Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved sluttbehandling i møte 16.06.2009 i sak 54/09

PORSGRUNN KOMMUNE Arkivsak: 08/1801 PlanID: 1012 Sakstitel: Reguleringsplan for Olavsberget Camping Reguleringsplan for Olavsberget Camping Detaljregulering PLANBESKRIVELSE- Saksframstillinger med vedtak Planbeskrivelsen er det som var grunnlaget for planens endelige vedtakelse jf. Plan og bygningsloven 4-2 Godkjent av bystyret 18.06.2009 i sak 62/09 INNHOLD Bystyrets vedtak om godkjenning i møte 18.06.2009 i sak 62/09 Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved sluttbehandling i møte 16.06.2009 i sak 54/09 Saksframlegg for sluttbehandling (arkiv: L12 08/1801-15) Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved 1.gangsbehandling i møte 28.04.2009 i sak 33/09 Saksframlegg for 1.gangsbehandling (arkiv: L12 08/1801-7) KLAGEBEHANDLING Det har ikke kommet inn klage(r) i saken

Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 18.06.2009 Sak: 62/09 Arkivsak: 08/1801 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGULERINGSPLAN OLAVSBERGET CAMPING M.M SLUTTBEHANDLING Behandling: Forslag til vedtak ble enst. vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 og 28-1, og med henvisning til saksframlegget, godkjennes forslag til reguleringsplan for Olavsberget Campingplass bestående av plankart og tilhørende reguleringsbestemmelser, sist datert 09.03.2009, med følgende tilføyelser til reguleringsbestemmelsene: 3.1.1: Utleieenheter på bakkeplan skal utformes etter prinsippene for universell utforming. 3.1.3: Foreslått ordlyd under formål endres til: Område N1 kan benyttes til forretnings-, kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Det tillates ikke dagligvareforretninger eller detaljhandel for utvalgsvarer som klær, sko, sportsartikler eller lignende. 3.3.3: Ny tilføyelse: Kjøreatkomst til byggeområde C2 skal skje fra P2. Ny avkjørsel fra Nystrandvegen til P2 skal være ferdigstilt før bebyggelsen på C2 kan tas i bruk. 3.4.1. Minst 5 av plassene skal være skiltet for funksjonshemmede Administrasjonen får fullmakt til å gjøre andre mindre, reguleringstekniske endringer i plankart og bestemmelser. 08/1801-18 Arkiv L12 Side 1 av 1

Saksprotokoll Utvalg: Utvalg for plan og kommunalteknikk Møtedato: 16.06.2009 Sak: 54/09 Arkivsak: 08/1801 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGULERINGSPLAN OLAVSBERGET CAMPING M.M SLUTTBEHANDLING Behandling: Forslag til vedtak ble enst. vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 og 28-1, og med henvisning til saksframlegget, godkjennes forslag til reguleringsplan for Olavsberget Campingplass bestående av plankart og tilhørende reguleringsbestemmelser, sist datert 09.03.2009, med følgende tilføyelser til reguleringsbestemmelsene: 3.1.1: Utleieenheter på bakkeplan skal utformes etter prinsippene for universell utforming. 3.1.3: Foreslått ordlyd under formål endres til: Område N1 kan benyttes til forretnings-, kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Det tillates ikke dagligvareforretninger eller detaljhandel for utvalgsvarer som klær, sko, sportsartikler eller lignende. 3.3.3: Ny tilføyelse: Kjøreatkomst til byggeområde C2 skal skje fra P2. Ny avkjørsel fra Nystrandvegen til P2 skal være ferdigstilt før bebyggelsen på C2 kan tas i bruk. 3.4.1. Minst 5 av plassene skal være skiltet for funksjonshemmede Administrasjonen får fullmakt til å gjøre andre mindre, reguleringstekniske endringer i plankart og bestemmelser. 08/1801-17 Arkiv L12 Side 1 av 1

Saksframlegg Planlagt for fremleggelse i: Arkiv: L12 08/1801-15 Utvalg for plan og kommunalteknikk Utvalg for plan og kommunalteknikk Bystyret Saksbehandler: Hanne Birte Hulløen REGULERINGSPLAN FOR OLAVSBERGET CAMPING M.M. SLUTTBEHANDLING Forslag til VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 og 28-1, og med henvisning til saksframlegget, godkjennes forslag til reguleringsplan for Olavsberget Campingplass bestående av plankart og tilhørende reguleringsbestemmelser, sist datert 09.03.2009, med følgende tilføyelser til reguleringsbestemmelsene: 3.1.1: Utleieenheter på bakkeplan skal utformes etter prinsippene for universell utforming. 3.1.3: Foreslått ordlyd under formål endres til: Område N1 kan benyttes til forretnings-, kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Det tillates ikke dagligvareforretninger eller detaljhandel for utvalgsvarer som klær, sko, sportsartikler eller lignende. 3.3.3: Ny tilføyelse: Kjøreatkomst til byggeområde C2 skal skje fra P2. Ny avkjørsel fra Nystrandvegen til P2 skal være ferdigstilt før bebyggelsen på C2 kan tas i bruk. 3.4.1. Minst 5 av plassene skal være skiltet for funksjonshemmede Administrasjonen får fullmakt til å gjøre andre mindre, reguleringstekniske endringer i plankart og bestemmelser. Porsgrunn, den 5.juni 2009 Egil Johansen rådmann Morten Næss kommunalsjef 1

