Byplan Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 30.10.2017 65049/2017 2017/11845 L19 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for Plan, næring og miljø 22.11.2017 Prinsippavklaring - igangsetting av detaljregulering for Parkveien 51, Bodø sentrum Rådmannens forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø er positiv til at det kan startes opp reguleringsarbeid for eiendommen Parkveien 51. Det gis følgende føringer for planarbeidet: Den eksisterende hovedbygningen skal inngå i den framtidige utnyttelsen av eiendommen Det tillates endret arealbruk der bolig, næring og kontor kan inngå Det tillates økt arealutnyttelse og økt byggehøyde; maksimalt 4 5 etasjer Ny bebyggelse må trappes ned slik at den danner en overgang mellom skalaen i bebyggelsen på Bryggeritomta og i Plysjbyen Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8. Sammendrag Saken gjelder oppstart av reguleringsarbeid for eiendommen Parkveien 51, og føringer for planarbeidet. Bakgrunnen er at barnehagedriften på tomta er i ferd med å avsluttes, og eier ønsker å utvikle eiendommen. Det tenkes primært boliger, men ønskes en kombinert arealbruk, økt byggehøyde og økt utnyttingsgrad. Eiendommen ligger mellom Bryggeritomta og den vernede bebyggelsen i Plysjbyen. Den er i kommuneplanens arealdel avsatt til tjenesteyting med byggehøyde og utnyttingsgrad tilpasset den eksisterende bebyggelsen. Hovedbygget på tomta er oppført før krigen og har både historisk og bygningshistorisk verdi. Bygget er ikke formelt vernet. Problemstillingene er vern av hovedbygget, arealbruk, utnyttelsesgrad og byggehøyde. Det har vært avklarende møter og det foreligger vurderinger fra både Nordland fylkeskommune og kommunens Kulturkontor. Rådmannen anbefaler at det kan startes opp reguleringsarbeid med tanke på endret arealbruk, økt utnyttingsgrad og økt byggehøyde, men at det eksisterende hovedbygget skal inngå i planen.
Saksopplysninger Bakgrunn Parkveien 51 ligger sørvest for Bryggeritomta, som er under utbygging. Eiendommen har vært brukt til barnehage siden 1950-tallet, men er nå solgt og fortsatt bruk som barnehage vurderes ikke som aktuelt av ny eier. Eier ønsker å utvikle eiendommen til boligformål med høy utnyttelse. Dette er i strid med rammene i kommuneplanens arealdel. Eiendommen er bebygd med et hovedbygg og flere mindre tilbygg. Hovedbygget er oppført før krigen, ferdig i 1938, og er registrert i SEFRAK registeret (landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner). Hovedbygget har historisk verdi. Ny eier er Heian AS v/tord Kolstad. Rådgiver er Gnist Arkitekter. Det har vært et avklaringsmøte mellom tiltakshaver, rådgiver og Byplan 26. juni i år, der aktuelle problemstillinger ble gjennomgått, herunder verneverdi. Det har også vært et møte 30. august initiert av rådgiver, Gnist Arkitekter, der representant for fylkeskommunen, Byplan og Kulturkontoret i Bodø kommune var til stede. Her ble særlig vernespørsmålet drøftet. Kartet viser eiendommens beliggenhet
Eksisterende hovedbygg Plansituasjonen Eiendommen er uregulert. Det er kommuneplanens arealdel som gir rammer for utvikling. Tomta er disponert til tjenesteyting (i tråd med bruken som har vært fram til nå som barnehage). Utnyttingsgraden er 35 % BYA, og største byggehøyde 8,0 meter. Tomta ligger utenfor de områdene i sentrum som er avsatt til utviklingsområder. Eiendommen ligger mellom Bryggerikvartalet, som er regulert til boliger med høy utnyttelse og stor byggehøyde, og den vernede bebyggelsen i Plysjbyen. Utsnitt av kommuneplanens arealdel
Reguleringsplanen for Plysjbyen Verneverdi Hovedbygningen ble oppført som barnehjem i 1938. Det var Bodø kvinneråd og Norske Kvinners Sanitetsforening som fikk barnehjemmet oppført. Fotograf og lokalpolitiker Louise Engen var en initiativtaker og pådriver i arbeidet. Bygger er registrert i SEFRAK registeret med meldeplikt ved planer om riving. Bygget ble ikke tatt med i Temaplan kulturminner (Kulturminneplanen), som er en del av kommuneplanens arealdel. Det kan i følge Kulturkontoret skyldes at arealformål, rammer og bruk i seg selv gav et visst vern. Huset er i to fulle etasjer pluss loft. Det har generelle planer med god takhøyde som gjør at det kan gi mulighet for forskjellig bruk. I følge eier og rådgiver har bygningsmassen store vedlikeholdsbehov, og trenger store oppgraderinger for å holde dagens standard, både hva gjelder innemiljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Mulighetsstudie Gnist Arkitekter har på vegne av eier utarbeidet en mulighetsstudie for utvikling på tomta. Mulighetsstudien følger som vedlegg til saken. Denne har tatt utgangspunkt i tre alternative måter å forholde seg til det gamle hovedbygget. Disse er beskrevet slik: Alternativ 1 Beholde hovedbygget slik det står i dag, og gjøre det om til boliger med leiligheter over 3 plan. Den omkringliggende bygningsmassen på tomta blir revet, og det bygges opp mindre bebyggelse i randsonen, mellom hovedhuset og byggegrensen. Her må en ta høyde for 8 meter byggegrense fra eksisterende bygning med tanke på brannsikkerhet.
