelse med utbyggingen av Tista Senter. Det er noe uklart hva som skjedde ved sluttbehandlingen i denne forbindelse, men planen ble ikke endelig juridisk gjeldende. Imidlertid ble planforslaget fulgt i praksis, og lagt til grunn som om det skulle vært gjeldende; Kjøpesenter, vegsystem, parker, parkeringsområder, kaifront etc ble utbygget i tråd med ugyldig plan. Hovedtrekkene i den gamle ikke juridisk bindende planen er lagt til grunn for det nye planforslaget, og dette er oppdatert i tråd med innføring av ny Plan- og bygningslov. I tillegg er det foretatt noen mindre tilpasninger i forhold til hva som faktisk er bygget, samt ønske om tilbygg til senteret. Et annet vesentlig moment er også at ny rundkjøring og tilsluttende vegsystem i bunnen av Stadionbakken er innlagt i planen slik det nylig ble bygget av kommunen. Med denne reguleringen vil kommunen dermed få rettet opp i tidligere feil og mangler, og Fredriksten Eiendomsutvikling AS vil få et juridisk gjeldende og korrekt grunnlag for sin virksomhet. Planforslaget er utarbeidet av Halden Arkitektkontor AS. Planarbeidet ble varslet igangsatt (av SG Arkitekter) den 04.07.09 ved kunngjøring i lokalavisen og brev til relevante instanser, naboer o.a. den 06.07.09. Halden kommune har fastsatt at planen skal utarbeides som detaljregulering etter Plan- og bygningslovens (PBL) 12-3. Planen fremmes etter PBL 12-11. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 3
2.0 OMRÅDETS HISTORIE Sagene langs Fossen og Tista produserte på 1700- og 1800-tallet mye grov sagflis, som ble sluppet direkte ut i elva. Sammen med synketømmer dannet dette banker og grunner. Det ble satt opp bolverk i elveutløpet og det ble mudret (se kartene under). Sagflisen ble etter hvert transportert på slipprenner direkte til utfyllingsområdene. På denne måten ble blant annet områdene Mølen, Langbrygga og deler av Høvleri-området dannet. Utfyllingsområdene ved munningen av Tista har siden midten av 1800-tallet vært benyttet som havn og lagerområde for trelast fra sagene langs Tista/ Saugbrugsforeningen. Fig 1: Kart fra 1739 Fig 2: Kart fra ca.1840 Som det fremgår av de gamle kartene lå bydannelsen opprinnelig på sydsiden av Tista (under Fredriksten Festning), mens det på nordsiden til å begynne med bare var snakk om enklere trehusbebyggelse. Elvens utløp lå ikke særlig langt vest for bybrua, og elve-deltaet er synlig øst for broen (her sees også Os-bekkens utløp). Sjøboder lå i indre havn og langs nordsiden av Tista, og på slutten av 1700-tallet lå det omkring 30 slike store bygninger i Fredrikshald. Innen planområdet finner vi også en siste rest av de tidligere rekkene med sjøboder: Spinneriets sjøbod (som for tiden er under rehabilitering). Fig 3: Ca.1870, boden til høyre er revet. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 4
Fig 4: Under ser vi plan over tomteparseller for sagbrukseiernes lastetomter i området som kjøpesenteret i dag ligger på. Fig 5: Panorama fra 1882, som viser parsellene og bygningene langs Tista. Området ble nyttet som lastetomter for de ulike sagbrukene, og det ble oppført end del lagerskur og sjøboder. Det var også livlig torghandel på Fisketorget, der det som navnet tilsier ble omsatt fisk fra båter som la til langs Fiskebrygga. Det lå en fiskehandler mot torget helt inn i moderne tid, helt til denne bygningen brant ned (og ble erstattet av frisør). Til Fisketorget lå den gang også et hotell ( Privat Hotel ), med kafé og restaurant i første etasje. I områdene mellom Bakbanken og bod/lager-områdene langs Tista ble det senere etablert park, og ved byjubileet (300 år) i 1965 ble det bygget opp en flott utstilling her. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 5
Fig 6: Fiskebrygga 1906 Etter hvert ble de gamle trebygningene revet, og det ble bygget en bensinstasjon. Vinmonopolet ble også plassert ved Fisketorget, og kommunens redskapssentral lå her. Kun Spinneriets sjøbod lå tilbake av den gamle trehusbebyggelsen langs Tista. Ved oppføringen av Tista Senter, ble den kommunale redskapssentralen flyttet, og bygninger for øvrig revet. Deler av parken ble da også omgjort til parkeringsarealer for kjøpesenteret. Etter hvert ble også bensinstasjonen revet, men dette var en tid etter at kjøpesenteret åpnet. Kun Spinneriets sjøbod ble stående tilbake som en vernet bygning. Fig 7 og 8: Området ryddet, og bygging av kjøpesenter igangsettes (sett mot syd). Vinterbilde over ferdig kjøpesenter (sett mot vest). Trelastbygning og bensinstasjon enda ikke revet. Tista Senter stod ferdig og ble åpnet 16.10.1997 som et kjøpesenter med fasadeelementer og takformer hentet fra Høvleri-bygningene og sjøboder som tidligere hadde ligget der, og fikk i sin tid den lokale byggeskikkspris. Fig 9: Det nyoppførte kjøpesenteret, hvor bensinstasjonen fortsatt ligger på Fisketorget. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 6
3.0 OMRÅDET - TILSTANDSBESKRIVELSE Grunnforhold Kvartærgeologisk oversiktskart (NGU) viser at området består av fyllmasse. Det vises til nærmere opplysninger om området i det nedenstående. Fig 10: Kvartærgeologisk kart NGU Naturgitte forhold Området er flatt og ligger lavt langs elven, og ble delvis oppfylt i forbindelse med byggingen av kjøpesenteret for å sikre området mot springflo, stigning i havnivået etc. Det er ikke registrert biologisk sjeldne eller truede arter i området. Tidligere bruk Størstedelen av området har i utgangspunktet vært et sjøområde, benyttet til deponering av flis og utfylling av arealer. Det er heller ikke usannsynlig at man kan ha tømt ballast fra skip, og at grus og masser også har blitt ført med elva fra Porsnesområdet (som var svært erosjonsutsatt). Området har vært benyttet til lagringstomter for trelast, senere som kommunalt redskapslager og båtopplag, bensinstasjon, samt gater og parkanlegg og til slutt kjøpesenter med tilliggende parkeringsarealer og grøntområder. Grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger Det ble gjennomført grunnundersøkelser og utarbeidet fundamenteringsprinsipper i forbindelse med oppføringen av kjøpesenteret. Grunnen består av fyllmasse (sand grus, slagg) over inntil 10m flis, videre noe silt, og middels fast leire i dybden. Det var svært langt til fjell, slik det ble valgt et flåteprinsipp på friksjonspæler. Det er etablert lufting under tett byggeplate for å ivareta avgasser fra grunnen, slik at disse ikke kommer inn i bygningen. Det er også et gassvarslingsanlegg som vil varsle ved eventuelle høye gasskonsentrasjoner, slik at tiltak kan iverksettes. Det vil bli tilsvarende byggeprinsipp for ny bebyggelse. Ved eventuelle videre oppfyllinger av grunnen (for å komme opp på kote 2,2) vil dette kunne gi setninger. Disse kan pågå i lengere tid, og størrelsen vil avhenge av tilleggslast og mektighet av flis. Kompensasjon av setninger med ytterligere oppfylling etterhvert som grunnen setter seg, kan gi ytterligere setninger. Det kan derfor være aktuelt med pæling av alle arealer som skal utnyttes (for eksempel også veier) også på grunn av den store dybden til fjell. Det er risiko for danning av gass ved nedbrytning av organisk materiale: Det må vurderes og gjennomføres løsninger for å ivareta dette. Det vises for øvrig til rapport i kommunens bygningsarkiv på byggesaken for Tista Senter gnr. 62, bnr 332. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 7
4.0 OVERORDNET PLANSTATUS Planområdet, Høvleriet/ Fisketorget, er i kommuneplanens arealdel markert med grå farge på kommuneplankartet som eksisterende sentrumsområde, og ballbingen og skolestadion som grøntområder. Dette er i tråd med gjeldende arealbruk og det nye planforslaget. Fig 11: Utsnitt fra gjeldende arealdel av kommuneplan for Halden (skal rulleres i 2010). Fig 12: Oversiktskart som viser sammenstilling av gjeldende reguleringsplaner pr. dato. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 8
Gjeldende reguleringsplan for området der Tista Senter ligger er utdatert (og opphevet av senere vedtatt kommuneplanens arealdel). Som det fremgår, ligger det fortsatt det tidligere kommunale redskapslageret inne i den gamle reguleringsplanen. Større deler av planområdet er også pr dato uregulert. 5.0 PLANFORSLAGET - BESKRIVELSE Formål Formålet med omreguleringen er å åpne for tilbygg til kjøpesenteret (vestsiden), og for øvrig å få gyldig plan for området i tråd med hva som er bygget og gjennomført. Nybygd rundkjøring er lagt inn vest i området, og kommunens ønske om rundkjøring på Fisketorget er lagt inn. Arealdisponeringen innen planområdet er slik: Formål Areal m 2 1 Kjøpesenter (eksisterende) 16.873 2 Annen næring (verneverdig sjøbod) 456 3 Avløpsanlegg (pumpehus) 34 4 Bolig/ forretning/ kontor (B/F/K1) 2.079 5 Trafoer 49 6 Kjøreveier 10.606 7 Fortau 7.771 8 Torg 665 9 Annen veggrunn - grøntareal 4.006 10 Kollektivholdeplasser 177 11 Parkeringsområder 17.091 12 Parker og turveier 11.761 13 Vegetasjonsskjermer 625 Planområdets areal: 72.193 Fig 13: Planforslaget Plangrep Hovedgrepene med utforming av vegystem, parkeringsanlegg, grønnstruktur, bryggekant og byggeområder er allerede gjort gjennom utbygging av tidligere planlegging for over 12 år siden. Det nye er å introdusere et tilbygg til kjøpesenteret. I forhold til kjøpesenterutviklingen er Tista Senter et lite senter, som synes å sakke akterut i forhold til konkurrerende senter i nabobyene. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 9
Formålet er å gjøre det byinterne kjøpesenteret mer attraktivt ved å utvide antall butikker/ kjeder. Det skal i den forbindelse gjøres interne endringer i senteret, og også foretas en oppgradering av inngangspartiet og uteområdene rundt dette. Dette vil øke utvalget i byen, og er et forsøk på å demme opp for handelsflukten til andre Østfoldbyer og Sverige. For øvrig er kommunens nybygde rundkjøring (R1) og ønske om rundkjøring på Fisketorget (R3) lagt inn i planen. Et omfattende og komplett gangsystem er innarbeidet i planen. Offentlig tilgjengelighet langs Tista er også sikret. Bussholdeplasser er anvist på Fisketorget (i samsvar med dagens bussrute-trasé gjennom sentrum). Fig 14a: Perspektivskisse AMB arkitekter Fig 14b: Planskisse Planskissen er lagt inn i henhold til vedtak i planutvalget 15.02.2011, og er basert på skisser fra AMB arkitekter (Tista Senter) og SG arkitekter (Høvleriet Vest). Byggene er på ingen måte ferdig prosjektert, og må oppfattes som foreløpige arbeidsskisser. Byggeområder Det er åpnet for en utvidelse av bebyggelsen i forlengelse av Stadion-bakken (utvidelse av eksisterende kvartal B/F/K1), samt forlengelse av kjøpesenteret. Infrastruktur Kjøreveg og fortau følger eksisterende vedtatte planer, samt system i tilstøtende planer. Utemiljø Grønnstrukturen er identisk med planlagt og gjennomført utbygging. Nylig etablert ballbinge (Park 3) og Skolestadion for ballspill (Park 4), samt leke- og parkområder ligger i reguleringsplanen, og Halden Stadion ligger umiddelbart nord-vest for planområdet. Reguleringsplan for Høvleriet Vest fremmes til parallell behandling med denne planen. Her er Elvepromenaden, og en vannpark innregulert. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 10
Sett i en slik sammenheng blir det en elvepromenade fra Bybroa, og langs elva helt til Tistas utløp og Rødsbukten. Her blir det en sekvens som gradvis endrer seg fra det urbane til det mer landlige; Wiels plass med uteanlegg rundt Kongegården - Fisketorget mellom OK Trykk og kjøpesenteret park ved P-området til kjøpesenteret vannparken større parkdrag i Rødsbukten. Det er også nedfelt krav i reguleringsbestemmelsene som sikrer uteområde innenfor byggeområde B/F/K1, avhengig av hvor mange boliger som skal utbygges der. 6.0 RISIKO OG SÅRBARHET Risiko- og sårbarhetsanalyse ble gjennomført i forbindelse med utbyggingen av området, og grunnundersøkelsene ligger som vedlegg til tidligere godkjent byggesøknad i kommunen. Det er ikke indikasjoner på forurenset grunn i det nye foreslåtte byggeområdet. Det er lagt til grunn at ny bebyggelse fundamenteres tilsvarende som eksisterende kjøpesenter ble bygget. Dette gjelder også system for å håndtere eventuelle avgasser fra grunnen, og hindre at disse trenger inn i nye bygg. Det er også utarbeidet to fyldig rapporter utført av SCC Scandiaconsult (600440B rapport nr.3, 12.09.2001 utvidet miljøteknisk undersøkelse), samt (600440B rapport nr.4, rev.1, 06.02.2002 - Risikovurdering). For øvrig ble det også gjort analyser og undersøkelser i forbindelse med at kommunen nylig bygget og anla ny kjøreveg syd for ny rundkjøring (R1). Arbeidene med graving og fundamentering ble da midlertidig stanset for nærmere undersøkelser etter føre-vár-prinsippet. Det viste seg å ikke være forbundet med helsefare å arbeide i grøftene, og byggingen ble gjenopptatt og sluttført. ØVRIGE FORHOLD Risiko for flom i vassdraget er erfaringsmessig liten sett i forhold til flom i fjorden. Det eneste man har sett ved sjeldne tilfeller er at ved ekstrem vind inn fjorden, kan vannet presses inn fra sjøen og derved stige noe langs kaiområdene. Krav til oppfylling av planområdet vil også ivareta behovet for sikring mot flom i vassdraget. Bryggepromenaden er ferdig utbygget gjennom området. Det er verken mulig eller ønskelig å sikre bryggekanten 100% med inngjerding eller stengsler mot vannet. Risiko for brann og ulykker gjelder generelt. Området vil ha flere mulige adkomstveier; Refneveien/ Peder Ankersgate (nord-vest), Tyska/ Hollenderen (vest), Stadionbakken (nord), Repslagergata (nord), Oscarsgate (nord) og Wiels Plass (øst Brannstasjonen like i nærheten). Området er dermed sikret god tilgjengelighet for adkomst med utrykningskjøretøy. I tillegg kan Tista benyttes til eventuelle sjøgående utryningsfartøy (syd). PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 11
Fig 15: Støysonekart for fremtidig aktivitet på jernbane, driftsbanegård og Halden havn, høyde 4 meter over terreng. Kommunen har foreløpig ikke utredet fremtidig trafikksituasjon på veg, når ny nedstrøms bru og ringveisystem er etablert. Det foreligger derfor ikke prognoser eller beregninger for årsdøgntrafikk eller timetrafikk som forventes å passere gjennom området når den nye kommunale infrastrukturen er etablert (kommunal veg, ikke fylkes- eller riksveg). Det er dermed foreløpig ikke mulig å få gjennomført en støyberegning for vegtrafikken, siden det ikke foreligger inngangsdata. Over vises imidlertid støysonekart for fremtidig aktivitet på jernbane, driftsbanegård og Halden Havn. I kommunens nylig vedtatte reguleringsplan for Tyska/ Hollenderen (vest for planområdet) heter det i reguleringsbestemmelsenes 2.3g): støyforhold skal avklares ved utarbeidelse av detaljplan og eventuelle krav til støyreduserende tiltak skal tas med i denne. Videre er det også tatt med en egen bestemmelse om støy ( 2.7): Støynivået skal tilfredsstille gjeldende grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje for støy. Støyforhold skal avklares ved utarbeidelse av bebyggelsesplan og eventuelle krav til støyreduserende tiltak skal tas med i denne. Tilsvarende er det innarbeidet en egen bestemmelse om at T-1442 skal legges til grunn i denne reguleringsplanen for Høvleriet/ Fisketorget ( 3.1.2): Støy skal holdes innenfor anbefalte grenseverdier i Miljøverndepartementets veileder T-1442, pkt. 3.1, "Retningslinjer for PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 12
