A.L. Eiendomsutvikling AS. Mulighetsstudie

Transkript

1 A.L. Eiendmsutvikling AS Mulighetsstudie Osl, 1. desember 2011

2 Sammendrag Akershus Eiendm er engasjert av A.L. Industrier fr å gjennmføre et mulighetsstudie fr eiendmmene på Skøyen, samt å eventuelt gjennmføre et hel- eller delsalg av eiendmmene. Målet med studiet har vært å knkretisere g anskueliggjøre de verdier g det ptensial sm ligger i eiendmmene ved å følge frskjellige utviklingsmuligheter, samt å skape et beslutningsgrunnlag fr videre fremdrift g strategi. Arbeidet er gjennmført i samarbeid med administrasjn g styre i A.L. Industrier. Det tatt utgangspunkt i et basisalternativ sm illustrerer det utviklingsalternativet sm anses sm mest sannsynlig fr eiendmmen. Alternativet innehlder blandet utvikling med blig, næring g skle. Videre er det vurdert t sensitivitetsalternativer hvrav det ene fkuserer på tung næringsutvikling, g det andre fkuserer i hvedsak på blig g skle I de frskjellige alternativene er det gjrt nen verrdnede vurderinger av gjennmførbarhet en av hvert enkelt delprsjekt, reguleringsrisik samt sannsynlige tidslinjer fr gjennmføring Verdi på eiendmmene er vurdert mrådet kr milliner krner 2

3 jan.04 apr.04 jul.04 kt.04 jan.05 apr.05 jul.05 kt.05 jan.06 apr.06 jul.06 kt.06 jan.07 apr.07 jul.07 kt.07 jan.08 apr.08 jul.08 kt.08 jan.09 apr.09 jul.09 kt.09 jan.10 apr.10 jul.10 kt.10 jan.11 apr.11 jul.11 kt.11 Average sales price, NOK/m² Skøyen Priser på brukt- g nybliger Gjennmsnittsprisen fr brukte bligleiligheter på Skøyen er: Basert på annnser sm ligger ute på finn.n er ca NOK/m² Nrges Eiendmsmeglerfrbund (NEF) sin statistikk fr bydelen viser en gjennmsnittspris på ca NOK/m² SSB spår en årlig prisvekst på bliger på 8,5 % i 2011, 6,1 % i 2012, 5,7 % i 2013 g 8 % i Histriske bruktbligpriser Ecn Pöyry sin statistikk fr nye bliger i Osl vest/sentrum, sm Skøyen ligger inn under, viser at: Det fr øyeblikket pågår 27 ulike nybligprsjekter med ttalt bliger. Det er ingen nybligprsjekter i umiddelbar nærhet til Harbitzalleen 3-7 Av de bligene er igangsatt, 141 ikke igangsatt g 177 er ferdigstilt. 84 % av bligene er slgt g kun 3 av de ferdigstilte bligene er ikke slgt Gjennmsnittsprisen fr alle nybligprsjektene i Osl vest/sentrum er NOK/BRA I 2010 var det m lag 0,1 igangsatte bliger per ny brger i Osl, sammenlignet med 1,2 i år 2000 g et snitt på 1,3 i periden Leilighet O6 Ullern Leilighet O7 Vestre Aker Leilighet O5 Frgner Leilighet SNITT Osl Utvalgte nybligprsjekter Osl vest/sentrum g Bærum Kilde: Ecn Pöyry Nr Prsjektadresse Antall bliger gj BRA Pris/m² Andel slgt Bygging 1 Maries vei ,2 100 % Igangsatt 2 Jarveien ,4 58,8 88 % Igangsatt 3 Kilenveien 2 BT ,6 53,6 70 % Igangsatt 4 Frnebu Rlfsbukta div ,7 52,6 87 % Igangsatt 5 Vinderentunet ,4 66,1 100 % Igangsatt 6 Tjuvhlmen diverse 90 67,9 85,9 73 % Igangsatt 7 Sørenga BT ,4 64,9 91 % Igangsatt 8 Operakvarteret ST ,6 59 % Igangsatt 9 Adamstuen 17 80,6 53,9 71 % Igangsatt 10 Vulkan Bygg ,2 54,6 85 % Igangsatt 11 Waldemars Hage 52 66,2 51,3 100 % Ferdigstilt 12 Kiellands Terrasse 79 47,5 53,0 98 % Ferdigstilt Gjennmsnittspris pr m²: 61,3 3