Alternativ 2 Bevare hovedhuset, men flytte det frem på tomta til det sørvestlige hjørnet mot veien. En kan plassere det på linje med den andre bebyggelsen i området og gi det godt med plass rundt seg. Ny bebyggelse kan konsentreres på den østlige og nordlige delen av tomta, og kan legges med god avstand til hovedhuset. Her må en ta høyde for 8 meter byggegrense fra eksisterende bygning med tanke på brannsikkerhet. Alternativ 3 Rive eller flytte all bygningsmasse på tomta, slik at en kan jobbe med hele tomta. En forenkler arbeidet betydelig og en kan ta i bruk hele tomta for ny bebyggelse. En kan plassere parkering under hele tomta, og lage gode løsninger i overgangen mellom Bryggerihagen og Plysjbyen. Alt. 1 Alt. 2 Alt. 3 Mulighetsstudien er vedlagt saken. I denne er det skissemessig og forenklet vist hvilke muligheter for utnyttelse og bebyggelse som oppstår ved de tre alternativene. Studien har ikke forholdt seg til rammene for arealbruk, byggehøyde og utnyttelsesgrad i kommuneplanens arealdel. Konklusjonen i mulighetsstudien, slik den uttrykkes, er å tillate riving av den eksisterende bebyggelsen, og regulere tomta til kombinerte formål med bolig, næring og kontor. Da har en gjennom ny regulering muligheten for å sikre en god utnyttelse av tomta basert på bærekraftig byutvikling, samtidig som en tilpasser seg den omkringliggende bebyggelsen og områdets særtrekk. Begrunnelsen er stikkordsmessig følgende: Vern gir dårlig tomteutnyttelse Bygningen er ikke egnet til barnehage, og det er lite sannsynlig at det vil være mulig med noen framtidig barnehagedrift slik bygningen står i dag. Teknisk stand og krav til rasjonell drift vil kreve store investeringer i oppgradering for å oppfylle dagens krav. Transformasjon til boliger eller andre formål vil være mulig, men også dette vil nødvendigvis medføre store kostnader og kreve omregulering. Ved eventuelt vern og annen bruk er endret arealformål nødvendig, men det er utfordrende å få en god utnyttelse av tomta. Transformasjon til bolig vil gi lav utnyttelse av en slik sentrumsnær tomt og vil også endre opplevelsen av bygningen i bybildet. Flytting internt på tomta er mulig, men vil også legge store begrensinger på tomteutnyttelsen Vurderer ikke bygningen som særskilt verneverdig hverken ut fra tidsmessige eller arkitektoniske hensyn Formell behandling For tiltak hvor det ikke foreligger reguleringsplan er det i henhold til kommuneplanens arealdel et plankrav. Denne saken er av prinsipiell karakter og administrasjonen ønsker en politisk avklaring før en eventuelt går videre med oppstart av reguleringsarbeid. Med henvisning til 12-8 i Plan- og bygningsloven legges derfor spørsmålet om det kan settes i gang reguleringsarbeid, og føringer for dette, fram for Komite for plan, næring og miljø. Dette er etter avtale med tiltakshaver.