behandling av støy i arealplanlegging". Gjennom skjerming og bygningers plassering og utforming skal det søkes å oppnå mest mulig støyskjerming i forhold til boliger i nærmiljøet. Virksomheter som ved lukt, røyk eller støv vil virke sjenerende for omgivelsene tillates ikke. Det legges til grunn grenseverdier for lydtekniske ytelser og lydforhold som er i samsvar med Norsk Standard NS 8175 Lydforhold i bygninger, Lydklasser for ulike bygningstyper. 7.0 MEDVIRKNING Arbeidene med reguleringsforslaget ble varslet igangsatt 06.07.09. I forbindelse med varselet om igangsetting kom det inn 6 stk innspill/uttalelser. Innspillene er vurdert og relevante momenter er innarbeidet på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. Planforslaget er revidert eter høringen. 1. Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavdelingen, datert 31.08.09: Fylkesmannen mener det var noe begrensede opplysninger ved kunngjøring av oppstart av planarbeider. Mener det kan være avvik fra kommuneplanens arealdel, og ber om vurdering av konsekvensutredning. Mener planen er en detaljregulering. Mener rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre gjelder for området. Disse forhold og plantype må vurderes av kommunen. Det pekes på følgende forhold som må bli vurdert/søkt ivaretatt i planprosessen: - Estetikk - Barn og unge - Universell utforming - Grønnstruktur - Støy - Samfunnssikkerhet og beredskap - Rekkefølgebestemmelser Kommentar: Det har vært avholdt møte mellom kommunen og forslagsstiller vedrørende de tema Fylkesmannen tar opp. Det vises til vedlagt referat fra møte 27.11.09 nederst, som nærmere redegjør for dette. Ved kongelig resolusjon fastsatte regjeringen 27. juni 2008 forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Bestemmelsen gjelder for hele landet, med unntak av områder hvor det i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner er tillatt å etablere kjøpesentre. Formålet med den rikspolitiske bestemmelsen ( 1) er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. For områder som ikke omfattes av slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3 000 m 2. Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet ( 1). I dette tilfellet er kjøpesenteret etablert for over 12 år siden, og den næringsmessige biten i omkringliggende områder likeså. Området ligger også inne i kommuneplanens arealdel. Gjeldende regulering er ikke i overensstemmelse med de faktiske forhold, og dette er en av hovedårsakene til at reguleringen er igangsatt. Dette er nærmere beskrevet over i planbeskrivelsen. Fylkesplanen for Østfold (Østfold mot 2050) ble vedtatt av Fylkestinget 26.februar 2009, men er ikke endelig godkjent (forventes å bli det i nærmeste fremtid). PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 13
Utdrag fra fylkesplanens regionale strategier for Halden: Ved en utvikling mot E6, eller ved utvidelse av yttergrensene, har Halden en utfordring i å få på plass gode ATP-løsninger med sammenhengende gang og sykkelveger og kollektivfelt innenfor den langsiktige grensen, samt å beholde den definerte bystrukturen i Halden by. Utviklingen i Halden går mot en bydelsetablering ved E6, mens den langsiktige grensen i sør, øst og nord fastholdes på dagens grense mot utmark. Utviklingen i vest forsterkes av det store omfanget av arbeidsplasser i området. Utfordringen er å utvikle området til en funksjonell bydel med gode interne strukturer som støtter opp om transporteffektivitetsprinsippet. Det ønskes ikke en sammenbygging mellom Remmen-området og Berg/Isebakke, da disse arealene er konfliktfylte, og en slik utbygging vil redusere de landskapsmessige verdiene ved innkjørselen til Halden by. Boligetableringer og byutvikling for øvrig i Halden skal gjøres gjennom fortetting og transformasjon. Næringsarealer Næringsutviklingen i Halden vil i stor grad skje i etablerte høyteknologiske miljøer i byen. I tillegg er det satt av et regionalt næringsområde ved E6 for å binde sammen og videreutvikle områdene ved fengselet, Svinesundparken og øvrige arealkrevende næringer i området. Den nye bydelen må sikres et godt tjenestetilbud innenfor kort avstand. 