Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 05.11.2009 62103/2009 2009/4870 76/38 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/152 Planutvalget 24.11.2009 Klage på avslag - tilbygg til hytte, Godøy, Saltstraumen Saksopplysninger Byggeplass: Godøy 8056 SALTSTRAUMEN Eiendom: 76/38 Tiltakshaver: Harald Worren Bygningsnr: 187049997 Ansvarlig søker: Harald Worren Tiltakstype: Fritidsbygg(hytter, sommerhus) Tiltaksart: Nye bygg og anlegg - tilbygg, påbygg, underbygg Klager: Harald Worren Søknaden er mottatt 27.07.09 og gjelder tilbygg eksisterende hytte. % BYA = 13 m 2. Tilbygget skal innredes til gang, WC og dusj. Det søkes også om utslippstillatelse. Det er søkt dispensasjon for bygging i område avsatt i kommunedelplanen til LNF-formål. Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknaden ble avslått den 21.08.09 i medhold av kommuneplanens arealdel 2009-2021 og pbl 1-8. Avslaget begrunnes med at tiltaket ligger innenfor 100m-beltet langs sjøen. Klage på avslag er datert 09.09.09, mottatt 11.09.09. I forbindelse med forberedende klagebehandling fant kommunen at det var begått en feil i saksbehandlingen. Det er kun søkt om dispensasjon for bygging i LNF-område, og ikke for bygging i 100-metersbeltet langs sjø. Søker skulle vært gitt anledning til å søke dispensasjon før vedtak ble fattet. Klager er derfor anmodet om å sende inn slik søknad, slik at denne kan vurderes i forbindelse med den forberedende klagebehandlingen. Planutvalget foretok befaring på eiendommen den 27.10.09. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av kommunedelplan for Saltstraumen (KDP 901), vedtatt 12.06.2003. Området er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområder (LNF). Området omfattes også av kommuneplanens arealdel 2009-2021, vedtatt 18.06.2009. Bestemmelsenes 1.1. C angir bla. at 1.2 går foran kommunedelplanen. Der det ikke foreligger gjeldende regulerings- eller bebyggelsesplan, må arbeid og tiltak som nevnt i pbl. 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Det foreligger altså et plankrav. Bestemmelsenes 1.8. Strandsone og vassdrag, gjelder ikke foran kommunedelplan for Saltstraumen. Dette følger av 1.1.C første strekpunkt.
Plan- og bygningsloven av 2008: 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. ( ) 19-1. Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Søknad om dispensasjon Søknad om dispensasjon for bygging i LNF-område: Søker opplyser at søknaden gjelder tilbygg til eksisterende hytte og skal inneholde wc, dusj, vaskerom og gang. Eksisterende hytte er 45 m 2, med terrasse 6 m 2. I tillegg finnes det vedbod/utetoalett, uthus og en terrasse på eiendommen. Eksisterende bebyggelse oppgis til 94,6 m 2. Total bebyggelse inkl. nytt tiltak blir 107,5 m 2.
Hva klagen gjelder Jeg vil med dette klage på det vedtaket som er gjort i forbindelse med min søknad om bygging av et lite tilbygg på min hytte ved Godøy/Saltstraumen. Jeg har gått opp avstanden fra ca flomålet og mener at det er akkurat over 100 m til det punktet på hytta hvor tilbygget skal stå. Omsøkte tilbygg er på 13 kvm. Det ligger mot veien og ikke mot sjøsiden. Det vil ikke være til sjenanse for øvrige bebyggelse, naboer etc., og har ingen negativ påvirkning. Klager er av den oppfatning at avslaget er meget urimelig, og lurer på om loven skal være ufravikelig uten noen former for skjønn, og vurderinger. Han ber om at søknaden vurderes på nytt og håper på et annet resultat. Søknad om dispensasjon for bygging i 100-metersbeltet, mottatt 20.10.09: Min hytte ble opprinnelig bygget på midten av 1960 tallet. Rundt min eiendom har jeg fem andre hytter/fritidseiendommer, også etablert flere år tilbake. Tre av eiendommene ligger vesentlig nærmere strandsonen enn min eiendom. Det er også fra tidligere etablert naust helt i strandsonen hvor jeg har min andel av fellestnaust/bygning 76/60. Fra felles/offentlig parkeringsplass går det vei mellom min eiendom og til tre eiendommer som ligger nærmere stranden. Veien deler seg nederst hvor en del går til eiendommer og en del til stranden. Min eiendom er den eiendommen som ligger nærmest riksvei 17. Det nye tilbygget vender mot riksveien og ikke mot strandsonen. Dispensasjon fra veivesen er innvilget. Tilbygget er lite, ca 13 kvm., og vil ikke berøre natur/kulturmiljø, friluftsliv, landskap eller andre allmenne interesser. Jeg håper at disse opplysningene er avklarende i forhold til tiltaket og konsekvensene av tiltaket, og at det er mulighet for dispensasjon. Bygningssjefens vurdering Omsøkte tiltak er i strid med plan. En tillatelse forutsetter dispensasjon fra plankrav angitt i kommuneplanens arealdel, dispensasjon for bygging i område avsatt som LNF-område i kommunedelplan for Saltstraumen og fra pbl. 1-8. Fra Miljøverndepartementets lovkommentaren til plandelen i ny Plan- og bygningslov: Dispensasjon innebærer at en tiltakshaver etter søknad gis unntak fra planer og bestemmelser. Bestemmelsene om dispensasjon i kapittel 19 erstatter 7 i PBL 85. Vilkårene for dispensasjon klargjøres og strammes noe inn. Det kompliserende og uklare kriteriet særlige grunner er sløyfet og bestemmelsen er utformet slik at det blir tydeligere hvilken avveining som må foretas. Dette gjelder hvilke hensyn som skal tillegges vekt og hvilke krav til interesseovervekt som må være oppfylt når en skal ta stilling til om det er grunnlag for å gi dispensasjon. For eksempel er det bare når de hensynene som ligger bak byggeforbudet i strandsonen eller en plan ikke blir vesentlig tilsidesatt, at det skal kunne gis dispensasjon. Deretter skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket blir klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er gjort en tilføyelse om at nasjonale og regionale rammer og mål skal legges til grunn for interesseavveiningen. Det skal for øvrig være adgang til å stille vilkår for å gi dispensasjon.
