Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2010/5973-11 Saksbehandler: Helge Guntvedt Saksframlegg Reguleringsplan Østre byområde, deleområde Solvang. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Drift Rådmannens innstilling Privat forslag til reguleringsplan for Østre byområde, deleområde Solvang datert 24.08.2010 med bestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden 01.12.2010 29.01.2011 i hht. plan- og bygningslovens 12-10. Før reguleringsplanen sendes på høring skal plankartet endres, området med blandet formål tas ut. Reguleringsbestemmelsene 3 rettes i overskrift, Internatbygg tas ut, pkt 3 fjernes. Forslag til utbyggingsavtale sendes samtidig på høring og følger saken. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglementet, delegasjon til drift, sist vedtatt i kommunestyret 18.06.09.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 01.07.2010 65 Østre Byområde, delområde Arkplan AS Solvang - varsel om oppstart av planarbeid. Ny barnehage for HINT I 09.07.2010 Uttalelse fra Statens Vegvesen Statens vegvesen Region midt I 09.07.2010 Uttalelse fra Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommune I 04.08.2010 Merknader til varsel om oppstart av Jernbaneverket planarbeid - Østre byområde gnr. 65, delområde Solvang, Namsos kommune I 24.08.2010 Forhåndsuttalelse til melding om Fylkesmannen i Nord-Tr.lag oppstart av reguleringsendring av Østre Byområde delområde Solvang i Namsos kommune I 22.10.2010 Reguleringsplan Østre Byområde Arkplan AS I 27.10.2010 Reguleringskart Arkplan AS I 01.11.2010 Innledning/redegjørelse Namsos kommune I 12.11.2010 Reguleringsbestemmelser Namsos kommune S 15.11.2010 Reguleringsplan Østre byområde, delområde Solvang. X 15.11.2010 Oversiktskart Vedlegg 1 Reguleringskart 2 Reguleringsbestemmelser 3 Oversiktskart Saksopplysninger Planlegger Arkplan a/s sin planbeskrivelse: 1. INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver. Planforslaget fremmes av Arkplan as som forslagsstiller, på vegne av Studentsamskipnaden i Nord- Trøndelag som er våre oppdragsgivere. Under planprosessen har Namsos Kommune ved Helge Guntvedt, Svein Flasnes og Berit Borg vært orientert om planarbeidet. 1.2 Eiendoms- og eierforhold. Eiendommen som berøres er gnr. 65 deleområde Solvang som eies av Namsos Kommune. I planområdet fins følgende berørte naboer / grunneiere og offentlig myndighet som ble tilskrevet med varsel om oppstart av planarbeidet: Fylkesmannen i Nord-trøndelag, Kommunal- og administrasjonsavdelingen Nord-Trøndelag fylkeskommune, Regional utviklingsavdeling NVE Region Midt-Norge NTE Nett as
Statens vegvesen region midt. Telenor Servicesenter for nettutbygging Jernbaneverket Namsos kommune Lysstøperiet as 1,3 Hensikt med planen / bakgrunn. Formålet med reguleringsendringen er å få omregulert arealet med tanke på bygging av en ny barnehage og et fremtidig internatbygg for HINT. 1.4 Eksisterende forhold Gjeldende plan er Østre Byområde datert 16.06.1978 sist revidert 18.01.1995. Det aktuelle området er regulert til asylmottak og kommunale boliger. Området nærmest parkeringsplassen ved HINT er regulert til industriformål. Namsos Industribyggeselskap har disposisjonsrett på dette arealet slik at skolen er sikret ekspansjonsmuligheter, 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD. 2.1 Beliggenhet og størrelse. Planområdet ligger på Østre Byområde mellom Lokstalltomta og Tiendeholmveien og grenser i vest mot parkeringsplassen til HINT. Området er på 8.576da 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. Området blir i dag benyttet til barnehagevirksomhet, lagerbygg og kontorlokaler. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse. Innenfor planområdet er det en eksisterende bygningsmasse som ble benyttet til asylmottak. Bygningene ble opprinnelig oppført i Lillehammerdistriktet i forbindelse med vinterolympiaden og ble benyttet til innkvartering av OL-deltagere. Byggestilen er tradisjonell på 2 plan med saltak. I nord grenser området mot den gamle Lokstallen som nå benyttes som lysstøperi. Det er ingen verneverdig bebyggelse i området. 2.4 Topografi og vegetasjon. Planområdet er relativt flatt med litt lauvskog mot sør-vest. 2.6 Klimatiske forhold sol og vind. Hele planområdet har gode solforhold fra tidlig om morgenen til langt på kveld. 2.7 Støy - veitrafikk. Miljøverndepartementets gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplaner er gitt i T- 1442. Støynivå på uteplasser skal ikke overstige 55dBA. I NS 8175, lydklasse C, er det stiit krav om at innendørs døgnekvivalent støynivå ikke skal overstige 30dBA i oppholdsrom i boliger. Kravet gjelder med lukkede vinduer, men med tilfredsstillende ventilasjon. Evt, tiltak iverksettes dersom internatbygget besluttes oppført og evt. tiltak utformes på en slik måte at støynivået for hver enkelt boenhet biir innenfor lovverket. 2.8 Adkomstforhold. I oppstartsmøtet med Namsos kommune ble det nevnt at nåværende atkomstforhold ved Lokstallen ville bli stengt ved en utvidelse av barnehagen. Det er også en adkomst mellom lagerbygningen og Lokstallen til tunet der det tidligere var asylmottak. Denne er for trang til å håndtere den nye situasjonen i området.
2.09 Grunnforhold. NVE's faregradskart for Namsos (datert 23.11.2006) har ingen anførsler som viser risiko for kvikkleire i det aktueile området. Nærmeste kjente kvikkleiresone ligger 200m nord for planorådet.. Det er ingen indikasjoner på at planområdet er spesielt rasutsatt. Har vært i kontakt med Romstad hos Multiconsult for å få en foreløpig geoteknisk uttalelse. De hadde ikke gjort undersøkelser i det aktuelle området. Han kunne imidlertid informere om at Rambøll hadde utredet kvikkleiresonen på Bjørum i forbindelse med bygging av ny brannstasjon. Denne rapporten konkluderte med at det ikke er funnet kvikkleire i området som truer Østre Byområde. Planområdet er oppfylt og har tidligere vært et fjæreområde. Det øvre laget består i hovedsak av innspylte fyllmasser. De underliggende massene består av leire. Oppfylling av området til nåværende nivå har bidratt til å redusere eventuell rasfare i skråninga mot nord. Området er bebygd med småhusbebyggelse i 1 og 2 etasjer. Denne bebyggelsen er fri for setningsskader og det kan man si er et fullskala forsøk som beviser at grunnforholdene takler denne type bebyggelse. Oppføring av ny tilsvarende bebyggelse vil ikke endre på dette resonnementet. Evt. fyllmasser under fundamentene og golv på grunn må masseutskiftes. Ellers kreves ingen spesielle tiltak. I forbindelse med bygging av ny brannstasjon på Østre er det utført grunnundersøkelser og stabilitetsvurderinger for kvikkeliresonen på Bjørum. Konklusjoner på side 4: Vurderingene konkluderer med at et eventuelt ras ikke vil kunne ramme planområdet for Namsos brannstasjon. 2.10 Renovasjon, vann, avløp, EL-kabler og teleanlegg. Det er kommunal renovasjon i området. Teknisk infrastruktur kobles til kommunalt anlegg. Området har bredbåndsdekning og barnehagen / boenhetene i området vil bli tilkoblet dette. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltagere i planprosessen. I tillegg til Arkplan AS har Johan Petter Skogstad vært aktiv i planprosessen. Namsos kommune har vært representert ved Helge Gundtvedt. 3.2 Varsel om igangsettelse. Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i NA og TA 30.06.2010. Frist for innspill ble satt til 5 uker. Brev til de berørte grunneiere, naboer og offentlig myndighet ble sendt 01.07.2010. 3.3 Innspill til planarbeidet. Varslingsrunden resulterte i 6 innspill til planarbeidet: 09.07.2010 Fra Statens Vegvesen: Ingen merknader til planarbeidet. 24.08.2010 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Kommunal- og administrasjonsavdelingen viser ti1nve's uttalelse vedr. grunnforhold og minner om ROS analysen som kreves utkvittert. Landbruksavdelingen har ingen merknader til saken. Miljøvernavdelingen forutsetter at det avsettes egnede arealer for lek og at det skaffes fullverdig erstatningsareal dersom det benyttes arealer som er i bruk til slike formål i dag. ROS analyse er utført og er et av vedleggene til planutkastet.
Egnede areal for lek finnes allerede og utvides på vestsiden av området der jordvollen etter opparbeidelse av parkeringsplassen ble lagt. 04.08.2010. Jernbaneverket: Opplyser at det pr. i dag er usikkert om Namsosbanen vil bli nedlagt og anmoder om at det tas hensyn til jernbanen i arealplanleggingen. Planarbeidet har ingen konsekvenser for jernbanen. 06.07.2010 NVE: Nærmeste kjente kvikkleiresone ligger ca. 200m nord for planområdet. Reguleringsplanen må ha geotekniske vurderinger som viser grunnforholdene i planområdet og hvordan disse skal håndteres. Rambøll har utredet kvikkleiresonen på Bjørum i forbindelse med bygging av ny brannstasjon. Denne rapporten konkluderte med at det ikke er funnet kvikkleire i området som truer Østre Byområde. 10.08.2010 Lysstøperiet as Ber om at tilgangen tii Lysstøperiets område ikke begrenses med at det blir større aktivitet i området. Spør samtidig om jordvollen som ble lagt opp etter opparbeidelse av parkeringsplassen er omsøkt. Den nye infrastrukturen for området vil trolig bli en forbedring av forholdene for Lysstøperiet. Når det gjelder jordvollen kjenner ikke jeg til historikken med den, bortsett fra at den blir svært egnelig som lekeområdet for barna i barnehagen. 09.07.2010 Nord Trøndelag Fylkeskommune Krever at det sikres egnet og tilstrekkelig lekeareal, at parkering for henting/bringing og for ansatte tilrettelegges på en trafikksikker og hensiktsmessig måte. Universell utforming må legges til grunn for uteareal og bebyggelse. Minner om kulturminnelovens 8.2 vedr. meldeplikt om det dukker opp kulturminner under byggearbeidene. Barne og familiedepartementets veiledende norm for inne uteareal i barnehager er 4m2 for hvert barn over 3 år og 1/3 mer pr. barn under 3 år. Utearealet skal være 6 ganger større. 3-avd. barnehage utloser et krav om 216m2 leke- og oppholdsarealer inne. Lekearealet ute må da være min. 660m2. Hele arealet som er regulert til barnehage er på 2715m2 noe som skulle tilsi at lekearealet blir stort nok Foreldrene ankommer barnehagen fra Tiendeholmvegen, mens de ansatte ankommer fra Lokstallsiden. Parkeringsplassen for henting og bringing er tilrettelagt for dette formålet. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen. Jfr. 1 4.2 Arealoppgave. Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg : Bolig/forretning/kontor Barnehage Øvrige kommunaltekniske anlegg Samferdselsanlegg og Ca. areal i m2 3928m2 2715m2 178m2
teknisk Infrastruktur : Gang- / sykkelveg: Parkeringsplass (P1 - P2) Hensynssoner Frisikt 58m2 1637m2 60m2 4.3 Bebyggelsen Planområdet ligger sentrumsnært like i nærheten av HINT, Ludvik barnehage drives i dag i en av bygningene i området og tanken er at SINOT skal bygge en ny barnehage plassert med tanke på framtidig sammenbygging av de to. HINT øker stadig elevtallet sitt i Namsos og har om ikke lenge passert tusen elever. Studentsamskipnaden tilbyr 97 studentboliger på Bangla og i gamle Grand hotell. Skolen merker allerede behov for flere studentboliger og har på sikt planer om et nytt internatbygg i dette området. Intensjonen med planen er at den skal ivareta begge disse byggeprosjektene. 4.4 Trafikk. Samordnet areal- og trafikkplanlegging. I oppstartsmøtet med Namsos kommune ble det foreslått at foreldrene kan ankomme barnehagen fra Tiendeholmvegen, mens de ansatte ankommer fra Lokstallsiden. Planutkastet viser at dette innspillet er innarbeidet i planen. Når bygging av nytt internatbygg iverksettes vil adkomsten til tunet bli mellom lokstallen og lagerbygningen, slik dagens situasjon er. 4.5 Risiko og sårbarhet. Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Det er ikke funnet forhold som utløser tiltak i - eller utenfor reguleringsområdet. Andre saksopplysninger: Det er inngått intensjonsavtale mellom Namsos kommune og SINOT, denne gjelder fram til 31.12.2011. Denne avtale sier ingenting om internatbygning. E-post fra planlegger Arkplan a/s 16.11.2010. Har snakket med Johan P. Skogseth og han har ingen innvendinger mot at bare barnehagen og parkeringsplassene fremmes nå. SINOT har ingen planer om å bygge nytt internatbygg med det aller første, men så på dette som en mulighet til å legge forholdene til rette for bygging en gang i framtiden. Utbyggingsavtalen er ikke mottatt ennå, men vil bli signert straks den er klar. Vurdering Planprosessen har pågått en tid, parallelt med planarbeidet planlegges ny barnehage som skal knyttes sammen med eksisterende barnehagebygning (Ludvik barnehage). Ny barnehagebygning er ikke ferdig tegnet/prosjektert, derfor er ikke bygningen plassert i plankartet. Forslag til utbyggingsavtale er ikke ferdig forhandlet, denne vil bli lagt fram i møte. Planområdet er i gjeldende reguleringsplan regulert til asylmottak. Bruken av område er i hovedsak kontor og Ludvik barnehage.
Om område for øvrig bør reguleres til formål Forretning/kontor/bolig i denne plan er en i tvil om, i hvert fall krever boligformål en nøye vurdering. Kommunen som er grunneier har ingen bestemte planer som er vedtatt. En bør vurdere å ta arealet ut av planen inntil en har planer om utbygging. Rådmannen konkluderer med at arealet tas ut av planen. Miljømessig vurdering Ingen spesielle forhold.