Levanger kommune Sakspapir

Transkript

1 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsendring - Kathrines Minde Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet mona.saursaunet@innherred-samkommune.no Arkivref: 2017/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og byggesakssjefen - delegert sak /17 Plan- og byggesakssjefens vedtak: Plan- og byggesakssjefen vedtar at reguleringsendringer for Kathrines Minde sendes på høring i medhold av plan- og bygningsloven og De aktuelle bestemmelsene erstattes/tilføyes slik: 2.1 Boligbebyggelse: Det tillates oppført inntil 24 boenheter. Bebyggelse kan oppføres med saltak, pulttak eller flate tak. «Takvinkel på grader» strykes %BYA = 60% «Rekkehus plasseres innenfor byggegrenser» strykes Felt A: For bebyggelse med flate- og pulttak, er maks. gesimshøyde 7.5m fra ferdig planert terreng. Minimum 25 % av enhetene utformes som tilgjengelige boenheter. 5.4 Parkering: Fra 2 biler pr. boenhet, til 1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten 1 plass for utleieenhet 0,5 plass for rene hybler 2 sykkelplasser pr. boenhet 5.5 Sikring Det kan ikke gis tillatelse til utbygging før det er dokumentert tilfredsstillende sikkerhet mot skred i henhold til kravene oppgitt i gjeldende byggtekniske forskrift, med tilhørende veiledning. Vedlegg: 1 Søknad reguleringsendring 2 Reviderte bestemmelser

2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjeldende reguleringsplan Kathrines Minde, planident: L Saksopplysninger: Bakgrunn Arkplan Arkitektkontor fremmer en reguleringsendring av reguleringsplan for Kathrines Minde på vegne av Øra Boligutvikling AS. Endringen består i å åpne opp for mer moderne byggestil med flate tak og en utnyttelse som gir rom for varierte boligtyper. Historikk Reguleringsplan for Kathrines Minde ble vedtatt av Levanger kommunestyre Mindre endringer ble vedtatt i 2011 og I 2011 ble del av felles avkjørsel endret til offentlig kjøreveg. I 2016 ble rekkefølgebestemmelse som krever ny hovedadkomst til Geitingsvollen før utbygging, opphevet. Samtidig ble det innført rekkefølgebestemmelser om fortau-/gang- og sykkelveg og geoteknisk utredning. Endringen i 2016 ble igangsatt på Levanger kommunes eget initiativ. Varsel om oppstart av arbeid med ny reguleringsendring ble oversendt fra Arkplan Arkitektkontor til kommunen i juli Det konkrete endringsforslaget ble forelagt kommunen i brev datert 5. juli Planområdet Planområdet befinner seg På Geitingsvollen i Levanger. Den aktuelle tomta på 7,7 daa er ikke utbygd i dag. Området består for det meste av fulldyrka jord. Planstatus Planområdet/tomta er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i gjeldende reguleringsplan Kathrines Minde, plan-id L Tomta Kathrines Minde er avsatt som del av fremtidig boligformål i kommunedelplanen for Levanger sentrum (2000). I ny (ikke-vedtatt) kommunedelplan for Levanger sentrum som er lagt frem for høring, dekkes tomta av sone som viser at reguleringsplan fremdeles skal gjelde. 2

3 Det er ikke krav om konsekvensutredning for omsøkte endringer etter plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredninger. Omsøkte reguleringsendringer De omsøkte reguleringsendringene omfatter endringer i planens bestemmelser. Forslagsstillers ønsker å åpne for en annen type bebyggelse som man mener svarer bedre til etterspørselen i markedet. De gjeldende reguleringsbestemmelsene, sist endret i 2016, lyder slik: 5.4 Parkering Min. 2 biloppstillingsplasser pr. bolig, hvorav 1 plass i garasje/carport. Det anlegges 8 plasser for gjesteparkering på fellesareal. Følgende bestemmelser ønskes endret: 2.1 Boligbebyggelse: Det tillates oppført inntil 24 boenheter. Bebyggelse kan oppføres med saltak, pulttak eller flate tak. «Takvinkel på grader» strykes %BYA = 60% «Rekkehus plasseres innenfor byggegrenser» strykes Felt A: For bebyggelse med flate- og pulttak, er maks. gesimshøyde 7.5m fra ferdig planert terreng. 5.4 Parkering: Fra 2 biler pr. boenhet, til 1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten 1 plass for utleieenhet 0,5 plass for rene hybler 1 sykkelplass pr. boenhet Prosess Endringer i plan- og bygningsloven,

4 Endring av plan- og bygningsloven (PBL) trådde i kraft 1. juli i år. PBL er endret slik at man ikke lenger snakker om begrepet mindre endring, men kun endring. Det er ikke lenger slik at protester og innvendinger automatisk medfører at reguleringsforslaget ikke skal behandles som en endring, men etter en ordinær planprosess. Dersom berørte myndigheter kommer med innspill under høringen som har karakter av innsigelse derimot, må endringen behandles videre etter en ordinær planprosess. Plikten til foreleggelse av forslag til endringer er utvidet med «andre berørte», i tillegg til de opprinnelige partene som skal få saken på høring: berørte myndigheter, eiere og festere. Etter som det ennå ikke er påstartet behandling av det aktuelle endringsforslaget for reguleringsplan for Kathrines Minde, vil de nye lovendringene ligge til grunn for behandlingen av saken. Medvirkning Det ble varslet oppstart av arbeid med reguleringsendring av reguleringsplan for Kathrines Minde den Varselet ble sendt til Innherred Renovasjon, Statens Vegvesen, NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Det er ikke krav om varsling av oppstart av reguleringsendring, men det er absolutt ingen ulempe for forutsigbarheten i prosessen at dette gjøres. Det kom inn ingen innspill fra berørte myndigheter med karakter av innsigelse i forbindelse med melding om oppstart. Innherred Renovasjon anbefaler nedgravd felles renovasjon for området med total utbygging av 24 boenheter. Statens Vegvesen hadde ingen merknader til endringsforslaget. NVE uttalte at pga. begrenset kapasitet uttaler de seg ikke til meldinger om oppstart av planarbeid, men viser til sjekkliste for reguleringsplaner for NVE sine forvaltningsområder. Nord-Trøndelag Fylkeskommune uttalte at det må legges vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses eksiterende omgivelser på en god måte. Eksisterende verdifull vegetasjon bør søkes innlemmet i planen. Medvirkning fra ulike brukergrupper samt prinsippene om universell utforming må ivaretas. Fylkeskommunen anbefaler at en viss andel avsettes som tilgjengelige boenheter. Det må sikres tilstrekkelig og egnet areal for lek og opphold ute. Forslagsstiller svarte på Fylkeskommunens innspill slik: Den mindre endringen har ikke til hensikt å gjøre endringer på de store linjene til eksisterende reguleringsplan og de større vurderinger som er gjort her. Det er imidlertid gjort en vurdering av de mindre endringene som er foreslått til planen, hvor blant annet form, utnyttelse og plassering er vurdert opp mot dagens bebyggelse, men også mot forventet nybygging i Geitingsvollen. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalte at landbruksavdelingen er opptatt av at antall boenheter ikke reduseres. Ellers, ingen merknader. Forslagsstiller bemerket i kommentar til Fylkesmannens innspill at antall boenheter holdes uendret. 4

5 I forbindelse med begrenset høring av endringsforslaget til berørte myndigheter, eiere og festere og andre berørte, vil det bli ny mulighet til å komme med innspill. Høringsfristen bør være 2-3 uker. Vurdering: Endringsforslaget er stort sett i samsvar med overordnet plan, som er kommunedelplan for Levanger by, vedtatt i Det er imidlertid foreslått noe høyere arealutnyttelse, %- BYA = 60 % mot %-BYA = 35 % av netto tomtegrunn i kommunedelplanen. Ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring gir ikke en generell føring for maks-bya, men fastslår at rammer for bebyggelsen avklares i reguleringssaken. For tiltak som ikke omfattes av plankravet tillates imidlertid en utnyttelsesgrad inntil 65 %- BYA for rekke- og kjedehus innenfor område B1 Levanger sentrum. Kathrines Minde ligger imidlertid ikke i tilknytning til B1, men til B3 Geitvollen. For B3 sier ikke bestemmelsene noe konkret om tillatt utnyttelse. En foreslått øvre grense for %-BYA på 60 % synes dermed å være i tråd med føringer i kommunedelplanen. En økning av tillatt %-BYA i reguleringsplan for Kathrines Minde kan ses som positivt fordi man legger opp til en høyere utnytting av arealet, hvilket er i samsvar med nasjonale jordvernhensyn. En økning av tillatt BYA vil imidlertid åpne opp for en større bygningsmasse enn det som det er utredet for i utarbeidingen av reguleringsplanforslaget. Planområdet er plassert på faresone for kvikkleire, med skredfaregradklasse middels. I Gjeldende reguleringsbestemmelser pkt. 5.5 er det sikret at det skal utarbeides geoteknisk rapport for det konkrete utbyggingsprosjekt før søknad om rammetillatelse og ved søknad om igangsettelse. Videre at det ikke kan gis tillatelse til utbyggingen før det er dokumentert tilfredsstillende sikkerhet mot skred i henhold til kravene gitt i kapittel 7 i byggteknisk forskrift TEK10, med tilhørende veiledning. Som en del av denne dokumentasjonen skal det foreligge en geoteknisk rapport som er kontrollert av en uhildet tredjepart. Kravet til geotekniske vurdering synes med dette å være ivaretatt i de gjeldende bestemmelsene. Det forventes at NVE i høringsuttalelse til saken uttaler seg om sikkerheten i forhold til geotekniske forhold er godt nok ivaretatt i bestemmelsene. Byggteknisk forskrift TEK10 ble i juli i år erstattet med TEK17. Administrasjonen tilrår dermed ytterligere endring i bestemmelsesteksten: Det skal refereres til «gjeldende teknisk forskrift», ikke TEK10. Fylkeskommunen har kommet med innspill om at det må legges vekt på at utforming av bebyggelsen tilpasses eksiterende omgivelser på en god måte. Her vurderer planavdelingen det slik at de foreslåtte endringene er godt nok tilpasset omgivelsene. Kathrines Minde-tomta ligger i utkanten av et større bebygd boligområde og oppleves forholdsvis adskilt fra omkringliggende bebyggelse. Det at det legges opp til en mer moderne og konsentrert form for bebyggelse vil sannsynligvis være god tilpasning til fremtidig boligutbygging på Geitingsvollen. Planlagt bebyggelse anses heller ikke å stå i dårlig kontrast til eksisterende bebyggelse. I tilgrensende eldre reguleringsplan for området Brusve-Gimle-Vestgård tillates flate tak i tillegg til saltak, såfremt hus med lik takutforming står samlet gruppevis. 5

6 Forslagsstiller ønsker å fjerne tekst i de gjeldende reguleringsbestemmelsene som sier at bebyggelsen skal bestå av rekkehus. Ved å fjerne «rekkehus» fra teksten i bestemmelsene åpnes det for at boligene kan bygges ut som enten rekkehus eller kjeda hus, da kjeda hus også er en type bebyggelse som inngår i arealformålet konsentrert småhusbebyggelse. Administrasjonen ønsker å legge til bestemmelse om minimum andel tilgjengelige boenheter. Det vurderes at en andel på minimum 25 % er tilstrekkelig for området. Den foreslåtte nye parkeringsdekningen vurderes å være i tråd med føringene i ny kommunedelplan for Levanger sentrum som ennå ikke er vedtatt, men som ligger frem for høring og offentlig ettersyn. Det er imidlertid krav om 2 sykkeloppstillingsplasser per boenhet i den nye kommunedelplanen, mens forslagsstiller har foreslått 1. Administrasjonen ønsker å tilrå at det skal være 2 sykkelplasser per boenhet. Oppstillingsplass for sykkel kan jo løses både i fellesparkering, eller i egen bod/garasje. Konklusjon Plan- og byggesakssjefen vedtar at reguleringsendring for Kathrines Minde sendes på høring i medhold av plan- og bygningsloven De foreslåtte endringene lyder slik: 2.1 Boligbebyggelse: Det tillates oppført inntil 24 boenheter. Bebyggelse kan oppføres med saltak, pulttak eller flate tak. «Takvinkel på grader» strykes %BYA = 60% «Rekkehus plasseres innenfor byggegrenser» strykes Felt A: For bebyggelse med flate- og pulttak, er maks. gesimshøyde 7.5m fra ferdig planert terreng. Minimum 25 % av enhetene utformes som tilgjengelige boenheter. 5.4 Parkering: Fra 2 biler pr. boenhet, til 1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten 1 plass for utleieenhet 0,5 plass for rene hybler 2 sykkelplasser pr. boenhet 5.5 Sikring Det kan ikke gis tillatelse til utbygging før det er dokumentert tilfredsstillende sikkerhet mot skred i henhold til kravene oppgitt i gjeldende byggtekniske forskrift, med tilhørende veiledning. 6