4-Na Svingenskogen, vest for Berg/Isebakke ved E6. Det er også avsatt område som avlastingsområde for handel som ikke passer inn i sentrumsområdene. Utdrag fra fylkesplanens kjøpesenterbestemmelse: 5.9.4 Kjøpesentra med et bruksareal på mer enn 3000 m 2 kan bare etableres eller utvides i områder som er spesielt utpekt i fylkesplan /fylkesdelplan og avklart i kommuneplanens arealdel. 5.9.5 Kjøpesentra kan etableres i bysentrene Fredrikstad, Sarpsborg, Moss, Halden, Askim og Mysen. Bysentrum er avgrenset i kommunenes sentrumsplaner. Det ble i sin tid utarbeidet sentrumsplan for Halden, som ble utlagt til offentlig ettersyn, men denne ble aldri sluttbehandlet. Halden kommune har ikke sentrumsplan (der sentrum er avgrenset jf bestemmelse 5.9.5). For øvrig er reguleringen i tråd med kommunens strategi for utvikling av denne vestlige del av byområdet i Halden, både i forhold til ny innfallsport, og bolig- og næringsutvikling. Reguleringen må sies å være i tråd med formålsparagrafen i den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesentre, siden dette åpenbart ikke dreier seg om et nytt byeksternt kjøpesenter som vil kunne medføre byspredning og unødvendig transportbehov. 2. Halden kommune, barnetalsperson, datert 17.08.09: Mener det bør tilrettelegges for at barn og unge kan komme med innspill. Dette kan dreie seg om elever på Rødsberg ungdomsskole, noen elever på Os barneskole og Låby barneskole. Nevner også brukere av Rockehuset. Anbefaler kontakt med elevrådet på Rødsberg ungdomsskole og Os skole, samt brukerne av Rockehuset (daglig leder Fredrik Ahlsen). Kommentar: Det foreslås at høringsforslaget sendes de nevnte elevråd, samt Rockehusets kontaktperson ved utleggelse til offentlig ettersyn, slik at barn og unge også gis anledning til å vurdere og gi uttalelse til planforslaget. For øvrig kan nevnes at ballbinge allerede er etablert i området, og at skolestadion er innregulert (ballspill og øvrige ute-aktiviteter). Rocke-huset ligger i et tilfluktsrom utsprengt i Rødsberget, og har adkomst fra Peder Ankersgate (blindgate) vis-a-vis skolestadion. 3. Statens vegvesen, Region Øst, datert 14.07.09: Planområdet berører ikke veger som Statens vegvesen har ansvar og myndighet for i dag. Dersom ny innfart vest senere skal tas opp som riksveg, må vegen planlegges som hovedveg etter vegnormalene Håndbok 017. Kommentar: Vegystemet er inntegnet etter kommunens anvisninger og prosjektering, samt gjeldende kommunal regulering. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 14
4. Østfold fylkeskommune, planseksjonen, datert 10.08.09: Viser til kommuneplanens arealdel. Viktige problemstillinger i planarbeidet vil være: Formål og grad av utnytting Trafikkforhold Kollektivtrafikk Estetikk og byggeskikk Grønnstruktur Universell utforming Støy Grunnforhold Flomfare Uteoppholdsarealer Fylkeskonservatoren vil avvente svar fra Norsk sjøfartsmuseum (vedrørende Tista), før endelig uttalelse kan gis. Fylkeskonservatoren peker på den gamle Spinneriboden, og at det er knyttet regionale og nasjonale kulturminneinteresser til denne bygningen. Den må sikres i planen. Ønsker en egen reguleringsbestemmelse om stans i arbeider hvis det påtreffes fornminner. Fylkeskonservatoren har bedt om Sjøfartsmuseets vurdering i