Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Trønder-Plan AS Kongens Gate STEINKJER Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat reguleringsforslag "Sjøtomta" i Namsos kommune Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til reguleringsplan for Sjøtomta datert med forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 12-10, og Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk drift. Vår ref. 2012/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Namsos kommune Hanne Marthe Breivik Plan- og bygningssjef Kjeld Erik Sandbakken saksbehandler Eksterne kopimottakere: Sjøtomta AS Th. Sommershieldsgate NAMSOS Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 4, Bank: Namsos 7801 NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 10 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 1. gangs behandling av privat reguleringsforslag "Sjøtomta" i Namsos kommune Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 6/ Rådmannens innstilling Forslag til reguleringsplan for Sjøtomta datert med forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 12-10, og Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk drift.

3 Side 3 av 10 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /1812 "Sjøtomta" - referat fra Jan Bergum m/flere oppstartsmøte plansaker I Reguleringsplan Sjøtomta - Namsos Statens vegvesen kommune - igangsatt planarbeid I Høringsuttalelse fra NTFK, Namsos Nord-Trøndelag fylkeskommune I Kunngjøring om oppstart Trønder-Plan As I Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag X Mottatt plandokumenter Kjeld Erik Sandbakken I Reguleringsplan Sjøtomta Erlend Gystad I Plandokumenter 1. gangs behandling Erlen Gystad S gangs behandling av privat reguleringsforslag "Sjøtomta" i Namsos kommune I Innspill etter oppstart Erlend Gystad I Revidert planbeskrivelse Erlend Gystad Vedlegg 1 Reguleringsplan datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Geoteknisk vurdering datert Innspill etter varsel om oppstart Oversiktskart:

4 Side 4 av 10 Saksopplysninger Namsos kommune har mottatt privat forslag til regulering av "Sjøtomta" som er en del av reguleringsplan for "Gammelsaga". Trønder-plan as er engasjert av Sjøtomta AS for å utarbeide planforslaget. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for forretning, kontor og industri. Det ble avholdt oppstartsmøte og oppstart av planarbeidene ble kunngjort i november 2012 i samsvar med plan- og bygningsloven Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa og på kommunens hjemmeside. Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og sektormyndigheter. Gjeldende plan i området er reguleringsplan Gammelsaga" stadfestet hvor planområdet er regulert til Bolig/forretning. Bebyggelse og anlegg: Det er pr. i dag ikke bygninger innenfor planområdet, området benyttes delvis som lager på åpen mark. Det er i forslag til reguleringsbestemmelser til planforslaget foreslått maximal tillatt byggehøyde på kote +23,000. Dette er omtrent samme høyde som høyeste bygning på naboeiendom gnr/bnr 65/1393 (Nexans). Planforslaget medfører en formålsendring fra Bolig/forretning til Forretning/Kontor/Industri. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Eiendom 65/1755 (Alcaden AS) har adkomst fra Pinavegen via eksisterende privat veg som er lagt i eiendomsgrense mellom eiendom 65/1755 og 65/1812. Plassering av avkjørsel fra Pinavegen er i tråd med reguleringsplan Gammelsaga. Det er eksisterende teknisk infrastruktur (vann- og avløpsledninger, avløpspumpestasjon, fiberkabel, strømkabel, signalkabel, fjernvarmeledning) innenfor planområdet. Eksisterende veg reguleres inn for å sikre adkomst både til eiendom 65/1755 og 65/1812. Det er planlagt gang- og sykkelveg parallelt med sjøkanten. Utenfor gang- og sykkelveg kan det plastres mot sjøkant på område annet vegareal tekniske anlegg. Det er lagt inn byggegrenser med avstand 4,0 meter fra vann- og avløpsledninger og fra fjernvarmeledning. Innregulering av eksisterende veg sikrer adkomst både til eiendom 65/1755 og 65/1812. Gang- og sykkelveg langs sjøkanten sikrer allmennhetens tilgang langs sjø. Plastring langs sjøkanten vil bidra til å forskjønne området. Eksisterende spillvanns- og overvannsledning fra eiendom 65/1755 og tilhørende spillvannspumpestasjon må flyttes minimum 4,0 meter utenfor byggegrense. Dette må bekostes av byggherre på eiendom 65/1812. Forholdet til sjø og vassdrag: Reguleringsplan Gammelsaga beskriver formål Bolig/forretningsområde i eksisterende sjøområde. Planforslaget beskriver formål Havneområde i sjø i eksisterende sjøområde.

5 Side 5 av 10 Planforslaget innebærer at det ikke lenger er behov for inngrep (utfylling) i sjø. Naturmangfold: Det er gjort søk i Arealis i base fra direktoratet for naturforvaltning. Det er ikke registrert treff i noen av underkategoriene i basen. Planforslaget vil ikke medføre forringelse av naturmangfold. Planlagt gang- og sykkelveg vil legge til rette for allmennhetens tilgang langs sjøkanten og av den grunn styrke friluftsinteressene. Kulturminner: Det er gjort søk etter kulturminner på Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. ROS-analyse: Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse. Ikke klarerte mulige trusler som er identifisert i ROS-analysen, er innlemmet i bestemmelsene som forutsetning for bygging. Til varsel om oppstart av planarbeid mottok planlegger til sammen 6 innspill, disse er gjengitt i sin helhet og kommentert av planlegger. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert "Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknader til oppstart av planarbeid for endring av deler av reguleringsplan for Sjøtomta Gammelsaga 65/1812. Miljøvernavdelingen Planområdet ligger ut mot strandlinja og eksisterende kaiområder. Planforslag bør ta utgangspunkt i eksisterende strandlinje og f.eks. unngås videre utfylling i sjø. Planforslaget bør videre ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, og verdier for bl.a. biologisk mangfold. Vi minner i den sammenheng om at i hht. Lov om forvaltning av naturens mangfold av (NML) skal det i saksgangsbehandlingen og beslutninger som fattes etter plan- og bygningsloven fremgå av beslutningen at prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert. Disse prinsippene fremgår av NML 8-12 og skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Grenseverdier for støy må overholdes. Detaljert informasjon vedrørende dette står i retningslinje T -1521, utgitt av Miljøverndepartementet. Kommunalavdelingen Fylkesmannen minner om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i hht pbl. 4-3 og ledd. DSB sin veileder "samfunnssikkerhet i arealplanleggingen" inneholder en sjekkliste som kan benyttes til en vurdering av slike forhold (se under hovedtema samfunnssikkerhet og undertema samfunnsplanlegging)." Innspill er ivaretatt. Utfylling i sjø er unngått. For miljøkvaliteter vises til pkt For støy vises til ROS-analyse.

6 Side 6 av 10 NTNU Vitenskapsmuseet, brev datert "NTNU Vitenskapsmuseet er kulturvernets landsdelsinstitusjon for forvaltning av kulturminner under vann i Midt- Norge. Vi vurderer tiltak i sjø ut fra hensynet til en eventuell konflikt med kulturminner under vann som er fredet, eller vernet, av Lov om Kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 (krnl) 4 eller 14. Dersom reguleringsplanen åpner for regulering av sjøområder eller inngrep i sjø eller vassdrag i form av mudring eller annen graving, utfylling, moringer, pæling eller annet kan det påregnes at NTNU Vitenskapsmuseet vil kreve å gjennomføre en marinarkeologisk befaring på stedet, jfr. kml 9. Hensikten med en slik befaring er å avklare hvorvidt nevnte inngrep kan skade fredede eller vernede kulturminner under vann eller i strandsonen. Kostnadene i forbindelse med slike befaringer må i.h.t. kml 10 bæres av tiltakshaver. Grunnet kostnadene og omfang ved dykkerbaserte undersøkelser, og da dette belastes tiltakshaver, er det erfaringsmessig hensiktsmessig at slike ikke gjennomføres før konkrete planforslag med plangrenser og formål foreligger i en hensiktsmessig form. Dette vil i hovedsak si at undersøkelser gjennomføres når planen foreligger til 1.gangs offentlige ettersyn. Dersom tiltakshaver ønsker undersøkelser på et tidligere stadium er dette selvsagt mulig. Vi ber derfor om at tiltakene i sjø blir nøye beskrevet i det videre planarbeidet, med hensyn til materialbruk, alle inngrep i sjø (mudring, dumping, fylling etc) og reelle dimensjoner (herunder fyllingsfot for eventuelle utfyllinger), og at dette tydelig fremkommer på kartmaterialet. NTNU Vitenskapsmuseet takker for varselet og ber om å få oversendt l. utkast av reguleringsplanen til uttalelse når denne foreligger." Det er ikke aktuelt med utfylling i sjø. Statens vegvesen, brev datert "Det planlegges regulert til kombinert formål- næring/forretning/industri. Planområdet ligger i avstand fra veg som vi har forvaltningsansvaret for. Adkomst inn til området ville være kommunalt vegnett fram mot fv Vi har ingen merknader til oppstart av planarbeid. Vi ønsker å bli orientert om det videre planarbeidet." Ingen kommentar. NTE Nett AS, brev datert "Vedlagte utsnitt av ledningskart viser nettanlegg innenfor planområdet som må ivaretas under reguleringsarbeidet. Vi ber om å bli kontaktet enten pr. telefon eller e-post til: oost.nett@nte.no med tanke på å få avklart eventuelle tiltak i forhold til eksisterende nettanlegg og få synliggjort i planen tiltakets behov for nettanlegg."

7 Side 7 av 10 Nettanlegg innenfor planområdet er ivaretatt. Det er opprettet kontakt med NTE Nett. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert "Skrednett viser ingen kvikkleiresoner i planområdet. Det kan likevel ikke utelukkes at det er ustabile masser her. Dette bør vurderes av geoteknisk fagkyndig. NV Es retningslinjer 2/20 Il om Flaum- og skredfare i arealplanar inneholder en beskrivelse av hvordan slike farer bør utredes og tas hensyn til i arealplaner. Retningslinjene er lagt ut på følgende nettside: slinjer2-ll.pdf For øvrig har vi ingen merknader." Innspill er ivaretatt. Det vises til ROS-anlalyse pkt Nord-Trøndelag fylkeskommune, brev datert "Formålet med planarbeidet er å endre deler av eksisterende reguleringsplan. Det aktuelle området er planlagt om regulert til kombinert formål - næring/ forretning/ industri. Plan «Sjøtomta» er ei sentralt plassert tomt i Namsos, noe som bør føre til høy utnyttelse. Det er også viktig at sjøfronten ikke stenges, slik at allmennheten kan sikres tilgang langs sjøen. Utover dette har ikke Nord-Trøndelag fylkeskommune planfaglige merknader ut fra regionale hensyn til oppstartsvarselet. Vi vil uttale oss til detaljreguleringen når den blir lagt ut på høring. Kulturminner: Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samediggi/Sametinget, Karasjok/Karasjohka." Innspill er ivaretatt ved at tomta får høy utnyttelsesgrad og at det er regulert inn gang- og sykkelveg langs sjøkanten.

8 Side 8 av 10 Vurdering Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for forretning, kontor og industri. Gjeldende plan i området er reguleringsplan Gammelsaga" stadfestet hvor planområdet er regulert til Bolig/forretning. Administrasjonen er av den oppfatning at en bitvis regulering av Namsos sentrum og havneområde rundt Namsos som f.eks i dette planforslaget fort kan resultere i en planløs og tilfeldig utvikling av sentrumsområdene. Det foreligger pr. dags dato ingen helhetlig plan for utvikling av Namsos sentrum og/ eller havneområdet i Namsos. Sjøtomta representerer en svært sentral del av havneområde i Namsos og vurderes som meget sentral i forhold til videre utvikling av Østre havn. Namsos kommune mottar fortløpende private planforslag som omfatter deler av regulerte områder, dette gjelder også mindre planforslag som berører havneområdene i Namsos. Private initiativ kan uten tvil være viktig for en god utvikling, forutsatt at disse fremmes innenfor overordnede strategier og større helhetsvurderinger. Det er i mange sammenhenger blitt etterlyst avklaringer av arealbruken i Namsos sentrum og havneområdene i Namsos uten at det er avsatt tilstrekkelige ressurser til dette. Under oppstartsmøte med planlegger og utbygger ble det orientert om at administrasjonen i utgangspunktet er negative til denne type planer som omfatter deler av regulerte områder og som erfaringsvis kan resultere i en planløs og tilfeldig planlegging/ utbygging av sentrumsområdene. Det ble i samme møte orientert om at planforslaget burde omfatte hele planområde "Gammelsaga" slik at flere formål innen reguleringsplanen ble vurdert og eventuelle feil/ mangler ble rettet. Kommunestyret fattet i forbindelse med behandling av bebyggelsesplan i område B/f 3 a og b vedtak om at område skulle tas opp til ny regulering med tanke på omregulering fra bolig/ forretning til næring. Dette kommunestyrevedtaket er ikke fulgt opp og administrasjonen hadde

9 Side 9 av 10 derfor som intensjon å påvirke forslagsstiller til foreta en vesentlig endring av "Gammelsaga" framfor å regulere deler av denne reguleringsplanen. I planarbeidet er det gjennomført en ROS-analyse, i tråd med dagens plankrav. ROS-analysen gir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området, utover behov at det må utføres grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering før byggestart. Det er innhentet geoteknisk bistand av Multiconsult for å vurdere om sikkerheten mot skred er tilstrekkelig. Konklusjonen fra den geotekniske vurderingen er at på bakgrunn av utførte stabilitetsberegninger er det tilstrekkelig sikkerhet mot skred for det planlagte tiltaket. Det må utføres grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering i forbindelse med fundamentering av bygget, herunder valg og dimensjonering av peler og vurdering av poretrykksoppbygging ut mot sjøen under pelearbeidene. Planlegger har i ROS-analysen vurdert forhold knyttet 100-års stormflo i Namsos. Det er i bestemmelsene gitt at det ikke kan bygges under kote 3,40 (ferdig gulv 1. etasje). Jfr. rapporten Havnivåstigning utarbeidet av DSB (revidert 2009) er forventet 100-års stormflo i Namsos i 2100 å ha en topp på kote 2,76. Når anbefalt margin for usikkerhet (35 cm) er lagt til bør det tas høyde for at 100-års stormflo kan nå kote Sett i forhold til andre prosjekter i senere tid som f.eks Rica Rock City Hotell og Rock City som ligger på kote 3.20 er administrasjonen fornøyd med at det i denne reguleringsplanen legges opp til at bebyggelsen skal ligge på min. kote 3,40 (ferdig gulv 1. etg.). Utdrag av DSB's rapport "Havnivåstigning" rev 2009 I planbeskrivelsen framgår det at planlegger har vurdert eventuelle miljøkvaliteter i området, og verdier for bl.a. biologisk mangfold. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Saksbehandler har vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet.

10 Side 10 av 10 Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte tiltak ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen mener det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt en kan ikke se at det vil bli krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11. Kulturminnesøk viser at det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Miljømessig vurdering En kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og/ eller samfunn. Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Namsos plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Sjøtomta datert med forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 12-10, og Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk drift.