NSL EIENDOM & INVEST AS DETALJREGULERING FOR JOA NÆRINGSOMRÅDE, SOLA KOMMUNE - PLAN 0405 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

Transkript

1 NSL EIENDOM & INVEST AS DETALJREGULERING FOR JOA NÆRINGSOMRÅDE, SOLA KOMMUNE - PLAN 0405 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

2 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 2 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Reguleringsplan for Joa næringsområde Forslag til planprogram Oppdragsnummer: 1595 Oppdragsgiver: Versjon: 1 Dato: Oppdragsansvarlig: Oppdragsmedarbeidere: Lagret: Helene Østmoe Linda Longfjeld 1595_forslag til planprogram_joa næringsområde_3.doc

3 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Om planarbeidet Bakgrunn for planarbeidet Krav om konsekvensutredning ved oppstart av planarbeidet Saksgang for konsekvensutredning etter forskrift av Medvirkning og informasjon i planprosessen Beskrivelse av området Beskrivelse av påtenkt tiltak Føringer for planarbeidet Gjeldende planer Pågående planarbeid Tidligere vedtak Utredningsbehov Om arbeidet Metodisk vurdering av konsekvenser Utredningstema Risiko- og sårbarhetsvurdering Forslag til planprogram Beskrivelse av alternativer Framdrift... 14

4 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 4 1 Om planarbeidet 1.1 Bakgrunn for planarbeidet Forslagsstiller ønsker å videreutvikle et eksisterende næringsområde som ikke er regulert i dag. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for industri med tilhørende kontorvirksomhet. Planområdet er totalt ca. 87 dekar. Området er vist som næring og friområde i gjeldende kommuneplan. Tiltakshaver har tidligere fremmet forespørsel om oppstart av reguleringsarbeid for Joa næringsområde. Det faste utvalg for plansaker behandlet saken i møte , sak 63/06. Det ble anbefalt at det skulle utarbeides reguleringsplan for området, samtidig ble det satt noen premisser for planarbeidet. Det faste utvalg for plansaker førstegangsbehandlet planen i møte Det ble fattet vedtak om å sende planen tilbake til forslagsstiller for videre bearbeiding i tråd med vedtak i sak 63/06. ønsker nå å videreføre igangsatt reguleringsarbeid. Det ble avholdt oppstartsmøte med Sola kommune Figur 1: Oversiktskart over planområdet 1.2 Krav om konsekvensutredning ved oppstart av planarbeidet Sola kommune som planmyndighet har konkludert med at området må konsekvensutredes dersom det skal legges til rette for en utvidelse på over m 2 BRA til industri- og kontorformål. Innenfor planområdet er det ca. 55 dekar som benyttes til næringsareal. Grunnflaten av bebygd areal innenfor næringsområdet er ca m 2, noe som utgjør en % BYA på 20 prosent. I forbindelse med reguleringsplanen vil bl.a. tomteutnyttelse bli vurdert, men det er aktuelt og legge til rette for en utvidelse på over m 2 innenfor planområdet.

