Drammen Eiendom KF forslag til ny eierstrategi

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler Rar Paulsen Arkiv: 037 Arkivsaksnr.: 13/ Dat: Drammen Eiendm KF frslag til ny eierstrategi â INNSTILLING TIL: Frmanskapet/Bystyret Rådmannens frslag til vedtak: 1. Ny eierstrategi fr Drammen Eiendm KF gdkjennes i samsvar med freliggende frslag. 2. Rådmannen bes m å utrede nærmere hvrdan Drammen kmmune kan etablere et eget eiendmsselskap fr byutvikling g utvikling av kmmunal eiendm. Osmund Kaldheim rådmann á Trnd Julin Kmmunaldirektør næring g øknmi

2 â Drammen eiendm KF frslag til ny eierstrategi Innledning/bakgrunn fr saken Drammen Eiendm KF («Drammen Eiendm» eller «Fretaket») ble etablert i 1995 g var i full drift fra Frmålet med etableringen var først g fremst å prfesjnalisere frvaltningen av kmmunens eiendmmer. Over tid har Drammen kmmune samlet de fleste av sine eiendmsinteresser i Drammen Eiendm. Dette har vært et viktig redskap i frhld til å ppretthlde en frsvarlig standard på bygningsmassen, g vedlikehldsetterslepet har gradvis blitt mindre. Fretaket hadde 39 ansatte ved utgangen av 2013 g en msetning på litt ver 477 milliner krner. Driftsresultatet var på nær 147 milliner krner, resultat etter finanspster var på nær 50 milliner krner g årsresultat etter salg av eiendm g andre ekstrardinære pster var på 88 milliner krner. Årsresultatet ble delvis betalt sm eieruttak til kmmunen g delvis brukt til å finansiere nye eiendmsprsjekter. Drammen kmmune g Drammen Eiendm har en felles interesse av å frsikre seg m at rlledelingen er tydelig g hensiktsmessig, samtidig sm Drammen kmmune kan tydeliggjøre sine krav g frventninger til fretaket. I februar 2014 engasjerte kmmunen rådgivingsselskapet Delitte AS fr å bistå i arbeidet med å lage en eierstrategi fr Drammen Eiendm. Frmannskapet ble i møte rientert m status i dette arbeidet. Hensikten med denne saken er å legge frem frslag til eierstrategi fr Drammen Eiendm KF til plitisk behandling. Saksutredning Frmål med eierskapet Drammen Eiendm KF er en integrert del av Drammen kmmune. Kmmunen står uavkrtet ansvarlig fr fretakets dispsisjner g er i grunnbken eier av de tmter g eiendmmer sm Drammen Eiendm håndterer. Selv m fretaket ikke er juridisk utskilt fra Drammen kmmune, har kmmunen hatt sm ambisjn å skille mellm rllene sm eier, långiver g leietager. Fretaket kan til enhver tid bruke sine inntekter til pririterte drifts- g vedlikehldsppgaver husleieinntektene er ikke bundet pp til nen enkelteiendm. Likevel har ambisjnen vært at husleien skal gjenspeile livsløpskstnadene fr hver eiendm. Siden fretakets ppstart har det vært lagt til grunn kstnadsdekkende husleie fr frmålsbyggene. Fra g med 2013 ble det i tillegg vedtatt å innføre kstnadsdekkende husleie fr kmmunens rdinære utleiebliger. Dette vedtaket implementeres gradvis i periden Gjeldende vedtekter fr Drammen Eiendm KF ble fastsatt av bystyret 26. august Vedtektens 2 definerer følgende frmål fr fretaket: Fretaket skal eie, frvalte g utvikle kmmunens bygnings- g eiendmsmasse etter frretningsmessige prinsipper. ivareta kmmunens byggeherrefunksjn. være kmmunens kmpetansesenter innen leie av lkaler. Sm eier g frvalter, arbeider Drammen Eiendm KF i praksis sm m fretaket var et selvstendig juridisk bjekt. Sm utvikler g frmidler av eiendm, arbeider fretaket sm en utfører g Drammen kmmune sm bestiller. Bystyret fatter vedtak g dispnerer ressurser gjennm budsjettprsessen deretter er det fretaket sm skaffer til veie nybygg eller innleide lkaler. Det