4 Skøyen Kntrmarkedet Kntrleiemarkedet: Kntrleie nvember 2011 Ttalt er det ca m² kntrareal Kntrleie fr nybygg nrmal høy standard til tppstandard ligger i mrådet NOK/m² Kntrakt tegnet med Yara i nybygg i Drammensveien 131 i august i år er knfidensiell, men leienivået er representativt fr den øvre del av vårt estimat fr nybygg på Skøyen Altia Crpratin tegnet i første halvdel av 2011 kntrakt i Harbitzalleen 2A på m² fr NOK/m² Kntrbyggmarkedet: I periden er det freløpig kun t sikre nye kntrbygg på Skøyen: Fram Eiendm m² - Karenslyst Alle skal stå ferdig i 2012 Berner Gruppen m² - Drammensveien 131 (9.000 m² kntrakt med Yara). Skal stå ferdig i 2014 Der er 5 regulerte kntrtmter på Skøyen. Disse er: Drammensveien : m² kntr Drammensveien 230: m² kntr Hffsveien 17: m² kntr Engebrets vei 3: m² kntr Tingstuveien 31: Skanska jbber fr øyeblikket med å få regulert inn 8000 m² kntr på tmten Regulerte tmter på Skøyen 4

5 Skøyen Byggekstnader g priser på regulerte tmter Byggekstnader Kntr: Blig: Skle: Ordrebøkene gjør at byggekstnadene er stigende g ttalentreprisekstnad fr kntr av nrmal gd standard estimeres i dag til ca NOK/m² Ttalentreprisekstnad fr blig har str variasjn avhengig av kvalitet, men våre erfaringstall tilsier nå NOK/m² fr gd standard i Osl-mrådet Ttalentreprisekstnader fr sklebygg har variert mye fra prsjekt til prsjekt, men kstnaden i Osl-mrådet ligger i dag på NOK/m² Priser på regulerte tmter Kntr Fr de beste regulerte tmtene ppnås inntil NOK/m² kntrareal, mens nrmal tmtebelastning ligger på NOK/m². Mikrbeliggenhet har str betydning Blig Fr beste regulerte bligtmter kan det ppnås inntil NOK/m² BTA, mens nrmal tmtebelastning ligger på NOK/m² BTA. Mikrbeliggenhet har str betydning 5

6 Eiendmmene Status regulering g fristilling av arealer Kartet til høyre viser gjeldende regulering fr eiendmmen Gjeldende regulering fr eiendmmen Det lilla mrådet på ca 17 mål er regulert til industri. Kmmunedelplan fr Skøyen fra 2008 åpner fr blandet næringsfrmål, dvs. frretning, kntr, lager g industri Det hvite mrådet på ca. 8 mål er uregulert g ligger utenfr gjeldende kmmunedelplan Eiendmmen har blandet arealbruk g er definert sm mråde fr knutepunktutvikling i gjeldende kmmunedelplan Eiendmmen er ikke ppført på Gul liste. Imidlertid er det varslet fra byantikvaren bevaringsinteresser til enkelte bygg langs Harbitzalleen. Vi har lagt til grunn at samtlige bygg kan rives Fristilling av arealer Eiendmmen er i dag utleid til Xellia Pharmaceuticals AS g Pharmaq AS. Byggene vil bli fraflyttet etter hvert sm leiekntraktene løper ut. På kartet til høyre viser: Grønt merket mråde fristilt per ktber 2013 Gult merket mråde fristilles per ktber 2014 Rødt merket mråde er ikke med i beregningene Gitt at en ny regulering er på plass antas det at det vil være mulig å starte utvikling av de delene av tmten sm blir fraflyttet allerede 1. januar,