VEDLEGG I SAKSKARTET: 1. Dokumentliste (fullstendig journal) i sak 08/1801, utskriftsdato 05.06.2009 2. Plankart, datert 09.03.2009 (08/1801-6, vedlegg 1) 3. Bestemmelser, datert 10.10.2008 (08/1801-6, vedlegg 2) 4. Illustrasjonsplan datert 19.06.2008 (08/1801-4, vedlegg 6) 5. Område 20 Olavsberget; fra forvaltningsplan for Skjærgårdsparken (08/1801-7, vedlegg 1) 6. Saksdokumenter ved 1.gangsbehandling (PKT-sak 33/09, møte den 28.04.09 (doknr. 08/1801-7) UTRYKTE VEDLEGG: Dokumenter i henhold til dokumentliste (fullstendig journal) datert 05.06.09 Vedlegg i PKT-sak 33/09, møte den 28.04.09 (vedlegg i doknr. 08/1801-7) SAKSUTREDNING: 0. VIKTIGE PUNKTER I SAKEN Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bygging av utleieboliger/ campinghytter og sikring av drift av campingplassen på Olavsberget. Planforslagets forslagsstiller er siv.ark. Gunnar Dale på vegne av driverne av Olavsberget camping som er Irene og Arnstein Mathisen. Planforslaget sikrer allmennhetens atkomst til friområdene ved Olavsberget og legger til rette for offentlig tilgjengelige parkeringsplasser, i tråd med Skjærgårdsparkens intensjoner. Planforslaget ble 1.gangsbehandlet av utvalget for plan og kommunalteknikk i møte den 28.april 2009 og lå ute til høring/ offentlig ettersyn i perioden 30.april til 30.mai 2009. I høringsperioden kom det inn 6 uttalelser og disse er kommentert i saksframlegget. Eier av Nystrandvegen 59 ber om en endring av bestemmelsene for område N1 for å legge til rette for en viss forretningsvirksomhet, og vi anbefaler at dette vedtas med bestemmelser om at detaljvarehandel ikke tillates. Planforslaget anbefales vedtatt. 1. TIDLIGERE BEHANDLING OFFENTLIG ETTERSYN: Forslaget til reguleringsplan for Olavsberget ble 1.gangsbehandlet av utvalg for plan- og kommunalteknikk (PKT) den 28.april 2009 (sak 33/09). Administrasjonens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1, 28-1 og 30, og under henvisning til saksframlegget, legges forslag til Reguleringsplan for Olavsberget, plankart sist datert 09.03.2009 og bestemmelser sist datert 09.03.2009, ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer av bestemmelsene: 3.1.1: Utleieenheter på bakkeplan skal utformes etter prinsippene for universell utforming. 3.1.3: Foreslått ordlyd under formål endres til: Område N1 kan benyttes til kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Under Parkering strykes forretningsparkering. 3.3.3: Ny tilføyelse: Kjøreatkomst til byggeområde C2 skal skje fra P2. Ny avkjørsel fra Nystrandvegen til P2 skal være ferdigstilt før bebyggelsen på C2 kan tas i bruk. 2. INNKOMNE MERKNADER MED ADMINISTRASJONENS KOMMENTARER: 2

Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 30.april til 30.mai 2009. Kommunen har mottatt seks uttalelser til planforslaget i løpet av ettersynsperioden. Nedenfor følger en gjennomgang av sentrale momenter i uttalelsene. Administrasjonens kommentarer er plassert direkte etter hver uttalelse, mens samla vurdering og konklusjon er satt mot slutten av saksframlegget: Telemark fylkeskommune, uttalelse datert 20.mai 2009: Telemark fylkeskommune viser til at området ligger innenfor grensa for RPR Oslofjorden og at forvaltningen er nedfelt på detaljnivå gjennom forvaltningsplanen for Skjærgårdsparken i Telemark. Planforslaget følger opp intensjonene i forvaltningsplanen, blant annet med hensyn til parkering. De slutter seg til barnerepresentantens vurderinger og mener at ytterligere trafikksikringstiltak kan vurderes, for eksempel lave gjerder for å sluse fotgjengere til fotgjengerfeltene, og de mener at fartsreduserende tiltak bør vurderes. Det er ikke kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Telemark fylkeskommune mener planforslaget er i tråd med de innspill de ga i tidlig planforslaget, og har ellers ingen innvendinger mot reguleringsplanforslaget. Administrasjonens kommentarer: Kommunen ser behovet for å se på konkrete trafikksikkerhetstiltak langs Nystrandvegen, og vil følge dette opp gjennom detaljplanene for utbygging av campingplassen. Ytterligere tiltak for å bedre framkommeligheten langs Nystrandvegen vil vi måtte komme tilbake til i forbindelse med planlegging av trafikksikkerhetstiltak i sammenheng med handlingsplanen for framtidige år. Statens vegvesen, uttalelse datert 19.mai 2009: Statens vegvesen gjør oppmerksom på at det må reguleres inn et område på minimum 1 m på utsiden av (vest for) GS-vegen for å sikre areal til blant annet snøopplag. Ut over dette har de ingen andre kommentarer. Administrasjonens kommentarer: Vi foreslår at plankartet endres i tråd med vegvesenets uttalelse ved at et areal på 1 m reguleres inn vest for GS-vegen. Oppretting av plankartet utføres etter at bystyret har behandlet saken. Norges Handikapforbund (NHF), Region Oslofjord vest, uttalelse mottatt 20.mai 2009: NHF viser til at planforslaget stiller krav til universell utforming av uteområdet ved utleieenhetene. De ønsker å presisere at det skal være fast, jevnt veidekke, ikke brostein og grov grus. De viser også til NHFs kvalitetskrav som er at 10% av parkeringsplassene skal være HC-plasser, med minimumsmål 4,5m x 6,0m. De viser også til Porsgrunn kommunes prosjekteringsverktøy Universell utforming av publikumsbygg for utforming av HC-toalett og dusj, og at eventuelle terskler ikke må overstige 25 mm. De håper deres innspill blir tatt til følge og står til tjeneste når det måtte ønskes. Administrasjonens kommentarer: På P1 som er den offentlige parkeringsplassen, vises 4 HC-parkeringsplasser av totalt 97 plasser og dette er også nedfelt i reguleringsbestemmelsene for området. Administrasjonen mener at minst 5 % av plassene bør etableres som HC-plasser, det vil i dette tilfellet si 5 plasser, som vil være tilsvarende som UU-planleggingsverktøyets krav om 5-10% HC-plasser i byggeområder. NHFs øvrige anbefalinger om opparbeidelsesstandard vil vi overbringe utbygger, men gjør oppmerksom på at kommunen ikke kan sette krav til utforming av private byggeprosjekter ut over plan- og bygningslovens tekniske forskrift. Vi foreslår følgende endring til reguleringsbestemmelsene for P1: 3.4.1. Minst 5 av plassene skal være skiltet for funksjonshemmede. Fellesforum for Heistad, Brattås og Skjelsvik, datert 24.mai 2009: Fellesforum gjør oss oppmerksom på at Olavsberget ligger litt utenom deres domene, og at de derfor ikke uttaler seg i saken. Administrasjonens kommentarer: Vi tar tilbakemeldingen til etterretning. Mya og Dag Øvrebø, eier av Nystrandvegen 59, uttalelse datert 21.mai 2009:

Eierne av N1 gjengir hvordan eiendommen har hatt tillatelse til å drive med salg og service av kontorutstyr siden begynnelsen av 90-tallet, og at de har drevet med import og salg av Jaguardeler som en videreføring av denne bruken. De har også leid ut noe lokaler med utgangspunkt i denne tillatte bruken. De peker på at å regulere bort forretningsformålet vil bety en alvorlig forringelse av leiepotensialet på eiendommen. Eierne viser til at de ønsker å utvikle eiendommen i tråd med retningslinjene i reguleringsplanen til et stille og fredlig område, og at det derfor er viktig at det hele tiden er drift i bygningene slik at de ikke står tomme. De mener derfor at det ikke vil være i strid med intensjonen i planen å tillate forretningsdrift som har eksister der de siste 15 årene. Fylkesmannen i Telemark, uttalelse datert 25.mai 2009: Fylkesmannen minner om Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre som sier at det ikke skal åpnes for forretning/kjøpesentre ut over de sentra som er utpekt i Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark. De legger til grunn at vedtaket fra 1.gangsbehandlingen om ikke å tillate forretning på N1 blir rettet opp i plankart og bestemmelser. De har ellers ingen merknader til at det innenfor C1 kan tillates et nybygg for kiosk med mer som erstatning for eksisterende kiosk på campingplassen. Administrasjonens kommentarer: Administrasjonen svare samlet på de to siste merknadene. Arealdelen til kommuneplanen viser Nystrandvegen 59 som eksisterende næringsområde, og kommunen ønsker å opprettholde muligheten for å drive næringsvirksomhet på eiendommen. Brukstillatelsene for bygningene som tillater et visst salg er da også gyldige uavhengig av om området ikke blir regulert til forretningsformål. Vi ser imidlertid eiernes innspill og har vurdert hvordan vi kan imøtekomme dette. Kommunens hovedpoeng var å unngå detaljhandel på eiendommen, i og med at den ikke ligger i ett av lokalsentraene fra Fylkesdelplanen for senterstruktur. Vi har imidlertid vært i kontakt med Fylkesmannen for å vurdere en mellomløsning for reguleringsplanen for å kunne opprettholde en viss mulighet for forretningsvirksomhet, forutsatt at dette ikke genererer mye trafikk. I samråd med Fylkesmannens tilbakemelding foreslår vi foreslår derfor at eiendommen kan reguleres også for forretningsformål i tillegg til kontor, men at det settes en reguleringsbestemmelse som hindrer detaljvaresalg, tilsvarende som bestemmelser kommunen har brukt for Porsgrunn næringspark. Formålet forretning opprettholdes, og reguleringsbestemmelsene suppleres med følgende: 3.1.3 Område N1 kan benyttes til forretning, kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Det tillates ikke dagligvareforretninger eller detaljhandel for utvalgsvarer som klær, sko, sportsartikler eller lignende. 3. ADMINISTRASJONENS KONKLUSJON: Administrasjonens forslag til tilføyelser i reguleringsbestemmelsene fra 1.gangsbehandlingen endres i tråd med våre kommentarer i saksframlegget, og suppleres som beskrevet over. På bakgrunn av dette anbefaler vi at Reguleringsplan for Olavsberget camping, plankart og bestemmelser datert 09.03.09, legges fram for sluttbehandling. Endringene innlemmes i plandokumentene etter bystyrebehandlingen, før reguleringsplanen annonseres som vedtatt. Administrasjonens forslag til vedtak framgår av sakens første side. Porsgrunn, den 5.juni 2009 Egil Johansen rådmann Morten Næss kommunalsjef

Saksprotokoll Utvalg: Utvalg for plan og kommunalteknikk Møtedato: 28.04.2009 Sak: 33/09 Arkivsak: 08/1801 Tittel: SAKSPROTOKOLL: FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR OLAVS... CAMPING M.M 1.GANGSBEHANDLING Behandling: Forslag til vedtak ble enst. vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1, 28-1 og 30, og under henvisning til saksframlegget, legges forslag til Reguleringsplan for Olavsberget, plankart sist datert 09.03.2009 og bestemmelser sist datert 09.03.2009, ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer av bestemmelsene: 3.1.1: Utleieenheter på bakkeplan skal utformes etter prinsippene for universell utforming. 3.1.3: Foreslått ordlyd under formål endres til: Område N1 kan benyttes til kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Under Parkering strykes forretningsparkering. 3.3.3: Ny tilføyelse: Kjøreatkomst til byggeområde C2 skal skje fra P2. Ny avkjørsel fra Nystrandvegen til P2 skal være ferdigstilt før bebyggelsen på C2 kan tas i bruk. 08/1801-8 Arkiv L12 Side 1 av 1

Saksframlegg Planlagt for fremleggelse i: Arkiv: L12 08/1801-7 Utvalg for plan og kommunalteknikk Saksbehandler: Hanne Birte Hulløen FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR OLAVSBERGET CAMPING M.M - 1.GANGSBEHANDLING Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1, 28-1 og 30, og under henvisning til saksframlegget, legges forslag til Reguleringsplan for Olavsberget, plankart sist datert 09.03.2009 og bestemmelser sist datert 09.03.2009, ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer av bestemmelsene: 3.1.1: Utleieenheter på bakkeplan skal utformes etter prinsippene for universell utforming. 3.1.3: Foreslått ordlyd under formål endres til: Område N1 kan benyttes til kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Under Parkering strykes forretningsparkering. 3.3.3: Ny tilføyelse: Kjøreatkomst til byggeområde C2 skal skje fra P2. Ny avkjørsel fra Nystrandvegen til P2 skal være ferdigstilt før bebyggelsen på C2 kan tas i bruk. Porsgrunn, den 15.april 2009 Egil Johansen rådmann Morten Næss kommunalsjef 1

VEDLEGG I SAKSKARTET: 1. Dokumentliste (fullstendig journal) i sak 08/1801, utskriftsdato 15.04.2009 2. Plankart, datert 09.03.2009 (08/1801-6, vedlegg 1) 3. Bestemmelser, datert 10.10.2008 (08/1801-6, vedlegg 2) 4. Illustrasjonsplan datert 19.06.2008 (08/1801-4, vedlegg 6) 5. Område 20 Olavsberget; fra forvaltningsplan for Skjærgårdsparken (08/1801-7, vedlegg 1) UTRYKTE VEDLEGG: Referat fra forhåndskonferanse, datert 27.02.08 Forhåndsvarsel, brev datert 31.03.08 (08/1801-4, vedlegg 4) Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, datert 24.04.08 (08/1801-4, vedlegg 5) Uttalelse fra Telemark Fylkeskommune, datert 07.04.08 og 29.04.08 (08/1801-4, vedlegg 5) Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 08.04.08 og 17.04.08 (08/1801-4, vedlegg 5) Uttalelse fra C. Angell-Petersen, datert 02.04.08 (08-1801-4, vedlegg 5) SAKSUTREDNING: 0. VIKTIGE PUNKTER I SAKEN Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bygging av utleieboliger/ campinghytter og sikring av drift av campingplassen på Olavsberget. Planforslagets forslagsstiller er siv.ark. Gunnar Dale på vegne av driverne av Olavsberget camping som er Irene og Arnstein Mathisen. Planforslaget sikrer allmennhetens atkomst til friområdene ved Olavsberget og legger til rette for offentlig tilgjengelige parkeringsplasser, i tråd med Skjærgårdsparkens intensjoner. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. 1. BAKGRUNN Som grunnlag for saksframlegget brukes forslagsstillers planbeskrivelse, sist datert 09.03.09. Forslagsstillers ordlyd er satt i kursiv, mens administrasjonens vurderinger av planforslaget og konklusjon finnes mot slutten av saksframlegget: Forslaget fremmes av Sivilarkitekt Gunnar Dale på vegne av driverne av Olavsberget camping Irene og Arnstein Mathisen. Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av utleieboliger / campinghytter på området som i planen er kalt C2. Videre skal planen sikre god parkeringsdekning og allmennhetens atkomst til badeplassen. Planen skal sikre vern av Herregårdsbekken og områdene nærmest denne. 2. Planstatus I kommuneplanens arealdel for 2007-2020, vedtatt 21.06.07, er det meste av området vist som friområde (LNF), det er i offentlig eie og er en del av Skjærgårdsparken. Området som i planen heter C2 er i privat eie. Denne delen av området eies av driveren av campingplassen. Det er også vist som LNF-område i kommuneplanens arealdel. I planen for Skjærgårdsparken er dette området vist som parkering. Den nordligste delen, det som i planforslaget er kalt P2, er i kommuneplanen vist som næringsområde. Denne delen av området eies også av driveren av campingplassen. Områdene B1 og N1 er også i privat eie. I Forvaltningsplan Skjærgårdsparken Telemark står det: Campingplassen har høy standard og inneholder bygg med kiosk/gatekjøkken, sanitærbygg med toaletter, dusjer og vaskerom og en rekke nye campinghytter med innlagt toalett og dusjrom. Disse bygningene ligger i det området som i planforslaget heter C1. Rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden (RPRO) gjelder for området. 2

3. Beskrivelse av planområdet: Beliggenhet Planområdet ligger innerst i Eidangerfjorden, nord for Herregårdstranda og Olavsberget. Olavsberget ble kjøpt av Porsgrunn og Skien kommuner med støtte fra staten på 50-tallet. Området er et bade-, tur-, fiske- og båtutfartsområde av regional verdi. Natur og topografi Herregårdsbekken renner ut i fjorden her. Bekken har regional verdi på grunn av sitt biologiske mangfold med naturtypen viktig bekkedrag. Den er en av de viktigste gytebekkene for sjøørret i Telemark. Nystrandvegen (fylkesveg) går gjennom området. Planområdet er et tilnærmet flatt område mellom Preståsen og Hasler. Det er lite vegetasjon i området, men åsene på begge sider har frodig bar- og lauvtre-vegetasjon. Området består av marine avsetninger. Inngrep i områder med slike grunnforhold kan forårsake skred. For tiltak i området må det dokumenteres at stabiliteten er tilstrekkelig. Parkering Olavsberget, Herregårdstranda og Kattøya er utfartsområder av regional betydning. Det er parkering for dagturister på området som i planen er kalt P1. Eierkommunene av Badeplassen Olavsberget - Porsgrunn og Skien - har rett til vederlagsfri parkering på gnr.1/bnr.122 i sommermånedene juni, juli og august. (Dette området er i planen kalt C2). Arkeologi Fylkeskommunen har vurdert om de skal kreve arkeologiske undersøkelser med tanke på steinalderbosetninger. Vi har fått opplyst av Torbjørn Landmark og Geir Sørum hos Telemark fylkeskommune at det er steinalderregistrering oppe i åssiden som i hovedsak er interessant. Planområdet ligger i sin helhet vesentlig lavere enn dette. Vi legger derfor til grunn at slike undersøkelser ikke er aktuelle i området. Eiendomsforhold G.nr. B.nr. Hjemmelshaver 1 122 Arnstein Mathisen 1 187 Arnstein Mathisen 1 166 Arnstein Mathisen 1 114 Porsgrunn og Skien kommuner 1 92 Porsgrunn og Skien kommuner 1 82 Porsgrunn og Skien kommuner 1 1 Lillegården eiendom AS Arnstein Mathisen, som driver Olavsberget camping, leier gnr. 1/bnr. 114 av Porsgrunn og Skien kommuner. Leieobjektet må ifølge avtalen - kun brukes til campingplass. Leietid er fra 01.05.2001 til 01.05.2021. Planprosess og medvirkning Reguleringsarbeidet ble første gang presentert for Porsgrunn kommune 20.12.06. Dette førte til innspill i forhold til kommuneplanens arealdel. Et område vest for bekken ble i arealdelen avsatt til næring / parkering. I ettertid er planen krympet slik at området vest for bekken ikke lenger er med. På oppfordring fra Opplysningsvesenets fond er en evt. framtidig atkomst vist i planen med stiplet linje. Oppstartmøte ble avholdt 27.02.08. Kommunen var representert med Einar Barosen og Anders Aamot. Olav Sunde representerte Opplysningsvesenets fond. Planens ytre begrensning ble fastsatt.

Varsling er forskriftsmessig utført. Avisannonse 02.04.08 og samtidig varsling av naboer og rettighetshavere. Frist for uttalelse ble satt til 21.04.08. Dette er dokumentert i vedlegg 1 Det har vært dialog og møte med Statens vegvesen om byggegrense, frisiktlinjer, busslomme og utforming av avkjørsler m.m. Planen slik den framstår, reflekterer de innspillene Statens vegvesen har gitt. Planområdet er etter oppfordring fra Porsgrunn kommune utvidet til også å omfatte boligbebyggelsen vest for Nystrandveien og næringsområdet nord for denne. Videre er område for naturvern langs Herregårdsbekken forlenget. 4. Innkomne forhåndsmerknader Det har kommet forhåndsmerknader til planprosessen fra Fylkesmannen i Telemark, Telemark Fylkeskommune og Statens vegvesen. Det har også kommet et privat innspill som er besvart. Innspill fra Fylkesmannen i Telemark: 1. Vi forutsetter at det ikke omdisponeres areal som tilhører Skjærgårdsparken. Vi vil ellers gjøre spesielt oppmerksom på at innregulering av eksisterende utleiehytter muligens kan komme i formell konflikt med nåværende arealbruksformål. Vi ber om at denne problemstillingen utredes videre i prosessen fram mot offentlig ettersyn. 2. Det vises videre til Rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden (RPRO) og 100-meters sonen. 3. Fylkesmannen forutsetter at det legges til rette for allmennhetens bruk av området, spesielt når det gjelder fremkommelighet langs strandsonen. 4. Fylkesmannen viser til behov for egen sykkelparkering for allmenn bruk. 5. Fylkesmannen viser til Herregårdsbekkens verdi både biologisk og som gytebekk for sjøørret. Innspill fra Telemark fylkeskommune: 1. På bakgrunn av utsendt forhåndsvarsel har Fylkeskommunen meldt at de ønsker å foreta registreringer med tanke på automatisk fredede kulturminner. 2. Fylkeskommunen peker videre på behovet for parkeringsplasser og atkomst til Olavsberget og Kattøya. Innspill fra Statens vegvesen: Følgende forhold er drøftet med Statens vegvesen v/ Eivind Gurholt og Gunn Marum: Byggegrenser, utforming av avkjørsler, frisiktsoner, fartsgrenser (hører ikke inn under planarbeidet, men får innvirkning på frisiktsoner). Innspill fra C. Angell Petersen: Innholdet går på at badeplassen og Olavsberget ikke må bebygges av private, men bestå som friareal for allmennheten. Forslagsstillers kommentarer til forhåndsmerknader: Kommentarer til innspill fra Fylkesmannen: 1. Det vises til Forvaltningsplan Skjærgårdsparken Telemark. I denne planen er campingplassen og eksisterende utleiehytter med. Forvaltningsplanen viser parkering på gnr.1/bnr.122. Denne parkeringen er foreslått flyttet til gnr.1/bnr.166. Begrunnelsen for dette er at campinghytter og driften av disse skal være mest mulig samlet. Det ville ikke fungere om C2 og P2 byttet plass. Jeg siterer fra Fylkesmannens innspill: Videre er det viktig å samle nye tiltak og nye inngrep mest mulig i tilknytning til eksisterende bygg og anlegg, slik at attraksjonene opprettholdes. 2. C1 ligger delvis innenfor 100-meterssonen. Planforslaget legger ikke opp til nybygg her. Bare som erstatning for eksisterende bebyggelse kan det bygges i område C1. C2 som er det nye byggeområdet, ligger ca 200 m fra strandlinja. 3. Gangvegforbindelse på østsiden av Nystrandvegen fra parkeringsplassen P2 til Herregårdsbekken kan anlegges over C2 og C1. Dette blir ikke en offentlig gangveg. Den offentlige

gangveien går på vestsiden av Nystrandvegen. Det legges også opp til ny og forbedret fotgjengerforbindelse over Nystrandvegen like sør for avkjørslene til C1 og P1. 4. Det er vist til behov for egen sykkelparkering for allmenn bruk. Tanken er at noen av parkeringsplassene på P1 kan avsettes til dette. Plasser vil bli tatt ut til dette formålet etter behov. Hvilke plasser dette gjelder er også avhengig av om undergangen ved brua er åpen eller oversvømt. 5. Herregårdsbekken er vernet gjennom planen og bestemmelsene til denne. Kommentarer til innspill fra fylkeskommunen: 1. Det har vært en dialog om hvilke områder som er av arkeologisk interesse og etter dette er fjellhylla mot øst, mot Hassler fjernet fra planområdet. 2. I planen er det vist 97 parkeringsplasser i området P1 og 49 plasser i området P2. Rekkefølgekrav i bestemmelsene sikrer at P1 blir opparbeidet før C2 kan bebygges. Det vil fortsatt være gress på P1, men plassene for biloppstilling vil bli tydelig merket. I tillegg til de omtalte plassene kommer de som hører til kiosken, campinghyttene og campingplassen. 3. Planen legger opp til en ny gangvegforbindelse fra P2 og ned til eksisterende gangveg langs Herregårdsbekken. Planen legger videre opp til en ny og forbedret fotgjengerforbindelse over Nystrandvegen. Kommentarer til innspill fra Statens vegvesen: Vegvesenet har akseptert en byggegrense på 12,5 meter fra midten av fylkesvegen. Utforming av avkjørsler og frisiktsoner er i henhold til ønsker fra Statens vegvesen. Kommentar til innspill fra C. Angell - Petersen Jeg har sendt ham et svarbrev der jeg skriver: Takk for din kommentar. Jeg kan berolige deg med at det ikke er planer om å bygge noe nær strandsonen. Den skal forbli som den er. Det er på privat eid grunn ca 200 meter fra sjøen at driveren av Olavsberget camping ønsker å bygge noen enheter for utleie (campinghytter). 5. Beskrivelse av planforslaget: Planområdet består av det området driveren av Olavsberget camping eier langs Nystrandvegen C2og P2 og det området han leier av Porsgrunn og Skien kommuner P1 og C1. Opplysningsvesenets fond har bedt om at en ev. framtidig forbindelse over Herregårdsbekken blir nevnt i planen. B1 (3,2 da) Dette er et eksisterende boligområde. Det reguleres slik det er vist i kommuneplanens arealdel. N1 (3,6 da) Dette er et eksisterende næringsområde. Det reguleres slik det er vist i kommuneplanens arealdel. Det er kun avkjørsel fra Nystrandveien til område N1 som blir endret. Her reguleres det bare en avkjørsel, ikke to som i dag. C1 (13,3 da) C1 er regulert til spesialområde camping. Driveren av campingplassen leier dette området av Porsgrunn og Skien kommuner. Her er det plass for bobiler, campingvogner og telt. Videre er det plass for campinghytter, utleieboliger og sanitæranlegg med til sammen 700 m2 BYA. Det er samme nivå som dagens utnytting. Med andre ord kan nybygg bare komme til erstatning for eksisterende bygg. Et bygg på inntil 120 m2 BYA for kiosk, servering og dagligvarer kan bygges i området. Et slikt bygg vil erstatte eksisterende kiosk. Det skal anlegges tilstrekkelig parkering for dette inne på området. Avkjørsel fra Nystrandveien er vist i planen. Dette rydder opp i eksisterende avkjøringsforhold.

C2 (2,6 da) C2 er regulert til byggeområde for campinghytter, herberge og utleieboliger. Det foreligger et skisseprosjekt for 14 enheter samt et mindre sanitæranlegg. Det er vist 14 parkeringsplasser internt for dette området. P1 (3,0 da) P1 er regulert til andre formål kombinasjonen offentlig parkering / camping. Driveren av campingplassen leier dette området av Porsgrunn og Skien kommuner. I leieavtalen står det: Den delen av campingplassen som ligger på vestsiden av Nystrandveien er avsatt som parkeringsplass for publikum som skal benytte badeplassen på Olavsberget. Leietaker kan likevel benytte dette området som campingplass på kveld- og nattestid, men det må stå til disposisjon for badegjester som trenger parkeringsplass på dagtid. Det er plass til 97 biler her hvorav 4 plasser er satt av for funksjonshemmede. I bestemmelsene ligger det et rekkefølgekrav som sikrer parkeringsplassene på P1 før bygging på område C2 kan starte. P2 (2,5da) P2 er regulert til spesialområde privat parkering. Området er privat, men i juni, juli og august skal plassene stilles vederlagsfritt til disposisjon for offentligheten. Det er plass til 49 biler her hvorav 3 plasser er satt av for funksjonshemmede. Andre reguleringsformål Det er satt av områder for gang- og sykkelvei, kjørevei, annet veiareal og frisiktsoner langs Nystrandveien. Herregårdsbekken og en kantsone langs denne er satt av til spesialområde naturvern. 6. Konsekvenser av planforslaget: Hensikten med planen Hensikten med planen er å sikre næringsgrunnlaget for drift av Olavsberget camping gjennom å legge til rette for bygging av utleieenheter i område C2. Videre er hensikten å sikre parkeringsdekning og atkomst til friarealene. Planen sikrer vern av Herregårdsbekken og kantsonen langs denne. Økonomi Utbygging av C2 med 14 utleieobjekter vil være med å sikre driften av campingplassen. Biologisk mangfold Herregårdsbekken og breddene langs denne har regional verdi for sitt biologiske mangfold. Området er derfor i planen avsatt til spesialområde naturvern. Friluftsliv Området Olavsberget, Herregårdstranda og Kattøya er av regional verdi som friluftsområde. Området er til tider svært mye besøkt. Tiltak i området må derfor være av en kvalitet som tåler denne slitasjen. Området lags Herregårdsbekken er et populært turområde. P1 og P2 ligger nær fotballbanen til Eidanger idrettslag. Denne genererer også behov for parkering. Strandsonen Planforslaget legger ikke opp til ny bebyggelse i strandsonen. Noe av den eksisterende bebyggelsen, som inngår i planen, ligger i 100-meterssonen. Denne bebyggelsen inngår i Forvaltningsplan Skjærgården Telemark. Planen hjemler denne bebyggelsen i området C1 med tilhørende bestemmelser. Her vil nybygg kun tillates som erstatning for eksisterende bygg. Kulturminner

Fylkeskommunen har varslet at de ønsker arkeologiske registreringer. Det er avklart med fylkeskommunen at dette i hovedsak dreier seg om steinalderregistreringer oppe i åssiden. Dette området er senere tatt ut av planen. Naturbasert sårbarhet Fylkesmannen peker i sin kommentar på at områder med marine avsetninger ofte har sensitive og ustabile grunnforhold. Før igangsetting av grave- og byggearbeider i planområdet må det foreligge en geoteknisk rapport. Infrastruktur Nystrandveien går gjennom planområdet. Det er en etablert gangveg på vestsiden av denne. Gangvegen slutter ved brua over Herregårdsbekken. Det er derfor nedsatt farsgrense 40 km/t videre sydover. Gjennom campingområdet er fartsgrensa 60 km/t. Statens vegvesen er anmodet om å vurdere en flytting av overgangen 40/60 km/t til nord for planområdet. Det er lagt opp til en ny busslomme på østsiden av vegen, på høyde med C2. Det er ingen busslomme på denne siden i dag. Det er dårlig kollektivdekning til området. De fleste som kommer med buss må derfor gå langs Nystrandveien fra Presteallèen. Denne strekningen har ikke gangvei /fortau. Parkering I planen er det vist 97 parkeringsplasser i området P1 og 48 plasser i område P2. I tillegg kommer plassene inne på C1 ved kiosken. Det er til sammen ca.150 plasser tilgjengelig for allmennheten. I tillegg kommer intern parkering for gjester til campingplassen og utleiehyttene. Eierkommunene av Badeplassen Olavsberget har rett til vederlagsfri parkering på gnr.1/ bnr.122. Planforslaget forutsetter at denne retten flyttes noen meter mot lenger nord til gnr.1/ bnr.166 med andre ord fra område C2 til P2. Et område vest for Herregårdsbekken var tidlig i planprosessen tenkt for parkering og campinghytter. Området er senere tatt ut av planen, men det er med i kommuneplanens arealdel og planforslaget viser hvor en evt. bru over bekken kan anlegges. Trafikkplan / vegutforming Utforming av kryss, frisiktlinjer, areal til annet veiformål og busslommer er drøftet med Statens vegvesen. Avkjørslene til P1, C1 og kiosken er noe justert i forhold til dagens situasjon. Dette er gjort med tanke på trafikksikkerhet. Avkjørsel til C2 og P2 er samla i en avkjørsel. Denne erstatter dagens avkjøringer til området. Avkjørsel til N1 er samlet på ett sted. 7. Planfaglig utdyping av løsningene i planforslaget: Bebyggelse C2 er område for campinghytter, herberge og utleieboliger. Det er ønsket om å bygge disse som har utløst plankravet. Tanken er å bygge 14 små enheter for utleie. 8 av disse vil ligge på bakkeplan og få universell utforming. Bygningene blir plassert rundt et tun. Det vil bli anlagt en liten lekeplass på tunet. Utleieenhetene får kjørbar atkomst, men parkeringen er plassert utenfor tunet. B1 er et område med eksisterende boliger. Planen legger ikke opp til forandringer her. N1 er et eksisterende område for næringsbygg. Det er to avkjørsler til området i dag. Det reguleres bare en avkjørsel til dette området. Planen endrer ikke formål for dette området. Camping C1 er regulert til spesialområde camping. Innenfor dette området ligger eksisterende bebyggelse campinghytter og sanitærbygg. Det er ikke gitt rom for flere bygg i området. Nybygg kan kun komme til erstatning for eksisterende bygg. Unntaket fra dette er bygg for kiosk, - servering, - dagligvarer. Eksisterende bygg kan erstattes av et nybygg på inntil 120 m2 BYA. Avkjørsel til dette kioskområdet er vist i planen.

Ut over denne begrensede bebyggelsen skal området brukes for bobiler, campingvogner og telt. Det er ikke tillatt med spikertelt i området. Parkering P1 er et område for kombinert bruk parkering og camping. Dette er regulert i bestemmelsene pkt. 3.4.1 og i leiekontrakten som sier: Den delen av campingplassen, som ligger på vestsiden av Nystrandveien, er avsatt som parkeringsplass for publikum som skal benytte badeplassen på Olavsberget. Leietaker kan likevel benytte dette området som campingplass på kveld- og nattestid, men det må stå til disposisjon for badegjester som trenger parkeringsplass på dagtid. P2 er et privat parkeringsområde der det offentlige har rettigheter i sommermånedene. Offentlig parkering i sommermånedene er flyttet fra det som nå heter område C2 til område P2. Dette gjør det mulig å samle bebyggelsen noe som også fylkesmannen ytret ønske om i sin merknad til planen. Kjøreveier Nystrandveien går igjennom området. Detaljene rundt utforming av kryss / avkjørsler, frisiktsoner og byggegrenser er avklart med Statens vegvesen. Vi har bedt vegvesenet om å vurdere flytting av overgangen fra 40 km/t til 60 km/t lenger mot nord. Forslagsstiller synes det er rart at fartsgrensa økes til 60 km/t midt i det som oppfattes som campingområdet. Dette er ikke en reguleringssak og omfattes derfor ikke av dette planarbeidet. Frisiktsoner er utformet ut fra gjeldende fartsgrense som er 60 km/t. Planen legger opp til at eksisterende avkjørsler blir mer trafikksikre og den begrenser antallet. Gangveier Driver av campingplassen ønsker gangvei også på østsiden Nystrandveien. Herregårdsbekken har ofte så stor vannføring at undergangen ved brua ikke kan brukes. Brukerne av Herregårdstranda, Olavsberget og Kattøya går da gjennom campingplassen. Det er til tider mye gangtrafikk gjennom plassen også sent om kvelden når gjestene der skal sove. En gangvei på østsiden av Nystrandveien ned til Herregårdsbekken vil løse dette problemet. Gangveien kan anlegges parallelt med Nystrandveien over områdene C2 og C1. Naturvern Planen sikrer Herregårdsbekken og en kantsone langs denne. 8. ADMINISTRASJONENS VURDERINGER: Lokalisering og kommuneplanens arealdel Planforslaget fremmes som følge av ønske om å bygge flere utleieenheter på område C2 for å styrke driftsgrunnlaget for Olavsberget campingplass. Lokaliseringen av det foreslåtte utbyggingsområdet mener vi vil gi en god avgrensning av campingplassen mot parkeringsplassen P2. I arealdelen til kommuneplanen er nordre del av Mathisens eiendom vist som byggeområde for næring, mens søndre del er vist som friområde (parkering) i sammenheng med campingplassen. Forslaget om å regulere parkeringsplassen P2 innenfor Mathisens næringsområde, og utvide overnattingstilbudet ved campingplassen, mener vi øker områdets tilgjengelighet for allmennheten. Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen / Forvaltningsplanen for Skjærgårdsparken i Telemark / grønnstruktur Planområdet ligger innenfor grensa for RPR Oslofjorden. Målene i RPR Oslofjorden er blant annet å forvalte natur- og rekreasjonsverdier som en ressurs av nasjonal betydning til beste for befolkningen i dag og i framtida. Retningslinjene forutsetter at avgrensning mellom byggeområder og åpne områder gjøres på arealdelsnivå, samtidig som det pekes på at det også skal legges vekt på å sikre friområder og naturelementer som sammenhengende grønnstruktur innenfor byggeområdene.

For Olavsberget er intensjonene i RPR Oslofjordregionen nedfelt på detaljnivå gjennom forvaltningsplanen for Skjærgårdsparken i Telemark, som ble ferdigstilt i desember 2006. Bare deler av eksisterende parkeringsplass er i forvaltningsplanen vist som en del av Skjærgårdsparken, noe av den ligger utenfor avgrensningen. Når planforslaget nå foreslår 2,6 daa av denne grønne parkeringsplassen regulert til byggeområde for herberge m.m., mens et område nord for Skjærgårdsparkens avgrensning reguleres til parkeringsplass P2, mener vi dette er i tråd med forvaltningsplanen. Planforslaget sikrer kantsonen langs Herregårdsbekken reguleringsmessig ved å vise det som naturvernområde. Grensene mot naturvernområdet er satt naturlig i eiendomsgrensene for bebyggelsen og i kantsonen langs parkeringsområdet P1. Ved oppstart av planarbeidet var det foreslått å regulere større deler av friområdet ut mot Kattøya, men i og med at det ikke forslås annen bruk for dette området enn den som er vist i arealdelen, er vi enig i at planforslaget har den avgrensningen som nå legges fram. Dette innebærer at de arkeologiske undersøkelsene som Telemark fylkeskommune ba om, ikke er nødvendig i forbindelse med det foreliggende planforslaget. Trafikkforhold og støy Planforslaget viser færre avkjørsler fra Nystrandvegen, og en oppstramming av dem. Dette vil kunne gi en sikrere bruk av den eksisterende gang- og sykkelvegen vest for Nystrandvegen. Det er imidlertid ikke satt krav til når avkjørselsforbedringene vest for vegen skal skje. Det er imidlertid satt bestemmelse om at parkeringsplassen P1 skal være tilrettelagt for parkering før det nye utbyggingsområdet C2 tas i bruk, og det vil være naturlig at avkjørselen til området strammes opp samtidig, slik at gangkryssing av vegen forbedres. I og med at utbyggingsområde C2 skal ha kjøreatkomst over parkeringsplassen P2 via en ny avkjørsel fra fylkesvegen, bør reguleringsbestemmelsene suppleres med et krav om at denne avkjørselen skal være ferdig opparbeidet før bygningene tas i bruk. Trafikken på Nystrandvegen utgjør en støyfaktor i området, men etter vår vurdering vil ikke en utvidet bruk av campingplassen medføre krav om støyskjermer eller lignende ytre støydempingstiltak etter støyretningslinjen T-1442. Innend Barn og unges interesser i planleggingen Olavsberget er mye brukt av barn og ungdom hele året, men særlig om sommeren. Planforslaget innebærer ingen endring av tilbudet om bruk av friområdene. Det er satt krav om at deler av parkeringsplassen P1 skal opparbeides for sykkelparkering, som vil gi ryddigere forhold enn i dag. Barnerepresentanten Ivar Realfsen har vurdert planforslaget og peker på at det er viktig å sikre forholdene for de myke trafikantene på kryss og tvers av fylkesvegen, og at kommunen må ta initiativ til å få satt ned fartsgrensa forbi campingplassen. Han peker også på behovet for å arbeide med å få på plass gang-/sykkelvegen videre sørover fra dette planområdet fram til den nye barnehagen ved Presteallèen, for å få økt tilgjengeligheten til Olavsberget. Universell utforming Det er beskrevet at ny utbygging på C2 skal utformes med universell utforming som prinsipp for tilgjengelighet til åtte utleieenheter på bakkeplan. Dette bør sikres gjennom en tilføyelse til reguleringsbestemmelsene. Planmaterialet Kommunen ga tilbakemelding på planmaterialet slik det først ble levert til behandling, da det var delvis mangelfullt i forhold til kravene fra Grenlandsstandarden. Beskrivelse, plankart og bestemmelser har siden blitt revidert av forslagsstiller stort sett i tråd med tilbakemeldingene. Område N1 er i arealdelen vist som eksisterende næringsområde, og administrasjonen ba om at dette ble innlemmet i det foreliggende planforslaget for å stadfeste eksisterende arealbruk. Forslag til plankart og bestemmelser må rettes opp ved at forretning tas ut av opplistingen, da det ikke har vært vår intensjon å åpne for generell forretningsdrift på denne eiendommen Arealdelen stadfester eksisterende næringsdrift som nå er kontor/forskning.

Formelt overtar kommunen planmaterialet ved 1.gangsbehandling av planforslaget. Men det er ikke samsvar mellom innlevert PDF-fil og SOSI-fil av plankartet, og dette må justeres av forslagsstiller fram mot sluttbehandling av planforslaget. 9. KONKLUSJON: Planforslaget er i tråd med de føringer som er gitt i arealdelen, og er i tråd med intensjonen i Skjærgårdsparken. Administrasjonen mener at planforslaget er et viktig skritt på veien mot å sikre driftsgrunnlag for campingplassen på Olavsberget, og kommunen er svært glad for den jobben som blir gjort av Arnfinn Mathisen for å holde orden på campingplassen gjennom hele året. Planforslaget viser en utbygging som vi mener vil styrke allmennhetens tilgang til Olavsbergområdet. Administrasjonen anbefaler at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn slik det nå framstår, med følgende tilføyelser til bestemmelsene: 3.1.1: Utleieenheter på bakkeplan skal utformes etter prinsippene for universell utforming. 3.1.3: Foreslått ordlyd under formål endres til: Område N1 kan benyttes til kontor-, forsknings- og lagervirksomhet. Under Parkering strykes forretningsparkering. 3.3.3: Ny tilføyelse: Kjøreatkomst til byggeområde C2 skal skje fra P2. Ny avkjørsel fra Nystrandvegen til P2 skal være ferdigstilt før bebyggelsen på C2 kan tas i bruk. Forslag til vedtak går fram av sakens førsteside. Porsgrunn, den 15.april 2009 Egil Johansen rådmann Morten Næss kommunalsjef