Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO GKV-13/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) 155/ Behandlet Stavanger formannskap 155/ Annet forslag vedtatt Stavanger bystyre 86/ Enstemmig Stavanger formannskap (AU) 270/ Behandlet Stavanger formannskap 270/ Enstemmig Stavanger formannskap (AU) / Stavanger formannskap / BOLIGRAPPORTERING I STAVANGER Forslag til vedtak: Saken tas til orientering Sammendrag De nye boligtallene viser at for boligproduksjonen i 2013 nådde Stavanger kommune målsettingen om 1000 boliger. Tallene for igangsetting og ferdigstillelse i januar 2014 viser imidlertid en nedgang i igangsettelser fra i fjor på samme tid. Boligmarkedet i høst var preget av lite nyboligsalg med påfølgende utsettelser av boligprosjekter. De innrapporterte boligtallene for 5-årsperioden har gått noe ned siden sist rapportering. Her meldes rett over 6000 boliger for hele perioden, dvs. et gjennomsnitt rundt 1200 boliger. For 2014 er tallet som i novemberrapporteringen rundt 1000 boliger. Her er en underrapportering for Rådmannen presiserer at tallene er usikre og at det er mange faktorer som spiller inn på hvordan de endelige boligtallene blir i perioden. Neste boligrapportering vil bli i juni. Rådmannen foreslår i tillegg at boligbygging hittil i år, både når det gjelder igangsettelser og tatt i bruk legges ut månedlig som et eget oppslag under Stavanger statistikken 1

2 1. Saken gjelder Denne saken omhandler boligrapportering for igangsatte og ferdigstilte boliger hittil i år (t.o.m. januar måned) inkludert det totale antall nye boligenheter under arbeid. I tillegg presenteres innrapportering av planlagt ferdigstilte boliger for perioden fra boligbyggere i Stavanger i februar Bakgrunn I bystyresak 55/13: Status i oppfølging av Utbyggingsplan , der Stavanger bystyret i pkt. 6 vedtok følgende: Det legges frem månedlige rapportering til formannskapet om igangsatte- og ferdigstilte boliger. Boligrapportering om planlagte ferdigstilte boliger i perioden (nå ) gis pr. kvartal. Måltallet for boligbyggingen er 1250 boliger i året i gjennomsnitt i hele kommuneplanperioden 3. Prosess Igangsatte og ferdigstilte boliger i år (2013) De månedlige rapporteringene for igangsatte og ferdigstilte boliger blir automatisk generert ut fra statistikkdata fra matrikkelen. Igangsatte boliger betyr at det er gitt igangsettelsestillatelse. Ferdigstilte boliger har fått ferdigattest og er realisert. Denne boligrapporteringen har også tatt med det totale antallet igangsatte boliger, noe som gir et noe riktigere bilde over byggeaktiviteten enn kun de nye igangsettelsene pr. januar. Planlagt ferdigstilte boliger i en 5-års periode ( ) Når det gjelder planlagte boliger er kommunen helt avhengig av et godt samarbeid med private utbyggere, inkludert boligbyggelagene, for å få så gode og pålitelige tall som mulig. Stavanger kommune har i samarbeid med Næringsforeningen og boligutbyggere etablert et system for boligrapportering. Omtrent hvert kvartal sender vi et skjema til utbyggere i regionen der de skal rapportere inn planlagte ferdigstilte boliger for de nærmeste 5 årene (i år for perioden ). Forrige boligrapportering var Disse boligtallene bygget på innhentede tall fra november i I novemberrapportering har 20 utbyggere svart og disse utgjør 5600 av boligene i perioden, dvs. 92 % av den totale boligproduksjonen. Responsen må sies å ha vært svært god. I februar 2014 har 3865 av totalt 5914 boliger blitt bekreftet, dvs. 65 %. Dette kan ha sin forklaring i at utbyggerne synes de nettopp har svart og at boligrapporeringen oppfattes som noe hyppig. Det er stor usikkerhet knyttet til tallene. Dette gjelder særlig fremdriften, dvs. når boligene vil stå ferdige. 4. Boligbygging Figuren viser at boligbyggingen varierer kraftig fra år til år, med bunnivåer som gjerne er forårsaket av økonomiske nedgangstider, sist nå med finanskrisen i Det gledelige er at i 2013 nådde Stavanger måltallet 1000 boliger (1028). 2

3 5. Igangsettelses- og brukstillatelser og for januar 2014 Hele året Periode Igangsatt hele året Tatt i bruk hele året stk 668 stk stk 477 stk stk 559 stk stk 650 stk stk 1028 stk For januar Periode Igangsatt januar Tatt i bruk januar stk 25 stk stk 62 stk stk 14 stk stk 21 stk stk 27 stk stk 131 stk Boliger som er under arbeid i Stavanger pr. 13.februar feb 18. feb Nye boenheter under arbeid i forbindelse med ombygging av 222 stk 157 stk eksisterende bygg: Nye boenheter under arbeid i forbindelse med nye bygg: stk stk Sum antall nye boenheter under arbeid i Stavanger: stk stk Datakilde: Statens kartverk tar hver måned ut statistikkdata fra matrikkelen for å gi tilbakemelding om boligbyggingen i kommunene. Det er de samme dataene som danner grunnlaget for statistikken som utgis av SSB. Tall levert via Geodata i Kultur og byutvikling henholdsvis og Stavanger kommune fikk ferdigstilt 1028 boliger i Dette er 378 boliger mer enn året før. I tillegg nådde kommunen målsetningen for 2013 på 1000 boliger. Imidlertid er tallet på igangsettelser noe urovekkende, der tallet har gått ned fra Dette indikerer noe om hva boligtallet for 2014 blir. Allerede i november rapporterte boligutbyggerne om lavere tall for 2014 enn først antatt med ca boliger. Dette tallet er ytterligere redusert ned til 982 i februarrapporteringen. I Boligforum i Stavanger rapporterte boligutbyggerne om en svak positiv tendens med bl.a. økt besøk på visning og en viss økning i nyboligsalget i forhold til en laber høst. DNB og SRbank var invitert til å si noe om hvordan boligfinansieringen påvirker boligutbygging både mht. til finansiering av boligprosjekter for utbyggere og når det gjelder privatmarkedet og den enkelte boligkjøper. Det var enighet om at Boligprisene har nådd et toppnivå, der det etter hvert ikke er boligkjøpere som har råd til de boligene som tilbys. Alle aktørene i bransjen må bidra for å få til en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel og å få tilrettelagt og bygget boliger som innbyggerne har råd til. 3

4 Bankenes krav om 70 % solgte leiligheter i forhold til å gi lån til utbyggere er pålegg fra finanstilsynet. Dette som en garanti for at utbyggerne bygger boliger som der er et reelt marked for. Bystyret ønsket i vedtaket til utbyggingsplanen en sak om boligbygging hittil i år hver måned. Dette vurderer rådmannen å være noe ofte. Imidlertid foreslår rådmannen at Boligbygging hittil i år, både når det gjelder igangsettelser og tatt i bruk legges ut månedlig som et eget oppslag under Stavanger statistikken Neste sak om boligrapportering vil bli i juni. 6. Planlagt ferdigstilte boliger i perioden Boligutbygging som fortetting (byomforming, prosjekt og ifylling) og feltutbygging Nybygging kan grovt deles i boligbygging som fortetting og i felt. Innen fortetting er det igjen tre underkategorier: byomformingsområder, prosjekt og ifylling. Byomformingsområder er definert i kommuneplanen og omfatter Paradis, Hillevåg, Mariero, Urban Sjøfront, Jåttåvågen 1 og 2 og Forus øst. Prosjekt er prosjekter med 10 boliger eller flere fordelt rundt i den utbygde by (eks. Holmeegenes, Møldal m.fl.) Ifylling er mindre prosjekter (færre enn 10 boliger) fordelt rundt i byen. Denne kategorien blir ikke fanget opp i boligrapporteringen. Her benytter vi erfaringstall, som har vist seg å være overraskende stabile på om lag boliger i året. Målsettingen i kommuneplan og utbyggingsplan er at andelen av boligutbyggingen som fortetting skal utgjøre ca. 70 % og i felt (i hovedutbyggingsområdene) ca. 30 %. Boligutbygging som fortetting i byomformingsområder I byomformingsområdene er det noe vanskeligere å anslå boligutbyggingen enn i de regulerte hovedutbyggingsområdene. Områdene er mer sammensatte, med mange grunneiere, eksisterende virksomheter og gjerne tyngre rekkefølgekrav, noe som kan gjøre det vanskeligere å gjennomføre utbyggingen. Urban Sjøfront og Jåttåvågen 1 er de områdene med relativt sikre anslag fra utbyggerne. I Paradis - Hillevåg er boligutbyggingen noe vanskeligere å rapportere inn pga. at man er i startfasen i planprosessene og uten at det foreligger en overordnet reguleringsplan. Her har vi foreløpig få innrapportert tall. I Jåttåvågen 2 er tidspunkt for boligutbygging noe usikkert pga. en omfattende byggemodning, både med hensyn til utfylling og etablering av ny infrastruktur bl.a. hovedkollektivaksen gjennom området. Bystyrevedtaket fra konstaterer imidlertid at Stavanger kommune ønsker at salg av de første feltene (lengst i sør) og detaljplanlegging av disse settes i gang så snart som mulig. Andel av boligutbygging i byomformingsområdene er i gjennomsnitt ca. 390 boliger i året, noe som utgjør i overkant av 40 % av boligutbygging som fortetting. Tar vi i tillegg med tallene som er rapportert inn for Paradis, Jåttåvågen 2 og Forusstranda nord i Forus øst får vi 794 boliger i årlig gjennomsnitt og at boligutbygging i byomformingsområdene vil utgjøre nærmere 70 % av boligutbyggingen som fortetting. 4

5 Byomformingsområdene i perioden * totalt gj.snitt Stavanger kommune samlet Urban Sjøfront (Storhaug bydel) Paradis (Storhaug bydel)** Hillevåg (inkl. Mariero) Jåttåvågen1 (Hinna bydel) Jåttåvågen 2*** (Hinna bydel) Områder og tall med grå skrift er det knyttet stor usikkerhet til * Det er i februarrapporteringen kommet inn få tall for 2018 ** Usikre tall. Områdeplan for Paradis eller Hillevåg foreligger ikke. *** For Jåttåvågen 2 vil omfattende infrastrukturtiltak, utfyllinger og eksisterende leieforhold medføre at fremdriften for utbyggingen er usikker. Tallene er kommet inn fra privat utbygger (B/K1) og er optimistiske, da planoppstart for detaljplan for felt B/K 1 ennå ikke er varslet. Fortetting som prosjekt Her har vi lagt inn de prosjektene som er detaljregulert eller, der reguleringsplan er under behandling, samt noen av Studentsamskipnadens prosjekter som ikke er planbehandlet. I gjennomsnitt bygges ca. 315 boliger i prosjekt i året i perioden. I Eiganes og Våland er det rapportert inn flest boliger i prosjekt med til sammen nærmere 653 boliger (siste felt på Stavanger stadion, Holmeegenes, m.fl.) Fortettingsprosjekt i perioden totalt gj.snitt Stavanger kommune samlet Storhaug Hundvåg Tasta Eiganes og Våland Hillevåg Hinna Madla Fortetting som ifylling Stavangerstatistikkens viser at fortettingen som ifylling historisk har variert svært lite i absolutte tall. Ifyllingens relative andel av boligproduksjonen har følgelig variert. I perioden forventes boligtallet som ifylling å være omlag 170 boliger årlig i Stavanger. Ifylling i perioden totalt gj.snitt Stavanger kommune samlet Boligbygging i felt i hovedutbyggingsområder Kommuneplanen legger opp til at feltutbyggingsandelen bør være nærmere 30 % for å kompensere for lav feltutbygging de senere år og for å løse viktige boligpolitiske oppgaver. Ser vi på potensialet i de hovedutbyggingsområdene som er regulert og forutsetter at alt dette bygges ut så fort som mulig, så representerer dette ca. 20 % av de ca boliger i året. Da har vi ikke regnet med noen av de hovedutbyggingsområdene som ikke er ferdig regulert (vist med grått i tabellen under). Tar vi med de innrapporterte tallene også for områder som ikke er regulert, utgjør dette i gjennomsnitt 517 boliger i året og i overkant av 30 % av den totale årlige boligproduksjonen på

6 Hovedutbyggingsområdene som kan bygges ut totalt gj.snitt Stavanger kommune Husabøryggen Sør* ca. 60 Tastarustå** ? Søra Bråde Ferdig utbygd Jåtten Øst Ferdig utbygd Nore Sunde ? Jåttå Nord*** ?? Madla Revheim Atlanteren inkludert Husabøryggen Nord Områder og tall med grå skrift er det knyttet stor usikkerhet til * Tallene for Husabøryggen Sør er foreløpig innrapportert av kommunen. Feltene 7.2 og7.3 er solgt eksternt. Felt 7.1 selges internt til selvbyggervirksomhet til et pilotprosjekt for etablererboliger. Øvrige to felt selges i løpet av våren, og derfor ikke rapporter inn med boligtall i perioden. **Det vil være en liten rest igjen innenfor Tastarustå som ikke er utbygd i 2018 *** Litt rart at det rapporteres med 40 boliger i 2016 og ingen i 2017 og 2018? Boligtallene for de områdene som ennå ikke har vedtatt områderegulering forutsetter parallellplanlegging og at detaljplan vedtas samtidig som områdeplan. Fra vedtatt detaljplan til første ferdig bolig regnes vanligvis 3 år ? 7. Oppsummering og rådmannens vurdering Hele kommunen: totalt gj.snitt %- andel Stavanger Felt Fortetting Fortettingsandelen fordeler seg slik: Byomformingsområder Prosjekter Ifylling De nye tallene viser ennå en gjennomsnittlig årlig boligproduksjon på under måltallene på gjennomsnittlig 1250 boliger i perioden , og noe lavere tall enn fra november. Tallene for 2014 er ubetydelig redusert siden november, men det totale boligtallet for 5-års perioden er redusert med om lag 800 boliger. Dette kan vi forklare med at de fleste utbyggerne har ikke boligtall på plass for Rapporteringene vi har gjennomført til nå (mai 2012, okt. 2012, feb. 2013, mai 2013, nov. 2013, februar 2014) viser allerede at flere av prosjektene skyves ut i tid. Prosjekter blir sjeldent ferdig før planlagt fremdrift. Fordelingen av boligtallene ligger fremdeles ca. 80 % som fortetting innenfor byomformingsområdene, i prosjekt og ifylling innenfor den utbygde by og ca. 20 % er som feltutbygging i hovedutbyggingsområdene. Det er stor usikkerhet til tallene som er rapportert inn for utbyggingsområdene som ikke har vedtatt områdeplan, dette gjelder både i hovedutbyggingsområdene og byomformingsområdene. Rådmannen 6

7 har her gjort noen vurderinger i forhold til innrapporterte tall. Tall som er urealistiske i forhold til fremdrift og volum for utbygging innenfor samme område av samme utbygger er ikke tatt med. Rådmannen er av den oppfatning at tallene som presenteres uansett er optimistiske. Stavanger kommune vil gjennom å føre en aktiv utbyggingspolitikk både som forvalter, planlegger, tilrettelegger og avtale- og samarbeidspart bidra til å nå disse boligtallene og et minimum 1250 boliger i året. I Boligforum kunne utbyggerne rapportere en forsiktig optimisme og noe økt aktivitet i boligsalg og på visninger. Noen av de største bankene i distriktet, DNB og SR-bank var invitert inn for å fortelle om boligfinansiering og hvordan denne spiller inn i forhold til boligutbygging, både når det gjelder finansiering av boligprosjekter for utbyggere og for privatmarkedet for den enkelte boligkjøper. Bankene var bekymret for prisnivået og at boligene nå er blitt så dyre at ikke er mulig for en stadig større gruppe å etablere seg i Stavanger. Dette kombinert med kravet om 70 % solgte boliger for å få finansiering for utbyggerne er noe av forklaringen på at igangsettingene er gått noe ned. Det er imidlertid Finanstilsynet som krever dette for å sikre seg at der er et marked for de boligene som bygges og ikke noe bankene selv har funnet på. Uansett har alle aktører i «boligverdikjeden» et ansvar for å gjøre boligene økonomisk tilgjengelige. Her ble det å få ned kostnadene (byggekost, tomtekost, krav til boligene mv) i alle ledd pekt på som et sentralt virkemiddel. Neste boligrapportering vil bli i juni. Rådmannen foreslår i tillegg at boligbygging hittil i år, både når det gjelder igangsettelser og tatt i bruk legges ut månedlig som et eget oppslag hver måned under Stavanger statistikken Kristine C. Hernes fung. rådmann Leidulf Skjørestad direktør Grete Kvinnesland prosjektsjef utbygging Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 7