Klage på avslag - dispensasjon, formål riving av eldre bolig og oppføring av ny,valle

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /4 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/73 Planutvalget /78 Planutvalget Klage på avslag - dispensasjon, formål riving av eldre bolig og oppføring av ny,valle Saksopplysninger Byggeplass: Valle, 8030 BODØ Eiendom: 58/4 Tiltakshaver: Maryann Nystad Bygningsnr: Tiltakstype: Enebolig og naust Tiltaksart: Riving av hele bygget og nybygg Klager: Maryann Nystad, Nystad, 8030 Bodø Søknad om dispensasjon er datert , og mottatt Det søkes om dispensasjon fra plankrav og forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag for riving av ubebodd bolig, samt nybygg av bolig med omtrent samme størrelse og plassering i et tun som består av eldre bygninger. Bygning som skal rives er oppført ca Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet. Bygning som ønskes revet ligger ca 13 m fra sjøen ved middel høyvannstand. Eiendommen har atkomst til gang og sykkelveg. Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknaden er sendt på intern høring før vedtak ble fattet. Søknaden ble avslått den i medhold av plan- og bygningsloven av Klage på avslag er mottatt innen klagefristens utløp. Saken ble den sendt på ekstern høring til Nordland Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nordland. I brev av orienteres søker om at det er foretatt en ny vurdering av saken etter at høringsuttalelsene er mottatt. Det konkluderes med at saken ikke kan tas opp til ny behandling (omgjøring), og at klagen vil bli lagt frem for planutvalget til avgjørelse. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt Området er avsatt til boligområde. Aktuelle bestemmelser til kommuneplanen er: 1.2 Plankrav. For områder avsatt til utbyggingsformål, områder for råstoffutvinning og for områder langs en sone på 50 meter langs vann og vassdrag og/eller inntil 100 m fra strandlinjen, der det ikke foreligger Side 79

2 gjeldende regulerings- eller bebyggelsesplan, må arbeid og tiltak som nevnt i Pbl 93 (arbeid som krever byggetillatelse/fradeling m.m.), ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Planer og tiltak som kan få vesentlige virkninger for naturressurser, miljø eller samfunn, skal vurderes etter forskrift om konsekvensutredninger. 1.8 Strandsone og vassdrag. Oppføring av ny bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse, utvidelse eller fradeling til disse formål tillates ikke innenfor 100m-beltet langs sjøen, og en sone på 50 m langs vann og vassdrag. Forbudet omfatter også iverksetting av nye eller utvidelse av eksisterende masseuttak. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner i 100-metersbeltet skal det dokumenteres verdier knyttet til friluftsliv, naturmiljø, landskap og kulturhistorie. Det skal synliggjøres hvordan disse hensynene er ivaretatt i planen. Ved utarbeidelse av reguleringsplan, skal det avsettes en sone mellom bebyggelse og sjø og vann/vassdrag til friluftsformål. Dette for å sikre allmenn tilgang og redusere inngrepets virkning i landskapsbildet. Unntak kan gjøres i spesielle tilfeller hvor hensynet til allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø ikke blir berørt, eller intensjonene i dette punkt løses på annen måte gjennom reguleringsplan eller kommune(del)plan. Dette må dokumenteres i forbindelse med utarbeidingen av plan. Bebyggelsen må ikke beslaglegge eller stenge eksisterende passasje ned til og langs strandlinjen, med mindre alternativ passasje eksisterer eller kan etableres. Etablerte stier skal i hovedsak søkes ivaretatt i planleggingen Utbyggingsrekkefølge. B. Utbyggingsområdet sør for rv 80 mellom Åsen og Kvalvåg kan fortettes noe med boliger. Det kreves utarbeidet en helhetlig reguleringsplan for området med løsning av avkjørsler til rv 80. Plan- og bygningsloven 1-1. Lovens formål Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. Plan- og bygningsloven 1-8 første tom. tredje ledd: I 100-metersbeltet lang sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Side 80

