Saknr. 62/14 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 14/8483 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 10/

Transkript

1 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 62/14 Saksbeh. Paul Røland Jur.nr 14/8483 Fagavd. Drammen Eiendm KF Mappe Avgj. av Styret Møtedat 10/ SAK 62/14: EIERSTRATEGI Innstilling til: Styret i Drammen Eiendm KF Frslag til vedtak: 1. Saken tas til rientering 2. Styret imøteser vedtatt eierstrategi fra bystyret, g ber administrasjnen fremme egen sak m utvikling av fretakets strategi fr å tilfredsstille eiers frventninger. Paul Røland Daglig leder

2 Saksutredning Drammen kmmune gjennmgår fr tiden eierstrategier fr sine ulike aksjeselskap g kmmunale fretak. Rådmannen har i 2014 iverksatt arbeid med eierstrategi fr Drammen Eiendm KF. Styret i Drammen Eiendm KF behandlet i møte den , utkast til eierstrategi med følgende vedtak: SAK 44/14: EIERSTRATEGI Vedtak: 1. Saken tas til rientering. 2. Styret stiller seg bak versendt tilbakemeldinger. 3. Styret uttrykker psitivitet til et mer mfattende ppdrag sm beskrevet i ny eierstrategi. 4. Styret legger til grunn at styret får endelig utkast til eierstrategi til uttalelse. Plitisk behandling Rådmannen har bearbeidet utkastet, g blant annet innarbeidet kmmentarer fra Drammen Eiendm KF. Saken er fremlagt fr plitisk behandling i frmannskapet den g deretter i bystyret den Vedlagt følger innstilling, saksutredning g ny eierstrategi. /pr. Vedlegg

3 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler Rar Paulsen Arkiv: 037 Arkivsaksnr.: 13/ Dat: Drammen Eiendm KF frslag til ny eierstrategi â INNSTILLING TIL: Frmanskapet/Bystyret Rådmannens frslag til vedtak: 1. Ny eierstrategi fr Drammen Eiendm KF gdkjennes i samsvar med freliggende frslag. 2. Rådmannen bes m å utrede nærmere hvrdan Drammen kmmune kan etablere et eget eiendmsselskap fr byutvikling g utvikling av kmmunal eiendm. Osmund Kaldheim rådmann á Trnd Julin Kmmunaldirektør næring g øknmi

4 â Drammen eiendm KF frslag til ny eierstrategi Innledning/bakgrunn fr saken Drammen Eiendm KF («Drammen Eiendm» eller «Fretaket») ble etablert i 1995 g var i full drift fra Frmålet med etableringen var først g fremst å prfesjnalisere frvaltningen av kmmunens eiendmmer. Over tid har Drammen kmmune samlet de fleste av sine eiendmsinteresser i Drammen Eiendm. Dette har vært et viktig redskap i frhld til å ppretthlde en frsvarlig standard på bygningsmassen, g vedlikehldsetterslepet har gradvis blitt mindre. Fretaket hadde 39 ansatte ved utgangen av 2013 g en msetning på litt ver 477 milliner krner. Driftsresultatet var på nær 147 milliner krner, resultat etter finanspster var på nær 50 milliner krner g årsresultat etter salg av eiendm g andre ekstrardinære pster var på 88 milliner krner. Årsresultatet ble delvis betalt sm eieruttak til kmmunen g delvis brukt til å finansiere nye eiendmsprsjekter. Drammen kmmune g Drammen Eiendm har en felles interesse av å frsikre seg m at rlledelingen er tydelig g hensiktsmessig, samtidig sm Drammen kmmune kan tydeliggjøre sine krav g frventninger til fretaket. I februar 2014 engasjerte kmmunen rådgivingsselskapet Delitte AS fr å bistå i arbeidet med å lage en eierstrategi fr Drammen Eiendm. Frmannskapet ble i møte rientert m status i dette arbeidet. Hensikten med denne saken er å legge frem frslag til eierstrategi fr Drammen Eiendm KF til plitisk behandling. Saksutredning Frmål med eierskapet Drammen Eiendm KF er en integrert del av Drammen kmmune. Kmmunen står uavkrtet ansvarlig fr fretakets dispsisjner g er i grunnbken eier av de tmter g eiendmmer sm Drammen Eiendm håndterer. Selv m fretaket ikke er juridisk utskilt fra Drammen kmmune, har kmmunen hatt sm ambisjn å skille mellm rllene sm eier, långiver g leietager. Fretaket kan til enhver tid bruke sine inntekter til pririterte drifts- g vedlikehldsppgaver husleieinntektene er ikke bundet pp til nen enkelteiendm. Likevel har ambisjnen vært at husleien skal gjenspeile livsløpskstnadene fr hver eiendm. Siden fretakets ppstart har det vært lagt til grunn kstnadsdekkende husleie fr frmålsbyggene. Fra g med 2013 ble det i tillegg vedtatt å innføre kstnadsdekkende husleie fr kmmunens rdinære utleiebliger. Dette vedtaket implementeres gradvis i periden Gjeldende vedtekter fr Drammen Eiendm KF ble fastsatt av bystyret 26. august Vedtektens 2 definerer følgende frmål fr fretaket: Fretaket skal eie, frvalte g utvikle kmmunens bygnings- g eiendmsmasse etter frretningsmessige prinsipper. ivareta kmmunens byggeherrefunksjn. være kmmunens kmpetansesenter innen leie av lkaler. Sm eier g frvalter, arbeider Drammen Eiendm KF i praksis sm m fretaket var et selvstendig juridisk bjekt. Sm utvikler g frmidler av eiendm, arbeider fretaket sm en utfører g Drammen kmmune sm bestiller. Bystyret fatter vedtak g dispnerer ressurser gjennm budsjettprsessen deretter er det fretaket sm skaffer til veie nybygg eller innleide lkaler. Det