7 Utviklingsalternativer Basis alternativ - blandet utvikling: Det utvikles ttalt m 2 bygningsmasse frdelt på blig, næring g skle Alternativet vil kunne legge begrensninger på type næringsleietakere man vil kunne tiltrekke seg, g kunne medføre reduserte leiepriser. Det er fleksibelt i frhld til markedstilpassning. Reguleringsmessige vil alternativet kunne begrense ttal utnyttelse av eiendmmen med bl.a. krav til grøntarealer, parkering, sv., samt en typisk faktr på 85% m 2 BRAS i frhld til m 2 BTA. Alternativet med strt innslag av blig g skle vil kunne bli mer psitivt mttatt hs reguleringsmyndighetene g naber Sensitivitetsalternativ 1 Tung næring: Hele eiendmmen utvikles til m 2 næring frdelt på minst t byggetrinn, sannsynligvis flere Alternativet gir et enhetlig hvedkntrpreg, mens det utleiemessig er det veldig mye areal sm skal tilføres markedet. Byggene bør tilrettelegges fr mulig ppdeling av arealet til flere mindre leietakere. Lengre frventet tidshrisnt øker risik. Næring er reguleringsmessig minst tmtearealkrevende. Det vil det trlig være utfrdrende å gjennmføre raskt bl.a. pga. frventet mtstand fra naber. Det kan være mulig å ppnå en slik regulering, men det må antas det vil trekke ut i tid Sensitivitetsalternativ 2 Blig g skle: Det utvikles ttalt m2 bygningsmasse frdelt på blig g skle Alternativet retter seg mt ffentlig sektr g et sterkt bligmarked med gde prgnser jfr. ffisiell statistikk. Blig er mer arealkrevenede g ttal utnyttelse vil bli lavere (grøntarealer, parkering sv. g salgbare bligmeter sm er ca 85% av BTA). Regulering til blig vil trlig være mindre kntrversielt enn andre frmål g skle kan være katalysatr. Bør være en gd løsning i frhld til naber g reguleringsmyndigheter Næring byggetrinn 1 Næring byggetrinn Næring byggetrinn Næring byggetrinn 2 Blig Næring byggetrinn 2 Blig Næring byggetrinn 2 Blig Skle Skle Skle

8 Frventet tidslinje g verdiestimater Frventet tidslinje Figuren til høyre viser sannsynlig tidslinje fr hvert delprsjekt, med frventet ppstart g ferdigstillelse Basisalternativ 1: Basis alt. 1 Blig Basis alt. 1 Næring byggetrinn 1 Basis alt. 1 Næring byggetrinn 2 Basis alt. 1 Skle De delprsjektene sm antas å være frbundet med mer reguleringsrisik er gitt en senere realisering enn delprsjekter frbundet med mindre risik Sensitivitetsalternativ 1: Sensitivitetsalt. 1 Næring byggetrinn 1 Sensitivitetsalt. 1 Næring byggetrinn 2 Det antas utvikling av eiendmmen vil kunne starte så frt deler av tmten blir ledigstilt Sensitivitetsalternativ 2: Alternativ 3 Næring byggetrinn 2 Sensitivitetsalt 1 Blig Sensitivitetsalt. 2 Skle Verdiestimater Fr Næringsarealer sm delprsjekt det lagt til grunn frventede leiepriser g eierkstnader sm gir en nett leie fr delprsjektet. Deretter er antatt salgsyield brukt fr å kmme frem til en mulig salgsverdi. Deretter trekkes estimerte byggekstnader fra g så justeres verdien fr tid g risik Fr Blig sm delprsjekt verdsetter vi ved å trekke estimerte byggekstnader fra frventede salgspriser, g så justeres verdien fr tid g risik Skle blir beregnet på lik linje med næring, men lavere risik ettersm en leietaker allerede vil være på plass Tidslinjen fr hvert enkelt alternativ har str innvirkning. Der det ansees at reguleringsrisik / utleierisik er str er prsjektet trukket ut i tid. 8