Vurderinger Problemanalyse Planinitiativet bryter med kommuneplanens arealdel når det gjelder arealbruk, byggehøyde og utnyttingsgrad. Området er ikke definert som utviklingsområde. I tillegg er vern av hovedbygget et tema. Vurdering Arealbruk Tomta ligger innenfor et område dominert av boliger, men også med innslag av annen arealbruk. Den nærliggende Bryggeritomta ble i 2014 omregulert fra «Forretning, kontor og kultur» til «Bolig/forretning/næringsbebyggelse», og under utbygging til i hovedsak boligformål. En endring av arealbruk med boliger som hovedfunksjon vil derfor være i tråd med tidligere praksis. Utnyttingsgrad og byggehøyder Utnyttingsgrad og byggehøyde i kommuneplanen er tilpasset dagens bygningsmasse og den omkringliggende vernede bebyggelsen i Plysjbyen. Bryggeritomta har en mye større byggehøyde og utnyttingsgrad. Bakgrunnen for dette er at tomta i 2009 ble regulert til kontorformål med byggehøyde som tok utgangspunkt i de største bygningene til bryggeriet. Denne byggehøyden ble videreført da tomta i 2014 ble omregulert til boliger, forretning og næring. Slik tomta ligger mellom Bryggeritomta og den vernede bebyggelsen, kan det argumenteres for en opptrapping av bebyggelsen slik at den danner en bro mellom det gamle og det nye, mellom lavt og høyt. En større byggehøyde enn 8,0 m kan aksepteres. Hvordan dette konkret løses kan avklares gjennom reguleringsplan. Vern Kulturkontoret i kommunen mener bygningen har kulturminneverdi og bør bevares. De er åpen for at bygningen kan flyttes på tomta slik det er vist i alternativ 2. Det er innhentet uttalelse fra Nordland fylkeskommune som regional vernemyndighet. De mener «at bygningen har en historisk verdi som minnesmerke over frivillighetens store betydning i det sosiale arbeidet og over kvinners innsats for å trygge barns levekår. Den representerer en viktig del av byens kvinne- og barnehistorie.» De mener videre at beliggenheten i tett forbindelse med et større område som er regulert til spesialområde bevaring i reguleringsplanen for Plysjbyen taler for vern. De finner det uheldig at bygget ikke ble innlemmet i denne reguleringsplanen som en del av det verneverdige miljøet. Fylkeskommunen kommenterer at de savner alternativer som omhandler bevaring av eksisterende hovedbygg i kombinasjon med en mer begrenset utbygging av tomta, jfr. rammene i kommuneplanen. Fylkeskommunen konkluderer med at bevaring av det eksisterende hovedbygget på eksisterende plass, eventuelt i kombinasjon med ny bebyggelse mot øst og nord, vil være den besteløsningen ut fra kulturminnefaglig vurdering. Av de alternativene som er utredet er det alternativ 1 B som best ivaretar dette, se illustrasjon under. Uttalelsen følger vedlagt.
Illustrasjon som viser alt. 1 B Byplan støtter fylkeskommunen i at bygget både har en historisk verdi og en bygningsmessig verdi som del av helheten i den vernede bygningsmassen i Plysjbyen. Det er derfor ønskelig at bygget inngår i den framtidige løsningen. Det at bygget ikke ble tatt med i reguleringsplanen for Plysjbyen og heller ikke er med i Kulturminneplanen svekker det formelle grunnlaget for vern. Bystyret står likevel fritt til å vedta vern gjennom ny reguleringsplan. Innvendingen kan være at det strir mot prinsippet om forutsigbarhet. Endret arealbruk og vesentlig økning av utnyttingsgrad og byggehøyde vil på den annen side også være i konflikt med forutsigbarhetsprinsippet sett fra nabolagets sin side. Konklusjon og anbefaling Rådmannen vil anbefale at den eksisterende hovedbygningen inngår i den framtidige utnyttelsen av eiendommen Parkveien 51, og at dette kan gjøres i kombinasjon med ny bebyggelse i øst og nord på tomta. Dette legges til grunn for utarbeiding av reguleringsplan, der endret arealbruk, høyere arealutnyttelse og økt byggehøyde tillates. Ny bebyggelse må utformes slik at den danner en overgang mellom skalaen i bebyggelsen på Bryggeritomta og i Plysjbyen. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Parkveien 51 mulighetsstudie (Gnist Arkitekter) Uttalelse til mulighetsstudie for utvikling av Parkveien 51, Bodø kommune (Nordland fylkeskommune)