brev av 10.08.09. Kommentar: Planforslaget omfatter ikke sjøområder, eller forslag til nye inngrep i Tista. Bryggepromenaden er allerede bygget, så det anses som uaktuelt med nye undersøkelser i Tista. Spinneriets sjøbod er vernet i planen, og er for øvrig under rehablilitering. Bestemmelse verørende eventuelle fornminnefunn er lagt inn i bestemmelsene. For øvrig lar ikke alle de opplistede sjekkpunktene seg utrede og alternativsvurdere i denne reguleringen, siden det aller meste allerede er gjennomført og bygget. Imidlertid er de planfaglige vurderinger gjort etter beste skjønn og på bakgrunn av lokalkunnskap og de foreliggende planer, utredninger og rapporter. Forholdet til kommuneplanens arealdel er også avklart. 5. Riksantikvaren, datert 22.07.09: Viser til at det er Fylkeskonservatoren som er rette instans i reguleringssaken. 6. Fortum, datert 01.08.09: Har ingen bemerkninger. Viser til at de har høyspent- og lavspentnett i området, og at utbygger må bekoste eventuell flytting. Halden 11.03.2010 Revidert 21.01.2011 Revidert 15.03.2011 Revidert 09.06.2011 Revidert 15.06.2011 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 15
REFERAT FRA PLANMØTE Møte på Teknisk etat (Fayegården) Halden kommune, 27.11.2009, kl. 14.30 16.00 Tilstede: Saksbehandler Andreas Ebeltoft, Halden kommune, Terje Lello, Halden kommune (forlot møtet 15.30) og Erlend Eng Kristiansen, Halden Arkitektkontor AS BAKGRUNN Formålet med møtet var å avklare plantype og vurdere eventuelt behov for planprogram, konsekvensutredning og ROS-analyse for reguleringsplan for Høvleriet/ Fisketoget som er under utarbeidelse. Planarbeidene er varslet igangsatt, og det foreligger uttalelser. Det har tidligere vært avhold to møter i planprosessen med SG arkitekter (referat foreligger). KONLUSJONER 1. PLANTYPE: Kommunen viser til at reguleringsplanens formål er i samsvar med kommuneplanens arealdel, der områdene er avsatt i tråd med faktisk situasjon. Området er i det alt vesentlige allerede utbygget, og planen vil få eksisterende områder (vegsystem, gangvegsystem, bryggepromenade, busslommer, parker, P- plasser og eksisterende kjøpesenter etc.) inn i vedtatte regulerte former. I henhold til PBL 12-3 skal detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel. Private tiltakshavere har rett til å fremme forslag til detaljregulering, i dette tilfellet i samarbeid med kommunal planmyndighet og politisk ledelse (jf PBL 12-8). Det foreligger ikke vesentlige avvik fra kommuneplanens arealdel, og dermed kommer ikke PBL 4-2 annet ledd til anvendelse. Kommunen konkluderte med at plantype skal være detaljplan i henhold til PBL 12-3. 2. PLANPROGRAM OG KU: I henhold til PBL 4-1 skal det utarbeides planprogram for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn (jf også vurdering av KU i PBL 4-2, annet avsnitt). Siden området allerede er utbygget med kjøpesenter og vegsystem, innføres ingen nye vesentlige endringer som kan ha nye eller ukjente virkninger for miljø og samfunn. Det blir dermed uaktuelt å atarbeide planprogram og KU, siden dette ikke utløses av PBLs bestemmelser. 3. PLANBESKRIVELSE OG ROS-ANALYSE: Det skal utarbeides planbeskrivelse i henhold til PBL 4-2. I henhold til PBL 4-3 skal planmyndigheten påse at ROSanalyse gjennomføres, eller selv foreta slik analyse. Kommunen har selv nylig gjennomført ROS-analyser for tilliggende reguleringsområder, og innarbeidet disse i planbeskrivelsen. Dette gjøres tilsvarende for reguleringsplanen for Høvleriet/ Fisketorget. Grunnlagsmaterialet foreligger allerede i forbindelse med den gang kjøpesenteret og bryggepromenaden ble bygget. Kommunen er behjelpelig med å fremskaffe disse grunnlagsdataene. Referat godkjent 04.12.2009 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Høvleriet / Fisketorget Side 16