9 Verdidrivere g resultater Basis alternativ - blandet utvikling: Antakelser fr utvikling av næring (kntr): Markedsleie på NOK/m2 Byggekstnader på NOK/m2 Eierkstnader 4% av brutt leie Yield ved ferdigstillelse på 6,25 % Antakelser fr utvikling av blig: Salgspris NOK/m2 BRA-S Byggekstnader NOK/m2 BRA-S Antakelser fr utvikling av skle: Markedsleie på NOK/m2 Byggekstnader på NOK/m2 Eierkstnader 4% av brutt leie Yield ved ferdigstillelse 6,5 % Sensitivitetsalternativ 1 Tung næring: Antakelser fr utvikling av næring (kntr): Markedsleie på kr/m2 Byggekstnader på kr/m2 Eierkstnader 4% av brutt leie Yield ved ferdigstillelse på 6,25 % Sensitivitetsalternativ 2 Blig g skle: Antakelser fr utvikling av blig: Salgspris NOK/m2 BRA-S Byggekstnader NOK/m2 BRA-S Antakelser fr utvikling av skle: Markedsleie på NOK/m2 Byggekstnader på NOK/m2 Eierkstnader 4% av brutt leie Yield ved ferdigstillelse 6,5 % Nøkkeltall Nøkkeltall Nøkkeltall Nøkkeltall Nøkkeltall Nøkkeltall Ujustert Ujustert Ujustert Ujustert Ujustert Ujustert Ujustert Ujustert Ujustert di gens per m² verdi i prsjektverdi Verdi per m² i i prsjektverdi M aksimalt i M aksimalt Dagens verdi Verdi per m² i prsjektverdi i M aksimalt Tidspunkt fr Tidspunkt fr Verdi ved Dagens Verdi ved Verdi Dagens per m² verdi i prsjektverdi Verdi Tidspunkt per m² i i prsjektverdi fr M aksimalt i M aksimalt Dagens verdi Verdi per Dagens m² i prsjektverdi Verdi Dagens i per verdi m² Mi aksimalt prsjektverdi Verdi per m² i i prsjektverdi M aksimalt i M aksimalt Dagens verdi Verdi per m² i prsjektverdi i Verdi ved Tidspunkt fr Verdi ved prsjektet dag dag verdiptensial dag verdiptensial av prsjektet dag dag verdiptensial Tidspunkt fr Tidspunkt fr Verdi ved Verdi ved Tidspunkt fr Tidspunkt fr Verdi ved Verdi ved når prsjektet Areal når prsjektet (m² inkl ferdigstillelse, Areal (m² av inkl prsjektet Verdiandelsju ferdigstillelse, av prsjektet Verdiandelsju dag når dag prsjektet dagverdiptensial Areal dag (m² inkl verdiptensial ferdigstillelse, av prsjektet av Verdiandelsju dag prsjektet av dag prsjektet verdiptensial dag dag verdiptensial dag verdiptensial av prsjektet dag dag når prsjektet Areal når (m² prsjektet inkl ferdigstillelse, Areal (m² inkl Verdiandelsju ferdigstillelse, Verdiandelsju når prsjektet Areal (m² når inkl prsjektet ferdigstillelse, Areal når prsjektet (m² Verdiandelsju inkl ferdigstillelse, Areal (m² inkl Verdiandelsju ferdigstillelse, NOK/m² M Delprsjektnavn MNOK/m² M NOK M NOK M NOK NOK/m² M NOK M NOK Delprsjektnavn M NOK stering NOK parkering) per NOK/m² NOK stering per M NOK m² Delprsjektnavn er ferdig Delprsjektnavn parkering) ferdig NOK parkering) per m² M NOK stering per m² NOK/m² Mstering NOK Delprsjektnavn MNOK/m² er ferdig M NOK Mparkering) Delprsjektnavn NOK er ferdig NOK MDelprsjektnavn NOK per parkering) m² Mstering ferdig NOK NOK parkering) per NOK/m² M NOK stering per M NOK m² NOK/m² M stering M NOKNOK/m² M er ferdig M NOK parkering) er Mferdig NOKper parkering) m² ferdig Nøkkeltall Nøkkeltall Nøkkeltall 653, , Basis 89,46 6 alt Næring 160,34 89,46 byggetrinn 1des. 160,34 8 des. 53, , , % 60,00 160,34 % des ,00 % Sensitivitetsalt. 1 Sensitivitetsalt. Næring byggetrinn 1 Næring 1 byggetrinn 134, , Sensitivitetsalt. 269, ,00 1 Næring 269,02 Sensitivitetsalt byggetrinn des. 612,00 18 Sensitivitetsalt 1 1Blig 30134,51 des Blig ,18 50,00 269,02 38 % , ,00 612,00 Sensitivitetsalt % 348, des. 118 Blig 680,00 348, des. 680, ,18 des ,00 % Basis 81,34 5 alt Næring 160,34 81,34 byggetrinn 2des. 160, des. 48, , , % 60,00 160,34 % des ,00 % Sensitivitetsalt. 1 Sensitivitetsalt. Næring byggetrinn 1 Næring 2 byggetrinn 101, , Sensitivitetsalt. 202, ,00 1 Næring 202,03 Sensitivitetsalt. byggetrinn des. 612,00 21 Sensitivitetsalt. 22Skle 30101,02 des Skle ,28 50,00 202,03 38 % , ,00 612,00 Sensitivitetsalt. % 48, des ,92 Skle 48, des. 104, des. 29, ,00 % ,00 348, % 60, , % , Basis 279,02 11 alt Blig 544,00 279,02 des. 544, ,31 des ,00 279, % 70,00 544,00 % des ,00 % 223, Basis 39,04 2 alt Skle 83,94 39,04 Summer des. g 83,94 snitter 16 Summer 8 des. 23, g 16 snitter ,52 60, , % 3235, ,00 83,94 Summer % 471, des. g 16 snitter 224,00 471,05 Summer 8 000des. 1 g 224,00 snitter 21 Summer des. 235,52 g 000snitter 60,00 21 % ,46 50,00 471,05 38 % , ,00 224,00 Summer % 397, des. g snitter ,92 397, des. 784, des. 273, ,00 % ,77 397, % , Summer 488, g snitter 948,63 488,86 des. 948, ,22 des ,71 488, % 65,71 948,63% des ,71 % Nøkkeltall M a verdip Verdian ster 9

10 Veien videre Prsess Beslutningsprsess: Eierne må ta stilling til hva de ønsker å gjøre med tmten. Om det er ønskelig å få inn en samarbeidspartner kan nå være et egnet tidspunkt å gjøre det på Reguleringsarbeid: Salg: Det anbefales å beslutte seg fr hvrdan man vil utvikle eiendmmen (med eller uten partner) før man går videre i en reguleringsprsess. En erfaren eiendmsutvikler vil kunne finne gde løsninger fr å øke den ptensielle ppsiden Reguleringsplanen er første fase i å utvikle eiendmmen Om man ønsker å selge hele tmten vil det ikke nødvendigvis være verdiøkende å ha en regulering på plass, ettersm nen typer regulering vil gjøre eiendmmen mindre interessant fr nen aktører, men kan selvfølgelig være mer interessant fr andre Behv fr kmpetanse Fr å få til et vellykket prsjekt på tmten er man avhengig av en bred utviklingskmpetanse. Avhengig av exit strategi g type utvikling man bestemmer seg fr å gjøre på eiendmmen vil man ha behv fr kmpetanse i alle ledd. Eier står verfr tre alternativer: Utvikle eiendmmen selv: Skulle valget falle på å utvikle eiendmmen selv vil man være avhengig av å leie inn eller kjøpe kmpetanse fr å gjennmføre utviklingen. Dette er ikke ptimalt, g dette alternativet kan ikke gjennmføres uten kmpetanse hs eier Delsalg: Fr å ppnå et partnerskap med en kmpetent utviklingsaktør. I dette tilfellet vil man ikke nødvendigvis velge den aktøren sm betaler mest up-frnt, men den sm vil kunne bidra med å skape mest verdier i prsjektet ttalt sett. Her vil man kunne dra nytte av den kmpetanse g erfaring en mulig samarbeidspartner har. Frtung / baktung mdell avhenger av hvilken risik selger ønsker å påta seg. Salg av hele eiendmmen: Selge hele eiendmmen sm den er i dag, g verlate utviklingen g dermed gså all risik g frtjeneste til en tredjepart. Vi anbefaler at A.L. Industrier i det videre arbeidet er bevisst den kmpetanse sm er nødvendig fr å ppnå gde resultater En utvikler sm skal bidra med tilstrekkelig engasjement g kmpetanse bør inviteres til et deleierskap. En med egeninteresse vil jbbe hardt fr å skape verdier i prsjektet. Det kan være entreprenør eller annen utviklingsrientert aktør. 10

11 Akershus Eiendm AS, Haakn VII's gt 5, 7. etg, 0161 OSLO, Pstbks 1739 Vika, 0121 OSLO Tlf: Fax: