Side 1 av 11 Arkivsak: 12/3392-40 SAMLET SAKSFRAMSTILLING DETALJREGULERING FOR KVARTAL 122 - FYLKESHUSET I HAMAR - TIL SLUTTBEHANDLING (PLAN-ID 072100) Saksbehandler: Kari Nilssen Arkiv: PLN 072100 Saksnr.: Utvalg Møtedato 190/12 FORMANNSKAPET 02.05.2012 282/12 FORMANNSKAPET 15.08.2012 147/12 KOMMUNESTYRET 26.09.2012 Behandling/vedtak i KOMMUNESTYRET den 26.09.2012 sak 147/12 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for kvartal 122 - Fylkeshuset slik den er vist på plankart datert 18. april 2012, sist revidert 28. juni 2012 og planbestemmelser datert 17. april 2012, sist revidert 28. juni 2012. Samtidig oppheves Reguleringsplan for et område Fylkeshuset / HVF / HOB, vedtatt av Hamar kommunestyre 9.9.1981 og stadfestet av fylkesmannen 13.11.1981 ( Plan-ID 264). Behandling: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den 15.08.2012 sak 282/12 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for kvartal 122 - Fylkeshuset slik den er vist på plankart datert 18. april 2012, sist revidert 28. juni 2012 og planbestemmelser datert 17. april 2012, sist revidert 28. juni 2012. Samtidig oppheves Reguleringsplan for et område Fylkeshuset / HVF / HOB, vedtatt av Hamar kommunestyre 9.9.1981 og stadfestet av fylkesmannen 13.11.1981 ( Plan-ID 264). Enstemmig vedtatt. BEHANDLING: Det ble enstemmig vedtatt å legge saken fram for kommunestyret i samsvar med formannskapets innstilling. INNSTILLING:
Side 2 av 11 Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for kvartal 122 - Fylkeshuset slik den er vist på plankart datert 18. april 2012, sist revidert 28. juni 2012 og planbestemmelser datert 17. april 2012, sist revidert 28. juni 2012. Samtidig oppheves Reguleringsplan for et område Fylkeshuset / HVF / HOB, vedtatt av Hamar kommunestyre 9.9.1981 og stadfestet av fylkesmannen 13.11.1981 ( Plan-ID 264). Behandling: Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den 02.05.2012 sak 190/12 Vedtak: Hamar formannskap legger privat forslag til detaljreguleringsplan for Kvartal 122 ut til offentlig ettersyn. Samtidig varsles oppheving av deler av reguleringsplan for et område ved Fylkeshuset/HVF/HOB (planid 264) som ble vedtatt av Hamar kommunestyret 13.11.1981. Administrasjonen oppfordres til å videreføre dialogen med tiltakshaver om utforming av og tilpasning til Parkgata for å sikre best mulige løsninger. Eventuelle alternativer eller justeringer legges fram til offentlig ettersyn og/eller til sluttbehandling. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar formannskap vedtar detaljreguleringsplan for kvartal 122 - Fylkeshuset slik den er vist på plankart datert 18. april 2012, sist revidert 28. juni 2012 og planbestemmelser datert 17. april 2012, sist revidert 28. juni 2012. Samtidig oppheves Reguleringsplan for et område Fylkeshuset / HVF / HOB, vedtatt av Hamar kommunestyre 9.9.1981 og stadfestet av fylkesmannen 13.11.1981 ( Plan-ID 264). Utredning: VEDLEGG: Plankart datert 18. april 2012, sist revisert 28. juni 2012 Planbestemmelser datert 17. april 2012, sist revidert 28. juni 2012 Planbeskrivelse
Side 3 av 11 Hovedpunkter/sammendrag Dette er utbygging innenfor et etablert kvartal og økt utnyttelse i dette området er i samsvar med kommuneplanens intensjoner for utvikling av områdene langs Vangsvegen. Forslagets grunnprinsipper har mange fellestrekk med opprinnelige planer for byggetrinn 3 for Fylkeshuset slik det er illustrert til reguleringsplanen fra 1981. Forslaget legger vekt på å ta hensyn til eksisterende bebyggelse i fylkeshuset. Forslaget har ikke gangsti/tverrforbindelsen gjennom kvartalet slik overordnede planer krever. Avbøtende tiltak er kvalitetsheving av grøntområde langs Anne Diesens veg og sikring av naturområde med offentlig tilgjengelighet til kollen ut mot Enggata/ Sverdrupsgate. Utforming og linjeføring i Parkgata er krevende både med hensyn til funksjon, estetikk og byplan. Planforslaget er ikke fullgodt på dette punktet. Partene har vurdert om det er andre mulige løsninger parallelt med planprosessen, men har ikke klart å finne realistiske forbedringstiltak for linjeføring i Parkgata. Fylkeskommunen hadde innsigelse til planforslaget etter offentlig ettersyn. Dette er løst med enkle tilpasninger i plankart og bestemmelser. For øvrig er det ingen vesentlige innvendinger til planforslaget. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas slik det nå foreligger. FAKTA: Bakgrunn og hensikt Sjåtil og Fornæss AS fremmer planforslaget på vegne av Hedmark fylkeskommune v/eiendom og innkjøp som er forslagsstiller for reguleringsforslaget og eier av eiendommen. Hensikten med planforslaget er å avklare rammene for etablering av nye kontorlokaler innen området. Kort beskrivelse av planforslaget Planforslaget omfatter hele dobbeltkvartalet til fylkeshuset (kvartal 122) og Parkgata foran fylkeshuset. Fullstendig beskrivelse i vedlagte planbeskrivelse. - Planen er å bygge nye kontorlokaler mellom Parkgata 54 (Vegkontoret) og Parkgata 64. (Fylkeshuset) og bygge sammen eksisterende bygninger
Side 4 av 11 Figur 1: Aksonometri sett fra øst. Illustrerer planlagt bebyggelse med nytt mellombygg og ny kontorblokk. (obs foreslåtte maks. byggehøyder er ikke fullt utnyttet for alle bygningsdeler i planlagt byggeprosjekt) - Det planlegges nytt felles inngangsparti som vil bli adkomst for alle besøkende til kvartalet. Øvrige eksisterende innganger beholdes til intern bruk, adkomst for ansatte etc. - Ny bebyggelse skal være tydelig lavere enn fylkeshusets eksisterende høyde. Maksimale angitte byggehøyder i planforslaget vil gi mulighet for noe påbygg på Parkgata 54 (Vegkontoret) og oppføring av nytt kontorbygg. - Parkering skal løses i parkeringsanlegg under bakken og med HC-parkering på overflaten ved inngangene. Planen viser ikke generell besøksparkering i området ved hovedinngangen. Offentlig parkering i gatearealer vil derfor fortsatt være viktig som gjesteparkering. Overordnede /gjeldende planer Kommunedelplan for sørøstre bydeler er sammen med kommuneplanens arealdel førende for arealbruk i området. Disse to planene er tilnærmet samsvarende mht arealbruk. Kommunedelplan for sørøstre bydeler krever reguleringsplan før oppføring av ny bebyggelsen i området. Arealbruk er i samsvar med overordnede planer, med unntak av forutsatt etablering av snarveg/tursti gjennom kvartalet. Oppføring av kontorbygg er i samsvar med kommuneplanen, men fordeling og høyder avviker noe fra føringene i kommunedelplanen. Reguleringsplanen medfører forslag om at kommuneplanen/kommunedelplanen fravikes mht forutsatt turveg/smett på tvers av kvartalet mellom Enggata og Parkgata.
Side 5 av 11 Forslag om oppheving av gammel reguleringsplan En gammel reguleringsplan gjelder fortsatt for gatearealer med tilhørende byggegrenser. Reguleringsplan for et område Fylkeshuset/HVF/HOB, vedtatt av Hamar kommunestyre 9.9.1981 og stadfestet av fylkesmannen 13.11.1981. Denne foreslås opphevet som følge av nytt reguleringsplanforslag. Uttalelser fra andre instanser Ved oppstart sendte Sjåtil og Fornæss ut varslet oppstart med kunngjøring og brev til berørte parter. Foruten tilbakemelding fra Hamar kommune, er det bare Fylkesmannen som har gitt uttalelse innen uttalefristens utløp. Fylkesmannen har ingen vesentlig merknader til planforslaget. Uttalelse fra Fylkeskommunen og Statens vegvesen har kommet etter uttalefristens utløp og etter at saken var sendt til politisk behandling. Offentlig ettersyn I samsvar med formannskapet vedtak 2. mai 2012 ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker fra 12. mai og med uttalefrist 23. juni 2012. Offentlige instanser, interessenter, naboer og gjenboere er varslet i brev i tillegg til kunngjøring. Ved uttalefristens utløp forelå det uttalelse fra Eidsiva nett og fra Statens vegvesen. Ingen av dem har innvendinger til planforslaget. Vegvesenet er positiv til fortau langs Parkgata. Eidsiva nett opplyser om svak el-forsyning i området. Dette vedrører ikke selve reguleringsplanen mer er videresendt til tiltakshaver fordi det har betydning for gjennomføring. Fylkesmannen i Hedmark sin uttalelse kom etter uttalefristen. De bekrefter at fagområdene som fylkesmannen følger opp, er ivaretatt i planforslaget eller i rammene for planforslaget gjennom kommuneplanens generelle bestemmelser. Fylkeskommunen ba om, og fikk innvilget utsettelse på 1,5 virkedager og kom med innsigelse: Innsigelse fra Hedmark fylkeskommune er løst før sluttbehandling Fylkesrådet fremmet innsigelse til reguleringsplanforslaget. Innsigelsen er løst ved mindre tilpasninger i plankart og bestemmelser, men siteres her til orientering: Fylkesrådet fremmer innsigelse mot at planforslaget åpner for å bebygge arealet i område K1 og K2 i sin helhet innenfor byggegrensene planforslaget ikke angir noen høydebegrensninger i deler av planområdene som kan ivareta bygningenes høydeproporsjoner innbyrdes og mot Enggata det ikke er gitt bestemmelser som sikrer at områdets kulturminnekvaliteter ivaretas Fylkesrådet anbefaler at foreliggende planforslag bearbeides, og kvaliteter i dagens bebyggelse og i området som helhet sikres i spesifikke bestemmelser om høyder og plassering av bygninger. Det bør angis i bestemmelsene at søknad om tiltak skal forelegges kulturvernmyndigheten.
Side 6 av 11 Fylkesrådet anbefaler videre at utomhusplanen og skisseprosjektet bearbeides slik at barrierevirkningen av den samlede bygningsmassen nedtones og områdets tilknytning til Hamar park ivaretas bedre. Eksisterende bygning for statens vegvesen og den nye kontorbygningen skal være tydelig lavere enn fylkeshuset. VURDERING: Hensyn som det er viktig å ivareta Effektiv utnyttelse av sentrale arealer i Hamar by Tilrettelegging for lokalisering av offentlig forvaltning sentralt i Hamar og nær hovedkollektivknutepunkt på Hamar stasjon. Byggeskikk og tilpasning til eksisterende enhetlig bebyggelse Sikring av allmennhetens adgang til viktige grønnområder Universell utforming, sikre trafikkarealer og tilrettelegging for adkomst til fots- og på sykkel jfr nasjonale strategier for sykling og gåing Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Dette er tilbygg til et eksisterende anlegg i en bydel som er planavklart i kommuneplanens arealdel for større bebyggelse. Tiltakshavers vurdering inngår i planbeskrivelsen, og kommunen som ansvarlig myndighet har ingen innvendinger til konklusjonen om at tiltaket ikke omfattes av forskriften. Det har heller ikke kommet merknader som stiller spørsmål ved denne konklusjonen. Risiko og sårbarhet Er vurdert i en egen sjekkliste som følger som vedlegg. Hovedkonklusjonen er at planforslaget ikke endrer risiko for mennesker, miljø eller samfunn i negativ retning. Krav til opprusting og utforming av Parkgata Adkomstforholdene for besøkende til fylkeshuset og i områdene ved fylkeshuset er ikke gode nok i dag. Eksisterende situasjon gir uoversiktlige og dårlige løsninger for både bilister, gående og syklende: Dårlig utformet overgang fra nedre del av Parkgata og linjeføringene fra kvartalstrukturen. Det mangler fortau langs Parkgata/Hamar park Det er mangelfull og uhensiktsmessig plassering av gangfelt. Nytt felles inngangsparti aktualiserer behovet for kvalitetsforbedring i gata og bedre tilgjengelighet. Slik det er i dag mangler det tilbud for fotgjengere på parksiden av gata. Reguleringsplanforslaget er tilrettelagt for etablering av gjennomgående fortau på parksiden av Parkgata.
Side 7 av 11 Forholdet mellom Parkgata og Hamar park Det er krevende å ta hensyn til planene for opprusting av Hamar park. Tegningen til høyre viser at det er trangt mellom areal for reetablering av historisk grusveg og mulig fortau langs Parkgata. I tillegg er det høydeforskjell. Dette må vurderes nærmere forhold til trafikksikkerhet og andre hensyn. i Fortauet ligger inne i reguleringsplanforslaget fordi det er et viktig trafikksikkerhetstiltak. Forholdet til Hamar park må drøftes grundig. En løsning kan være å vurdere mur mellom historisk nivå og parknivå. Forholdet mellom fylkeshuset og Parkgata Her er det tatt inn mulighet for ulike løsninger i reguleringsplanbestemmelsene. Alternative løsninger er drøftet parallelt med at planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, men det har ikke vært mulig å finne nye og realistiske løsninger. Fylkeskommunen som byggherre, har i møte/befaring gitt tilbakemelding om at det ikke er ønskelig med kantparkering langs Parkgata på siden mot fylkeshuset eller flytting av Parkgata nærmere fylkeshuset. Det kom fram følgende hovedbegrunnelser: De ønsker å beholde avstand mellom fortauet/gata og ny inngang for å sikre optimal løsning for universell utforming. Dersom fortauet flyttes nærmere bygningene, vil det påvirke stigningsforholdene i rett linje fra gata mot hovedinngangen. De ønsker ikke kantparkering i Parkgata på siden mot fylkeshuset fordi de vil beholde åpenheten mellom fylkeshuset og Parkgata. Dette er begrunnet i arkitektoniske kvaliteter. Hele anlegget rundt fylkeshuset med murer, beplantning med mer er laget med forutsetning om at Parkgata ligger i eksisterende trasé. Flytting av Parkgata vil gi store inngrep i et helhetlig uteanlegg som er tidsriktig for bygningene; flytte murer, hogge trær, senke terreng med mer. Kommuneplan/kommunedelplan mål om etablering av turveg/smett tvers gjennom kvartalet Tiltakshaver tenker nå å oppføre byggetrinn 3 på fylkeshuset og stiller spørsmål ved at nyere arealplaner har krav om en passasje i form av gang/sykkelareal gjennom kvartalet som ikke er forenlig med sammenbygging av byggetrinn 1 og 2 og utvikling av eiendommen etter prinsipper fra opprinnelig plan.
Side 8 av 11 Kravet til gangsykkelareal på tvers av kvartalet er likt i både kommunedelplanen for sørøstre bydeler (se kartutsnitt) og kommuneplanens arealdel. Kravet til gangsykkelareal gjennom kvartalet gjelder både for kvartal 121 (Eidsiva) og kvartal 122 (Fylkeshuset). Hensikten med gang/sykkelarealet er å dele dobbeltkvartalene i to deler og å skape snarveg og passasje gjennom de store kvartalene og. Målet er framkommelighet, tilgjengelighet og å unngå barrierevirkning av store kvartaler. Kommunens mål om framtidig passasje er vurdert i forhold til foreliggende byggeprosjekt. Ut fra arealplanfaglige hensyn er det forsvarlig å fravike kravet til passasje, og det er kommunestyret som har endelig avgjørelse ved vedtak av reguleringsplan. Den arealplanfaglige anbefalingen bygger på følgende: Tiltakshaver holder fast ved prinsippene fra opprinnelig planlagt kontoranlegg. Byggetrinn 3. Tiltakshaver har signalisert at prosjektet i stor grad skal ta hensyn til eksisterende arkitektur og anleggets opprinnelige idé. Kommunen mener at det er ikke riktig dersom krav om passasje skal hindre gjennomføring av 3. byggetrinn i tråd med prinsippene fra opprinnelige planer. Det er få målpunkt på to sider av snarvegen/passasjen og det er ikke opplagt behov. Hensikten med passasjene var blant annet også å dele opp denne bydelen med store bygg og dobbeltkvartaler. Kommuneplanarbeidet inkludert planer for et stort bygningskompleks på Hamar stadion har endret målsettingene for området og lagt rammer for utvikling av bybebyggelse med stor skala. Dersom passasjen skal kombinere byplanmessig todeling av kvartalet med snarveg, må deler av eksisterende parkeringsanlegg rives eller bygges om. Dette er neppe realistisk. Det er også viktig å tilrettelegge for at offentlig administrasjon og arbeidsplassintensive virksomheter lokaliseres nær Hamar sentrum og hovedkollektivknutepunkt på Hamar stasjon. Kommunen har også vurdert kravene til universell utforming. Høydeforskjellene i området gjør at det ikke er mulig å bygge gang/sykkelareal som vist i kommunedelplanen uten å avvike fra gjeldende krav til universell utforming/ stigningsforhold eller bygge trapp og heis. Men det er hensynene til arkitektur og arealbruk som er avgjørende for den planfaglige anbefalingen, ikke utfordringene eller kostnaden ved å bygge snarveg med universell utforming. Følgende avbøtende tiltak er innarbeidet i planen etter arealplanfaglige råd fra kommunen: Tilrettelegging for offentlig tilgjengelighet til furukolle med adkomst både fra Enggata og Sverdrupsgate. En av adkomstene skal være rampe og være tilgjengelig for alle. Utvikling av parkdrag langs Anne Disens veg til turområde/tursti/park som folk kan ferdes i.
Side 9 av 11 At fasader og bygningsdeler ut mot Enggata har bruksrom, aktivitet og om mulig innganger fra Enggata slik at preget av bakgate og bakside fjernes. Disse tiltakene bidrar til å øke den arkitektoniske kvaliteten og opplevelsesmangfoldet området og sikrer viktig grønnstruktur. Om oppfølging av innsigelsen fra fylkeskommunen og fylkeskommunen saksbehandling i denne saken Det er gjort enkle tilpasninger/suppleringer i bestemmelsene og plankartet. Kort sagt går det ut på: Sikre at kulturminnemyndighetene skal få anledning til å uttale seg ved søknad om tiltak Stille mer detaljerte krav til høyder og bygningsvolumer for de ulike byggetrinnene. Disse tilpasningene består stort sett i å presisere mer detaljert utstrekning og høyde på framtidig bebyggelse. Tilasningene har lite eller ingen konsekvenser for reguleringsplanavklaring for det planlagte byggetrinn 3. Rådmannen anbefaler å ta innsigelsen til følge fordi det har lite konsekvenser for planlagt tiltak. Årsaken til at det har lite konsekvenser skyldes etter kommunens skjønn at fylkeskommunen som tiltakshaver allerede har lagt mye tilpasningstankegang til grunn for sitt prosjekt. Dersom det ikke hadde vært enkelt å tilpasse plandokumentene, er dette en sak der kommunen ville vektlagt mangelfull oppfølging av saken fra fylkeskommunens som regional myndighet. Om ivaretakelse av arkitektoniske verdier i eksisterende bygninger og anlegg Fylkeskommunen skriver i sin saksutredning at: I denne saken kan vi ikke se at verneverdiene er vurdert. Slik saken fremstår, er den ikke tilstrekkelig opplyst med hensyn til kulturminner og kulturmiljø. Det er feil å påstå at kulturminneverdiene ikke er vurdert. Men det er riktig at det ikke er så synlig i dokumentene. Bestemmelsene hadde ved utlegging til offentlig ettersyn klare krav om at Ny bebyggelse skal tilpasses og underordnes eksisterende bebyggelse innenfor planområdet med hensyn til volum og formspråk. Dette er en enkel og kortfattet bestemmelse men med et sterkt krav om tilpassing og respekt for eksisterende bygninger og anlegg. Dette er supplert etter innsigelsen fra fylkeskommunen som regional myndighet. Ivaretakelse av arkitektoniske verdier. Fylkeshuset inngår ikke i kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer og det står heller ikke på Riksantikvarens NB!-liste. Nå er ikke kulturminneplanen fullt ut dekkende, spesielt ikke for bygninger fra de siste tiårene, og tiltakshaver har lagt vekt på verdiene i eksisterende bygningsmasse. Kommunens mener at fylkeskommunen som byggherre og med sine konsulenter i Sjåtil &Fornæss tydelig har vist at de tenker tilpasning og at de har respekt for kvalitetene i eksisterende bygninger. De har signalisert en bevisst holdning til de opprinnelige planene for byggetrinn 3. De har referert sine tanker om at nybygg skal underordnes eksisterende anlegg og at materialvalg og fasadeutforming skal tilpasses eksisterende anlegg. De har også
Side 10 av 11 redegjort for drøftinger av moderne krav til sikkerhet og universell utforming i forhold til opprinnelige intensjoner for anlegget fra 70-80-tallet. Etter kommunens skjønn er verneverdiene godt ivaretatt. Det er lagt vekt på tilpasning og underordning av nybygg. Det er forberedt for god tilpasning i formspråk, materialvalg og utforming. Eksisterende bygg skal ikke rives. Nye bygg skal supplere eksisterende anlegg og øke utnyttelsen av området gjennom kombinasjon og vern og utvikling. Hvis fylkeskommunen som regional myndighet, hadde overholdt uttalefristen ved varsel om oppstart, så ville det helt sikkert ført til at mer informasjon om verneverdivurderinger hadde blitt tatt med i saksframstilling og planbeskrivelse. Hvis de hadde tatt kontakt med kommunen eller tiltakshaver i høringsperioden, så kunne de også fått tilleggsinformasjon og hvordan verdiene i eksisterende bygningsmasse er vurdert. Litt om grøntarealet langs Anne Diesens veg Fylkeskommunen som tiltakshaver er lojal til kommunedelplan og andre overordnede planer på dette punktet. Grøntarealet er samtidig under press på nabokvartalet (kvartal 121, Eidsiva) fordi tiltakshaver her ønsker å bygge helt ut til fortauskant. Grøntarealet langs Anne Diesens veg er et ledd i byens grønnstruktur og et ledd i en viktig forbindelse mellom Holsetområdet, nye boliger på Hamar stadion og Hamar park. Anne Diesens veg vil i tillegg bli ei viktig adkomstgate fra sørøstre bydeler til framtidig kjøpesenter på stadion. Derfor drøftes det løsninger for gang/sykkelveg og andre løsninger for Anne Diesens veg som prioriterer gående og syklende. Framtidig utforming av Anne Diesens veg må avgjøres i sammenheng med tilstøtende areal. Vi vet ikke nok om dette ennå til å forutsette andre løsninger enn anvist i kommunedelplan for sørøstre bydeler. Foreliggende reguleringsplanforslag har derfor ikke tatt hensyn til dette. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas slik det nå foreligger. Rådmannen konkluderer med at det ikke er mulig å få til en bedre byplanmessig løsning for Parkgata, men presisere at fortau langs Hamar park og bedre gangfelt uansett er en stor forbedring for tilgjengelighet og trafikksikkerhet i området. Innsigelsen fra fylkeskommunen er løst og det foreligger ingen merknader som er til hinder for kommunens egengodkjenning av reguleringsplanen. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Planforslaget anses ikke å særskilte konsekvenser for barn og unge som gruppe. ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER: Planforslaget har ingen direkte økonomiske og administrative konsekvenser, men kommunen må være oppmerksom på rekkefølgekrav knyttet til tiltak i tilstøtende gater kan være tema for utbyggingsavtale. Kommunen må være forberedt på dialog om hvem som dekker kostnadene. Odd Lindstad
Side 11 av 11