3 meste av fretakets eiendmsmasse er frmålsbygg knyttet til kmmunens tjenesteprduksjn, med nen unnatak (f. eks kmmunens eierandel i Papirbredden AS) Føringer fr eierskapet til Drammen eiendm Drammen kmmunes frmål med eierskapet i Drammen Eiendm KF ligger i det vesentlige fast, g det samme gjør frventningene g ambisjnene sm er uttrykt i fretakets frmål. Fretaket skal først g fremst skaffe nødvendig frmålseiendm, g i andre rekke sørge fr miljøvennlig byutvikling. Det legges til grunn at Drammen Eiendm KF s ppgaver skal utføres gjennm følgende rller: Eierrllen - fretaket frvalter eierskapet g utvikler kmmunens eiendmsmasse, grunneiendm g eiendmsselskaper etter frretningsmessige prinsipper Frvalterrllen - sm eiendmsfrvalter skal fretaket balansere miljøhensyn g hensyn til leietagere innenfr den rammen sm husleien tillater Utviklerrllen - fretaket skal bidra til å fremskaffe ny frmålseiendm Byggherrerllen - fretaket skal være i stand til å ivareta kmmunens byggherrefunksjn g bidra til å realisere kmmunens eiendmsengasjementer Frmidlerrllen - fretaket skal være kmmunens kmpetansesenter g kntraktspart fr leie av lkaler I frslaget til ny eierstrategi legges det til grunn at Drammen Eiendm KF skal ha fkus på: Gd utnyttelse av eiendm, tilstrekkelig frnying g gde pririteringsdiskusjner Kstnadseffektiv drift g ta hensyn til eiers g leietagers interesser Bevaring av eiendmmenes verdi Brukere g leietagere interesser Bevissthet i frhld til kvalitet g kstnad Behvet fr frmålseiendm i frhld til bystrategien Drammen kmmune g Drammen Eiendm har en felles interesse av en tydelig g hensiktsmessig rlledeling, samtidig sm kmmunen må tydeliggjøre sine krav g frventninger til selskapet. Frventninger til avkastning, utbytte g kapitalisering Fr et kmmersielt eiendmsselskap, er avkastning på egenkapitalen et fundamentalt mål i større grad enn fr eksempel driftsresultat. Fr Drammen Eiendm er imidlertid virksmheten bare delvis preget av frretningsmessige mål. Krav m eieruttak fastsettes gjennm de årlige budsjettprsessene. Eiers frventning m utbytte/eieruttak baseres på en løpende vurdering av risik. Når virksmheten er av en slik natur at frmålet er å tilføre eieren øknmisk gevinst, frventer eier i utgangspunktet at en rimelig andel av gevinsten viderefrmidles sm utbytte. På denne bakgrunn er det er naturlig at frventninger til eieruttak fra Drammen Eiendm KF avklares nærmere i frbindelse med det enkelte budsjettår. Kmmunikasjn mellm eier g fretak Rådmannen ønsker å ha en løpende g gd dialg med Drammen Eiendm KF. Dette innebærer at styret må tilpasse ambisjner g priritere satsningsmråder til eierstrategien. Hyppighet av

4 eiermøter vil være situasjnsbetinget. Sm utgangspunkt skal det avhldes eiermøte med frmannskapet hvert annet år. Drammen kmmunes eiermelding vedtatt av bystyret gir rammene fr hvrdan kmmunen utøver sitt eierskap i ulike selskap g fretak. Overrdnede frventinger mtalt i eiermeldingen gjelder fr alle selskaper kmmunen har eierinteresser i. Eiermeldingen setter blant annet frventning til at styret gjennmfører en årlig selvevaluering. Rådmannens vurdering Drammen Eiendm KF skal i utgangspunktet ha fkus på frmålsbygg knyttet til kmmunen sin tjenesteprduksjn. Dette gjelder drift, vedlikehld g frvaltning av eksisterende bygningsmasse samt nybygg g utvidelser. I tillegg har Drammen Eiendm KF mange g viktige ppgaver knyttet til kmmunens bligfrvaltning - blant annet kjøp g leie av blig. Frslaget til ny eierstrategi legger pp til at fretaket frtsatt skal ivareta disse ppgavene. I prteføljen til Drammen Eiendm KF ligger det gså eiendmmer sm ikke er knyttet pp til tjenesteprduksjn g sm har et frretningsmessig g/eller byutviklingsmessig ptensial. Det har de senere blitt sterkere fkus på å sikre en større verdiøkning av denne delen av eiendmsmassen. Det er viktig at kmmunen tar del i verdiutviklingen. Å realisere det frretningsmessige ptensialet vil i mange tilfeller medføre øknmisk risik. Samtidig vil det sette krav til samspill med andre aktører (eksempelvis sm det er tilfellet med Marienlyst Utvikling g Papirbredden Eiendm). I slike situasjner er det ikke alltid pplagt at kmmunens insentivsystemer, risikvilje g markedsfrståelse er tilstrekkelig til å frsvare deltagelse gjennm et kmmunalt fretak. Det kan være krevende å håndtere frvaltnings- g utviklingsrllen innenfr samme selskap. Det kan derfr være hensiktsmessig (øknmisk, strategisk, kmpetanse, m.m.) å vurdere en alternativ selskapsrganisering fr utviklerrllen. Rådmannen freslår at det vurderes å legge utviklerrllen til et eget selskap, mens de øvrige rllene frtsatt skal ligge i Drammen Eiendm KF. Organisasjnsfrm, krav til kmpetanse, risikprfil, frretningsmessige rammebetingelser m.v. må utredes nærmere. Det må gså avklares hvilke eiendmmer sm skal inngå i det nye selskapet. Det freslås at rådmannen gis fullmakt til å starte dette arbeidet. Rådmannen legger til grunn at Drammen Eiendm frtsatt skal ha ansvar fr anskaffelse g frvaltning av bliger. I denne vurderingen har rådmannen lagt vekt på at Drammen Eiendm i dag har en betydelig aktivitet, erfaring g kmpetanse innenfr frvaltning av kmmunens utleiebliger, g at den infrmasjn sm per i dag er tilgjengelig ikke tilsier at en annen rganisering vil være bedre. Det er gså viktig at bligfrvaltningen ses i sammenheng med kmmunens øvrige bligssiale arbeid g virkemidler. Rådmannen vil i denne sammenheng nevne at det arbeides med en helhetlig gjenmgang av kmmunens bligplitikk. Dette arbeidet vil legges fram til plitisk behandling i en bligmelding sm vil mhandle kmmunens bligplitiske mål, samt frslag til strategier g virkemidler fr å nå disse målene. Det legges til grunn at Drammen Eiendms videre arbeid med anskaffelse g frvaltning av bliger tilpasses de føringer sm vil kmme i bligmeldingen. Vedlegg: Frslag til Eierstrategi fr Drammen Eiendm KF

5 á