Boligmarkedsanalyse 3. kvartal Markedsutviklingen pr. 3. kvartal 2013

Transkript

1 Boligmarkedsanalyse 3. kvartal 2013 Markedsutviklingen pr. 3. kvartal 2013 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 10/15/2013

2 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr. 3. kvartal Totalutvikling og konklusjoner... 3 Markedsaktiviteten... 4 Sammendrag... 4 Igangsettingen av nye boliger... 5 Salgsutviklingen av nye boliger... 6 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra Vi presenterer på de påfølgende sidene en oversikt over markedsutviklingen for boligaktørene i det norske markedet pr. 3. kvartal Analysearbeidet er basert på innrapporterte markedstall fra landets boligaktører, og er en videreføring av prosjektet som ble igangsatt i Datainnsamlingen for 3. kvartal 2013 har pågått på månedsbasis gjennom analyseverktøyet Boligbarometeret og innbefatter de aller fleste aktører på det norske boligmarkedet. Innsamlingen er gjennomført via en omfattende web-survey som er rettet mot landets boligaktører ned på lokalnivå. Totalt er ca. 700 enkeltaktører på det norske markedet inkludert i rapporteringen. Disse enkeltaktørene er både medlemmer i boligkjeder, men også små og store frittstående aktører på markedet. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 2

3 Konklusjoner markedsutviklingen pr. 3. kvartal 2013 Totalutvikling og konklusjoner Mens observasjonene for 1. kvartal i år viste lave tall for både for salg og igangsetting, ble mye rettet opp i 2. kvartal. Den positive utviklingen for igangsettingen av nye boliger fortsatte i 3. kvartal. Samlet registrert igangsetting for de 3 første kvartalene i år er nå kommet opp på samme nivå som i fjor, etter at 3. kvartal var markert bedre enn 3. kvartal Salget av nye boliger klarte imidlertid ikke å følge opp den positive utviklingen i 2. kvartal. Mens salget i 2. kvartal var ca. 5 % høyere enn i 2. kvartal 2012, sviktet det med 10 % i 3. kvartal sammenliknet med 3. kvartal Akkumulert salg gikk dermed fra positivt til negativt: Pr. 2. kvartal var salget 1 % høyere enn året før, men pr. 3. kvartal er det 2 % lavere. Vi trekker fram følgende hovedtall fra denne målingen: Det er igangsatt like mange boliger i de tre første kvartalene i år som i samme periode i Igangsettingen i 3. kvartal i år viste en vekst på 13 % i forhold til 3. kvartal i fjor, og rettet dermed opp underskuddet fra 1. halvår. Nedgangen i forhold til 2. kvartal i år skyldes normale sesongvariasjoner. Igangs. i forhold til foregående kvartal -9,1 % Akk. igangs. i forhold til samme tid i fjor 0,1 % Igangs. i forhold til samme kvartal i fjor 13,1 % Salg i forhold til foregående kvartal -31,2 % Akk. salg i forhold til samme tid i fjor -2,2 % Boligsalget i de tre første kvartalene i år viser en Salg i forhold til samme kvartal i fjor -9,9 % samlet nedgang på 2,2 % fra i fjor. I 3. kvartal ble det solgt hele 10 % færre boliger enn i 3. kvartal Likevel var 3. kvartal i år på linje med 3. kvartal 2011 og bedre enn 3. kvartal Det er altså vanskelig å spore noen klare trender for utviklingen i boligmarkedet med utgangspunkt i observasjonene for 3. kvartal. Sett over de tre første kvartalene ligger det likevel an til at både salg og igangsetting i 2013 vil bli ganske nær resultatene for Spesielt sørger veksten i igangsettingen for å imøtegå de mange mediaoverskriftene i det siste om kraftig fall i boligproduksjonen. Dog er det viktig å presisere at igangsettingen for 4. kvartal 2012 var historisk høyt og det skal godt gjøres at vi kopierer dette nivået i år. Det er fortsatt store variasjoner i utviklingen mellom byggtypene. Mens den gjennomsnittlige veksten i igangsettingen i 3. kvartal var 13 %, økte småhusbyggingen med 24 %, mens leilighetsproduksjonen økte med 9 %. Eneboligene økte omtrent som gjennomsnittet, med 12 %. I de 3 første kvartalene falt igangsettingen av nye leiligheter med hele 16 %, men det ble kompensert av en økning i småhusbyggingen med ikke mindre enn 20 %. Eneboliger økte med 8 %. Byggtypevariasjonene i salget er ikke mindre enn i igangsettingen. I de tre første kvartalene i år sank leilighetssalget med 13 % i forhold til samme periode i fjor, mens småhussalget økte med 22 %. Eneboligsalget sto på stedet hvil. Småhussalget økte for øvrig også i 3. kvartal sammenliknet med 3. kvartal i 2012, til tross for den kraftige nedgangen i samlet salg. Økingen var 4 %. Det hjalp imidlertid ikke så mye når leilighetsog eneboligsalget gikk ned med henholdsvis 13 og 14 %. For de tre byggtypene er tendensen klar ved at leilighetsbyggingen taper terreng i forhold til småhus og eneboliger og dette reflekterer nok at prisene på nye leiligheter har steget sterkere enn prisene på småhus og eneboliger. Dette er trolig igjen et resultat av at leiligheter bygges sentrumsnært, hvor tomteprisene har steget sterkest, og at effektiviseringsgevinstene i leilighetsproduksjonen har vært lavere enn i småhus- og eneboligproduksjonen. Dermed har mange boligkjøpere i større grad vendt seg mot enebolig- og småhusmarkedet hvor prisene fortsatt er overkommelige selv for normalinntektsfamilier. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 3

4 Markedsaktiviteten Sammendrag I diagrammet under har vi framstilt hvordan målingene på igangsetting og salg har vært i 3. kvartal fra Grafene viser indeksnivåer (1. kvartal 1999 = 100). Igangsettingsnivåene synes å vise større variasjoner enn salgsnivåene, men det skyldes hovedsakelig de veldig svake 3. kvartalene i 2008 og 2009, samt ekstraordinært høyt salg i 3. kvartal Variasjonene for de øvrige kvartalene er på linje med variasjonene i salget som igjen viser høy stabilitet helt siden målingene startet i Tredjekvartalstallene for i år skiller seg ikke ut i negativ retning, til tross for alle potensielle aktivitetshemmende tiltak fra myndigheter og finansieringsinstitusjoner. Vi nevner her myndighetenes krav om 15 % egenkapital ved boligkjøp som riktignok har vært der en stund, men som først nå håndheves for alvor av bankene de samme bankenes stadig strengere krav til forhåndssalg i nye boligprosjekter, tomme kasser i Husbanken både når det gjelder grunnlån og startlån, nye garantibestemmelser for boligbyggerne (fra 3 % i 2 år av prisen til 5 % i 5 år). Alt dette skulle være mer enn nok til å redusere produksjonen av nye boliger, men bak ligger befolkningsvekst, høy flytteaktivitet, lave renter og fortsatt god inntektsutvikling blant norske husholdninger. Salgsutviklingen framover vil gi oss et svar på om den fallende utviklingen vi har sett spesielt etter sommeren, er starten på en mer langvarig trend som igjen fort gir ringvirkninger til reduksjon i boligproduksjonen. Markedsaktivitet 3. kvartal kvartal 2013 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 4

5 Igangsettingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert utvikling for boligbyggingen fra 1. kvartal 1999 fram til 3. kvartal Basistidspunktet er satt til 1. kvartal 1999, med indeksverdi lik 100. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. Igangsatte boliger 1. kvartal kvartal 2013 Det er igangsatt like mange boliger i de tre første kvartalene i 2013 sammenlignet med samme periode i Ser vi på 3. kvartal isolert er det en økning på 10 %. Også 2. kvartal viste høye igangsettingstall, mens 1. kvartal var svakt. En mulig forklaring til et så vidt svakt 1. kvartal og tilsvarende godt 2. og 3. kvartal kan være en kald start på vinteren. En del boligigangsettinger ble rett og slett utsatt pga. værforholdene. Til høyre ser vi boligtypenes andel av den samlede igangsettingen i perioden fra 1. kvartal 2010 til og med 3. kvartal Boligtypenes andelsutvikling av igangsettingen Det igangsettes fortsatt flest leiligheter, men som vi ser har den relative andelen vært markant lavere i 2013 enn i Vi skal tilbake til 3. kvartal 2010 for å finne et kvartal med en tilsvarende lav leilighetsandel. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 5

6 Salgsutviklingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert utvikling for boligsalg fra 1. kvartal 1999 fram til 3. kvartal Basistidspunktet er satt til 1. kvartal 1999, med indeksverdi lik 100. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. Solgte boliger 1. kvartal kvartal 2013 Boligsalget i de tre første kvartalene i år viser et samlet fall på 2,2 % fra i fjor. Fallet fra 3. kvartal i år sammenlignet med fjoråret, var på 9,9 %. Salget i 3. kvartal var likevel omtrent som i 2011 og Til høyre ser vi boligtypenes andel av det samlede boligsalget fra 1. kvartal 2010 til og med 3. kvartal Tendensen for boligsalget er helt lik den vi registrerer for igangsettingen. Siden høsten 2011 har leiligheter utgjort ca. 50 % av solgte boliger, men i år har denne andelen falt markant, til % av samlet salg. Markedsandelen for eneboliger og småhus har beveget seg oppover, og eneboliger var faktisk i ferd med å krype opp mot den samme andelen som leiligheter fram til 2. kvartal Da falt eneboligandelen litt igjen. Boligtypenes andelsutvikling av salget Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 6

7 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra 1999 %-endring fra foregående kvartal %-endring fra foregående kvartal Kvartal Boligigangsetting Salg 1. kv kv ,4 % ,8 % 3. kv ,4 % ,9 % 4. kv ,9 % ,2 % 1.kv ,9 % 140 2,9 % 2.kv ,3 % ,0 % 3. kv ,1 % ,8 % 4. kv ,7 % ,6 % 1.kv ,4 % 129 1,4 % 2.kv ,6 % 138 7,2 % 3.kv ,1 % ,0 % 4. Kv ,1 % 106-2,8 % 1. Kv ,1 % ,5 % 2. Kv ,9 % 143 8,3 % 3. Kv ,4 % ,3 % 4. Kv ,3 % ,5 % 1. Kv ,5 % ,9 % 2. Kv ,9 % 110 5,8 % 3. Kv ,6 % 111 0,9 % 4. Kv ,8 % ,0 % 1. Kv ,1 % ,7 % 2. Kv ,1 % 151 1,3 % 3. Kv ,8 % ,2 % 4. Kv ,8 % 122 5,2 % 1. Kv ,2 % 132 8,2 % 2. Kv ,9 % 140 6,1 % 3. Kv ,2 % 135-3,6 % 4. Kv ,2 % 132-2,2 % 1. Kv ,6 % 138 4,5 % 2. Kv ,3 % 144 4,3 % 3. Kv ,2 % ,0 % 4. Kv ,9 % 125 3,3 % 1. Kv ,9 % 124-0,8 % 2. Kv ,6 % 120-3,2 % 3. Kv ,3 % ,5 % 4. Kv ,4 % 87-17,1 % 1. Kv ,6 % 82-5,7 % 2. Kv ,0 % 79-3,7 % 3. Kv ,5 % 69-12,7 % 4. Kv ,4 % 30-56,5 % 1. Kv ,2 % ,7 % 2. Kv ,2 % 93 16,3 % 3. Kv ,9 % 101 8,6 % 4. Kv ,1 % 103 2,0 % 1. Kv ,5 % 103 0,0 % 2. Kv ,8 % 111 7,8 % 3. Kv ,7 % 93-15,9 % 4. Kv ,0 % ,1 % 1. Kv ,2 % 130-0,2 % 2. Kv ,9 % 135 4,2 % 3. Kv ,9 % ,4 % 4. Kv ,5 % ,9 % 1. Kv ,1 % 136-5,2 % 2. Kv ,4 % 141 3,4 % 3. Kv ,7 % ,0 % 4. Kv ,2 % ,0 % 1. Kv ,5 % ,8 % 2. Kv ,1 % ,7 % 3. Kv ,1 % ,2 % Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 7