5 meste av fretakets eiendmsmasse er frmålsbygg knyttet til kmmunens tjenesteprduksjn, med nen unnatak (f. eks kmmunens eierandel i Papirbredden AS) Føringer fr eierskapet til Drammen eiendm Drammen kmmunes frmål med eierskapet i Drammen Eiendm KF ligger i det vesentlige fast, g det samme gjør frventningene g ambisjnene sm er uttrykt i fretakets frmål. Fretaket skal først g fremst skaffe nødvendig frmålseiendm, g i andre rekke sørge fr miljøvennlig byutvikling. Det legges til grunn at Drammen Eiendm KF s ppgaver skal utføres gjennm følgende rller: Eierrllen - fretaket frvalter eierskapet g utvikler kmmunens eiendmsmasse, grunneiendm g eiendmsselskaper etter frretningsmessige prinsipper Frvalterrllen - sm eiendmsfrvalter skal fretaket balansere miljøhensyn g hensyn til leietagere innenfr den rammen sm husleien tillater Utviklerrllen - fretaket skal bidra til å fremskaffe ny frmålseiendm Byggherrerllen - fretaket skal være i stand til å ivareta kmmunens byggherrefunksjn g bidra til å realisere kmmunens eiendmsengasjementer Frmidlerrllen - fretaket skal være kmmunens kmpetansesenter g kntraktspart fr leie av lkaler I frslaget til ny eierstrategi legges det til grunn at Drammen Eiendm KF skal ha fkus på: Gd utnyttelse av eiendm, tilstrekkelig frnying g gde pririteringsdiskusjner Kstnadseffektiv drift g ta hensyn til eiers g leietagers interesser Bevaring av eiendmmenes verdi Brukere g leietagere interesser Bevissthet i frhld til kvalitet g kstnad Behvet fr frmålseiendm i frhld til bystrategien Drammen kmmune g Drammen Eiendm har en felles interesse av en tydelig g hensiktsmessig rlledeling, samtidig sm kmmunen må tydeliggjøre sine krav g frventninger til selskapet. Frventninger til avkastning, utbytte g kapitalisering Fr et kmmersielt eiendmsselskap, er avkastning på egenkapitalen et fundamentalt mål i større grad enn fr eksempel driftsresultat. Fr Drammen Eiendm er imidlertid virksmheten bare delvis preget av frretningsmessige mål. Krav m eieruttak fastsettes gjennm de årlige budsjettprsessene. Eiers frventning m utbytte/eieruttak baseres på en løpende vurdering av risik. Når virksmheten er av en slik natur at frmålet er å tilføre eieren øknmisk gevinst, frventer eier i utgangspunktet at en rimelig andel av gevinsten viderefrmidles sm utbytte. På denne bakgrunn er det er naturlig at frventninger til eieruttak fra Drammen Eiendm KF avklares nærmere i frbindelse med det enkelte budsjettår. Kmmunikasjn mellm eier g fretak Rådmannen ønsker å ha en løpende g gd dialg med Drammen Eiendm KF. Dette innebærer at styret må tilpasse ambisjner g priritere satsningsmråder til eierstrategien. Hyppighet av