5 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 5 Reguleringsplanen blir dermed omfattet av 2f i forskrift om konsekvensutredning av , vedlegg I pkt. 1. Plikten til å behandle vedlegg I-tiltak i samsvar med forskriften følger av EUs direktiv om vurdering av visse offentlige og private prosjekters virkning for miljø. Direktivene gir ikke anledning til å unnta tiltak på vedlegg I fra utredningsplikten, selv om reguleringsformålet er i samsvar med kommuneplanens arealdel Planprogram i tråd med forskrift om konsekvensutredninger Ny forskrift om konsekvensutredning trådde i kraft KU-prosessen skal integreres i den ordinære planprosessen for tiltak som avgjøres av plan- og bygningsloven. Forskriftene innebærer at planprogram skal tas i bruk som virkemiddel for tidlig avklaring av rammer og premisser i planarbeidet. Konsekvensutredningen vil, både som prosess og med hensyn til krav om dokumentasjon, bli en integrert del i planprosessen. Følgelig vil utredning av konsekvenser være en del av det samlede plandokumentet som følger selve planforslaget til offentlig ettersyn og behandling. Hensikten med planprogrammet er å informere om planarbeidet, og få inn synspunkt på planene i en tidlig fase. Målsetting med planprogrammet skal være: - Avklare premisser og formål med planarbeidet - Vise opplegg for medvirkning og fremdrift i planarbeidet - Sammenfatte nåværende status - Drøfte problemstillinger i planarbeidet - Å fastlegge hvilke utredninger som skal gjennomføres Hensikten med konsekvensutredningen er å sikre at relevante problemstillinger beskrives og belyses, samt bidra til at tiltaket blir utviklet i tråd med hensyn til miljø og samfunn. 1.3 Saksgang for konsekvensutredning etter forskrift av på vegne av forslagsstiller utarbeider forslag til planprogram. Forslag til planprogram skal gi en beskriving av planen og forventede problemstillinger, ta opp behov for utredning og hvilke alternativ som vil bli vurdert. Planprogrammet skal avgrenses til det som er beslutningsrelevant og så langt som mulig baseres på kunnskap som foreligger. 2. Forslag til planprogram blir sendt på høring til berørte parter og blir lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. 3. På bakgrunn av forslaget og innkomne merknader fastsetter Sola kommune, som planmyndighet, planprogrammet. 4. Forslagsstiller utarbeider forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning, på bakgrunn av fastsatt planprogram. Planforslaget skal være tilpasset plannivået og problemstillingene skal være relevante i forhold til de beslutningene som skal tas. Så langt som mulig skal vurdering av konsekvenser baseres på kunnskap som foreligger og nødvendig oppdatering av dette. 5. Forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning blir behandlet i det faste utvalget for plansaker som en vanlig reguleringsplan og blir sendt på høring til berørte parter og lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker.

6 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side Medvirkning og informasjon i planprosessen I henhold til forskrift om konsekvensutredning skal man ved varsling av plan gjøre reder for opplegg for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt. Vi anser følgende grupper/aktører som viktige å involvere i prosessen: Naboer/beboere øst for planområdet Byggservice Sola kommune, v/kommunalteknikk Det vil bli opprettet en dialog med disse for å søke en best mulig prosess. Offentlig innsyn og mulighet til medvirkning i planprosessen blir sikret gjennom følgende: Forslag til planprogram blir lagt ut på høring i 6 uker samtidig med varsel om oppstart av planarbeid. Det vil bli avholdt informasjonsmøte for å informere om tiltaket i forbindelse med høring av reguleringsplanen. Reguleringsplan med konsekvensutredning blir behandlet av kommunen og lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Dokumenter og informasjon om reguleringsplanen skal legges på Sola kommune sine hjemmesider

7 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 7 2 Beskrivelse av området Planområdet avgrenses av Joaveien i øst, landbruksområde i nord, Sømmevågen i vest og naturområder nord for Flyplassveien/rv. 510 i sør. Området blir i dag benyttet til næring og omfatter NSL, Byggservice, Lyse Energi og arealer til Sola kommune. I tillegg er det lokalisert en enebolig innenfor gnr. 34 bnr NSL driver med produksjon, lager og kontorvirksomhet. Byggservice driver med vareutsalg og Sola kommunes har drift- og vedlikeholdsnemden lokalisert innenfor dette området. Adkomsten til NSL sin eiendom er via eiendommen til Byggservice. Illustrasjonen nedenfor viser planområdets avgrensning. Figur 2 - Planens avgrensning Figur 3 - Planområdets utforming

8 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 8 3 Beskrivelse av påtenkt tiltak Området benyttes i dag til næring. Tiltakshaver ønsker å utvide eksisterende næringsvirksomheter. Formålet med planen er dermed å legge til rette for industri med tilhørende kontorvirksomhet. Planområdet inneholder også arealer som i kommuneplanen er disponert til friområde. Kommunen har igangsatt arbeid med reguleringsplan for turvei langs Sømmevågen. Deler av planområdet vil dermed reguleres til friområde eller tilsvarende formål. Kommunen har stilt krav om at planen skal omfatte tilliggende næringsarealer til NSL Eiendom & Invest AS, fordi områdene er uregulert. Det er forskjellige grunneiere/virksomheter i området. I tidligere planprosesser har de øvrige grunneierne i området ikke vist interesse. Sola kommune har også bedt om at adkomst til NSL sitt område reguleres, og dette skal løses i reguleringsplanen.

9 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 9 4 Føringer for planarbeidet 4.1 Gjeldende planer Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP) I FDP er området disponert til tettstedsareal Kommuneplan for Sola I kommuneplanen for Sola , er planområdet i hovudsak disponert til næringsområde, samt friområde. Området blir berørt av eksisterende og fremtidig tursti. Figur 2 - utsnitt fra kommuneplanen (kilde: Reguleringsplaner Planområdet er uregulert. Planområdet grenser i sør til reguleringsplan 0361 Rv.510 Solasplitten. Det ble igangsatt arbeid med etablering av Solasplitten Figur 3 - Illustrasjon som viser planområdet og tilgrensende planer.

10 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side Pågående planarbeid Sola kommune har igangsatt reguleringsplan for turvei langs Hafrsfjord (plan 0404C), og forholdet til denne må ivaretas i reguleringsplanen for Joa næringsområde. Illustrasjonen under viser trasé for turvegen ved Joa. Figur 6 Trase for turveg langs Hafrsfjord (under planlegging) 4.3 Tidligere vedtak Det faste utvalg for plansaker behandlet i møte forespørsel om oppstart av reguleringsarbeid med Joa næringsområde etter 30 i plan- og bygningsloven, sak 63/06. Det faste utvalg for plansaker anbefalte igangsetting av arbeid med reguleringsplan for Joa industriområde. Det ble satt følgende føringer for det videre planarbeidet: Planområdet utvides til også å omfatte de tilliggende arealene til Sola kommune og Byggeservice, samt nødvendige arealer for adkomst til dette området. Det tillates regulert til kontorformål i begrenset omfang. Bygningsutforming og utnytting av tomta avklares i reguleringsplan, men det legges vekt på at dette skal avstemmes med overordnede lokaliseringskriterier og tilpasses eksisterende omgivelser. Det arbeides videre med adkomstforhold til industriområdet, med sikte på å få til en intuitiv og felles avkjørsel til området. Byggegrense mot sjø settes til 20 meter. Mindretallet stemte for at rådmannes tilrådning kulepunkt 2: Det tillates ikke regulering til kontorformål, eller andre formål til arbeidsplassintensiv bruk. Kontorer og lignende tillates kun for egen virksomhet. I den videre planprosessen er det aktuelt å se på føringene som ble gitt av det faste utvalget for plansaker og vurdere hvilke føringer som fortsatt er aktuelle.

11 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 11 5 Utredningsbehov 5.1 Om arbeidet Dette kapitelet beskriver hvilke tema som skal utredes og arbeides med i forbindelse med planarbeidet. Temaene vil på hver sin måte legge føringer for planarbeidet. De forskjellige temaene er summert i kapittel Metodisk vurdering av konsekvenser Konsekvensutredningen skal utarbeides på bakgrunn av fastsatt plan- eller utredningsprogram og skal omfatte: - Beskrivelse av planen (tiltaket) - Konsekvensutredning Beskrivelsen av planen skal omhandle dagens situasjon (null-alternativet), beskrivelse av hvordan området kan utvikle seg uten regulering, og en beskrivelse av utbyggingsalternativet (formål og tomteutnyttelse m.m.). Forholdet mellom kontor- og industriformål skal blant annet avklares i planen. Valgt utbyggingsalternativ skal begrunnes. Planen bør også inneholde en oversikt over behov for avbøtende tiltak. Konsekvensutredningen skal gi en beskrivelse og vurdering av virkningen som planen kan få for miljø og samfunn. Metodikken for fremstilling og sammenligning av konsekvenser skal fremkomme i konsekvensutredningen. 5.3 Utredningstema Dette kapitelet gjennomgår aktuelle utredningstemaer. Noen av temaene er aktuelle å konsekvensutrede, mens andre temaer vil bli avklart i forbindelse med utarbeidelsen av planen Adkomst og trafikkforhold Planområdet har adkomst via Rv Reguleringsplan 0361 Solasplitten Rv. 510 legger til rette for ny adkomst for planområdet. Planen er vedtatt, men ikke ferdig opparbeidet. Reguleringsplanen for Solasplitten har foreslått ny adkomst for planområdet, illustrert i fig. 4. Ved detaljering av planforslaget er det aktuelt å se på alternative måter planområdet kan koble seg på Solasplitten. Foreløpig plangrense tar derfor med deler av adkomsten til nærings- og boligområdet på Joa som er regulert i plan Adkomstforhold og tilkobling til Solasplitten er noe uavklart, og må utredes videre. Forhold knyttet til adkomst og trafikkforhold utredes i konsekvensutredningen. I planen skal det avklares turproduksjon, kollektivtilgjengelighet, parkeringsdekning og forhold for myke trafikanter. Parkeringsbehovet skal sees i sammenheng med arealformålene innenfor planområdet og områdets beliggenhet i forhold til kollektivtilgjengelighet. Konsekvensutredningen skal gjøre rede for hvordan planen vil fremme miljøvennlige transportformer Friluftsinteresser forhold til turvei I kommuneplanen er det planlagt tuvei langs Sømmevågen. Sola kommune har igangsatt planarbeid for turveien. Kommunen har foreløpig gitt signaler om at planforslaget skal ta utgangspunkt i kommuneplanen i forhold til turveien. I forbindelse med reguleringsplanen må det avklares hvor detaljert turveien skal reguleres. Turveien vil bli integrert i planforslaget. Forhold knyttet til turveien avklares i plan. Eksisterende tur/- sykkelvei fra Sømmevågen mot Sørnes skal ivaretas i planen Biologisk mangfold Planområdet grenser til områder mot vest og sør hvor det er registrert biologisk mangfold. Mot vest er det registrert et beite-, raste- og yngleområde for forskjellige fugler. Dette

12 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 12 området er også registrert som viktig naturtype for biologisk mangfold. Sør for planområdet er to områder registrert som viktige naturtyper, lensmannsgarden og Skiljaberget (kilde: Utbyggingen av Solasplitten vil berøre Skiljaberget og trolig endre karakteren til dette området. I forbindelse med vegvesenets planer om utbedring av rv. 509 ble det avmerket en ny naturtype i Sømmevågen, Ålegrasenger og andre undervannsenger. I forbindelse med konsekvensutredningen er det aktuelt å se nærmere på om det er behov for tiltak i forbindelse med etablering av ny næring innenfor planområdet, spesielt i forhold til viktige naturtyper i Sømmevågen. Området rundt Joa næringsområde er i utgangspunktet relativt godt kartlagt i forhold til biologisk mangfold. Vurderingene av planområdets nærhet til biologisk mangfold kan derfor trolig basere seg på eksisterende registreringer som er utført i området. Forhold knyttet til biologisk mangfold utredes i konsekvensutredningen Støy Rv.510 og Sola flyplass, vil være dominerende støykilde for tiltak innenfor planområdet. Øst for planområdet er det et eksisterende boligområde. Nye støykilder som etablerer seg innenfor planområdet må forholde seg til gjeldende regler og forskrifter. Planen må belyse eventuelle behov for støyreduserende tiltak. Forhold knyttet til støy avklares i planen Kulturminner og fornminner Rogaland fylkeskommune var på befaring innenfor planområdet. På bakgrunn av befaring og opplysninger om området vurderte fylkeskommunen at området ikke kommer i konflikt med automatisk fredede kulturminner Havstigning Konsekvensen av, og hensynet til, en eventuell fremtidig havstigning skal vurderes i arbeidet Forurensing/utslipp Tiltakets konsekvenser for eventuell forurensing og utslipp skal avklares og tas hensyn til i det videre arbeidet. 5.4 Risiko- og sårbarhetsvurdering Det vil bli foretatt en egen risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplanen jf. pbl. 4-3.

13 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 13 6 Forslag til planprogram Tabellen nedenfor viser hvilke plantema som skal vurderes. Noen av temaene skal avklares i forbindelse med utarbeidelsen av planen/løsningsforslaget, mens andre temaer skal konsekvensutredes. Tabellen tar utgangspunkt i opplysningene gitt i kapitel 5.3. Konsekvensutredningen skal så langt som mulig basere seg på foreliggende kunnskap, men i forbindelse med noen av plantemaene er det relevant med ytterligere utredninger i forhold til behandlingen av reguleringsplanen. Plantema Avklares i plan Utredes i KU Kommentar Atkomst og trafikkforhold Friluftsinteresser forhold til turvei Biologisk mangfold Støy Risiko- og sårbarhetsvurderinger Energiforbruk og energiløsninger Barn og unge Adkomst til planområdet må avklares i KU. Planen skal avklare turproduksjon, kollektivtilgjengelighet, parkeringsdekning og forhold for myke trafikanter. Det interne vegsystemet skal vurderes i arbeidet. Vurdere om det er behov for buffersone langs planlagt turvei. Vurdere konsekvensene av å etablere nye tiltak innenfor planområdet. Vurderingene skal basere seg på eksisterende registreringer som er utført i området. Det skal utarbeides egen støyrapport som vurderer forhold knyttet til støy. Det utarbeides egen ROS-analyse jf. pbl Havstigning og forurensing, sammen med risikoreduserende tiltak, er tema som skal omtales i analysen Energiløsninger avklares i plan. Tiltakets behov for energi, og alt. energiløsninger beskrives i KU. Konsekvenser av tiltaket for barn og unges forhold og sikkerhet må avklares i KU, samt sikres i plan. 6.1 Beskrivelse av alternativer I forbindelse med konsekvensutredningen er det krav om utredning av ulike alternativ. Nullalternativet er å beholde eksisterende næringsområde uten endringer. Det finnes ingen alternativ plassering av næringsområdet, men man kan i tillegg til nullalternativet vurdere alternative måter å løse bl.a adkomsten på. Planforslaget skal beskrives og det skal bl.a. redegjøres for utnyttelsesgrad, formålssammensetning og valgt detaljeringsgrad. Det er valgt å bruke følgende alternativer i planarbeidet/konsekvensutredningen: Alternativ 1: Nullalternativet (dagens situasjon, med framskriving av hvordan situasjonen i området vil være uten tiltak) Alternativ 2: Utvikling av næringsområdet, med ny adkomst. I planforslaget må det vurderes ulike adkomstmuligheter, og hvilke konsekvenser de ulike adkomstene kan medføre.

14 Reguleringsplan 0405: Joa næringsområde. Forslag til planprogram Side 14 7 Framdrift Forslag til planprogram blir varslet sammen med varsel om planoppstart. Planprogrammet skal da ligge ute til høring i 6 uker. Planprogrammet fastsettes av det faste utvalg for plansaker, eller administrativt etter delegasjon. Planforslaget med konsekvensutredning kan da førstegangsbehandles tidligst høsten Sandnes,