Møteinnkalling Utvalg: Klagenemnda Møtested: Herredshuset Møterom 203 Dato: 03.09.2013 Tidspunkt: 10:00 Forfall med angivelse av forfallsgrunn bes meddelt politisk sekretariat, telefon 75 55 50 12, e-post: pol.sek@bodo.kommune.no så tidlig at varamedlem kan innkalles med rimelig varsel. Varamedlemmer møter kun etter særskilt innkalling. Dagsorden: Godkjenning av innkalling, saksliste, protokoll fra 25.06.2013. Side1
Saksliste: Saksnr PS 13/35 PS 13/36 PS 13/37 PS 13/38 PS 13/39 PS 13/40 PS 13/41 RS 13/9 Innhold Klagesak, avslag på ekstra assistent ressurser - Knert`n barnehage. Unntatt offentligheten etter Off.lovens 13 og FVL 13. Klage på avslag om kommunal bolig. Unntatt offentligheten etter Off.lovens 13 og FVL 13. Klage på avslag om bytte av bolig. Unntatt offentligheten etter Off.lovens 13 og FVL 13. Klage på avslag - dispensasjon for overskridelse av gesims- og mønehøyde for fritidsbolig, gnr. 91 bnr. 37, Marvoll hyttefelt. Klage på deler av vedtak som gjelder kai til fritidsformål - Færøya, Helligvær. Klage på tillatelse - utvidelse av ski- og lysanlegg Vestvatn. Referatsaker: Klagebehandling - Dispensasjon fra kommuneplanen - Oppføring av utebod, utestue, svømmebasseng - 39/297 - Bodø - Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av 19.08.2011 RS 13/10 Klagebehandling - Byggesak - Utebod i Lysthusveien 43-235/13 - Bodø - Stadfesting av kommunens vedtak Bodø den 26. august 2013 Mona Lillehaug (H) leder Kirsti Simonsen sekretær Side2
Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 24.07.2013 51390/2013 2013/699 91/37 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/38 Klagenemnda 03.09.2013 Klage på avslag - dispensasjon for overskridelse av gesims- og mønehøyde for fritidsbolig, gnr. 91 bnr. 37, Marvoll hyttefelt Forslag til vedtak Klagenemda kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Klagenemda opprettholder avslag gitt 22.05.2013. Sammendrag Søknaden gjelder dispensasjon for overskridelse av maks. tillatt gesims- og mønehøyde fastsatt i Kommuneplanen for Bodø, som er 3 og 5,5 meter. Selve byggetiltaket er ikke behandlet da det er gitt avslag på dispensasjonssøknaden. I søknaden og på tegninger er det ikke oppgitt høyder fra gjennomsnittlig planert terreng slik at det ikke kan angis nøyaktig hvor store overskridelsene vil bli. Kommunen anslår at disse vil bli minimum 1,2 m når det gjelder gesimshøyden, og 0,7 m på mønehøyden. Bygningen vil inneholde to etasjer. Søknaden er avslått i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, jf. kommuneplanens arealdel 2.3.2. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er ikke oppfylt. Saksopplysninger Byggeplass: Nepbritsletta, 8056 SALTSTRAUMEN Eiendom: 91/37 Tiltakshaver: Bjørnar Tiller Johansen Bygningsnr: Søker: Bjørnar Tiller Johansen Tiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål under 70 m² Klager: Bjørnar T. Johansen, Dronningens gt. 80, 8006 Bodø og Marit B. Kilvik, Moveien 17, 8050 Tverlandet Søknaden, datert 04.04.2013, mottatt komplett 15.05.2013, gjelder søknad om dispensasjon for overskridelse av maks. tillatt gesims- og mønehøyde fastsatt i Kommuneplanen for Bodø, arealdel, 2.3.2. Side3
I søknaden er det ikke oppgitt høyder fra gjennomsnittlig planert terreng slik at det ikke kan angis nøyaktig hvor store overskridelsene vil bli. Kommunen har ut fra et mangelfullt tegningsgrunnlag anslått at overskridelsen på gesimshøyden vil bli minimum 1,2 meter. Overskridelsen på mønehøyden vil bli minimum 0,7 meter. (Tillegg på ca 0,3 m beregnet ut fra innvendig gulv). Bygningen vil inneholde to etasjer. Selve byggetiltaket er ikke behandlet da det er gitt avslag på dispensasjonssøknaden, og grunnlaget for selve tiltaket er falt bort. Det foreligger ikke naboprotester. Søknad om dispensasjon ble avslått den 22.05.2013 i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, jfr. kommuneplanens arealdel, 2.3.2. Klage på avslaget er datert 28.05.2013, mottatt 31.05.2013. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Reguleringsplan for Nepbritsletta, C7, Marvoll, vedtatt 21.06.2007. Området er regulert til fritidsbebyggelse. I planbestemmelsenes 3.2 om fritidsbebyggelse angis det bla. at gesimshøyden skal være maks 3,0 m og mønehøyden maks 4,5 m. Bestemmelsen kan fravikes der hvor tilpasning til terreng tilsier det gesims og mønehøyde kan økes med inntil 1 meter. Eiendommen omfattes også av Kommuneplanen for Bodø, arealdel, vedtatt 18.06.09. Det følger av bestemmelsenes 1.1 bokstav C. at følgende bestemmelser i arealdelen gjelder foran alle vedtatte kommunedel-, regulerings- og bebyggelsesplaner: 1.2 1.12 unntatt 1.8 2 med underpunkter 7.8 Kommuneplanens bestemmelser om størrelse og lokalisering for fritidsbebyggelse går derfor foran reguleringsplanens 3.2. I kommuneplanens bestemmelse 2.3.2, revidert 24.05.2012, angis det at gesimshøyden skal være maks 3 m og mønehøyden maks 5,5 m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Plan- og bygningsloven 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Side4
Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Uttalelse til saken Byplankontoret: 2.3.2 tilknyttet kommuneplanens arealdel bestemmer at gesimshøyden skal være maks 3m og mønehøyden maks 5,5m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Nye fritidsboliger bør tilpasses gjeldene regelverk, og bestemmelsen bør ikke uthules gjennom dispensasjoner. Søknad om dispensasjon Det søkes om dispensasjon for overskridelse av maks gesims- og mønehøyde med følgende begrunnelse: De ønsker å bygge en type nordlandshus ved å føre gammel og ny byggeskikk sammen. Søkerne mener det vil styrke kulturlandskapet på Marvoll, da det står to Nordlandshus vest for hyttefeltet. De mener tomten er perfekt da denne ligger lavere enn de øvrige tomtene i hyttefeltet. Hva klagen gjelder Klagerne spør om det er «mulig og bygge et nordlandshus/hytte i Bodø, fylkeshovedstaden i Nordland, uten å ødelegge husets arkitektur og sjarm som blir levert av Saltenbygg a/s.» Klagerne opplyser at de etter to års leting etter egnet hyttetomt har funnet den ved Nepbritsletta. De mener tomten er egnet for denne type hus, som ligger lavest i terrenget i hyttefeltet. De opplyser at deres tomt ligger 4,5 meter lavere enn nærmeste tomt. Klagerne viser også til at det ligger to nordlandshus i området. De har videre prøvd å bevare den gamle stilen med 2 delt vinduer i hele huset. Klagerne viser også til at kommunen har gitt tillatelse til å sette opp denne type nordlandshus på Helligvær i 2006 og mener at dette har skapt presedens. De viser også til at nærliggende kommuner har gitt tillatelse til å sette opp denne type nordlandshus. Det vises også til «god gammel nordnorsk byggeskikk». Klagerne oppfordrer nemda til å gjennomføre befaring før det tas en avgjørelse. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Om dispensasjoner: For å dispensere i medhold av pbl. 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt før det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Dispensasjonsvurderingen er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering. Fagmyndighetens uttalelser skal tillegges stor vekt ved avgjørelsen. Side5
Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkelt saker. Dispensasjonsvurdering: Kommuneplanens bestemmelse 2.3.2 angir at gesimshøyden skal være maks 3 m og mønehøyden maks 5,5 m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Omsøkte tiltak viser at gesimshøyden fra overkant gulv er 3,94 m og mønehøyden er 5,56 m. I søknaden er det ikke oppgitt høyder fra gjennomsnittlig planert terreng slik at det ikke kan angis nøyaktig hvor store overskridelsene av tillatt høyde vil bli. Kommunen har ut fra et mangelfullt tegningsgrunnlag anslått at overskridelsen på gesimshøyden vil bli minimum 1,2 meter. Overskridelsen på mønehøyden vil bli minimum 0,7 meter. (Tillegg på ca 0,3 m er beregnet ut fra innvendig gulv). Fagmyndigheten er negativ til at det skal innvilges dispensasjon i denne saken. Bygningssjefen bemerker at dette hyttefeltet består av 6 tomter som ligger i en rekke. Det er gitt tillatelse til oppføring av hytter på tre av tomtene i feltet. Disse hyttene er i tråd med høydebestemmelsene fastsatt i kommuneplanens arealdel. Klagerne mener det må legges vekt på at det finnes to eldre nordlandshus i området. Bygningssjefen avviser at det er et forhold som kan tillegges noe vekt. Nordlandshusene ligger hele 150 og 290 meter fra klagernes hyttetomt. Avstanden til nærmeste hytte i dette hyttefeltet vil kun bli ca 20 meter. En av intensjonene med høydebestemmelsen for fritidsbebyggelse er at man ikke ønsker hytter i to etasjer. Omsøkte dispensasjon viser bebyggelse i to etasjer. Øvrige godkjente hytter i dette hyttefeltet har kun en etasje. Klagerne viser til at det er gitt dispensasjon for oppføring av en tilsvarende fritidsbolig i Helligvær og mener dette skaper presedens for behandling av denne saken. Dette avvises av Bygningssjefen. Dersom en sak skal kunne skape presedens må sakene være like. Her er det snakk om vesentlige forskjeller. Dispensasjonen som ble gitt på Beiskøya ble gitt i et LNFområde med bestående eldre bebyggelse. Flere av boligene var nordlandshus, bla. nærmeste bygning med avstand kun 30 m. I saken som nå skal klagebehandles er det snakk om dispensasjon i et regulert hyttefelt, og hvor øvrige godkjente hytter oppføres i tråd med plan. Saken på Beiskøya ble videre behandlet etter kommuneplan for Bodø, vedtatt i 2004. I ettertid er det vedtatt en ny kommuneplan, som er fra 2009. Den aktuelle bestemmelsen angående størrelse og utforming av fritidsbebyggelse m. tilhørende anlegg, 2.3.2, ble videre revidert i 2012 uten at høydebestemmelsene ble endret. Det er for øvrig ikke innvilget noen dispensasjoner fra høydebestemmelsene i kommuneplanen i denne planperioden. Bygningssjefen mener de hensyn som planen skal ivareta vil bli vesentlig tilsidesatt dersom omsøkte dispensasjon tillates. Fordelene ved å gi dispensasjon skal også være klart større enn ulempene. En slik grunn skal være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt. Søker har ikke angitt noen andre fordeler enn personlige grunner. Bygningssjefen mener det ikke kan tilleggs noen vekt i denne dispensasjonsvurderingen at man har et sterkt personlig ønske om å bygge en etterligning av et nordlandshus. Bygningssjefen kan ikke se at det foreligger noen fordeler ved å gi dispensasjon i denne saken. Side6
Forslag til revidert løsning Bygningssjefen mener en hytte på omsøkte tomt må tilpasses kommuneplanens høydebestemmelser. Det anbefales også å vurdere annen type hytte da en kopi av et nordlandshus på denne tomten vil kunne oppfattes som et fremmedelement, sett i forhold til de tre hyttene som tidligere er godkjent innenfor planområdet. Konklusjon og anbefaling Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt i denne saken, og søknaden må avslås. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Grete B. Mortensen Tor Åseng bygningssjef Vedlegg 1 Situasjonskart 2 Tegninger 3 Søknad om disp. 4 Uttalelse fra byplan 5 Avslag 6 Klage på avslag 7 Reguleringsplan - kart og bestemmelser Side7
Side8
Side9
Side10
Side11
Side12
Side13 file://c:\ephorte\pdfconvertertemp\ephorte\359776.html Side 1 av 1 08.05.2013 Hei,nu prøver vi igjen. Er det mulig og få bygge et nordlandshus i fylkeshovedstaden Bodø? Vi søker herved om dispensasjon fra møne høyde og gesimshøyde. Da vi mener at vi har funnet den perfekte tomt for denne type hus/hytte.vi valgte denne tomt pga beliggenhet,den ligger lavt i forhold til de nærmeste tomter, ca 4 meter høydeforskjell til den nærmeste tomt og ca 9 meter til neste der igjen. Vi ønsker og føre gammel byggeskikk og ny byggeskikk ved og oppføre denne type nordlandhus som blant annet er oppført på Helligvær,Meløy og Sørfold. Dette vil være med og styrke kulturlandskapet ved Marvoll, fra før står det 2 norlandhus vest for hyttefeltet. Med dette håper vi på et positivt svar snarest Med vennlig hilsen Marit Beate Kilvik Bjørnar Tiller Johansen
Notat til oppfølging Byggesakskontoret Grete Bach Mortensen Byggesakskontoret Dato:... 03.05.2013 Saksbehandler:...David Losvik Telefon direkte:... 7555 5226 Deres ref.:... Løpenr.:... 30259/2013 Saksnr./vår ref.:...2013/699 Arkivkode:...91/37 Uttalelse fra Byplan Saken gjelder søknad om dispensasjon for overskridelse av gesims- og mønehøyde for fritidsbebyggelse. 2.3.2 tilknyttet kommuneplanens arealdel bestemmer at gesimshøyden skal være maks 3m og mønehøyden maks 5,5m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Nye fritidsboliger bør tilpasses gjeldene regelverk, og bestemmelsen bør ikke uthules gjennom dispensasjoner. Med hilsen Annelise Bolland byplansjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift David Losvik saksbehandler Side14
Byggesakskontoret Bjørnar Tiller Johansen Dronningensgate 80 8006 BODØ Dato:... 22.05.2013 Saksbehandler:... Grete Bach Mortensen Telefon direkte:... 75 55 53 61 Deres ref.:... Løpenr.:... 34281/2013 Saksnr./vår ref.:...2013/699 Arkivkode:...91/37 Avslag Byggeplass: Nepbritsletta, 8056 SALTSTRAUMEN Eiendom: 91/37 Tiltakshaver: Bjørnar Tiller Johansen Bygningsnr: Søker: Bjørnar Tiller Johansen Tiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål under 70 m² Søknaden gjelder dispensasjon for overskridelse av maks gesims- og mønehøyde. Byggetiltaket er ikke behandlet da det gis avslag på dispensasjonssøknaden og grunnlaget for selve tiltaket er falt bort. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknaden, jfr kommuneplanens arealdel 2.3.2. Det foreligger ikke naboprotester. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Dette avslaget er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse. Søknaden: Søknaden, datert 04/04-2013, mottatt komplett 15/05-2013, gjelder søknad om dispensasjon fra maks gesims- og mønehøyde. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Nepbritsletta, C7, Marvoll, vedtatt 21/06-2007. Området er regulert til fritidsbebyggelse. Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel vedtatt 18.06.09 med revidert bestemmelse av 2.3.2 den 24/05-2012. Uttalelser/vedtak/samtykke fra annen myndighet: Byplankontoret: 2.3.2 tilknyttet kommuneplanens arealdel bestemmer at gesimshøyden skal være maks 3m og mønehøyden maks 5,5m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: 75 55 50 00 972 418 013 Besøksadresse: Ekspedisjon: 75 55 52 00 grete.bach.mortensen@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: 75 55 53 48 www.bodo.kommune.no 4500 55 00080 Side15
Nye fritidsboliger bør tilpasses gjeldene regelverk, og bestemmelsen bør ikke uthules gjennom dispensasjoner. Dispensasjoner: Det søkes om dispensasjon for overskridelse av maks gesims- og mønehøyde med følgende begrunnelse: Ønsker å bygge en type nordlandshus ved å føre gammel og ny byggeskikk sammen. Mener det vil styrke kulturlandskapet på Marvoll, da det står to Nordlandshus vest for hyttefeltet. Perfekt tomt da denne er ligger lavere enn de øvrige tomtene. Bygningssjefens vurdering: For å dispensere i medhold av pbl. 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt før det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Dispensasjonsvurderingen er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering. Fagmyndighetens uttalelser skal tillegges stor vekt ved avgjørelsen. Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkelt saker. Fagmyndigheten uttalelse er ikke for at dispensasjon skal innvilges. Omsøkte dispensasjon er i strid med plan. En tillatelse forutsetter dispensasjon fra fastsatt plan. Vedlagte tegninger viser at gesimshøyden fra overkant gulv er 3,94 m og mønehøyden er 5,56 m. Høyde fra gjennomsnittlig planert terreng er ikke vist slik at det er vanskelig å fastslå eksakt overskridelse fra høydebestemmelsene. Hyttefeltet består av 6 tomter som ligger på rekke ved siden av hverandre. Det er nylig gitt tillatelse (25/02-2013 og 08/05-2013) for oppføring av to hytter på eiendommene lengst vest. De øvrige eiendommene mellom disse to og denne det søkes dispensasjon på, foreligger det ikke søknad om tiltak pr dags dato. Tiltakene som er gitt tillatelse til er i tråd med høydebestemmelsene fastsatt i kommuneplanens arealdel. Ved siste revisjon av bestemmelsen av 2.3.2 i kommuneplanens arealdel, ble høydebestemmelsene på gesims- og mønehøyde oppretthold. Denne revisjon ble vedtatt 24/05-2013 uten at det ble foretatt noen endring av høydebestemmelsene. Intensjonen med høydebestemmelsene som er satt for fritidsbebyggelse, er at man ikke ønsker hytter i to etasjer. Omsøkte dispensasjon viser bebyggelse i to etasjer der gesimshøyden vil overskrides med ca 1 m og mønehøyde anslagsvis 30 cm. Avslag 2 av 3 Side16
Fordelene ved å gi dispensasjon skal også være klart større enn ulempene. En slik grunn skal være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt. Det foreligger ikke begrunnelse som viser at det er klart større fordeler enn ulemper for å innvilge dispensasjon for overskridelse av høydebestemmelsene som er satt for fritidsbebyggelse. Det anses ikke som begrunnelse at høydebestemmelsene skal overskrides fordi man ønsker å bygge en etterligning av et nordlandshus. Innvilgelse av dispensasjon for avvik på høydebestemmelsen anses å ville gi presedensvirkning for øvrige søknader på fritidsbebyggelse. De hensyn som bestemmelsen om høydene i kommuneplanens arealdel skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon. Det er for øvrig ikke innvilget dispensasjon fra høydebestemmelsene i kommuneplanens arealdel de årene disse bestemmelsene har vært gjeldende. Under henvisning til det som er anført ovenfor avslår bygningssjefen søknaden om dispensasjon i hht pbl 19-2, jfr kommuneplanens arealdel 2.3.2. Revidert løsning: Det er mulig å bygge fritidsbebyggelse i tråd med høydebestemmelsene som er angitt i kommuneplanens arealdel. Vi anmoder tiltakshaver om å tilpasse bygningen eller finne en annen bygning som er i tråd med høydebestemmelsene. Gebyrberegning: Gebyr er beregnet etter gjeldende betalingsregulativ. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Nordland. Klagen skal sendes til Bodø kommune v/byggesakskontoret. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Det vises for øvrig til vedlagte orientering samt utdrag fra forvaltningsloven. Klageretten gjelder også de som får kopi av dette brev. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Grete Bach Mortensen saksbehandler Vedlegg: Orientering om klageadgang Avslag 3 av 3 Side17
Side18 file://c:\ephorte\pdfconvertertemp\ephorte\372869.html Side 1 av 1 03.06.2013 Fra: Marit Beate Kilvik[maritkilvik@gmail.com] Dato: 31.05.2013 14:07:55 Til: Postmottak Bodø Kommune Tittel: Fwd: Klage på avslag ---------- Videresendt e-post ---------- Fra: Marit Beate Kilvik <maritkilvik@gmail.com> Dato: 21:26 28. mai 2013 Emne: Klage på avslag Til: 32302@wideroew.no Saknr. 2013/699. Søker herved om dispensasjon på møne høyde og gesims høyde, ved marvoll hyttefelt. Er det mulig og bygge et nordlandhus/hytte i Bodø, fylkeshovedstaden i Nordland, uten og ødelegge huset arkitektur og sjarm som blir levert av Saltenbygg a/s Vi Marit og Bjørnar sender herved en klage på avslaget. Etter 2 års leiting etter en egnet hyttetomt fant vi den ved Nepbritsletta, 8056 Saltstraumen. Der vi fant en egnet tomt for denne type hus, som ligger lavest i terrenget i byggefeltet. Som info ligger våres tomt 4,5 meter laver en nærmeste tomt. I tillegg ligger det 2 stk nordlandshus i området. Har prøvd og bevare den gamle stilen med 2 delt vinduer i hele huset. Ang presedens har Bodø kommune gitt byggetillatelse på Helligvær, ref saknr 2006/7268. Nærliggende kommuner har gitt tillatelse til og sette opp denne type nordlandshus. Mulig de mener at denne type hus/hytter fører videre god gammel nordnorsk byggeskikk. Det synes i allefall vi, og at dere ser verdien av dette. Tomten er ferdig planert og klar for bygging, vann/vei kloakk er lagt inn i tomten. Håper at dere tar en tur ut på hyttetomtene for og få bedre bilde av søknaden, før dere tar en avgjørelse. Håper at dette kan hjelpe oss til og få drømmen oppfylt. Vennlig hilsen Marit Kilvik Moveien 17 8050 Tverlandet Bjørnar Tiller Johansen Dronningens gt 80 8006 Bodø
Side19
Side20
Side21
Side22
Side23
Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 20.08.2013 55012/2013 2011/9843 6/3 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/39 Klagenemnda 03.09.2013 Klage på deler av vedtak som gjelder kai til fritidsformål - Færøya, Helligvær Forslag til vedtak Klagenemda er kommet til at vilkårene for dispensasjon som angis i pbl. 19-2 er oppfylt, og at klagen skal tas til følge. Det stilles som vilkår for dispensasjon at også kaia må tilrettelegges og være åpen for allmennhetens bruk. Begrunnelse for dispensasjonen: Ved at det er tillatt både naust og flytebrygge til fritidsformål i strandsonen på Færøya vil etablering av kai i tilknytning til disse tiltakene ikke vesentlig tilsidesette de hensyn som kommuneplanen og pbl. 1-8 skal ivareta. Det foreligger også klare fordeler ved at det innvilges dispensasjon ved at tilgjengeligheten til øya vil bli enklere og sikrere under varierende værforhold, både for eierne av Færøya og for allmennheten. Saksopplysninger Byggeplass: Færøya, Helligvær, 8095 HELLIGVÆR Eiendom: 6/3 Tiltakshaver: Arild Wennberg Bygningsnr: Søker: Byggsøk Norge Tiltakstype: Fritidsbolig, kai, naust og flytebrygge Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Klagenemda ble i møte den 25.06.2013 forelagt klage på vilkår for dispensasjon for riving og oppføring av ny fritidsbolig, og avslag på dispensasjon for oppføring av naust og kai. Nemda fattet følgende vedtak i saken: 1. Kulepunktene 1-3 i vedtak av 18.03.2013 opprettholdes. 2. Det gis dispensasjon til oppføring av naust på 40m2. 3. Eventuell næringsetablering må søkes om på ordinært vis via en reguleringsprosess. Klage på klagenemdas vedtak ble mottatt 09.07.2013. I klagen reises det bla. spørsmål om nemda har tatt stilling til den del av klagen som gjaldt dispensasjon for kai til fritidsformål. Side24
Bygningssjefen har vurdert klagenemdas vedtak og funnet at dette ikke omfatter kai til fritidsformål. Administrasjonens innstilling til vedtak om å opprettholde vedtak av 18.03.2013, hvor bla. kai til fritidsformål var avslått, falt ved votering over alternative forslag. Klage på avslag som gjelder kai til fritidsformål fremmes derfor på nytt for avgjørelse i klagenemda, med ny vurdering og innstilling fra administrasjonen. Øvrige forhold i saken ble avgjort i nemdas vedtak av 25.06.2013 og kan ikke tas opp til ny behandling. Saken vil etter dette bli oversendt Fylkesmannen i Nordland for endelig klagebehandling. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt 18.06.09. Området er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Bestemmelsenes 1.2 første ledd - plankrav: For områder avsatt til utbyggingsformål, områder for råstoffutvinning og for områder langs en sone på 50 meter langs vann og vassdrag og/eller inntil 100 m fra strandlinjen, der det ikke foreligger gjeldende regulerings- eller bebyggelsesplan, må arbeid og tiltak som nevnt i Pbl. 93 (arbeid som krever byggetillatelse/fradeling m.m.), ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Utdrag av bestemmelsenes 1.8 Strandsonen og vassdrag: «Oppføring av ny bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse, utvidelse eller fradeling til disse formål tillates ikke innenfor 100m- beltet langs sjøen, ( ). «Bestemmelsen omfatter ikke naust og brygger, jfr. egne bestemmelser under 2. ( ). Bestemmelsenes 3.1.1: Innenfor LNF tillates normalt ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring. Innenfor disse områdene vil kommunen føre en mindre streng dispensasjonspraksis enn i øvrige LNF-områder så fremt den ikke er i konflikt med vesentlige landbruks-, reindrifts-, natur- eller friluftsinteresser. Plan- og bygningsloven (pbl.) 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Side25
Hva klagen gjelder Klage av 14.05.13 vedrørende kai: «Klager finner det urimelig at det ikke skal være mulig å ha en kai på en øy hvor man faktisk har en bolig. Godkjennelsen av flytebrygge forenkler og sikrer tilgang på sommerstid, men på vinteren når været er hardere og bruken har en lavere intensitet, kan det være at flytebryggen med landgang må fjernes og sikres. På denne årstiden vil man få en urimelig kronglete og usikker tilgang til øya. Han stiller også spørsmål om sikkerheten er vurdert og ivaretatt ved denne delen av avslaget. Han mener en brygge vil være eneste tilgangspunkt på øya ved storm og skikkelig uvær. Ved sykdom og illebefinnende som krever rask tilgang fra medisinsk personell kan det være avgjørende for liv og helse at man kommer til med båt.» Fullstendig klage følger vedlagt. Klage av 09.07.2013 vedrørende kai: Klager stiller spørsmål ved om kai er vurdert som næringsbygg eller privat kai, og ber om at dette enten tydeliggjøres eller aller helst at det av sikkerhetsmessige og praktiske grunner vurderes en kai til privat formål. Han spesifiserer at kaien skal bygges av stedlig sten for å minske den visuelle belastningen på naturen. Han mener også at en kaikant som er bygget noen meter ut i vannet av stedlig sten, og i en skjermet krok, vil bli lite eksponert. Klager påpeker at det er ilandføring av varer og ikke minst det sikkerhetsmessige som opptar han mest. Han mener også at det kulturhistorisk er naturlig at det finnes kaikant på alle øyer som er bebygd med hus. Fullstendig klage følger vedlagt. Høringsuttalelser Både Fylkesmannen i Nordland og Nordland Fylkeskommune er orientert om klagenemdas vedtak av 25.06.2013 hvor det bla. innvilges dispensasjon for naust til fritidsformål. Det er ikke mottatt klage på vedtaket, eller ny uttalelse. Følgende uttalelser ble gitt til søknaden: Fylkesmannen i Nordland: Det slås fast at øya i sin helhet er avsatt som LNF-område i kommuneplanens arealdel og at kun bygge- og anleggstiltak knyttet direkte til stedbunden næring kan tillates i slike områder. Videre vil forbudet mot tiltak i hundremetersbeltet langs sjø gjøre seg gjeldende og omfatter nesten hele øya. Fylkesmannen anser faktumet at øya her vært bebodd fram til 1954 neppe kan sies å være en vektig grunn, all den tid oppføring av bebyggelse i dette området vil føre til en reetablering av en privatiserende bruk som tilsynelatende har vært fraværende de siste tiårene. Familiær eller historisk tilknytning til stedet vil vanskelig kunne være tungtveiende i vurdering om vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Hensynet som ligger til grunn for forbudet mot bygging i hundremetersbeltet innenfor område definert som LNF vil måtte ansees å ha betydelig større relevans og vekt. Ved en søknad om dispensasjon fra byggeforbudet ved sjøen vil sjelden fordelene for den enkelte alene oppveie ulempene for de offentlige interessene som ligger bak byggeforbudet. Fylkesmannen er enig med kommunens signal om mulig dispensasjon for riving og oppføring av fritidsbolig samt flytebrygge. Fylkesmannen ber om å bli underrettete om vedtaket i saken. Side26
Nordland Fylkeskommune: Strandsonen er av nasjonal interesse med et generelt byggeforbud, og bygging skal bare tillates etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold, jfr. statlige retningslinjer for slik behandling. Fylkeskommunen ønsker ikke en uplanlagt nedbygging av strandsonen og fraråder også i denne omgang at dispensasjonssøknaden innvilges. Kommunen er i gang med revidering av kommuneplanens arealdel, og det kan være hensiktsmessig å inkludere Færøya i denne revideringen. Hvis kommunen likevel finner grunnlag for dispensasjon bes det om at det settes vilkår som styrer utforming og omfang av tiltak, samt allmennhetens tilgang og ferdsel, jfr. arealpolitiske retningslinjer i Fylkesplan for Nordland. Kulturminnefaglig har Fylkeskommunen stil spørsmål ved det bestående bolighusets kulturminneverdi. Huset er opplyst å være falleferdig, med det foreligger ingen vurdering for istandsetting ut fra kulturminnefaglig ståsted. Kommunen anbefales å gjøre en slik vurdering. Når det i søknaden er sagt at «dette huset vil bli tatt i bruk uavhengig av denne søknads utfall», kan det tyde på at bygningen ikke er i en så dårlig forfatning at den ikke kan istandsettes og bevares. Fylkeskommunen støtter Byplankontorets uttalelse om vilkår for utforming som «glir fint inn» i landskapet. Det bør i utforming av nytt bygg være større fokus på god tilpasning til landskapet enn på at det skal framstå som en kopi av tradisjonell bebyggelse. Øvrige uttalelser til søknaden refereres ikke på nytt. Bygningssjefens vurdering Administrasjonen har i denne saken gitt tillatelse til at det kunne oppføres flytebrygge for å lette adkomsten til øya. Det ble videre stilt som vilkår for dispensasjon at brygga må tilrettelegges og være åpen for allmennhetens bruk. Klagenemda fant senere i forbindelse med den forberedende klagebehandlingen at det kunne innvilges dispensasjon for oppføring av naust på 40 m 2 til fritidsformål på øya. Området vil som følge av disse dispensasjonene bli noe privatisert. Ved ny vurdering av saken har Bygningssjefen kommet til at en kai til fritidsformål, som også må tilrettelegges og gjøres åpen for allmennhetens bruk, ikke vil øke den privatiserende effekten i nevneverdig grad. På denne bakgrunn har Bygningssjefen kommet til at de hensyn som planen og pbl. 1-8 skal ivareta ikke vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det også gis dispensasjon for oppføring av kai. Videre har Bygningssjefen også kommet til at fordelene ved at det innvilges dispensasjon vil være større enn ulempene i denne saken. Tilgjengeligheten til øya vil bli enklere og sikrere under varierende værforhold, både for eierne av Færøya og for allmennheten. Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen anbefaler at innstilling til vedtak følges slik at det kan gis dispensasjon for oppføring av kai til fritidsformål. Alternativt må nemda fatte vedtak om at administrasjonens vedtak av 18.03.2013 vedrørende avslag på kai til fritidsformål opprettholdes. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Side27
Saksbehandler: Anita R. Berntsen Vedlegg 1 Klage på klagenemdas vedtak 2 Særutskrift 3 Klage av 14.05.2013 4 Situasjonskart plassering av kai m.m. 5 Saksfremlegg til møte 25.06.2013 Side28
Side29 file://c:\ephorte\pdfconvertertemp\ephorte\388508.html Side 1 av 2 12.07.2013 Hei, Takker for mottatt orientering og medhold vedrørende naust til privat bruk. Dette eller det større naustet (om det skulle tillates) vil bli bygget i ubehandlet Kebony og få en naturlig gråfarge som vil gli veldig godt inn i terrenget rundt. Videre stilles det fremdeles spørsmål ved vurderingen av naust til næringsbruk, kai og bygging av hus i samme størrelse som det som er der i dag. Den opprinnelige klagen vedrørende disse punktene opprettholdes. Vedr. naust til næringsbruk, bes det om at det søkes om regulering. Dette er gjort, og byplan signaliserer da dessverre at en omregulering av Færøya er mindre sannsynlig, da øya er liten og større oppgaver trenger oppmerksomhet. Dette vil i praksis si at et avslag på bygging av naust til næringsvirksomhet vil umulig- eller vanskeliggjøre en utvikling av virksomheten på Færøya og i Helligvær. Da jeg ellers registrerer at denne type næringsvirksomhet er ønskelig, ber jeg om at dette svaret vurderes en gang til mht. sannsynlig utfall av det som anbefales som veien videre. Jeg undrer også på om kai er vurdert som næringsbygg eller privat kai. Ber om at dette enten tydeliggjøres eller aller helst at det av sikkerhetsmessige og praktiske grunner vurderes en kai til privat formål. Spesifiser gjerne at kaien skal bygges av stedlig sten for å minske den visuelle belastingen på naturen. En kaikant som er bygget noen meter ut i vannet av stedlig sten(inne i den skjermede kroken av øya det er søkt om) vil ha en ekstremt liten eksponering mot noe som helst. Det er ilandføring av varer og ikke minst det sikkerhetsmessige som opptar meg mest. Videre er det vel også kulturhistorisk ganske naturlig at det er en kaikant på alle øyer som er bebygd med hus. Vedr. det eksisterende Nordlandshuset, så registrerer jeg en viss uenighet blant politikerne, og jeg stiller igjen spørsmål om det er søkers økonomi som avgjør hvor stort hus det skal være lov til å ha. En restaurering vil medføre nytt tak, nye vinduer og ny kledning, akkurat den samme visuelle uttrykk som et nytt hus, men det koster vesentlig mer å få utført da tilstand er så dårlig som den er. Ber om mulig om at dette spørsmålet besvares direkte. Takker igjen for behandling og ber om bekreftelse på mottatt klage og at denne er korrekt mht. deres prosedyre. Mvh. Arild Wennberg Arild Wennberg Sales Director arild.wennberg@papyrus.com Papyrus Norge AS Postboks 110 Furuset, 1001 Oslo Søren Bullsvei 2, 1051 Oslo Telefon +47 22 90 45 90 Direkte +47 22 90 45 46 Mobil +47 917 83 601 Fax +47 22 90 45 05 www.papyrus.com
Side30 file://c:\ephorte\pdfconvertertemp\ephorte\388508.html Side 2 av 2 12.07.2013 From: Anita Berntsen [mailto:anita.berntsen@bodo.kommune.no] Sent: Monday, July 01, 2013 12:11 PM To: Wennberg, Arild Subject: Orientering Vedlagt følger orientering om vedtak i klagenemda. Sendes også pr. post. Mvh Anita R. Berntsen Byggesak Bodø Kommune
Byggesakskontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 30.05.2013 36787/2013 2011/9843 6/3 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/33 Klagenemnda 25.06.2013 Klage på vilkår for dispensasjon for fritidsbolig, og avslag på dispensasjon for naust og kai - Færøya, Helligvær. Forslag til vedtak: Klagenemda kan ikke se at saken inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Vedtak av 18.03.2013 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Nordland for endelig klagebehandling. Klagenemndas behandling i møte den 25.06.2013: Forslag: H og KRF: Å rive det falleferdige huset og bygge nytt «Nordlandshus» i samme størrelse som eksisterende vil ikke føre til nye inngrep i området, og er positivt mht forskjønnelse. Det gis dispensasjon på bygg av fritidshus, inntil størrelse på eksisterende. Det gis dispensasjon til oppføring av naust inn 40m2. Ønskes næringsaktivitet bør dette søkes om via en reguleringsprosess for næringsutvikling. SP og AP: 1. Kulepunktene 1-3 i vedtak av 18.03.2013 opprettholdes. 2. Det gis dispensasjon til oppføring av naust på 40m2. 3. Eventuell næringsetablering må søkes om på ordinært vis via en reguleringsprosess. Votering: Innstillingen fikk ingen stemmer og falt. Ved alternativ votering mellom de to forslagene ble forslaget fra SP/AP vedtatt med 3 mot 2 stemmer (1H og 1KRF). Side31
Vedtak: 1. Kulepunktene 1-3 i vedtak av 18.03.2013 opprettholdes. 2. Det gis dispensasjon til oppføring av naust på 40m2. 3. Eventuell næringsetablering må søkes om på ordinært vis via en reguleringsprosess. Rett utskrift bekreftes Kirsti Simonsen sekretær Side32
Sammendrag Forhåndssøknad om dispensasjon for etablering av hytte, anneks, naust (78 m 2 ) og flytebrygge på Færøya ble avslått i vedtak av 24.02.2012. Vedtaket ble ikke påklaget av tiltakshaver. Revidert søknad om dispensasjon er mottatt 19.11.2012 og omfatter nå riving av eksisterende eldre bolighus og gjenoppbygging av nytt «Nordlandshus» som fritidsbolig (BRA= ca 150 m 2 ), samt etablering av naust til næringsformål (BYA=100 m 2 ), kai og flytebrygge. Alternativt søkes det dispensasjon for oppføring av kai, flytebrygge og naust (BYA=40 m²) til privat formål knyttet til bestående bygning/fritidsbolig. Søknad om dispensasjon for riving av eksisterende bolig og oppføring av ny fritidsbolig, samt flytebrygge til fritidsformål, er godkjent på vilkår i vedtak av 18.03.2013. Søknad om dispensasjon for overskridelse av maks. tillatt bebygd areal for fritidsboliger, overskridelse av gesims- og mønehøyde, oppføring av naust, kai og flytebrygge til næringsformål, samt kai og naust til fritidsformål, er avslått i samme vedtak. Saksopplysninger Byggeplass: Færøya, Helligvær, 8095 HELLIGVÆR Eiendom: 6/3 Tiltakshaver: Arild Wennberg Bygningsnr: Søker: Byggsøk Norge Tiltakstype: Fritidsbolig, kai, naust og flytebrygge Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Forhåndssøknad om dispensasjon for etablering av hytte, anneks, naust (78 m 2 ) og flytebrygge på Færøya ble avslått i vedtak av 24.02.2012. Vedtaket ble ikke påklaget av tiltakshaver. Revidert søknad om dispensasjon er mottatt 19.11.2012. Søknaden gjelder følgende tiltak: 1. Riving av eldre hus (det eneste på øya i dag) og gjenoppbygging av nytt «Nordlandshus» som fritidsbolig på samme tomt, jfr. tegning i søknaden (gesimshøyde ca. 4,6 m og mønehøyde ca. 6,55 m). 2. Etablering av næringsbygg (= stornaust) på 100 m² (oppbevaring og service av båter), kai og flytebrygge. Alternativt kai, flytebrygge og naust (40 m²) til privat formål knyttet til bestående bygning/fritidsbolig. I forhold til tidligere dispensasjonssøknad - avslått 24.02.2012 - er følgende nytt: Fritidshus tilknyttet naust, kai, flytebrygge er i revidert søknad erstattet med nytt fritidsbyggbygg der dagens bygg står (og skal ha ca. samme grunnflate, og høyder som dette). Næringsetablering (opplevelsesturisme) er vektlagt og størrelse på naust/næringsbygg deretter. Plassering av naust, kai og brygge er den samme som i tidligere søknad. Det er også bedt om individuell vurdering av de enkelte bygg dersom ikke alle bygg kan aksepteres. Følgende vedtak ble fattet den 18.03.2013: «Det aktuelle område omfattes av kommuneplanens arealdel. Omsøkte eiendom er i planen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF - 3.1.1). Tiltaket vil også ligge innenfor 100-metersbeltet mot sjø og forbud mot tiltak i denne sone (PBL 1-8). Søknaden gjelder dispensasjon for seinere byggesøknader for riving av eldre hus og gjenoppbygging av ny fritidsbolig på samme tomt, etablering av næringsbygg/stornaust for Side33
oppbevaring og service av båter samt kai og flytebrygge. Alternativt kai, flytebrygge og naust til privat formål knyttet til fritidsbolig. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2009-2021 og fra plan- og bygningsloven 1-8 for etablering av stornaust til næringsformål og tilhørende kai. Likeså nytt naust og kai til fritidsformål. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås også dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - 2.3.2 angående høyde på gesims og møne på fritidshuset. Bygningssjefen finner at hensynet til planens og lovens formål blir tilsidesatt. Etter en samlet vurdering kan kommunen ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl. 19-2, ikke er til stede for å innvilge dispensasjon for disse tiltak. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2009-2021 og fra plan- og bygningsloven 1-8 for riving av eksisterende bolig på øya og oppføring av ny fritidsbolig på samme tomt og for oppføring av flytebrygge til samme formål. Ny fritidsbolig vil ikke medføre endret bruk av området og slik ikke tilsidesette hensynet bak plan og lov. Det settes som vilkår for dispensasjonen at: Dokumentasjon for at restaurering av bestående bygg ikke vil være hensiktsmessig eller forsvarlig ut fra tekniske og praktiske hensyn må foreligge ved søknad om riving. Fritidsboligen må tilpasses gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel både for bebygd areal og for gesims- og mønehøyde. Flytebrygge må tilrettelegges og være åpen for allmennhetens bruk. Nødvendig råderett er sannsynliggjort. Kommunens tillatelse/dispensasjon innebærer ikke noen avgjørelse i evt. privatrettslige forhold om eiendommen og/eller påstående bygg. Bygningssjefen har etter søknad gitt fritak for nabovarsling da det er opplyst at denne ligger på en annen øy ca. 400 meter fra eiendommen.» Klage på vedtaket er datert 14.05.2013, mottatt 15.05.2013. Det er innvilget utsettelse av klagefristen i denne saken. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt 18.06.09. Området er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Bestemmelsenes 1.2 første ledd - plankrav: For områder avsatt til utbyggingsformål, områder for råstoffutvinning og for områder langs en sone på 50 meter langs vann og vassdrag og/eller inntil 100 m fra strandlinjen, der det ikke foreligger gjeldende regulerings- eller bebyggelsesplan, må arbeid og tiltak som nevnt i Pbl. 93 (arbeid som krever byggetillatelse/fradeling m.m.), ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Utdrag av bestemmelsenes 1.8 Strandsonen og vassdrag: «Oppføring av ny bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse, utvidelse eller fradeling til disse formål tillates ikke innenfor 100m- beltet langs sjøen, ( ). Side34
«Bestemmelsen omfatter ikke naust og brygger, jfr. egne bestemmelser under 2. Utbygging i strandsonen til næringsformål må skje etter plan. Det kan gis dispensasjon for mindre næringstiltak i LNF-områder.» Bestemmelsenes 2.4.1 om naust gjelder i områder som er avsatt til byggeområder for fritidsbebyggelse, men anvendes i praksis som en retningslinje for dispensasjon for naust til fritidsformål i LNF-områder. «Mønehøyden for naust skal være maks 4,5 m ved sjø og 3,5 m ved ferskvann/vassdrag, målt fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Naustet skal ha en takvinkel mellom 30 og 35 grader. For naust i tilknytning til sjø tillates maks BYA=40m 2 med maksimal bredde 5 m regnet fra utvendig kledning. ( ). Bygningen skal ikke ha vindu, og skal ikke innredes til overnatting. ( ).» Bestemmelsenes 3.1.1: Innenfor LNF tillates normalt ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring. Innenfor disse områdene vil kommunen føre en mindre streng dispensasjonspraksis enn i øvrige LNF-områder så fremt den ikke er i konflikt med vesentlige landbruks-, reindrifts-, natur- eller friluftsinteresser. I Værran tillates boligbygging på bebodde øyer unntatt i verneområdene. Boligbygging i Værran er unntatt plankravet i 1.2. Bestemmelsenes 3.1.2 første ledd, andre setning: Utvidelse av eksisterende og ny fritidsbebyggelse tillates med inntil maks BYA=120 m 2, unntatt parkering og naust, jfr. 2.3.2. Bestemmelsenes 2.3.2 gjelder fritidsbebyggelse i områder som er avsatt til byggeområder for fritidsbebyggelse. Bestemmelsen anvendes som en retningslinje for dispensasjon for fritidsbebyggelse i LNF-områder. «Utnyttingsgrad for fritidseiendom settes til maks BYA=120 m 2 eksklusiv parkering og naust.» «Gesimshøyden skal være maks 3m og mønehøyden maks 5,5m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng.» Plan- og bygningsloven (pbl.) 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Side35
Pbl. 19-2. Dispensasjonsvedtaket: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Søknad om dispensasjon Dispensasjon med hjemmel i pbl 19-1 er fremmet for byggetiltak i område avsatt til LNF-formål i kommuneplanens arealdel ( 3.1), reguleringsplankravet ( 1.2), høyde på møne- og gesims på fritidsbolig ( 2.3.2) og forbudet mot byggetiltak langs sjø og vassdrag (pbl 1-8). Det er redegjort for at det største behov i denne omgang er etablering av oppbevaringssted for båter til næring-/forretningsaktiviteten (Coastal Event). Likeså plass for vedlikehold /service på båtene. Det er et ønske om å øke dagens aktivitetsnivå på opplevelsesturismen til om mulig fast virke i framtiden. Det er bygd opp et solid kontaktnett for virksomheten som igjen gir gode muligheter for videre utvikling av denne aktivitet. Det er redegjort for forretningsdriften (fra 2009) og om forhistorien til familien på øya. Det er framholdt som vesentlig i forhold til presedens for tillatelse at Færøya har vært bebodd og drevet av familien i flere hundre år. På det meste bodde 3 familier på øya, før den ble fraflyttet i 1954. Det finnes tufter av naust, fjøs og hus fra tidligere aktivitet. Det er poengtert at det pr. sept-12 ikke var mulig å oppdrive lokaliteter for innendørs oppbevaring av båter i Bodø regionen. Søknaden redegjør for at det ikke fins noen kjente registreringer i forhold til Arts kart og Naturbasen som vil få negativ konsekvens ved en utbygging på Færøya. Videre er det sagt at kai og flytebrygge vil bli lagt til rette for bruk av allmennheten og andre som ønsker å gå i land på øya for tur og rekreasjon. Plassering av bebyggelse og opplevelse av disse er søkt dokumentert med bilder tatt fra havet / skipsleia. Høringsuttalelser til saken Landbrukskontoret har opprettholdt sin tidligere uttalelse til søknaden: Dispensasjon vil ikke føre til driftseller miljømessige ulemper for landbruket. Tiltaket er også vurdert iht. naturmangfoldlovens sentrale prinsipper 8-12, jf. lovens 7. Området søknaden gjelder for ligger ikke i tilknytning til kjente naturmangfoldsverdier som er registrert. Vurderingen er gjort med utgangspunkt i opplysninger i Naturbasen jf. 8 i Naturmangfoldloven. Ut fra en samlet vurdering vil tiltaket ikke å ha betydning for naturmangfoldet i området. Side36