6 eiermøter vil være situasjnsbetinget. Sm utgangspunkt skal det avhldes eiermøte med frmannskapet hvert annet år. Drammen kmmunes eiermelding vedtatt av bystyret gir rammene fr hvrdan kmmunen utøver sitt eierskap i ulike selskap g fretak. Overrdnede frventinger mtalt i eiermeldingen gjelder fr alle selskaper kmmunen har eierinteresser i. Eiermeldingen setter blant annet frventning til at styret gjennmfører en årlig selvevaluering. Rådmannens vurdering Drammen Eiendm KF skal i utgangspunktet ha fkus på frmålsbygg knyttet til kmmunen sin tjenesteprduksjn. Dette gjelder drift, vedlikehld g frvaltning av eksisterende bygningsmasse samt nybygg g utvidelser. I tillegg har Drammen Eiendm KF mange g viktige ppgaver knyttet til kmmunens bligfrvaltning - blant annet kjøp g leie av blig. Frslaget til ny eierstrategi legger pp til at fretaket frtsatt skal ivareta disse ppgavene. I prteføljen til Drammen Eiendm KF ligger det gså eiendmmer sm ikke er knyttet pp til tjenesteprduksjn g sm har et frretningsmessig g/eller byutviklingsmessig ptensial. Det har de senere blitt sterkere fkus på å sikre en større verdiøkning av denne delen av eiendmsmassen. Det er viktig at kmmunen tar del i verdiutviklingen. Å realisere det frretningsmessige ptensialet vil i mange tilfeller medføre øknmisk risik. Samtidig vil det sette krav til samspill med andre aktører (eksempelvis sm det er tilfellet med Marienlyst Utvikling g Papirbredden Eiendm). I slike situasjner er det ikke alltid pplagt at kmmunens insentivsystemer, risikvilje g markedsfrståelse er tilstrekkelig til å frsvare deltagelse gjennm et kmmunalt fretak. Det kan være krevende å håndtere frvaltnings- g utviklingsrllen innenfr samme selskap. Det kan derfr være hensiktsmessig (øknmisk, strategisk, kmpetanse, m.m.) å vurdere en alternativ selskapsrganisering fr utviklerrllen. Rådmannen freslår at det vurderes å legge utviklerrllen til et eget selskap, mens de øvrige rllene frtsatt skal ligge i Drammen Eiendm KF. Organisasjnsfrm, krav til kmpetanse, risikprfil, frretningsmessige rammebetingelser m.v. må utredes nærmere. Det må gså avklares hvilke eiendmmer sm skal inngå i det nye selskapet. Det freslås at rådmannen gis fullmakt til å starte dette arbeidet. Rådmannen legger til grunn at Drammen Eiendm frtsatt skal ha ansvar fr anskaffelse g frvaltning av bliger. I denne vurderingen har rådmannen lagt vekt på at Drammen Eiendm i dag har en betydelig aktivitet, erfaring g kmpetanse innenfr frvaltning av kmmunens utleiebliger, g at den infrmasjn sm per i dag er tilgjengelig ikke tilsier at en annen rganisering vil være bedre. Det er gså viktig at bligfrvaltningen ses i sammenheng med kmmunens øvrige bligssiale arbeid g virkemidler. Rådmannen vil i denne sammenheng nevne at det arbeides med en helhetlig gjenmgang av kmmunens bligplitikk. Dette arbeidet vil legges fram til plitisk behandling i en bligmelding sm vil mhandle kmmunens bligplitiske mål, samt frslag til strategier g virkemidler fr å nå disse målene. Det legges til grunn at Drammen Eiendms videre arbeid med anskaffelse g frvaltning av bliger tilpasses de føringer sm vil kmme i bligmeldingen. Vedlegg: Frslag til Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF

7 á

8 1 Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF 21. ktber 2014

9 2 Innhld 1. Bakgrunn Eiendmsprteføljen Fretakets rlle i Drammen Kmmune Frmålet med fretaket Eiers frventninger Frmuesfrvaltning Verdibevaring g vedlikehld Kstnadseffektivt drift Kvalitet g kstnad Brukere g leietakere Fretakets rlle i byutviklingsarbeidet Finansikastningelle føringer Frventninger til utbytte g av Styringsmekanismer g styringsdialg... 7 Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF

10 3 1. Bakgrunn Drammen Eiendm KF («Drammen Eiendm» eller «Fretaket») ble etablert i 1995 g var i full drift fra Hensikten med etableringen var et ønske m å prfesjnalisere frvaltningen av kmmunens verdier, etablere klare ansvarsfrhld g skaffe kmmunen gd versikt. Drammen Eiendm KF er rganisert etter kmmunelvens kap. 11 m kmmunale frteak, g i 2013 hadde fretaket 39 ansatte g en msetning på litt ver 477 milliner krner. Gjeldende vedtekter definerer følgende frmål fr fretaket: Fretaket skal: Eie, frvalte g utvikle kmmunens bygnings- g eiendmsmasse etter frretningsmessige prinsipper. Ivareta kmmunens byggeherrefunksjn. Være kmmunens kmpetansesenter innen leie av lkaler. 1.1 Eiendmsprteføljen Per august 2014 frvalter fretaket m lag kvm bygningsmasse. Arealet er frdelt på m2 frmålsbygg g m2 bligareal (1100 bliger). Drammen kmmune eier selv 85 prsent av arealet under frvaltning mens 15 prsent av det arealet sm står til dispsisjn er innleid fra andre. Det meste av Fretakets eiendmsmasse er frmålsbygg knyttet til kmmunens tjenesteprduksjn. I tillegg frvaltes kmmunens festetmter g skgarealer. Drammen Eiendm frvalter gså kmmunens eierskap i enkelte aksjeselskap med eiendmsfrmål. Blant annet 40 prsent av aksjene i Papirbredden Eiendm AS, Thamsgateng Grev Wedel Parkeringshus AS g Rød Utvikling AS på vegne av Drammen kmmune. Hvilke selskap sm fremver skal etableres g frvaltes via Drammen Eiendm KF avgjøres av bystyret. 1.2 Fretakets rlle i Drammen Kmmune Drammen Eiendm er en integrert del av Drammen kmmune. Kmmunen står uavkrtet ansvarlig fr Fretakets dispsisjner g Drammen kmmune er i grunnbken eier av de tmter g eiendmmer sm Drammen Eiendm håndterer. Drammen kmmune har sm ambisjn å skille mellm rllene sm eier, långiver g leietager. Sm byggherre, utvikler g frmidler av eiendm, arbeider Drammen Eiendm sm en utfører g Drammen kmmune sm bestiller. Kmmunestyret fatter vedtak g dispnerer ressurser gjennm budsjettprsessen. Fretaket skal skaffe til veie nybygg eller innleiede lkaler. Fretaket skal følge pp kmmunens visjner, strategier g planer. Fr eiendmsmrådet innebærer dette spesielt fkus på Byvekst med Kvalitet g klima- g miljøplitikk. Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF

11 4 Fretakets indre selvstyre er balansert mt kmmunens behv fr å pptre enhetlig g samrdnet. 1 Full fristilling er ikke hensiktsmessig frdi: Drammen Eiendm er en del av kmmunen sm juridisk enhet g kmmunen står uansett uavkrtet ansvarlig Fretaket skal drives i samsvar med kmmunens øknmiplan g bystyrets vedtak Fretaket er pålagt å benytte mange av kmmunens styringssystemer g innrette seg etter kmmunens arbeidsgiverplitikk, benytte fellestjenester, følge regler fr etikk, mdømme g prfilering, samt ulike bestemmelser sm skal sikre åpenhet g likebehandling i ffentlig sektr Fretaket har i en utførerrlle på bestilling fra kmmunen 2. Frmålet med fretaket Fretaket skal først g fremst skaffe nødvendig frmålseiendm til Drammen kmmunes tjenesteprduksjn, samt frvalte kmmunens eierinteresser i samsvar med vedtektene. Det legges til grunn at Drammen Eiendm KF s ppgaver skal utføres gjennm følgende rller: Eierrllen - fretaket frvalter eierskapet g utvikler kmmunens eiendmsmasse, grunneiendm g eiendmsselskaper etter frretningsmessige prinsipper Frvalterrllen - sm eiendmsfrvalter skal fretaket balansere miljøhensyn g hensyn til leietagere innenfr den rammen sm husleien tillater Utviklerrllen - fretaket skal bidra til å fremskaffe ny frmålseiendm Byggherrerllen - fretaket skal være i stand til å ivareta kmmunens byggherrefunksjn g bidra til å realisere kmmunens eiendmsengasjementer Frmidlerrllen - fretaket skal være kmmunens kmpetansesenter g kntraktspart fr leie av lkaler 3. Eiers frventninger 3.1 Frmuesfrvaltning Fretakets balanseførte verdier utgjrde ved utgangen av 2013 mer enn 3,7 milliarder krner hvrav tmter g eiendm står ppført med en verdi på 2,9 milliarder krner. Denne verdien er i hvedsak basert på bkført verdi på verføringstidspunktet g aktivering av nye investeringer til byggekstnad. Den reelle verdien av eiendmmene sm fretaket 1 Balansegangen er beskrevet i Retningslinjer fr samhandling mellm kmmunale fretak g basisrganisasjnen i Drammen kmmune, fra 8. mai Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF

12 5 frvalter er vesentlig høyere sm følge av mange år med verdiutvikling i eiendmsmarkedet. Eier ønsker at: Fretaket skal sette fkus på synliggjøring av verdier, slik at verdiene utnyttes best mulig g at riktige pririteringer gjøres fr å unngå at eiendmmene mister verdi. Det skal benyttes markedsbasert husleie fr de typer eiendm der dette er hensiktsmessig g naturlig slik at kmmunen får avkastning på sin egenkapital. Samtidig videreføres dagens rutiner fr utleie av frmålsbygg. Fretaket skal regelmessig, g sm minimum hvert 4-år beskrive sin eiendmsprtefølje. Dette inkluderer blant annet verdiene til de respektive eiendmmene, hvilke frmål de er bundet pp til g hvrdan verdisettingen av dem har blitt gjrt. 3.2 Verdibevaring g vedlikehld Eier er pptatt av at eiendmmenes verdi bevares. Eier frventer at: Fretaket har strategi fr vedlikehld g verdibevaring. Årlige planer g kstnadsverslag fr årlig vedlikehld skal utarbeides. Dette skal suppleres med en beskrivelse av hvrdan investeringer samlet påvirker verdien av kmmunens eiendm. Fretakets vedlikehldsplaner g budsjetter synliggjør pririteringer sm har blitt gjrt med tanke på vedlikehld. 3.3 Kstnadseffektivt drift Drammen kmmune er i de fleste tilfeller ikke bare eier, men gså leietager, hs Drammen Eiendm. Frvaltning, drift g vedlikehld frutsettes gjennmført på en kstnadseffektiv måte både fr Fretaket g leietaker. Eier ønsker at Fretaket skal: Gjøre rede fr hvrdan kstnader frdeles mellm eier g leietaker. Dkumentere gjennm sammenligninger hvrdan leietagere kmmer ut i frhld til leietagere på det private leiemarkedet g i sammenlignbare kmmunale leiefrhld. 3.4 Kvalitet g kstnad Fretaket er pålagt å ta miljøhensyn g i nen tilfeller vil det kunne innebære knsekvenser fr leietakeres ttale kstnader. Fretaket skal: Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF

13 6 Gjøre rede fr anbefalt miljøstandard, kstnader g knsekvenser fr leietakers interesser. Det skal utarbeides standarder der kvalitet har en kstnad. Dette sm grunnlag fr eventuelle valg m avvik fra det nrmale kvalitetsnivået. 3.5 Brukere g leietakere Drammen Eiendm er sm hvedregel i en mnplsituasjn i frhld til levering av eiendmstjenester til kmmunal tjenesteprduksjn. Det er derfr viktig å ha gd dialg med leietagere g brukere. Eier ønsker at: Drammen Eiendm skal ha fkus på leietakeres g brukeres behv g pririteringer fr eksempel gjennm bruk av bruker- g kundeundersøkelser. 4. Fretakets rlle i byutviklingsarbeidet Drammen Eiendm skal sm hvedregel ikke kjøpe eiendm utelukkende fr å ppnå verdiutvikling. Fretaket skal bidra i planarbeid knyttet til hvrdan bystrategien påvirker behvet fr frmålsbygg. Eier ønsker at Drammen Eiendm: Skal kartlegge ulike alternativer fr anskaffelse av nødvendige tmter g eiendm. I de tilfeller det er nødvendig å erverve eiendm, skal kjøp klareres så tidlig sm mulig med eier. Begrenser sin risik til utviklingsprsjekter der kmmunen selv i all hvedsak er leietager eller står sm garantist fr leiefrhldet. Bligprsjekter med sammensatte frmål skal sm hvedregel avgjøres av eier. Vurderer egen prtefølje g identifiserer tmter g eiendm sm har et ptensiale fr å kunne utvikles til beste fr byen, men sm ikke er nødvendige eller hensiktsmessige fr å fremskaffe frmålsbygg. Hvrdan disse eiendmmene bør utvikles må avklares nærmere med eier. 5. Finansielle føringer Fretakets utleie til kmmunale leietakere baseres på en kstnadsdekkende husleie g ikke markeds-/ eller prfittmaksimerende nivå. Utleie til bebere i kmmunale bliger baseres på prinsipp m kstnadsdekning, mens utleie til andre eksterne leietakere baseres på markedsleie g gde frretningsmessige prinsipper. Fretaket kan til enhver tid bruke sine inntekter til pririterte drifts- g vedlikehldsppgaver. Husleieinntektene er ikke bundet pp til nen enkelteiendm. Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF

14 7 Fretakets investeringsramme håndteres etter kmmunelvens bestemmelser. I hvedsak er det bystyret sm fatter investeringsbeslutninger gjennm årlige rullering av øknmiplan. Fretaket kan finansiere investeringer via lån i kmmunens lånefnd, egenkapital, salg av eiendm g eksterne tilskudd. Ved salg av eiendm er hvedregelen at det skal skje til takst. Eventuelt salg under takst frutsettes plitisk behandlet. Eier frventer at: Fretaket vurderer hensiktsmessig alternativ finansiering før fretaket ber m nye lånepptak. Fr investeringer sm er rettet mt eksterne leietagere, frutsettes det at gde frretningsmessige prinsipper legges til grunn. Avkastningen skal være tilsvarende det sm kan frventes fra lignende investeringsbjekter. 5.1 Frventninger til utbytte g avkastning Eieruttak fastsettes gjennm årlig budsjettprsess. Eiers frventning m eieruttak baseres på en løpende vurdering av avkastning g risik. 6. Styringsmekanismer g styringsdialg Drammen kmmunes eiermelding gir rammene fr hvrdan kmmunen utøver sitt eierskap i ulike selskap g fretak. Overrdnede frventinger mtalt i eiermeldingen gjelder fr alle selskaper kmmunen har eierinteresser i. Eiermelding setter blant annet frventning til at styret gjennmfører en årlig selvevaluering. Eier legger til grunn samme grunnleggende prinsipper fr Drammen Eiendm sm fr øvrige selskaper eiet av Drammen kmmune. Kmmunens frventninger er kmmunisert på Eierskapsprtalen. Dette innebærer at styret må tilpasse ambisjner g priritere satsningsmråder til eierstrategien. Hyppighet av eiermøter vil være situasjnsbetinget. Sm utgangspunkt skal det avhldes eiermøte med frmannskapet hvert annet år. Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF