Byggesak, kart og oppmåling Namsos. 65/1400 og 65/ gangs behandling av detaljregulering av Solsiden boligområde, felt B3 - Vestre havn.

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2011/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 65/1400 og 65/ gangs behandling av detaljregulering av Solsiden boligområde, felt B3 - Vestre havn. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Drift Rådmannens innstilling Forslag til detaljregulering for Solsiden boligområde B3 Vestre havn datert og forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden i hht. plan- og bygningslovens og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Drift.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Referat fra oppstartsmøte Monica Andreassen og Micael Løfsnes Hågensen I Bekreftelse fra Ole Mørkved AS Ole Mørkved AS I Gravemelding MG prosjekt as U Svar på gravemelding gbnr 65/1400 MG prosjekt as Nye Vestre Havn - masseutskifting - Glømmen entreprenør I Reguleringsplan og Statens vegvesen, Region Midt utbyggingsavtale for Solsiden boligområde - Deler av gnr. 65, bnr og 1809 i Namsos kommune - Varsel om oppstart I /1400 og 65/1809 varsel om igangsatt arbeid med reguleringsplan Jon A. Olsen Arkitektkontor AS og utbyggingsavtale I Namsos - Varsel om igangsatt arbeid med reguleringsplan for deler av Solsiden boligområde og utbyggingsavtale for deler av eiendommene gnr 65 bnr 1400 og bnr 65 bnr 1809 I Forhåndsuttalelse til oppstart av reguleringsplan for nye vestre havn 65/1400 og 65/1809 i Namsos kommune Nord-Trøndelag Fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Plandokumenter for 1. gangs Michael Haagensen behandling S / gangs behandling av reguleringsplan felt B3 - Vestre havn. I Revidert reguleringskart (dato) Mikael Løfsnæs Haagensen I Bekreftelse fra Rambøll om at utførte vurderinger er tilstrekkelige for utbygging av B3 Mikael Løfsnæs Haagensen Vedlegg 1 Reguleringskart, detaljregulering område B3 datert Forslag til reguleringsbestemmelser område B3 datert Planbeskrivelse område B3 datert Støyberegning område B3 datert

3 Planforslaget: Saksopplysninger Namsos kommune mottok varsel om oppstart av detaljregulering av Solsiden boligområde B3 på Vestre havn. Jon A. Olsen Arkitektkontor AS er engasjert av fester Solsiden AS for å utarbeide reguleringsplan for Solsiden boligområde B3 Vestre Havn i Namsos kommune. Planområdet er i eksisterende reguleringsplan for Solsiden Boligområde avsatt til boligområde og har betegnelsen B3. Hensikten med planarbeidet er å detaljregulere et område av eksisterende plan til boligformål, lekeareal og infrastruktur. Arbeidene ble kunngjort i september 2011 i samsvar med plan- og bygningslovens Status i forhold til eksisterende reguleringsplan: I gjeldende plan vedtatt ble B3 flateregulert og avsatt til boligområde. Beskrivelse av planområdet: Planområdet omfatter deler av eiendommene gnr. 65 bnr og gnr. 65 bnr på Vestre byområde i Namsos. Området er avsatt som boligområde (B3) i reguleringsplan for Solsiden Boligområde. Planområdet grenser mot eksisterende boligområder, lekearealer, kommunale veier mm og ligger i nær tilknytning til skole, kollektivtransport og servicetilbud. Planområdet har et totalt areal på ca. 12 daa. Eiendomsforhold: Eiendommene er festet av Solsiden AS. 3

4 Topografi og landskap Planområdet ligger i flatt terreng. Trafikkforhold Planområdet har adkomst via kommunal vei. Tekniske anlegg Det ligger i dag kommunaltekniske installasjoner i og i umiddelbar nærhet til planområdet. Tilstøtende arealers bruk Tilstøtende arealer er boligbebyggelse og infrastruktur. Landbruksinteresser Landbruksinteresser blir ikke berørt av planforslaget. Miljø og forurensning Tidligere bruk av området er sagbruk og diverse annet lett industri. Det er ikke grunn til å tro det foreligger forurensing fra tidligere bruke eller fra andre kilder. Grunnforhold Original grunn i området domineres av middels fast, ikke kvikk eller sensitiv, leire, delvis under øvre lag av silt og sand. Vedlagte rapport fra Rambøll beskriver grunnforhold og tiltak på utbyggingsområdene. Det konkluderes med at området har tilstrekkelig stabilitet og sikkerhet mot skred, flom og erosjon. Kulturminner Det er ikke registrert fredede kulturminner innen planområdet. Planforslaget inneholder følgende arealformål: o Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Lekeplass Avløpsanlegg o Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg Parkeringsplass o Grønnstruktur Friområde o Hensynssoner Frisikt Bebyggelse og anlegg: Innenfor planområdet er det avsatt 3 områder for boligbebyggelse B3-1, B3-2 og B3-3, se reguleringskart vedlegg 1. 4

5 Område B3-1 er planlagt med lavblokker som 3 frittstående bygninger i 3 etasjer med ca. 10 boenheter i hver, totalt ca. 30 boenheter samt parkeringsgarasje, boder etc. Område B3-2 og B3-3 er planlagt som konsentrert småhusbebyggelse i inntil 3 etasjer. Illustrasjonsplan viser ca. 21 boenheter. Bebyggelsen danner et tun som skal inneholde lekeplasser, fellesområder og friområder. Illustrasjon av planforslaget i fugleperspektiv : Samferdsel og teknisk infrastruktur Det planlegges mindre interne veier og felles parkeringsplasser i planområdet. Grønnstruktur Områder som ikke er avsatt til byggeområder eller infrastruktur avsettes til felles friområder Bruk av området: Området som i dag ligger «brakk» utbygges med boliger i form av leiligheter og rekkehus/ familieboliger. Området er avsatt til formålet i overordnet plan. Lekeplasser: Det planlegges nye lekeplasser innen planområdet. Lekeområdene skal betjene områdene B1, B2 og B3 i reguleringsplan for «Solsiden Boligområde» iht bestemmelsene i denne. 5

6 Trafikkforhold: Eksisterende veier innen «Solsiden Boligområde» er i all hovedsak utbygd. Det planlegges mindre interne veier innenfor planområdet med utkjøringer til eksisterende veinett. Teknisk infrastruktur: Utbyggingen krever en utbygging og avløpssystem inn i planområdet. Overordnet anlegg er dimensjonert for utbyggingen. Støy: Det er gjennomført støyberegning for planområdet. Støyberegningen er utført ved bruk av programvare Novapoint støy FP1. Inndata som er brukt i modellen er digitalt kartgrunnlag for området og trafikkdata fra Statens vegvesen. Det er beregnet Lden-verdier for hele området. Områder med Lden-verdier under 55dB er markert med grønn farge, områder med Lden-verdier mellom 55 og 65 db er markert med gul farge og områder med Lden-verdier over 65 db er markert med rød farge. For Lden-verdier over 55 db er det nødvendig med tiltak som for eksempel lydisolering av vegg. For Lden-verdier under 55 db er det ikke nødvendig med tiltak, jfr. anbefalinger fra Miljøverndepartementet. Beregningen er utført ved høyde 2,0m over terreng og for høyde 5,0m over terreng. Støyberegning viser at områder for bebyggelse ligger innenfor grenseverdiene, dvs. i grønn sone. Innenfor grenseverdiene er det ikke nødvendig med særlige tiltak i forhold til støy. Risiko og sårbarhetsanalyse: Risiko og sårbarhet er vurdert i henhold til anbefalinger fra direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap i følgende hovedemner: naturgitte forhold, infrastruktur, tidligere bruk, omgivelser og ulovlig virksomhet. ROS-analysen avdekker enkelte risikoelementer innenfor planområdet. Rådmannen mener planforslaget inneholder avbøtende tiltak og bestemmelser som ivaretar sikkerheten på en god måte, se risiko og sårbarhetsanalyse i planbeskrivelsen, vedlegg 3. Geoteknisk stabilitet: Det vises til vedlagte rapport utarbeidet av Rambøll. I rapporten vurderes geoteknisk stabilitet i område mm. Det konkluderes med at område har tilstrekkelig stabilitet. Springflo: Det vises til rapporten Havnivåstigning, revidert utgave (2009). For Namsos i år 2100 er det beregnet en havstigning på 43cm (usikkerhet 23 til 78cm) og en landheving på 47 cm. Det er antatt for Namsos i år 2100 at 100 års stormflo har en høyde på 276 cm (usikkerhet 256 cm cm) relativt til NN1954 (høydekote 0moh). Eksisterende terreng i reguleringsområdet har høyde ca. 2,7 moh. Dette er over antatt nivå for 100 års stormflo i år Høyde på topp gulv 1. etg bør minimum ligge på kote 3,20 moh. Dette nivået er 44 cm over 100 års stormflo for Radon: Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Ny teknisk forskrift til Plan- og bygningsloven har egne bestemmelser om planlegging og gjennomføring av tiltak som hindrer inntrengning av radonstråling i nye bygg. Risikoen for strålingsfare blir dermed hindret. 6

7 Om planarbeidet: Planarbeidet utføres av Jon A. Olsen Arkitektkontor AS ved saksbehandler Mikael Løfsnæs Haagensen. Planarbeidet startet med et oppstartsmøte med Namsos kommune Varsel om oppstart av reguleringsarbeid er sendt til berørte grunneiere og høringsparter og kunngjort i Namdalsavisa i september Arealformål er angitt iht PBL Bestemmelser er utarbeidet iht PBL Planbeskrivelsen er utarbeidet iht PBL 4-2. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Eurefkoordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2012 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.3 Merknader til planarbeidet: Etter utsending av varsel til sektormyndigheter, naboer og andre interesser, samt kunngjøring av oppstart i Namdalsavisa er det innkommet følgende merknader: (utdrag fra merknader merknader er vedlagt i sin helhet) Fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dato Landbruksavdelingen har ingen merknader - Grenseverdier for støy må overholdes - Friluftsliv og naturmangfold må ivaretas Kommentar fra forslagsstiller: Dette er hensyntatt i planarbeidet. Fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune, dato Forutsetter at lekeareal iht reguleringsplan for Solsiden ivaretas - Universell utforming - Minner om aktsomhets- og meldeplikt etter kulturminneloven Kommentar fra forslagsstiller: Dette er hensyntatt i planarbeidet. Fra Statens vegvesen, dato Berører i mindre grad vegsystem - Universell utforming av veger og gater Kommentar fra forslagsstiller: Dette er hensyntatt i planarbeidet. Fra NVE, dato Geoteknisk vurdering må ligge til grunn for utbygging Kommentar fra forslagsstiller: Geotekniske forhold er tidligere vurdert av Rambøll i forbindelse med reguleringsplanen for «Solsiden Boligområde». For en mer inngående og detaljert beskrivelse av planforslaget, se planbeskrivelsen, vedlegg 3. 7

8 Forslagsstillers vurdering av planforslaget: Forslagsstiller vurderer at planforslaget imøtekommer/ besvarer innkommende merknader ved varsel om oppstart av reguleringsarbeid. Virkninger av reguleringsplanen er beskrevet i planbeskrivelsen og vurderes å være akseptabel i forhold til berørte parter, interesser og hensyn. Planforslaget bør vedtas av Namsos kommune og legges ut til offentlig høring. Vurdering Prosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for etablering av adkomst og bebyggelse av leiligheter og rekkehus, med tilhørende fellesområder/ grøntarealer. Innenfor planområdet er det avsatt 3 områder for boligbebyggelse B3-1, B3-2 og B3-3. Område B3-1 er planlagt med lavblokker som 3 frittstående bygninger i 3 etasjer med ca. 10 boenheter i hver, totalt ca. 30 boenheter samt parkeringsgarasje, boder etc. Område B3-2 og B3-3 er planlagt som konsentrert småhusbebyggelse i inntil 3 etasjer. Illustrasjonsplan viser ca. 21 boenheter. Bebyggelsen danner et tun som skal inneholde lekeplasser, fellesområder og friområder. Planområdet omfatter eiendommen gnr 65 bnr 1400 og gnr 65 bnr 1809 på Solsiden boligområde Vestre havn i Namsos. Planområdet grenser mot eksisterende boligområder, lekearealer, kommunale veier mm og ligger i nær tilknytning til skole, kollektivtransport og servicetilbud. Utforming av planområdet hensyntar bruk av eksisterende vegnett for tyngre kjøretøy som buss og renovasjonsbiler. Det planlegges mindre interne veier med utkjøring til eksisterende vegnett. Parkering er planlagt i bygningenes 1. plan samt utvendig felles parkering. Forslagsstiller opplyser til saksbehandler at Namsos kommunes vedtekt til pbl 69 nr. 3 (gammel pbl) er lagt til grunn for beregning av parkeringsbehov. Det er utført en rekke geotekniske undersøkelser og vurderinger i forbindelse med tidligere utbygginger i området og i forbindelse med gjeldende reguleringsplan. Rambøll Norge AS bekrefter i e-post datert at det ikke er behov for ytterligere utredninger i forbindelse med detaljregulering av B3. Bekrefter herved at Rambøll Norge AS notat nr. 9, datert , er tilstrekkelig og gjeldende for vurdering av flom, erosjon og kvikkleireskredfare for hele området som Solsiden AS planlegger utbygd på Vestre Havn i Namsos. Utbygger ønsker å kunne tilby attraktive sentrumsnære boliger/ leiligheter. Vedlagt skisseprosjekt viser eksempel på bebyggelse i 3 etasjer med en maksimal gesimshøyde på 10 meter. Endelig utforming av bygninger avklares gjennom reguleringsarbeidet. 8

9 Miljømessig vurdering En eventuell realisering av planforslaget vil bli en forskjønnelse av området. Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Drift å fatte følgende vedtak: Diverse illustrasjoner mottatt i planforslaget: 9

10 Illustrasjon av lavblokk: Illustrasjonsplan mottatt i planforslaget: 10