Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO JEW-13/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) 155/ Behandlet Stavanger formannskap 155/ Annet forslag vedtatt Stavanger bystyre 86/ Enstemmig Stavanger formannskap (AU) 270/ Behandlet Stavanger formannskap 270/ Enstemmig Stavanger formannskap (AU) 55/ Behandlet Stavanger formannskap 55/ Enstemmig Stavanger formannskap (AU) 140/ Behandlet Stavanger formannskap 140/ Enstemmig Stavanger formannskap (AU) / Stavanger formannskap / BOLIGRAPPORTERING I STAVANGER Forslag til vedtak: Saken tas til orientering Sammendrag Boligrapporteringen blir fremlagt formannskapet pr. tertial og omhandler boligproduksjonen i Stavanger i 5-årsperioden ( ). I dette inngår igangsatte og ferdigstilte boliger hittil i år samt tall fra boligutbyggerne for planlagte ferdigstilte boliger i perioden Tallene for igangsetting og ferdigstillelse t.o.m. oktober 2014 viser en nedgang sammenlignet med samme tid i fjor. Boligproduksjonen for 2014 vil trolig ligge rundt 850 boliger. Dette er resultat av en lavere etterspørsel etter de nyboligene som legges ut i markedet. Dette igjen har ulike årsaker. Noen skyldes økte krav til finansiering både for den enkelte boligkjøper og for boligutbygger og psykologi der en forventning om utflating eller nedgang i boligprisene gjør at boligkjøperne avventer å kjøpe. Av boligproduksjonen i 2014, er det Tastarustå som har den største utbyggingen med ca. 280 boliger og deretter Urban Sjøfront med 177 boliger. Stavanger kommune har hatt en rolle i ca 50% av årets boligproduksjon enten som tomteeier, tilrettelegger, avtalepart eller utbygger, eller en kombinasjon av disse rollene og i samarbeid med private utbyggere. For hele 5-årsperioden er reduksjonen i boligtallene ikke fullt så markant. Tallene har sunket fra et gjennomsnitt på ca boliger i året ned til 1125 siden sist rapportering (mai 2014). Her melder utbyggerne nå om en reduksjon fra 6034 til 5623 boliger for hele perioden. I oktoberrapporteringen er det fremdeles en underrapportering for Rådmannen presiserer at tallene er usikre og at det er mange faktorer som spiller inn på hvordan de endelige boligtallene vil bli i perioden. 1

2 BOLIGRAPPORTERING I STAVANGER 1. Saken gjelder Denne saken omhandler boligrapportering for igangsatte og ferdigstilte boliger t.o.m. oktober måned i år, inkludert det totale antallet nye boligenheter under arbeid. I tillegg presenteres innrapportering av planlagt ferdigstilte boliger for perioden fra boligutbyggere i Stavanger pr. oktober Bakgrunn for saken I bystyresak 55/13: Status i oppfølging av Utbyggingsplan , der Stavanger bystyre i pkt. 6 vedtok følgende: "Det legges frem månedlige rapportering til formannskapet om igangsatte- og ferdigstilte boliger. Boligrapportering om planlagte ferdigstilte boliger i perioden (nå ) gis pr. kvartal." Måltallet for boligbyggingen er 1250 boliger i året i gjennomsnitt i hele kommuneplanperioden. 3. Prosess Igangsatte og ferdigstilte boliger i 2014 De månedlige rapporteringene for igangsatte og ferdigstilte boliger blir automatisk generert ut fra statistikkdata fra matrikkelen. Igangsatte boliger betyr at det er gitt igangsettelsestillatelse. Ferdigstilte boliger har fått ferdigattest og er realisert. Planlagt ferdigstilte boliger i en 5-års periode Når det gjelder planlagte boliger er kommunen helt avhengig av et godt samarbeid med private utbyggere, inkludert boligbyggelagene, for å få så gode og pålitelige tall som mulig. Stavanger kommune har i samarbeid med Næringsforeningen og boligutbyggere etablert et system for boligrapportering. Omtrent hver tertial sender vi et skjema til utbyggere i regionen der de skal rapportere inn planlagte ferdigstilte boliger for de nærmeste 5 årene (i år for perioden ). Forrige boligrapportering var Disse boligtallene bygget på innhentede tall fra mai Her var svarprosenten 81 % (dvs. av innrapporterte boliger). I rapporteringen fra oktober har vi fått inn svar for 67% av boligene. Det er stor usikkerhet knyttet til tallene. Dette gjelder særlig fremdriften, dvs. når boligene vil stå ferdige. 4. Boligbygging Figuren viser at boligbyggingen varierer kraftig fra år til år, med bunnivåer som gjerne er forårsaket av økonomiske nedgangstider, sist nå med finanskrisen i Det gledelige er at i 2013 nådde Stavanger måltallet 1000 boliger (1028). 2

3 5. Igangsettelses- og brukstillatelser pr. oktober 2014 Boligbyggetallene for perioden (Stavanger kommune) Periode Igangsatt (tillatelser) hittil i år inklusiv oktober Igangsatt hele året Tatt i bruk hittil i år inkl oktober Tatt i bruk hele året stk 421 stk 212 stk 668 stk stk 781 stk 144 stk 477 stk stk 802 stk 105 stk 559 stk stk 979 stk 115 stk 650 stk stk 901 stk 215 stk 1028 stk stk? 649 stk? Tendensen fra mairapporteringen er der fortsatt, med markant lavere igangsettelser og ferdigstillelsetall enn fjoråret. Boligforum i Stavanger rapporterte boligutbyggerne om fortsatt svakt salg etter en laber høst, med unntak av Østerhusgruppen som rapporterer om rekordomsetning. Østerhusgruppen levere mye rekkehus, gjerne som feltubygginger i «periferien» i prisklassen 2,5 4 mill. Denne boligtypene er også rimelige å produserer med ca en halvering av byggekostnaden eks. tomt. I Stavanger vil ca 80 % av boligutbyggingen skje innenfor den utbygde by i form av byomforming og fortetting. I disse prosjektene erfarer utbyggerne at de små og rimeligste leilighetene selges først og at det ikke er et tilstrekkelig marked for den største andelen leilligheter som gjerne er m2 og større. Leilighetene blir for dyre for den største boligkjøpergruppen. I tillegg har det aldri vært så mange boliger til salgs i bruktboligmarkedet som nå med omlag 850 boliger og en rekordomsetning i antall boligsalg i Stavanger i oktober, noe som også er en utfordring for nyboligmarkedet. Alle aktørene i bransjen må bidra for å få til en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel og å få tilrettelagt og bygget boliger som innbyggerne har råd til. 6. Planlagt ferdigstilte boliger i perioden Boligutbygging som fortetting (byomforming, prosjekt og ifylling) og feltutbygging Nybygging kan grovt deles i boligbygging som fortetting og i felt. Innen fortetting er det igjen tre underkategorier: byomformingsområder, prosjekt og ifylling. Byomformingsområder er definert i kommuneplanen og omfatter Paradis, Hillevåg, Mariero, Urban Sjøfront, Jåttåvågen 1 og 2 og Forus øst. Prosjekt er prosjekter med 10 boliger eller flere fordelt rundt i den utbygde by (eks. Holmeegenes, Møldal m.fl.) Ifylling er mindre prosjekter (færre enn 10 boliger) fordelt rundt i byen. Denne kategorien blir ikke fanget opp i boligrapporteringen. Her benytter vi erfaringstall, som har vist seg å være overraskende stabile på om lag boliger i året. Målsettingen i kommuneplan og utbyggingsplan er at andelen av boligutbyggingen som fortetting skal utgjøre ca. 70 % og i felt (i hovedutbyggingsområdene) ca. 30 %. 3

4 Boligutbygging som fortetting i byomformingsområder I byomformingsområdene er det noe vanskeligere å anslå boligutbyggingen enn i de regulerte hovedutbyggingsområdene. Områdene er mer sammensatte, med mange grunneiere, eksisterende virksomheter og gjerne tyngre rekkefølgekrav, noe som kan gjøre det vanskeligere å gjennomføre utbyggingen. Urban Sjøfront og Jåttåvågen 1 er de områdene med relativt sikre anslag fra utbyggerne. I Paradis - Hillevåg er boligutbyggingen noe vanskeligere å rapportere inn pga. noe usikkerhet rundt planavklaring og rekkefølgetiltak. Områdeprogram er nå utarbeidet, men ikke vedtatt og det samme gjelder revisjon av rekkefølgekrav i kommunedelplan for Paradis Hillevåg. Her har vi foreløpig relativt få innrapportert tall. I Jåttåvågen 2 er tidspunkt for boligutbygging noe usikkert pga. en omfattende byggemodning, både med hensyn til utfylling og etablering av ny infrastruktur bl.a. hovedkollektivaksen gjennom området. Bystyrevedtaket fra konstaterer imidlertid at Stavanger kommune ønsker at salg av de første feltene (lengst i sør) og K3 forberedes nå for salg. Detaljert reguleringsplan for felt BK1 er igangsatt. Andel av boligutbygging i byomformingsområdene er i gjennomsnitt 413 boliger i året, noe som utgjør i underkant av 40 % av boligutbygging. Byomformingsområdene i perioden * totalt gj.snitt Urban Sjøfront (Storhaug bydel) Hillevåg inkl Mariero** Jåttåvågen 1 (Hinna bydel) *** Jåttåvågen 2 (Hinna bydel) Byomforming * Fremdeles noe underrapportering for 2018 ** Usikre tall. Usikkerhet knyttet til overordnet plan og rekkefølgetiltak. *** Ferdig utbygget mht. bolig i 2018 Fortetting som prosjekt Her har vi lagt inn de prosjektene som er detaljregulerte eller, der reguleringsplan er under behandling, samt noen av Studentsamskipnadens prosjekter som ikke er planbehandlet. I gjennomsnitt bygges ca. 310 boliger i prosjekt i året i perioden. I Eiganes og Våland er det rapportert inn flest boliger i prosjekt med til sammen 653 boliger (siste felt på Stavanger stadion, Holmeegenes, Kalhammeren m.fl.) Fortettingsprosjekt i perioden totalt gj.snitt Storhaug Hundvåg Tasta Eiganes og Våland Hillevåg Hinna Madla Fortettingsprosjekt Fortetting som ifylling Stavangerstatistikkens viser at fortettingen som ifylling historisk har variert svært lite i absolutte tall. Ifyllingens relative andel av boligproduksjonen har følgelig variert. I perioden forventes boligtallet som ifylling å være omlag 170 boliger årlig i Stavanger. Ifylling i perioden totalt gj.snitt Stavanger kommune samlet

5 Boligbygging i felt i hovedutbyggingsområder Kommuneplanen legger opp til at feltutbyggingsandelen bør være nærmere 30 % for å kompensere for lav feltutbygging de senere år og for å løse viktige boligpolitiske oppgaver. Ser vi på potensialet i de hovedutbyggingsområdene som er regulert og forutsetter at alt dette bygges ut så fort som mulig, så representerer dette i overkant av 20 % av den totale boligbyggingen i perioden. Hovedutbyggingsområdene som totalt gj.snitt kan bygges ut Husabøryggen sør* Tastarustå** Søra Bråde Jåtten øst Nore Sunde Jåttå nord Atlanteren inkl Husabøryggen Nord Madla Revheim Hovedutbyggingsområder * Tallene for Husabøryggen Sør er foreløpig innrapportert av kommunen. Feltene 4.4, 4.5, 7.2 og 7.3 er solgt eksternt og de nye eierne har foreløpig ikke sendt inn boligtall, men vi antar at disse boligene vil ferdigstilles i perioden. Felt 7.1 selges internt til selvbyggervirksomhet til et pilotprosjekt for etablererboliger. ** Det vil være en liten rest igjen som ikke er utbygd innenfor Tastarustå i 2018 Boligtallene for de områdene som ennå ikke har vedtatt områderegulering forutsetter parallellplanlegging og at detaljplan vedtas samtidig som områdeplan. Fra vedtatt detaljplan til første ferdig bolig regnes vanligvis 3 år. 7. Oppsummering og rådmannens vurdering Hele kommunen: Sum gj.snitt %-andel Byomforming ,2 36,7 Fortettingsprosjekt ,5 Ifylling ,1 Hovedutbyggingsområder ,6 Sum Sum For hele 5-årsperioden er reduksjonen i boligtallene ikke fullt så markant. Tallene har sunket fra et gjennomsnitt på ca boliger i året ned til 1125 siden sist rapportering (mai 2014). Her melder utbyggerne nå om en reduksjon fra 6034 til 5623 boliger for hele perioden. Rapporteringene vi har gjennomført til nå (mai 2012, okt. 2012, feb. 2013, mai 2013, nov. 2013, feb. 2014, mai 2014, okt. 2014) viser at flere av prosjektene skyves ut i tid. Prosjekter blir sjeldent ferdig før planlagt. Fordelingen av boligtallene ligger fremdeles ca. 80 % som fortetting innenfor byomformingsområdene, i prosjekt og ifylling innenfor den utbygde by og ca. 20 % er som feltutbygging i hovedutbyggingsområdene. Siden sist boligrapportering er nå to områdeplaner vedtatt: for Jåttå Nord og for Nore Sunde. I begge disse områdene er det fremmet detaljplaner parallelt med ferdigbehandling av områdeplan, som har spart inn noe tid og vi har nå med boligtall for begge disse områdene. I Boligforum i Stavanger rapporterte boligutbyggerne om fortsatt svakt salg etter en laber høst, med unntak av Østerhusgruppen som levere mye tett-lav, dvs rekkehus, fjerne som feltubygginger i «periferien». 5

6 Dette er bekymringsfullt for Stavanger, der 80% av boligbygging vil skje innenfor den utbygde by som byomforming og fortetting med den største andelen av nybyggeriet i form av blokk og tettere boligformer. Når nå også boligutbyggerne innrapporterer lavere tall, dvs. forskyver sine boligprosjekter ut i tid, ser dette ikke bra ut i forhold til å nå målene om 1250 boliger i gjennomsnittlig boligproduksjon i Stavanger. Rådmannen vil imidlertid minne om at Stavanger utgjør en del av et felles bolig- arbeids og fritidsmarked og at i boligsammenheng er det viktig å se boligpolitikken for hele storbyområdet samlet. Det er naturlig at Stavanger befolkningssammensetningene er ulik nabokommunene, som kan tilby et større tilgang av tradisjonelle famillieboliger. Alle storbyregionen har dette til felles og at Stavangerregionen har så stor mobilitet mellom sine sentra og kommuner er et konkurransefortrinn for regionen. Dette medfører imidlertid et behov for et velfungerende transportsystem, noe som Bypakken og Jærenpakke 2 forhåpentligvis vil bidra til å få på plass. Uansett har alle aktører i «boligverdikjeden» et ansvar at der er boliger som er økonomisk tilgjengelige for folk med moderate og lavere lønninger. Her ble det å få ned kostnadene (byggekost, tomtekost, krav til boligene mv) i alle ledd pekt på som et sentralt virkemiddel. Det er viktig å se på nye boligtiltak rettet mot de gruppene som av ulike grunner har vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet bl.a. studenter, førstegangsetablerere, enslige mv. Pilotprosjektene til BATE i samarbeid med Randaberg kommune, leie til eie, etablererboligprosjektet som Stavanger eiendom skal sette gang på Husabørryggen Sør, samt egen handlingsplan for studentboliger i Stavanger er noen av tiltakene som kan bidra til å få opp boligproduksjonen ved å tilby øknomisk tilgjengelig boliger. Boliger som er attraktive for eldre som i dag sitter i store famileieboliger, vil også kunne å stimulere til større sirkulasjon i boligmassen. Stavanger kommune vil bidra gjennom å føre en aktiv utbyggingspolitikk både som forvalter, planlegger, grunneier, tilrettelegger og avtale- og samarbeidspart. Og nå sist ved å ytterligere å styrke sin rolle som boligutvikler gjennom et eget selskap (jf FSK-sak, saksnr. 14/18866). Dette vil igjen kunne bidra til å få økt boligproduksjon og nå bystyrets mål om 1250 boliger i gjennomsnittlig årlig boligproduksjon. Inger Østensjø rådmann Leidulf Skjørestad direktør Grete Kvinnesland prosjektsjef Jan Erik Waage saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 6