3 Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr. 2. Søknad om dispensasjon Søknaden har følgende begrunnelse: Offentlig vann og avløp er tilgjengelig. Det vil bli fradelt tomt til ny bolig. Statens vegvesen har gitt avkjøringstillatelse. Boligen skal erstatte eksisterende eldre bolig slik tiltaket ikke medfører flere boliger. Strandsonen vil ikke bli inngjerdet og fri ferdsel vil bli opprettholdt. Det eksisterende brygge/naust vil blir revet og erstattet med et nytt og penere naust. Uttalelser fra annen myndighet: Søknaden har vært til uttalelse hos byplankontoret, kommunalteknisk kontor og kulturkontoret. Byplankontoret uttaler: Riving og oppføring av nybygg må i prinsippet sidestilles med nytt tiltak. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål der det gjelder plankrav. For området Åsen Kvalvåg gjelder det dessuten rekkefølgekrav i B om at området som helhet må inngå i reguleringsplan med løsning av avkjørsler til riksveg 80. Kommunen er i dialog med vegvesenet når det gjelder avkjørsler på strekningen Åsen - Kvalvåg. Man skal se på eksisterende kryss og muligheten for nye boligtomter. Dette arbeidet er i startgropa, men allerede avklart at atkomster via gang/sykkelveg skal unngås. Før man har fått avklaring med vegvesenet i avkjøringssituasjoner må det ikke gis dispensasjon. Området er avsatt som byggeområde, men som en klar forutsetning av at funksjonell strandsone skal sikres. I dette tilfellet må det klart kreves at et eventuelt nybygg trekkes lengst mulig vekk fra strandsonen. I forhold til riksveg må det påregnes støyskjerm. Statens vegvesen uttaler at de ikke har innvendinger til søknaden. Kommunalteknisk kontor uttaler: Eksisterende bolig har ikke vært bebodd på mange år. I forbindelse med regulering og bygging av ny gang- sykkelvei langs Rv 80 ble det regulert adkomst til eiendommen / boligen. Ny enebolig må tilknyttes kommunalt vann- og avløpsnett. Avløpsløsning må avtales nærmere med kommunalteknisk kontor. Kulturkontoret ved Hans Nordhus uttaler følgende: Jeg fikk en henvendelse fra byggesak, GBM, om å se på en eventuell verneverdi av det gamle våningshuset (fra før 1850) på eiendommen til Julius Nystad, gnr 58/4. Eierne ønsker å fradele tomt, og rive det gamle våningshuset for å bygge nytt hus. De ønsker å bevare brygga og bårdstua. Jeg har sett på huset sammen med eieren. Huset er svært interessant som bevaringsobjekt, men ubrukbart som bolighus etter dagens standard: smalt og langt, og lav etasjehøyde. Eier har signalisert at det ikke er aktuelt å restaurere huset her skal det enten bygges nytt, eller stå som nå uten vedlikehold. Altså den klassiske problemstillinga rundt slike hus. Jeg har snakket med Egil Murud, han/kulturminner i Nordland ber om å få saken til uttalelse. Side 81

4 Fylkeskommunen skal ha slike saker til uttalelse, kulturminneloven sier at hus bygget før 1850 og som vurderes revet, der skal fylkeskommunen/vernemyndighet få gi sin uttalelse før kommunen gjør vedtak. Jeg regner med at byggesak ber fylkeskommunen om en slik uttalelse. En annen ting som er viktig utenom selve rivingsspørsmåle: om det skulle bli fradelt ei tom her, bør tomtegrensen ikke gå helt ned til strandlinja: dette med tanke på den alminnelige ferdselen langs sjøen, uavhengig av spørsmålet om ei eventuell opparbeidet kyststi. Jeg foreslår at vi sammen med byplankontoret ser på saken etter at fylkeskommunen har gitt sin uttalelse, og vurderer mulige løsninger. Nordland Fylkeskommune uttaler følgende: Eksisterende bolighus opplyses å være fra ca I følge SEFRAK-registeret er dette et tidligere våningshus på gård, med utforming som et tradisjonelt nordlandshus. Bygningen inngår i et gårdsmiljø med haust og driftsbygning (revet tidligere), og flere nærliggende bygninger i omgivelsene rundt er registrert i SEFRAK-registeret. Som tradisjonell, eldre gårdsbebyggelse har bygningsmiljøet verneverdige kvaliteter. Naustet er ikke SEFRAK-registrert siden det er tilflyttet stedet for ca år siden. Bygningen er sannsynligvis opprilleig eldre enn år Vi mener uansett at bryggebygningen, som den egentlig er, innehar en vesentlig verneverdi knyttet til det helhetlige kulturminnemiljøet på strekningen Nystad Valle. Nordland fylkeskommunen vil ikke anbefale at det gis tillatelse til å rive denne bygningen. Den bør heller settes i stand og benyttes for denne eiendommen. Kommunens foreløpige vurdering (v. Kulturkontoret) er at fordelene ved at tiltakshaver får anledning til å bygge ny bolig synes større enn ulempene ved tiltaket, og det vurderes å godkjenne dispensasjonssøknaden. Bak denne vurderingen ligger bla. følgende begrunnelse: Eksisterende hus er smalt og langt og har lav etasjehøyde og anses ikke egnet som bolighus. Vedlikeholdsbehovet er stort og ressurskrevende og dagens eiere ønsker ikke å vedlikeholde huset for bevaring. Vi forstår det slik at det er gjort en vurdering av verneverdi og av mulighet for istandsetting/bruk av det eksisterende huset. Dersom verneverdien var blitt vurdert som stor, kunne kommunen avslått søknaden om dispensasjon fra plankrav, og gitt bebyggelsen et vern gjennom regulering til bevaring. Som regional kulturminnemyndighet ser Nordland fylkeskommune det som svært beklagelig at eldre kulturminnemiljøer langs Saltfjorden/riksvei 80, ved innkjørselen til Bodø, forvitrer og forsvinner. Ut fra kulturminnefaglig vurdering ville det være ønskelig å beholde eksisterende bygning (er) og å ivareta dem gjennom ny bruk. Muligheten for dette bør vurderes grundig før spørsmålet om riving avgjøres. Supplerende uttalelse fra Kulturkontoret i forbindelse med klagesaken: Som kulturminne er huset og brygga viktig. De inngår i et område og et miljø med mange eldre gårdsbygninger. Pga verdien de har bør de ikke rives. Men eieren bør gis mulighet for å kunne bygge til våningshuset. Kommunen kan stille krav til at en ny enhet tilpasses det gamle huset, og krav til arkitekt. Brygga bør bevares, noe jeg mener at eieren sa hun skulle. På eiendommen er det også et uthus/stabbur/lager som eventuelt kan rives for å gi plass til utbygging av våningshuset. Gjennom svaret fra fylkeskommunen ser vi at de ikke vil gå imot en eventuell riving av huset. I lignende saker, på Vikan og på Skjerstad, der det var regulert til bevaring, har vi (byggesak/plan) sagt at riving eventuelt kan innvilges om eier finner en mulighet for at huset bevares/flyttes til et annet sted. At vi eventuelt stiller krav om at enkelte bygningsdeler må bevares er en dårlig løsning. Side 82

5 I saken på Vikan ble bevaringsreguleringen opphevet. Formannskapet stilte krav til eierne(etter oppfordring fra oss) om at bygningene måtte rives på forsvarlig måte, for seinere å kunne settes opp annet sted. Eierne godtok dette ifm ny regplan, men seinere fikk de undersøkt saken juridisk. Konklusjonen var (etter det eierne sa) at kommunen ikke hadde juridisk dekning for å slike krav til eierne. Heldigvis fikk Vikansaken en heldig løsning til slutt. Eventuelt er vel bygningsdeler en sak mellom eieren og dem han/hun ønsker å gi dem til. Fylkesmannen i Nordland er hørt og har ikke hatt merknader til saken. Hva klagen gjelder Klager viser til at det i kommuneplanen angis at utbyggingsområdet sør for rv. 80 mellom Åsen og Kvalvåg kan fortettes noe med boliger. Det står også at det kreves utarbeidet en helhetlig reguleringsplan for området med løsning av avkjørsler for rv. 80. Klager viser til at avkjøring til riksvei 80 og tilsagn om avgjøringstillatelse fra Statens vegvesen ligger ved søknaden. Ettersom jeg ikke er entreprenør med ønske om å bygge ut et felt med flere boliger, men kun ønsker å rive eksisterende og meget skjemmende bolig for så å sette opp et nyt pent hus som egen bolig på samme sted, søker jeg fritak fra krav om reguleringsplan. Det kommer mao. Ikke flere hus, bare et penere og mer funksjonelt hus på samme sted. Byggearealet vil ikke overskride 25% av tomtestørrelsen i motsetning til hos nærmeste nabo hvor ca 90% er bebygget. Vann og avløp er tilgjengelig. Når det gjelder nærhet til strandsonen henviser klager til at resten av det omtalte området hvor helt nye boligfelt er beliggende enda nærmere havet. Dette gjelder også frittstående nye boliger. Bilder er følger vedlagt. Klager viser også til at det på eiendommen 58/4 allerede står et hus som i verste fall kan restaureres. Der står også ei stor stygg brygge og et gammelt skjul som helt sikkert blir stående til sjenanse for hele området dersom jeg ikke blir gitt tillatelse til å gjøre noe med det. Min far som i dag er eier av eiendommen fyller 81 år 15. mai. Han bor rett over veien. Det er NÅ han trenger hjelp! Om år når en eventuell helhetlig reguleringsplan foreligger kan det være for sent. Klager viser til slutt til at avslaget er gitt i medhold av pbl om plansamarbeid mellom fylker, og kan ikke forstå på hvilket grunnlag hun fikk avslag. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Det foreligger ønske om å rive eldre ubebodd bolig for å oppføre ny i et område hvor det ikke foreligger regulerings- eller bebyggelsesplan. I tillegg vil boligen ligge i 100-metersbeltet lang sjøen. Kommunen har ansett at riving av den gamle boligen, samt oppføring av ny på samme sted, vil kreve dispensasjon både fra plankravet som angis i kommuneplanens bestemmelser 1.2 og 1.8 og pbl som angir forbud mot tiltak lang sjø og vassdrag. Det er søkt dispensasjon fra plankravet og for bygging i 100-metersbeltet. Kommunen er i pbl gitt myndighet til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir Side 83

6 vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. De argumentene som taler for dispensasjon er at eiendommen ligger innenfor et område som er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Eiendommen har atkomst fra gang og sykkelvei og vann og avløp er fremført til eiendommen. Selv om store deler av den tekniske infrastrukturen er på plass vurder Bygningssjefen det likevel som betenkelig å innvilge dispensasjoner i denne saken. Bygningen som ønskes revet er et eldre våningshus oppført ca Nær denne bygningen ligger også andre eldre bygninger som kan være verneverdige. Kulturkontoret har uttalt at boligen er svært interessant som bevaringsobjekt. I senere tilleggsuttalelse uttales det at boligen og brygga er viktig som kulturminne. De inngår i et område og et miljø med mange eldre gårdsbygninger. Både Kulturkontoret og Fylkeskommunen angir ulike muligheter til å sikre bygninger og bevaringsverdige bygningsdeler på. Bygningssjefen har kommet til at slike vurderinger, og mulige løsninger mht. bevaring av hele eller deler av bygningsmassen, bør avklares i en planprosess og ikke ved dispensasjon. Det er ikke usannsynlig av ved utarbeidelse av plan også kreves konsekvensutredning jf. kommuneplanens bestemmelse 1.2 andre ledd. Den nye boligen ønskes plassert på samme sted som den eldre boligen, dvs. i strandsonen kun ca 13 meter fra strandlinjen. Det eldre våningshuset er ikke i bruk. Oppføring av ny bolig med samme plassering vil sannsynligvis medføre en endret og utvidet bruk av området mellom boligen og sjøen. En ny bolig, og evt. nytt naust/bryggehus, vil ha en mer privatiserende effekt en eksisterende bygninger. Det er ikke gitt at det vil foreligge rett til fri ferdsel så nært opp til et bolighus. For å sikre allmennhetens rett til ferdsel i strandsonen bør det utarbeides reguleringsplan hvor det avsettes tilstrekkelig areal for en fremtidig kyststi. Bygningssjefen avviser at det er innvilget dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for oppføring av nye boliger i strandsonen i dette området. For en del år siden ble det gitt en dispensasjon på Valle som senere er vurdert som uheldig. Det ble senere stilt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for oppføring av to nye boliger på Valle. Det foreligger egen reguleringsplan for nye boliger som er oppført på Åsen. Det er også gitt et avslag i området som er klagebehandlet og stadfestet av Fylkesmannen i Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen mener hensynene bak plankravet og forbudet mot bygging i 100-metersbeltet vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Det foreligger uavklarte forhold i saken mht. bygningenes verneverdi. Videre vil en ny bolig så nært strandlinjen virke privatiserende mht. mulighetene for allmenn ferdsel. Bygningssjefen finner også at lovens formålsbestemmelse i pbl. 1-1 vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke til stede og avslaget må opprettholdes. Side 84

7 Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder avslag gitt Forslag til vedtak: Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder avslag gitt Planutvalgets behandling i møte den : Forslag: Odd Paulsen (FRP): Saken utsettes for befaring. Votering: Utsettelsesforslaget ble vedtatt enstemmig. Vedtak: Saken utsettes for befaring. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/David Losvik Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Kart Foto Søknad om dispensasjon Div. høringsuttalelser Klage på avslag Side 85

8 Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken Side 86

9 Side 87

10 Side 88

11 Side 89

12 Side 90

13 Side 91

14 Side 92

15 Side 93

16 Side 94

17 Side 95

18 Side 96

19 Side 97

20 Side 98

21 Side 99

22 Side 100