Eksisterende hytte ligger i et eldre hyttefelt på Godøy. Hytta på angjeldende eiendom ligger ca 80 meter fra strandlinjen (Saltenfjorden). Tilbygget skal plasseres på oversiden av hytten mot RV 17 og vil ligge ca 86 m fra strandlinjen. I området ligger hytter som har mindre avstand til fjorden enn gjeldende anlegg. Vei fra felles parkeringsplass ved RV 17 og ned til hytteeiendommer og naust danner et naturlig skille mellom hyttebebyggelsen og stranda. I følge eier er eiendommen bebygd med en hytte med veranda, BYA = 51 m 2. Øvrige tilleggsbygninger inkl. en veranda oppgis til BYA=43,6 m 2. Kommuneplanens bestemmelser om størrelse og lokalisering av fritidsbebyggelse i utbyggingsområder, 2.3.2, anvendes ofte som retningslinje for dispensasjon i LNF-områder. Dersom omsøkte tilbygg godkjennes vil hyttens BYA bli 64 m 2 og ligger godt innenfor maks grensen for hytter i ordinære byggeområder, som er 90 m 2. En dispensasjon for oppføring av et mindre tilbygg til hytte i et slikt eksisterende hyttefelt må i utgangspunket som kurant. Tiltaket vil ikke medføre ulemper for landbruksvirksomheten i området, og vil etter all sannsynlighet ikke medføre noen ulemper mht. natur- og friluftsinteresser. Det bør imidlertid stilles som vilkår for evt. dispensasjon at arealet for tilleggsbygninger på eiendommen ikke skal overskride maks. tillatt BYA=30 m 2. Dette kan for eksempel løses ved at ikke omsøkt og godkjent veranda fjernes. Bygningssjefen mener det også bør kunne dispenseres fra plankravet da tiltaket er mindre, og sannsynligvis ikke vil medføre noen form for ulemper mht fremtidig regulering av området. Byplankontoret, v. Nina Sandvik, har opplyst til saken at tiltakshaver har levert innspill til den pågående revisjon av Kommunedelplan for Saltstraumen. Byplankontoret uttaler at dette hyttefeltet vil bli foreslått endret fra LNF-område til byggeområde for hytter, eksisterende. Mht. plankrav vil det muligens bli foreslått en differensiering slik at mindre tiltak på bebygd eiendom ikke vil utløse krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Omsøkte tiltak ble avslått i medhold av Pbl. 2008 1-8, da eiendommen og tiltaket ligger i 100- meterbeltet langs sjøen. Byggeforbudet i strandsonen er innskjerpet ved at kun fasadeendringer tillates. Bygningssjefen har ved nærmere vurdering av eiendommen, og området denne ligger i, kommet til at det bør kunne innvilges dispensasjon for et mindre tilbygg i denne saken. De hensynene som byggeforbudet i pbl. 1-8 skal ivareta synes ikke å bli tilsidesatt som følge av tiltaket. Natur- og kulturmiljø vil forbli uendret. Tilbygget er beskjedent og vil sannsynligvis ikke føre til økt bruk av fritidseiendommen, eller området rundt. Angjeldende eiendom ligger langs RV 17 og tilbygget vil ligge mellom eksisterende hytte og riksveien. Hensynet til friluftsliv og allmenne interesser i området vil ikke bli påvirket av tiltaket. Landskapet vil heller ikke bli endret som følge av tiltaket. På bakgrunn av ovenstående vurdering foreslår Bygningssjefen at saken sendes på høring til berørte regionale og statlige myndigheter.
Forslag til vedtak Planutvalget har vurdert klagen og kommet til at saken skal sendes til berørte regionale og statlige myndigheter for uttalelse. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell Selsøvold Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Oversiktskart Situasjonskart Tegning Søknad om dispensasjoner Klage